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El contrato de locación en el Nuevo Código Civil

Por |febrero 22nd, 2015|

El núevo Código Civil que entra en vigencia el 1º de Agosto de 2015 introduce algunas modificaciones al contrato de locación respecto a lo establecido en el Código anterior, ley de alquileres y demás leyes complementarias.
Regulación autónoma de la locación de cosas
El código, al contrario del anterior, regula de forma autónoma la locación de cosas muebles e inmuebles, de la locación de servicios.

ARTÍCULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.
Requisito de la forma escrita.
Tanto para la locación de inmuebles como de muebles se exige la forma escrita. Igualmente la forma está establecida ad probationem, por lo cual su omisión no acarrea la nulidad del contrato.

ARTÍCULO 1188.- Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.
Continuadores de la locación.
Se retoma lo establecido por el art. 9º de la ley 23.091, protegiendo a quienes vivían con el locatario, recibiendo ostensible trato familiar. Además de exigir el trato familiar, la nueva regulación exige un plazo mínimo de un año durante el cual hayan cohabitado.

ARTÍCULO 1190.- Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento.

Asimismo, se hace prevalecer el derecho de los continuadores sobre los herederos […]

Nuevo procedimiento para Defensa del Consumidor en Córdoba: ley 10.247

Por |febrero 17th, 2015|

Nuevo procedimiento administrativo de defensa del Consumidor para la Provincia de Córdoba
Autoridad de aplicación
Se dictó la ley 10.247 de Regulación de los derechos de los Consumidores. La misma establece el trámite administrativo y recursivo judicial para la defensa de los consumidores, estableciendo como autoridad de aplicación de la ley 24.240 a la Dirección General de Defensa del Consumidor y Lealtad Comercial dependiente del Ministerio de Industria, Comercio, Minería y Desarrollo Científico Tecnológico de la Provincia de Córdoba.
Procedimiento.
En ella se establece el procedimiento administrativo a seguir en casos de infracciones a la ley de defensa del consumidor, sumarios que podrán iniciarse de oficio en caso de que inspectores constaten infracciones a los derechos del consumidor, labrándose un acta al efecto. Esta acta será labrada por triplicado, prenumerada y contendrá requisitos como la determinación clara y precisa del hecho o hechos constitutivos de la presunta infracción y de la disposición legal presuntamente violada. También puede iniciarse por denuncia por escrito, presentada por el reclamante.

Dicho trámite será gratuito para el reclamante y no requiere patrocinio de letrado. En caso de optar por contar con patrocinio de abogado, los honorarios no serán regulados por la autoridad administrativa, debiendo pactarse por convenio privado.

En caso de iniciarse por acta, se le dará en ese mismo acto 5 días al presunto infractor para realizar el descargo.

La autoridad de aplicación va a determinar para cuales de estos casos se realizará una audiencia de conciliación.

La conciliación se llevará a cabo mediante una audiencia, en caso de arribarse a un acuerdo entre las partes el mismo “será rubricado por los intervinientes y homologado, procediéndose al cierre de la instancia conciliatoria”. De todos modos en caso de verificarse infracciones formales a la ley 24.240, la autoridad de […]

Nuevo Código Procesal Penal de la Nación en PDF

Por |diciembre 12th, 2014|

El 9/12/14 se promulgó el nuevo Código Procesal Penal de la Nación, publicándose en el boletín oficial el 10/12.

Se acompaña en PDF para descargar en el siguiente Link: nuevo codigo procesal penal

Flexibilización del requisito de fecha cierta para la oponibilidad del boleto de compraventa

Por |diciembre 12th, 2014|

Fallo de la Cámara de apelación Civ. y Comercial de Junín
Para el progreso de la tercería de mejor derecho, se requiere que el boleto tenga fecha cierta o exista certidumbre fáctica de su existencia anterior al embargo. En ese orden, la posesión pública y pacífica es un elemento trascendente para acreditar la certidumbre fáctica. La jurisprudencia sentada en “Hafford, Miguel Ángel vs. Banco de la Provincia de Buenos Aires”, ha experimentado una flexibilización en lo que hace a la valoración de la fecha cierta como recaudo del boleto de compraventa en cuanto a su anterioridad para su oponibilidad respecto al crédito del ejecutante, ya que la rigidez de la postura anterior impedía, en determinadas circunstancias en que, de las constancias de la causa, se imponía la veracidad de la operación que daba lugar a la relación posesoria, dar prevalencia a ese derecho personal cuando se enfrentaba con otro derecho subjetivo de esa misma naturaleza. Cuando la reunión de determinados elementos conduce a advertir sin esfuerzo la oportunidad y sinceridad del acto, no es posible aferrarse ciegamente al requisito de la fecha cierta, que si confiere seguridad temporal en la oponibilidad de un boleto sin tradición, puede llegar a convertirse en una valla casi insuperable precisamente cuando por la publicidad posesoria ha dejado de ser clandestino y su eventual carácter colusorio está más aventado que por una aislada certidumbre instrumental (que normalmente no se descuida cuando hay una finalidad simulatoria o fraudulenta). En autos, se hace lugar a la apelación y se revoca la sentencia apelada que rechazó la tercería de mejor derecho entablada por el adquirente por boleto por considerar que el instrumento base de la pretensión no cuenta con fecha cierta en los […]

Empleados públicos contratados tienen estabilidad impropia y deben ser indemnizados por despido arbitrario

Por |diciembre 12th, 2014|

La suprema corte de Mendoza reconoció el derecho a la percepción de una indemnización por despido arbitrario para los trabajadores de la Administración Pública que fueron contratados sin adoptarse en forma previa los procedimientos legales tendientes a acreditar la idoneidad para el cargo (estabilidad impropia), cuando ha existido por un lado desviación de poder y por otro, en forma concomitante, se ha generado en el empleado razonables expectativas de permanencia. Esto aún cuando dicho distracto se produjo por fin del contrato.

Considera que se da desviación de poder en estos casos  cuando la Administración pública utiliza abusivamente figuras de contratación temporaria legalmente previstas para supuestos excepcionales, pero con la finalidad de encubrir una designación permanente.

Y asimismo, que constituyen ejemplos de circunstancias relevantes que generan expectativas razonables de permanencia en el agente contratado: que éste posea legajo personal, el carácter permanente de las tareas asignadas, el reconocimiento de antigüedad, la realización de retenciones y contribuciones con destino a los servicios sociales correspondientes al empleador, el pago de aguinaldo, el otorgamiento de licencias ordinarias y/o extraordinarias, entre otras.
Fallo:
Carátula: Zeballos, Elizabeth Jesús vs. Municipalidad de Junín s. Acción procesal administrativa

Fecha: 06/11/2014
Juzgado: Mendoza Suprema Corte de Justicia

En Mendoza, a seis días del mes de noviembre del año dos mil catorce, reunida la Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, tomó en consideración para dictar sentencia definitiva la causa N° 13-02123020-5 (012174-10914101), caratulada: “ZEBALLOS, ELIZABETH JESÚS C/ MUNICIPALIDAD DE JUNÍN S/ A.P.A.”
Conforme lo decretado a fs. 315 se deja constancia del orden de estudio efectuado en la causa para el tratamiento de las cuestiones por parte de los Señores Ministros del Tribunal: primero: Dr. Alejandro PÉREZ HUALDE; segundo: Dr. Jorge H. NANCLARES; tercero: Dr. Omar PALERMO.
ANTECEDENTES:
A fs. 87/96 […]

Fallo: Ordenan pagar pagaré a pesar de no estar expresado el signo monetario

Por |diciembre 9th, 2014|

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial revocó una resolución de primera instancia que rechazó in limine llevar a cabo la ejecución del pagaré, a pesar de que quien escribió la suma en letras omitió expresar el signo monetario, el cual aparecía escrito precediendo al monto en números.

Si bien “quien escribió la suma en letras omitió expresar el signo monetario, el que, de todos modos, aparece escrito precediendo al monto en números”, los jueces concluyeron que “no habiendo diferencia entre la cantidad dineraria exteriorizada en cifras y letras, y no siendo exigible la coexistencia de ambos tipos de expresiones (más allá del uso generalizado en tal sentido), basta con tomar la suma que figura en números o cifras para despachar la ejecución, toda vez que tal guarismo torna cumplido en la especie el recaudo del art. 101, inc.2do., del dec.-ley 5965/63”.

Enlace a la nota: http://www.abogados.com.ar/ordenan-ejecutar-el-pagare-a-pesar-de-que-quien-escribio-la-suma-en-letras-omitio-expresar-el-signo-monetario/15763

El contrato de compraventa en el Nuevo Código Civil Unificado. Novedades.

Por |diciembre 8th, 2014|

El Nuevo Código Civil y Comercial Unificado que empezará a regir próximamente regula contratos antes no regulados por el Código Civil anterior, pero también presenta algunas modificaciones sobre los contratos clásicos. Uno de ellos es el contrato de compra-venta.
Concepto
El art. 1123 define al contrato: Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.

Se simplifica el concepto respecto al anterior, eliminando de la definición la obligación de recibir la cosa, cambiando la palabra “dominio” por “propiedad”. También habla de “un precio en dinero”, el código anterior decía que se obligaba a pagar “un precio cierto en dinero”. La razón es que la expresión “cierto” generaba confusión, interpretándose como precio determinado o determinable. Se considera que en caso de no incluir las partes el precio se considera como precio el corriente del día de entrega del contrato.
Aplicación supletoria a otros contratos
Se establece que las normas de este contrato se aplican en forma supletoria  a otros contratos en los que una de las partes se obliga a transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y dicha parte, a
pagar un precio en dinero; o transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.
La cosa vendida
Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos (art. 1129).

Pueden venderse las cosas futuras, el contrato se entiendo hecho bajo la condición suspensiva de que lleguen a existir.

El comprador puede asumir el riesgo de que la cosa no llegue a existir, en este caso el vendedor recibe el precio de todas formas, salvo culpa […]

El contrato de compraventa en la ley de defensa del Consumidor

Por |diciembre 8th, 2014|

La ley 24.240 (modificada por la ley 26.361) contiene algunas normas específicas que se aplican al contrato de compraventa, modificando o ampliando lo establecido en el Código Civil cuando se trata de una relación de consumo, tratando de favorecer a la parte considerada más débil, el consumidor.

La ley trata de asegurar el derecho del consumidor a informarse sobre el producto y las condiciones de venta, obligando también al vendedor a ofrecerle una garantía adecuada sobre ese producto.

La ley establece los requisitos que debe contener el contrato de compraventa y dispone que debe estar en idioma castellano, de forma clara y fácilmente legible, sin reenvíos a otros documentos que no se entreguen previa o simultáneamente. Las cláusulas adicionales deben ser escritas en letra destacada, y firmadas especialmente por las partes.

También obliga al proveedor a otorgar garantía por escrito de las cosas muebles vendidas, que debe cubrir los defectos o vicios de las cosas aunque hayan sido ostensibles al tiempo del contrato, cuando afecten la identidad entre lo ofrecido y entregado o su correcto funcionamiento.

La garantía es de tres meses para bienes muebles usados y de seis meses en los nuevos.

También establece que son responsables solidariamente del cumplimiento de esa garantía los productores, importadores, distribuidores y vendedores, debiendo garantizar el adecuado suministro de partes y respuestos.

Cuando la venta se realiza a domicilio por correspondiencia, telefónicamente o por internet, el comprador tiene diez días para arrpentirse, revocando la aceptación. Los diez días corren desde que se entregó el bien o se celebró el contrato, lo que sea posterior.

 

Daños por mal mantenimiento de la pileta del club – Fallo

Por |noviembre 7th, 2014|

Una cámara civil confirmó la sentencia que condena a un club a indemnizar a una persona que resbaló en virtud del moho acumulado en el fondo. Se encuadró la relación con el club como una relación de consumo, surgiendo del proveedor la obligación de seguridad correspondiente.

Fallo completo:

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Fallo: rechazo de acción de escrituración en contrato de leasing inmobiliario mal redactado

Por |noviembre 7th, 2014|

Un fallo de la Cámara Civil y Com. 3º de Córdoba confirmó el rechazo de una acción de escrituración por un contrato de leasing en el que se habían dejado cláusulas que relativizaban la obligación de vender, ya que permitía al dueño vender el bien a un 3º indemnizando al inquilino.

Expresa el fallo que confirma “la sentencia que rechaza la demanda de escrituración interpuesta por el actor, toda vez que ninguno de los agravios expresados tiene entidad suficiente para conmover el sólido y fundado razonamiento que condujo al tribunal de primer grado a calificar la relación jurídica que vincula a las partes como un contrato de locación que, pese al título que le han dado las partes -contrato de locación comercial con opción a compra-, no contiene una oferta en firme de venta del inmueble en los términos de los arts. 1148 y 1150, Código Civil, ni del art. 1 y ccs., Ley 25248. Al respecto, no puede dejar de admitirse que la redacción del documento es por demás deficiente, en tanto exhibe cierta ambigüedad y aún alguna aparente contradicción. La denominación que las partes le han dado y el contenido del anexo, que fija el valor de venta del inmueble y dispone que al locatario se le reconocerán el 50 % de la suma de todos los alquileres pagados, parecen sugerir prima facie un contrato de leasing. Pero esa impresión se desvanece tan pronto se advierte lo siguiente: 1) Que los propietarios se reservan expresamente el derecho de venderle el inmueble a un tercero en cualquier momento, aunque debieran pagarle al inquilino una indemnización. Ello descarta por completo la idea de una oferta irrevocable de venta, que es esencial a la figura del leasing. 2) En el texto de la cláusula 2ª del contrato, no sólo no hay una oferta irrevocable, sino que en realidad ni siquiera hay propiamente una oferta. En efecto, pese al título que se le ha dado al contrato, la concreta expresión de voluntad en este sentido dista mucho, ya que utiliza una fórmula de tanta laxitud que, en rigor, no dice nada, cuando prevé que “los locadores dejan abierta la posibilidad de vender el inmueble locado a los locatarios” y no hay método hermenéutico que justifique entender que “dejar abierta la posibilidad de vender” es lo mismo que “ofrecer en venta”, porque una oferta es una “promesa de venta” (arts. 1144 y 1148, Código Civil).”

Fallo Completo:

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