El Nuevo Código Civil y Comercial Unificado que empezará a regir próximamente regula contratos antes no regulados por el Código Civil anterior, pero también presenta algunas modificaciones sobre los contratos clásicos. Uno de ellos es el contrato de compra-venta.
Concepto
El art. 1123 define al contrato: Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.
Se simplifica el concepto respecto al anterior, eliminando de la definición la obligación de recibir la cosa, cambiando la palabra «dominio» por «propiedad». También habla de «un precio en dinero», el código anterior decía que se obligaba a pagar «un precio cierto en dinero». La razón es que la expresión «cierto» generaba confusión, interpretándose como precio determinado o determinable. Se considera que en caso de no incluir las partes el precio se considera como precio el corriente del día de entrega del contrato.
Aplicación supletoria a otros contratos
Se establece que las normas de este contrato se aplican en forma supletoria a otros contratos en los que una de las partes se obliga a transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y dicha parte, a
pagar un precio en dinero; o transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.
La cosa vendida
Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos (art. 1129).
Pueden venderse las cosas futuras, el contrato se entiendo hecho bajo la condición suspensiva de que lleguen a existir.
El comprador puede asumir el riesgo de que la cosa no llegue a existir, en este caso el vendedor recibe el precio de todas formas, salvo culpa o dolo de su parte. No se exige que esa asunción de riesgo sea expresa, pero sí inequívoca.
La venta de cosa ajena se regula teniéndola por válida, obligándose el vendedor a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador. Los bienes ajenos pueden ser objeto de contratos, siempre que ambas partes conozcan dicha situación, en esto juega también el art. 1008 del Código.
En el art. 1130 se regula el supuesto de venta aleatoria de la venta de cosas existentes pero sujetas a un riesgo. En estos casos si el comprador toma a su cargo el riesgo el vendedor tiene derecho al precio aunque la cosa hubiese dejado de existir en todo o en parte, salvo que el comprador pruebe dolo del vendedor puesto que no ignoraba el resultado del riesgo.
Precio
Como vimos, el proyecto ha eliminado el requisito de precio cierto, ya que los contratos modernos pueden admitir un cierto grado de indeterminación inicial del precio. Hay un precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo. Puede fijarse en una suma que el comprador debe pagar, dejarse su indicación al arbitrio de un tercero designado o fijarlo con referencia a otra cosa cierta (art. 1133).
Cuando el precio lo fija un tercero, en el Código anterior, si ese tercero se niega o no puede determinarlo, la venta queda sin efecto. En el código nuevo, en estos supuestos el precio es fijado por el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local (art. 1134).
Para la venta de inmuebles, se establece cuando el precio no estuviese fijado en dinero por unidad de medida de superficie, que cuando la diferencia de superficie sea de más de un 5% de la acordada, el vendedor o comprador puede pedir el reajuste del precio. Cuando se vende con un precio por unidad de superficie, si dicha superficie supera el 5% de lo expresado en el contrato, el comprador tiene derecho a resolver. (arts. 1135 y 1136)
Obligación de poner a disposición los documentos de la venta. El estudio de títulos.
El Código Unificado establece como una obligación complementaria a la de entregar la cosa, la de poner a disposición del comprador todos los documentos requeridos por los usos y modalidades de la venta, obligación que venía siendo reconocida por la doctrina y jurisprudencia como proveniente del principio de buena fe, y que ahora fue recogida en la nueva codificación.
Se considera que todos los gastos de entrega están a cargo del vendedor, salvo pacto en contrario. También establece como novedad que salvo pacto en contrario, en la compraventa de inmuebles están a cargo del vendedor los gastos referidos al estudio de título y sus antecedentes y , en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta. Se considera que esta enumeración es enunciativa, incluyendo todos los gastos de entrega.
Entrega de la cosa
Se establecen disposiciones separadas para las cosas muebles e inmuebles. PAra las cosas muebles se establece que debe hacerse dentro de las 24 horas de celebrado el contrato(art. 1147), y para los bienes inmuebles se establece que deben entregarse inmediatamente luego de la escrituración (art. 1139), en ambos casos, salvo pacto en contrario.
El art. 1140 establece que la cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de tercero. Al mencionar «libre de toda relación de poder» incluye tanto a poseedores como a tenedores.
El pago del precio
El comprador debe pagar el precio de la cosa en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la venta es de contado (art. 1141).
Al regular las cosas muebles, en el art. 1152 se establece que el pago se hace contra la entrega de la cosa, excepto pacto en contrario. Además se aclara que el comprador no está obligado a pagar el precio mientras no tiene la posibilidad de examinar las cosas, a menos que las modalidades de entrega o de pago pactadas por las partes sean incompatibles con esta posibilidad. Esto se relaciona con la venta sobre muestras o cosas que no están a la vista, dando por cumplido el contrato si la cosa que se entrega se ajusta a lo pactado (art. 1153). Se elimina la facultad discrecional del comprador de rescindir libremente el contrato si los géneros no le convinieren que estaba recogida en el art. 455 del Código de Comercio.
Si las cosas muebles se entregan en fardo o bajo cubierta que impiden su examen y reconocimiento, el comprador puede reclamar en los 10 días inmediatos a la entrega, cualquier falta en la cantidad o la inadecuación de las cosas al contrato (art. 1155), unificando con el plazo establecido por el art. 34 de la ley de defensa del consumidor 24.240. Igual plazo se establece para las compraventas sujetas a condición suspensiva, como las «a satisfacción del comprador» o «a prueba», salvo que se pacte otro plazo, la cosa se considera aceptada si transcurren diez días sin que el comprador se pronuncie (art. 1160).
Pactos de retroventa, reventa y preferencia
La principal novedad es que estos tres pactos pueden ser agregados además de en los contratos sobre inmuebles, también en los de compraventa de cosas muebles.
Pacto de retroventa es aquél por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos. El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria. (art. 1163) En el código anterior estaba prohibido para las cosas muebles, al considerarse que no existía una publicidad suficiente y que muchas veces podía ser usado para encubrir pactos usurarios. Sin embargo, no es necesariamente usurario este pacto y puede ser útil como instrumento de garantía.
Pacto de reventa es aquél por el cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos. También se aplica el régimen de la condición resolutoria. (art. 1164)
Pacto de preferencia es aquél por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos. (art. 1165) El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisión de enajenar la cosa y todas las particularidades de la operación proyectada o, en su caso,el lugar y tiempo en que debe celebrarse la subasta.
Se amplía a 10 días (era 3 en el código anterior) el plazo del vendedor para ejercer su derecho de preferencia desde que recibe la comunicación del comprador. A diferencia del régimen anterior, cuando ante la venta sin comunicar al vendedor sólo producía una acción personal para reclamar daños y perjuicios, el nuevo código establece la oponibilidad de dicho pacto al tercero cuando se trata de cosas registrables. Cuando se trata de cosas muebles no registrables, el pacto no es oponible al adquirente de buena fe a título oneroso.
Estos pactos no pueden exceder de cinco años en el caso de inmuebles y de dos años para las cosas muebles.
El boleto de compraventa
El Nuevo Código Unificado no resuelve la naturaleza del boleto de compraventa sobre la que tanto se ha discutido en la doctrina y jurisprudencia. Aquí se recepta lo establecido en el antiguo artículo 1185 en el art. 1018: El otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representación, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento.
Los art. 1170 y 1171 por su parte regulan la oponibilidad del boleto de compraventa tanto frente a quienes hayan trabado cautelares sobre el bien como en el concurso a quiebra. Para el caso de las cautelares se requiere:
a) Que el comprador haya contratado con el titular registral, o que haya un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos hasta el titular;
b) Que el comprador haya el 25% del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
c) Que el boleto tenga fecha cierta;
d) Que la adquisición tenga publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria
La solución para la oponibilidad al concurso es idéntica a la establecida en el Código anterior:
ARTÍCULO 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado el VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.
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