El núevo Código Civil que entra en vigencia el 1º de Agosto de 2015 introduce algunas modificaciones al contrato de locación respecto a lo establecido en el Código anterior, ley de alquileres y demás leyes complementarias.
Regulación autónoma de la locación de cosas
El código, al contrario del anterior, regula de forma autónoma la locación de cosas muebles e inmuebles, de la locación de servicios.
ARTÍCULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.
Requisito de la forma escrita.
Tanto para la locación de inmuebles como de muebles se exige la forma escrita. Igualmente la forma está establecida ad probationem, por lo cual su omisión no acarrea la nulidad del contrato.
ARTÍCULO 1188.- Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.
Continuadores de la locación.
Se retoma lo establecido por el art. 9º de la ley 23.091, protegiendo a quienes vivían con el locatario, recibiendo ostensible trato familiar. Además de exigir el trato familiar, la nueva regulación exige un plazo mínimo de un año durante el cual hayan cohabitado.
ARTÍCULO 1190.- Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento.
Asimismo, se hace prevalecer el derecho de los continuadores sobre los herederos del locador.
Nulidad de cláusulas en contra de personas incapaces y de capacidad restringida.
Se extiende la protección que establecía el art. 1504 del Código en protección de los menores, a los demás incapaces, estableciendo la nulidad de las cláusulas que impida su ingreso o excluya la habitación de los mismos. Incluso, la protección alcanza específicamente a los casos en que el locador no habite en el inmueble.
ARTÍCULO 1195.- Habitación de personas incapaces o con capacidad restringida. Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.
Ampliación del plazo máximo
Se amplía el plazo máximo de la locación a 20 años para destino habitacional y a 50 años para otros destinos (el plazo establecido por el código anterior es de 10 años para ambos casos). Es especialmente útil esta ampliación en los casos de contratos de inmuebles con destino comercial o industrial, permitiendo que el locatario amortice inversiones que puede haber realizado en el inmueble.
Plazo mínimo del contrato
Otra modificación es que se unifica el plazo mínimo para todos los destinos de locación de inmuebles, estableciendo un mínimo legal de dos años. Este plazo no se aplica a los siguientes casos:
a. sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b. habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
c. guarda de cosas;
d. exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
Obligaciones del locador
Se mantienen las obligaciones del locador:
- Entregar la cosa según lo acordado (o en el estado que sea apta para su destino en defecto de acuerdo.
- Conservar la cosa con aptitud para el destino convenido, abonando las reparaciones por daños ocasionados por su culpa, dependientes, hecho de tercero o caso fortuito.
- Pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario.
Obligaciones del locatario
El locatario está obligado por su parte a:
- No puede variar el destino de la cosa
- Conservar la cosa en buen estado, respondiendo por los daños ocasionados por su causa o visitantes ocasionales, o por incendios no originados en caso fortuito. El código cambia las reglas en cuanto a la responsabilidad del incendio, ya que la legislación anterior traía una presunción iuris tantum de que el incendio era originado en caso fortuito.
- Debe abonar los gastos de mero mantenimiento de la cosa y de conservación también si la cosa es mueble.
- Abonar el canon convenido
- Pagar cargas y contribuciones originadas en el destino de la cosa, pero no está obligado a pagar las que gravan la cosa salvo pacto en contrario.
- Restituir la cosa en el estado que la recibió, salvo los deterioros del paso del tiempo y el uso regular.
- Entregarle al locador las constancias de los pagos que efectuó de impuestos y servicios.
Frustración del uso de la cosa. Rescisión
Se establece en el art. 1203 que cuando el locatario se vea impedido de usar la cosa o la misma no pueda servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago durante el período que estuviere impedido del uso.
Este supuesto se da únicamente en casos que afectan la cosa, por lo cual no comprendería casos como la mudanza del locatario por cambio de domicilio laboral, u otros casos que no surgen de la cosa.
Eliminación del vicio redhibitorio por oscurecimiento.
Se elimina la posibilidad de finalizar el contrato o reducción del precio por construcciones vecinas que reduzcan la luz del inmueble (situación que se explicaba a la época de sanción del código anterior cuando no existían redes eléctricas). Únicamente se reserva dicha posibilidad en caso de dolo del locador.
Vía ejecutiva para el cobro de alquileres, expensas, impuestos y demás gastos.
Además de establecer dicha vía para el cobro de los alquileres, el código agrega que está prevista para » toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario.» Así se aclara cierta discrepancia que había en alguna jurisprudencia respecto a la procedencia de la vía ejecutiva para estos casos.
Comunicación previa al juicio de desalojo por falta de pago
El nuevo código mantiene el requisito de la intimación para proceder al desalojo por falta de pago, estableciéndolo únicamente para los contratos con destino habitacional.
El locador deberá intimar fehaciente al locatario por el plazo de 10 días corridos desde la recepción de la comunicación, indicando el lugar donde debe hacerse efectivo el pago.
Cesión y sublocación
Respecto a la cesión, está permitida salvo prohibición contractual. La prohibición de ceder incluye la de sublocar.
Para la cesión se debe seguir los términos previstos para la cesión contractual en los artículos 1636 y siguientes.
El locatario puede sublocar una parte de la cosa, si no está prohibido en el contrato. Para ello debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intención de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la cosa. El locador tendrá 10 días para oponerse.
Finalización del contrato – continuación
Se establece que no hay tácita reconducción en caso de que el locatario continúe con la tenencia de la cosa una vez vencido el plazo contractual, siguiendo con los mismo términos del contrato anterior. Cualquiera de las partes dará por concluido el contrato por comunicación fehaciente. Esto se aplica aún cuando el locador reciba pagos vencido el plazo contractual.
Resolución anticipada por parte del locatario
El nuevo Código recepta lo establicido por el art. 8 de la ley 23.091, extendiendo a todos los destinos la posiblidad de resolver el contrato.
El art. 1221 establece que: «si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
A diferencia de la norma vigente, que establecía un plazo de 60 días de anticipación para realizar el aviso correspondiente, en el articulo mencionado no hace referencia a plazo alguno, por lo cual será conveniente incluir una mención expresa en los contratos para evitar inconvenientes.
MODELO DE CONTRATO DE LOCACIÓN
En otra entrada he publicado un modelo de acuerdo al nuevo articulado VER MODELO CONTRATO DE LOCACIÓN
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