LA INTERVERSIÓN DE TÍTULO

Un tema muy consultado en el blog es el de la usucapión. Dentro de las consultas hay muchas que tienen una problemática similar, quien comenzó a tener la cosa por un título y luego desea usucapir. Ejemplo: el heredero que usa la cosa y luego quiere usucapir contra los coherederos, quien entró como cuidador o inquilino y luego se quedó en el bien sin pagar alquiler, o no apareció más el dueño, etc. La pregunta que surge entonces es si posible una usucapión en estos casos. Vamos a desarrollar el tema explicando desde el inicio, para llegar a las implicancias prácticas del instituto en cuestión.

LA INALTERABILIDAD DE LA CAUSA DE LA POSESIÓN

En general, dado que la posesión es un hecho, el poseedor no necesita dar la causa de su posesión. El principio establecido por el art. 2363 es que “posee porque posee”. Sin embargo a los fines de probar el “animus domini”, o sea, la parte subjetiva de la posesión, el ánimo de ser dueño de la cosa y comportarse como tal, puede ser relevante en caso de una disputa acreditar cómo comenzó dicha situación, a los efectos de determinar si se trata de posesión o tenencia.

Es en ese marco, que el art. 2353 establece el principio de inmutabilidad de la causa o título:

Art. 2353: Nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario.

Según este principio, quien ha iniciado la relación siendo poseedor o tenedor, así continúa, a pesar de su voluntad interna en contrario o el decurso del tiempo.

La norma no le permite al tenedor la posibilidad de pasar a ser poseedor o viceversa, por su simple voluntad, es decir por medio de una operación mental o de manifestaciones verbales en tal sentido, sino que deben existir actos exteriores materiales o jurídicos que revelen de manera inequívoca el cambio de relación con la cosa.

Tampoco es idóneo el solo transcurso del tiempo para mutar la causa. Por ejemplo, si vencido el contrato de locación, el locatario siguiera ocupando la cosa, por más que exista tolerancia del locador, no deja de ser tenedor por esa situación.

Esto implica que cuando existe una causa de la relación con el inmueble de tenencia, le será muy difícil pretender arrogarse la posesión. Este principio de inmutabilidad de la causa cede únicamente en caso del instituto que estamos analizando: la interversión de título.

LA INTERVERSIÓN DE TÍTULO: CUANDO SE MODIFICA LA CAUSA

Se trata de la excepción al principio analizado anteriormente y el procedimiento por el cual ya sea unilateral, bilateralmente, o por el acto de un tercero se muda la causa de la posesión.

Interversión de título unilateral:

Este es el caso de interversión de título propiamente dicha y el que tiene más relevancia a los efectos del tema tratado. Está previsto en el art. 2458 del código civil que establece:

Art. 2458: Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto.

Entonces, a pesar del principio de inmutabilidad de la causa, el tenedor puede intervertir su título, convirtiéndose en poseedor, si “manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto”.

Requisitos de la interversión:

1) Realización de actos posesorios: Para que el tenedor se transforme en poseedor debe exteriorizar su intención a través de actos materiales, concluyentes e inequívocos, que tengan por objeto privar al poseedor de disponer de la cosa. Esos actos deben afirmar la posesión del que los realiza y negar la posesión del anterior poseedor.

2) Privación de la disponibilidad material de la cosa: además de ser dirigidos a privar al poseedor de la cosa, esos actos materiales deben tener ese efecto, excluyendo al anterior poseedor de la posesión que detentaba.

Cuando la posesión se adquiere de este modo, en los casos en que el tenedor había recibido la cosa con obligación de restituirla (ej. locatario), la interversión lo convierte en poseedor ilegítimo, de mala fe, y vicioso por abuso de confianza. Hay que recordar que los vicios de la posesión se purgar al año.

Interversión bilateral:

En este caso el cambio de causa se produce mediando un acuerdo de poseedor y tenedor, por ejemplo en la traditio brevi manu y en el constituto posesorio.

Interversión por participacion de un tercero

Ocurre si el locatario del inmueble se lo compra a la persona que creía erróneamente que era su dueño, pasando de tenedor a poseedor sin la concurrencia de la voluntad del anterior poseedor.

EL CASO DE LOS COHEREDEROS O CONDÓMINOS:

Un caso especial es el de los herederos, ya que si bien son poseedores y no tenedores, la causa de la posesión es la sucesión. La tolerancia por parte de los coherederos o condóminos en el uso o ocupación del bien por parte de uno de ellos, no implica un cambio de la posesión, pues como se ha visto, la causa se debe manifestar por actos materiales, no bastando el solo transcurso del tiempo. Tampoco basta haber pagado los impuestos durante ese tiempo, ya que se trata de un acto de administración, que no excluye la posesión de los demás.

En estos casos la interversión de título es  incluso más complicada de probar, pues como se ha dicho, el acto material debe ser inequívoco y excluir a los demás herederos.

Dicha interversión debe ser probada mostrando actos de exclusión de las posesión de los herederos y para producir el cambio de esta causa, esto es, la voluntad de poseer con exclusión de los otros, deben sus actos posesorios tener publicidad tal que el excluido se vea en la necesidad de oponerse para impedir la usucapión.

La jurisprudencia del Tribunal Superior de Córdoba se ha manifestado en este sentido:

“Para producir el cambio de la “causa Possesionis”, es menester no sólo el “animus domini”, esto es, la voluntad de poseer con exclusión de todo otro condómino, sino también la realización efectiva de actos capaces -por sí mismos- de operar tal exclusión, de manera que el excluido se vea en la necesidad de oponerse para impedir la usucapión. Es que resulta obvio que mientras el condómino se limita a usar y gozar del inmueble en forma exclusiva, realiza un acto propio de su condición de tal (el condómino goza de toda la cosa) y, a lo más, se beneficia con actos de mera tolerancia de sus comuneros, que no tienen relevancia jurídica para dar lugar a la usucapión y que para usucapir es indispensable un avance sobre el derecho ajeno; de lo contrario, mientras cada cual ejerza el suyo o deje de hacerlo, lo mismo que cuando se proceda con anuencia del titular, nada podrá adquirirse por el transcurso del tiempo.

No cabe dudar acerca de que un condómino pueda prescribir contra otro, pero que pueda hacerlo con sólo comportarse como tal -condómino-, parece desde todo punto de vista jurídicamente imposible. Es que si él accedió al inmueble a título de condómino y como tal comenzó a poseer, es inútil que demuestre haber usado y gozado de la totalidad del mismo durante más de veinte años, porque esa facultad de servirse de toda la cosa es atribuida legalmente y de manera indistinta a todos los comuneros (art. 2684, Cód. Civil), de modo que ese hecho no constituye un acto exterior idóneo para que se manifieste su voluntad de excluir a los demás (art. 2458, Cód. citado). Y mientras esa voluntad permanezca en su fuero interno, es de ningún efecto, porque nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso de tiempo, la causa de su posesión (art. 2353, Cód. Civil). (Del voto del doctor Carranza; Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Córdoba, Morra, Carlos A.,29/06/1984La Ley Online)

Queda entonces manifiesta, como surge del texto citado, la dificultad de probar la posesión exclusiva cuando los actos no son inequívocos y tiendan a excluir a los condóminios y coherederos.