En un fallo de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro se determinó que no se había configurado la mora al no haber una citación por parte del comprador, en la que fije con claridad cuándo se llevará a cabo el acto escriturario. Asimismo, no había cumplimentado con poner a disposición de la vendedora las sumas a las que aludía el contrato de compraventa. La parte actora no acreditó haber puesto a disposición de la contraria o de la escribana el monto proporcional de los gastos para la confección del plano de subdivisión de propiedad horizontal, a lo cual se obligó en una cláusula del boleto de compraventa

Fallo Completo:

Cabral Flor c/ Pogonza de Grzech Eva Angélica s/ escrituracion

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro

Sala/Juzgado: Primera

Fecha: 29-oct-2013

En la Ciudad de San Isidro, Provincia de Buenos Aires, a los .días de Octubre de 2013, se reúnen en Acuerdo los señores Jueces de la Sala Primera de la Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de San Isidro, Dres. Carlos Enrique Ribera y Hugo O.H. Llobera (artículos 36 y 48 de la ley 5.827), para dictar sentencia en el juicio: “CABRAL FLORC/ POGONZA DE GRZECH EVA ANGELICA S/ESCRITURACION” y habiéndose oportunamente practicado el sorteo pertinente (arts. 168 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires y 263 del Código Procesal Civil y Comercial), resulta que debe observarse el siguiente orden: Dres.LLobera y Ribera, resolviéndose plantear y votar la siguiente:

CUESTIÓN

¿Es justa la sentencia apelada?

VOTACIÓN

A LA CUESTIÓN PLANTEADA EL DR. LLOBERA, DIJO:

I. La sentencia

La sentencia rechaza la demanda de escrituración más daños y perjuicios intentada por Flor Cabral contra Eva Angélica Pogonza de Grzech. El fundamento de la decisión radica en que la demandada no se encontraba en mora en el cumplimiento de su obligación y que la actora podía exigir el cumplimiento de su contraria, cuando no había cumplido con las obligaciones a su cargo, ni ofrecido pagar el saldo, ni someter su determinación a la decisión judicial. Impone las costas a la accionante vencida (fs. 223/232).

II. La apelación

La actora apela la sentencia (fs. 233), expresa agravios (fs. 242/259), los que no fueran contestados por la interesada.

III. Los agravios

a.El planteo

La actora fundamenta su recurso en las siguientes consideraciones:

Se ha desestimado la demanda con el argumento de no existir mora de la vendedora, cuando en ningún momento la demandada desconoció o negó que se encontraba en tal situación.

Conforme se desprende del boleto, las partes se comprometieron a escriturar en el plazo máximo de dos años, es decir, hasta el 22/1/2001.

El argumento por el cual la vendedora no cumplió con su obligación de escriturar porque existía una deuda pendiente de pago a su favor, no puede ser admitido, pues la aquella se obligó, sin condición alguna y cuya exigibilidad era anterior a la de su contraparte.

El fundamento del conflicto se encuentra en el incumplimiento de la demandada en escriturar la cosa a favor de la accionante en el tiempo previsto en el contrato.

No es cierto que la demandada no se haya obligado en los términos que su parte indica; si bien no existe una cláusula previa y accesoria de cumplir con el plano de propiedad horizontal, ello resulta obvio, pues no es posible escriturar si antes no se subdivide, gestión que debe efectuar el titular dominial.

Quedó acreditado que la demandada no realizó ninguna de las obligaciones a su cargo.

El Juez en forma arbitraria fijó una cronología, estableciendo que en primer lugar debe darse cumplimiento con el saldo del precio.

La demandada dejó evidenciada su voluntad de no cumplir y su intención resolutoria, al pretender dolarizar el saldo sin tener en cuenta las normas de emergencia económica que no cuestionó.

No es cierto que haya omitido la interpelación extrajudicial para escriturar; lo hizo, haciéndole saber a su contraparte que el plazo de escritura estaba vencido, inclusive remarcándole que no había efectuado ninguna tarea para subdividir el inmueble en propiedad horizontal; luego lo intimó para que concurriese a la escribanía munida de los elementos necesarios para escriturar, constituyéndola en mora el 22/12/2002; la demandada se limitó a responder intimando el pago de las cuotas impagas, sin cuestionar que el plazo deescrituración se encontraba vencido y que además, no concurrió a la escribanía.

No es cierto que su parte haya incumplido con las obligaciones a su cargo, al no haber ofrecido el pago de las sumas pesificadas más el CER, ni intimar recibir el pago.

No desconoce que existe un saldo de precio impago, que debe ser deducido de la multa en el momento de la escrituración.

El demandado no desconoció una oferta concreta de pago, ni adujo la inconstitucionalidad de las leyes de emergencia

El interponer demanda de escrituración, importa un ofrecimiento tácito de cumplir con las obligaciones a su cargo.

No se ha dictado resolución que indique el monto que debe abonar la actora a los fines de obtener la escritura, quedando a la deriva la forma de pago y obligando a las partes a iniciar otro juicio en violación al principio de economía procesal; en la sentencia, con el pretexto de no haber sido sometida la cuestión a determinación judicial, omitió expedirse al respecto.

Se practicó liquidación para compensar su deuda con la multa, la que no fue observada por su contraria, por lo que entiende, no puede desconocerse la compensación.

Se señala la mora de la parte actora por no abonar el saldo de precio, atento a que se minimiza el incumplimiento de la vendedora en otorgar la escritura.

No se ha aplicado al vendedor la multa pactada en el boleto al considerarse que no se encontraba en mora.

No es cierto que se haya pretendido la multa en dólares estadounidenses, cuando del escrito de demanda surge que el monto se encuentra calculado en pesos.

No se tuvo en cuenta la confesión ficta.

b. El análisis

i.Los antecedentes

La actora inicia demanda por escrituración, más daños perjuicios contra la accionada; en su escrito inicial argumenta que:

con fecha 22 de enero de 1999 adquirió de la demandada un local en la suma de U$S 60.000, cuyo saldo de precio fue pactado en 59 cuotas mensuales y consecutivas de U$S 1.000.

se pactó que la escritura se otorgaría en el plazo máximo de dos años de firmado el boleto.

pagó en forma puntual, pero al llegar a la cuota 35, por la crisis económica que atravesaba el país, comenzó a abonar en pesos hasta la cuota 42 y que con posterioridad efectuó un pago de $ 2.000; no abonó ninguna otra cuota.

considera improcedente que la demandada le reclame el saldo de las cuotas atrasadas, pues ella se encuentra en mora en el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio, como así también con los trámites para subdividir el inmueble en propiedad horizontal.

el 22 de octubre de 2010 intimó a la demandada a que se presente en la escribanía de Carmen Cecilia Picarelli Perrotta, munida de los elementos necesarios para escriturar, citación a la cual no concurrió.

ofrece el pago del saldo de precio, sujetándose a la legislación de emergencia y una vez descontada la multa prevista en el boleto de compraventa, cuya liquidación practica.

solicita que conforme lo pactado, se condene a la vendedora, no sólo a escriturar el bien, sino también, al pago de la multa por su incumplimiento.

A su turno, el demandado sostuvo que a partir de la pesificación, la actora dejó de cumplir tanto en pesos como en dólares y no afrontó los gastos de impuestos a que se había obligado a partir de la posesión del inmueble; tampoco abonó el pago proporcional de la confección y aprobación del plano.

De conformidad con la reseña expuesta y acorde ha quedado trabada la litis, entiendo que se advierte cuál ha sido el incumplimiento que la accionante le achaca al demandado.

i.La contratación

El negocio jurídico anudado y reconocido por las partes, es una compraventa, de la cual se ha dicho que es el más importante y frecuente de todos los negocios jurídicos y constituye la fuente más copiosa de las obligaciones (Rezzónico, Luis María, “Estudio de los contratos en nuestro derecho civil”, Buenos Aires, Depalma, 1967, p. 3); ha sido definido por nuestro Código Civil, aunque no con estos idénticos términos, como aquél contrato por el cual una de las partes se obliga a transferir a la otra la propiedad de una cosa y esta se obliga a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero (causas n° 101.087, 102.734 109.097).

Se desprende del boleto acompañado (fs. 4/5), suscripto el 22/1/1999, que Eva Angélica Pogonza de Grzech vendió a Flor Cabral un local con frente sobre la avenida Avellaneda n° 4682 y 4684, en la localidad de Virreyes, partido de San Fernando (Cláusula 1°); que el precio pactado fue de sesenta mil dólares estadounidenses (U$S 60.000), de los cuales la vendedora recibió un mil dólares, en el acto de la firma del boleto y el saldo en cincuenta y nueve cuotas iguales y consecutivas de un mil dólares estadounidenses cada una de ellas, venciendo la primera, el 22 de febrero de 1999 (Cláusula 2°).

En el acuerdo precitado se pactó que la escritura traslativa de dominio se otorgaría ante la escribana Carmen Cecilia Picarrelli Perrotta, en el plazo máximo de dos años, comprometiéndose las partes a presentarse para escriturar a la primera citación que les formulase la escribana designada (Cláusula 4°). Se convino que en el caso que la vendedora no cumpliera con las obligaciones que le impone el boleto y/o no se presentase a escriturar, la compradora podría optar por:a) dar por resuelta la operación, debiendo reintegrarle la vendedora el importe recibido, mas una suma igual en concepto de indemnización, b) exigir el cumplimiento del contrato pactándose una multa diaria de cien dólares estadounidenses, como cláusula penal por todo el tiempo que dure el incumplimiento (cláusula 5°). Asimismo, se estipuló que la compradora se haría cargo de los gastos proporcionales para la confección y aprobación del plano de subdivisión en Propiedad Horizontal, en el plazo máximo de dos años (Cláusula 6°).

iii. La obligación de escriturar. Particularidades en la constitución en mora.

La obligación de escriturar tiene características propias, ya que es inherente a ambos contratantes (doct. arts. 505, incs. 1º y 2º, 625, 1185, 1187 y conc. del Código Civil.; Belluscio, Augusto C. y colaboradores, “Código Civil.” Tº III, p. 144; Llambías, Jorge. J., “Código Civil Anotado”, Tº II-A, p. 384; Morello, Augusto M., “El boleto de compraventa inmobiliaria”, p. 210, entre otros muchos). Tanto el vendedor como el comprador, asumen recíprocamente el carácter de deudor y acreedor; cada uno tiene una obligación principal respecto de l otro: el vendedor entregar la posesión y transferir el dominio; y el comprador pagar el precio.

En lo atinente a la obligación de escriturar, uno y otro revisten la condición de deudores recíprocos de una misma obligación de hacer, para la cual, ambos deben colaborar en miras a su mejor ejecución, haciendo lo posible para que se cumpla, tal como de buena fe debieron entenderlo al contratar.

Para su concreción, depende de modo fundamental de la intervención de un escribano, de modo que, para que puedan aplicarse los efectos de la mora, es necesario que exista una citación por parte de éste, en la que fije con claridad la fecha y hora en que se llevará a cabo el acto escriturario, todo lo cual hace que el mero transcurso del tiempo no produzca la mora (CNCiv., Sala C, “Álvarez Ballve, Agustín c/ Shiliro José”, L.L.1979-C-608, 35.243-S).

En este caso, en forma expresa se pactó que la escritura traslativa de dominio se otorgaría ante la escribana Carmen Cecilia Picarelli Perrota en el plazo máximo de años, comprometiéndose las partes a presentarse para escriturar a la primera citación que la escribana designada les formule (cláusula 4°).

A pesar de lo expresamente convenido por las partes, del intercambio de las cartas documentos (fs. 15/21 bis), no se advierte que el adquirente haya urgido a la escribana para que fijara fecha de escrituración, ni citación de notaria a las partes para que concurriesen a suscribir la escritura. En mi parecer la intimación que practicara la accionante a su contraparte no alcanza para ello (ver fs. 21 bis).

El carácter suspensivo del plazo establecido en el boleto de compraventa, la falta de fijación por el escribano de día y hora para la celebración de la escritura, y la inexistencia de citación a los contratantes, priva de efectos al mero transcurso del plazo a los fines de la constitución en mora de la compradora en la obligación a escriturar.

No puede haber mora si no están cumplidos los pasos necesarios para escriturar y si la parte interpelante no ha cumplido con la obligación a su cargo (Lorenzetti, Ricardo Luis, “Daños por el incumplimiento de la obligación de escriturar”, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, 200-3, Boleto de Compraventa, Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2001, p. 169).

En consecuencia con lo expuesto, no puede imputarse la mora al demandado, al no existir una concreta y real citación por la escribana al acto de escrituración.

iv.La falta de confección del plano de subdivisión de Propiedad Horizontal por el demandado.

Sostiene la requirente que, si bien no existe una cláusula expresa, previa y accesoria de cumplir con el plano de propiedad horizontal, ello resulta una obviedad, pues no se puede escriturar si no se subdivide primero, gestión que debe efectuar el titular dominial, en este caso el demandado; argumenta que éste incumplió con los deberes a su cargo.

Conforme lo que se desprende de la cláusula 6° del boleto, en la cual se pactó que la compradora se haría cargo de los gastos proporcionales para la confección y aprobación del plano de subdivisión en Propiedad Horizontal, corresponde interpretar que se hallaba pendiente su confección y aprobación. Esa carga le corresponde a quien es el titular del dominio, en este caso el vendedor, pues debe entregar la cosa que enajena en condiciones de ser transferida.

La ausencia de dicho plano, hubiera imposibilitado la concreción de la escritura, como un hecho imputable al accionado, lo cual en su caso debió ser asentado por la escribana en el momento de la escritura. Sin embargo, como se analizó, nada de esto sucedió, al no haber instado la accionante a la escribana a que cite a las partes para escriturar.

Sin perjuicio de ello, cabe destacar que la parte actora no acreditó haber puesto a disposición de la contraria o de la escribana el monto proporcional de los gastos para la confección del citado plano, a lo cual se obligó en la cláusula 6° del boleto de compraventa, por lo cual tampoco le asiste derecho para cuestionar el incumplimiento de su contrario, cuando ella no pagó ni ofreció pagar los gastos necesarios para confeccionar la referida documentación.

v. La conducta de la accionante

La actora no desconoce que existe un saldo de precio impago, el que pretende deducirlo de la multa que entiende es aplicable, conforme lo pactado en la cláusula Quinta del Boleto de compraventa.Asimismo sostiene que al interponer la demanda por escrituración, ello implica el ofrecimiento tácito de cumplir con las obligaciones a su cargo.

De conformidad con la cláusula 2° del boleto de compraventa, se pactó el pago de 59 cuotas iguales y consecutivas de un mil dólares estadounidenses cada una; la actora admite haber abonado hasta la cuota N° 34 en dicha moneda, pero al llegar a la cuota siguiente lo hizo en pesos y así sucedió con las restantes hasta la número 42; figura asimismo un pago posterior de dos mil pesos. Argumenta que no fue posible efectuar el pago de la manera pactada, por cuanto la realidad económica imperante y la legislación vigente habían modificado las circunstancias contratadas.

Del entrecruce de las cartas documentos acompañadas (fs. 15/21 bis), no advierto que la accionante haya ofrecido pagar a la demandada las sumas pesificadas con los coeficientes de actualización correspondientes (CER o CVS, según corresponda al caso concreto), con sus intereses, ello de conformidad con las leyes de emergencia económica a las que dice haberse acogido (ley 25.561 y Decreto 214/2002). Es más, en la carta documento de fs. 16, el demandado intima a la accionante a abonar lo adeudado, los intereses punitorios pactados, el CER y los gastos por la intervención letrada, la que mereció respuesta de la accionante rechazando la pretensión (fs. 20).

El requerimiento de la actora de que sea el Juez quien determine el monto a abonar para cancelar el saldo de compra, cuando ni siquiera la propia interesada ha intentado consignar judicialmente la suma que consideró ajustada a su pretensión, resulta excesivo.

El art. 1201 del Código Civil, establece que en los contratos bilaterales una de las partes no puede demandar el cumplimiento si no prueba haberlo cumplido u ofreciere cumplirlo.No es que exista una cronología, donde se requiere que primero se salde el precio adeudado, como fuera alegado por la recurrente, sino que para exigir la escrituración, debió haber acreditado que no tenía obligaciones pendientes a su cargo o bien poner éstas a disposición de su contraria. Además, no puede obligarse a la contraparte a aceptar pagos parciales toda vez que, en principio, el pago para tener efectos cancelatorios debe ser íntegro (art. 742 del Cód. Civil), circunstancia que, como se analizó, no se dieron en el caso.

vi. La aplicación de la multa como compensación del saldo de precio

La compensación es una de las formas de extinción de las obligaciones (art. 724 del Código Civil) que tiene lugar, según dispone el art. 818 del citado ordenamiento legal, cuando dos personas por derecho propio, reúnen la calidad de acreedor y deudor recíprocamente, extinguiéndose con fuerza de pago las dos deudas hasta donde alcance la menor, desde el tiempo que ambas comenzaron a coexistir.

Conforme lo analizado, en el punto iii, el demandado no ha incurrido en mora en su obligación, por lo que mal puede aplicarse la multa dispuesta en la cláusula 5° del boleto de compraventa, lo que conlleva de modo inexorable a desestimar el planteo formulado. A mérito de ello, resulta inconducente analizar si el reclamo de la multa fue en dólares estadounidenses o en pesos.

vii. La confesión ficta del demandado

Ante la ausencia del demandado a absolver posiciones, a pesar de encontrarse debidamente notificado, se decretó su confesión ficta (fs. 171), a tenor del pliego obrante a fs. 170.

Ahora bien, para que la prueba confesional ficta adquiera validez plena, no es requisito ineludible que sea corroborada por otras probanzas; ello es así siempre que no existan otras pruebas que la desvirtúen, pues crea una situación desfavorable al absolvente, quien no obstante puede destruirla (Arazi, Roland – Fenochietto, Carlos Eduardo, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.”, Bs.As., Astrea, 1983, T. II p.427; CNCiv., Sala C 24/4/1984, ED 110-469).

El art. 415 del C.P.C.C., al prescribir que para pronunciarse sobre el valor probatorio que acordará a esta prueba tan especial, el Juez deberá tener en cuenta “las circunstancias” de la causa, otorga una gran amplitud a la facultad de apreciación del Magistrado, que debe entenderse no sólo circunscripta al ámbito probatorio y aplicarse siempre en consonancia con la regla impuesta por el art. 384 del mismo Código (causa n° 86.374).

El valor probatorio de la confesional, debe apreciarse en su correlación con el resto de las pruebas atendiendo a las circunstancias de la causa, pues de lo contrario se haría prevalecer la ficción sobre la realidad y la decisión podría alejarse de la verdad material. Y ello no sólo en el ámbito de la confesión ficta, cuya virtualidad probatoria, no es de plena prueba (art. 417 del C.P.C.), sino también, en relación a la confesión expresa, de fuerza insuperable que la constituye en la probatio probatíssima (art. 421 del C.P.C.C.; conf. SCBA, causa n° 109.072, 12/12/2012).

En el caso de autos, conforme fuera trabada la litis y el entrecruce de las cartas documentos analizadas, en mi parecer existe prueba suficiente como para dejar de lado la prueba confesional ficta decretada a fs. 171.

c. La propuesta al Acuerdo

De conformidad con lo analizado y lo dispuesto por los arts. 1185, 1187, 1197, 1198, 1201 y concordantes del Código Civil, arts. 375, 384, 474, 510 y conc. del CPCC, propongo al Acuerdo confirmar el rechazo de demanda decidido en la instancia de origen.

IV. Las costas de la instancia de origen y de Alzada

De conformidad con lo analizado, corresponde que las costas de ambas instancias se impongan a la accionante en su calidad de vencida (art. 68 del CPC C).

Por todo lo expuesto, voto por la AFIRMATIVA.

Por los mismos fundamentos, el Dr. RIBERA votó también por la AFIRMATIVA.

Con lo que terminó el Acuerdo dictándose la siguiente:

SENTENCIA

Por lo expuesto en el Acuerdo que antecede se confirma la sentencia apelada, en todo cuanto fuera materia de agravios.

Las costas de Alzada se imponen al recurrente vencido.

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Carlos Enrique Ribera

Juez

Hugo O. H. LLobera

Juez

Miguel L. Álvarez

Secretario