Requisitos para la usucapión o prescripción adquisitiva de inmuebles
La usucapión es un término jurídico que indica un modo de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo. Esta adquisición se lleva a cabo mediante una posesión continuada durante el tiempo que exige la ley, el cual es de 20 años sin justo título y 10 años con justo título.
Para que la posesión de lugar a la usucapión, se requieren ciertos requisitos:
- Posesión en concepto de dueño, o posesión propiamente dicha. Lo que implica que el poseedor debe tener la disposición de hecho del inmueble, pero ejercerla a título de dueño, como si fuera el dueño. Se excluye de este concepto la tenencia, por lo cual locatarios, comodatarios, etc., no tienen posesión en este sentido, ya que reconocen en otro la propiedad del inmueble. Para que un tenedor pase a poseer como dueño, es necesario un acto que se denomina interversión de título, el cual consiste en actos exteriores claros e indubitables que impliquen la exclusión de cualquier otro propietario.
- La posesión debe ser pública y pacifíca. Lo cual significa que no debe contener los vicios de violencia o clandestinidad. Sin embargo estos vicios pueden purgarse.
-Debe ser continua e ininterrumpida por el plazo que establece la ley. Existe la posibilidad de unir en determinados casos la posesión actual a la posesión anterior, computándose todo el tiempo a los efectos de la usucapión. El plazo como se mencionó anteriormente es de 10 años en caso de poseer justo título y de 20 años en caso de no poseerlo.
Requisitos para iniciar el juicio de usucapión: (Provincia de Córdoba)
1) Un plano de mensura del inmueble poseído del que surja, si sepudiere determinar, que inmuebles resultan afectados en todo o enparte, confeccionado al efecto por profesional autorizado y visadopor la repartición catastral de la Provincia, con una antelación nomayor de un año.
2) Un estudio de los antecedentes sobre la titularidad del dominio yla condición catastral de los inmuebles afectados, suscripto porprofesional competente.
3) La prueba de que haya de servirse el titular y que acredite el tiempo de posesión: testigos, pago de impuestos, realización de mejoras, etc.
Iniciado el trámite, se solicitan informes a distintas reparticiones públicas, se ordena la publicación de edictos, y se coloca un cartel en la propiedad con las referencias necesarias acerca de la existencia del juicio, en en lugar del inmueble visible desde el principal camino de acceso.
Se debe señalar que la adquisición de la propiedad se realiza por el solo transcurso del tiempo de la posesión, el juicio de usucapión tiene efectos declarativos y tiene como fin poder inscribir la titularidad del inmueble a nombre del poseedor.
Cualquier consulta comuníquese con nosotros y con gusto lo asistiremos.
34 Comentario(s)
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- From Bitacoras.com | ago 2, 2011
juan carlos gonzalez | ago 24, 2011 | Responder
Necesito saber si hay otro requisito nuevo para iniciar tramite de usucapiön ya que nosotros hemis iniciado un trámite con un testigo principal y 5 testigos secundarios.El mismo lamentablemente está detenido porque no encontraron el domicilio del testigo principal. O sea que debemos nombrar otro testigo, pero el abogado me dijo que ayer salieron nuevas disposiciones, o sea que el juez debe buscar al dueño original primero. Es asi,muchas gracias por su atención
juan carlos gonzalez
Emiliano Herrera | ago 24, 2011 | Responder
Juan Carlos: no sé en qué provincia tramita su expediente. Pero por ejemplo en Córdoba siempre se solicitan informes a los fines de averiguar el titular del inmuebla. El art. 781 del Código Procesal de Córdoba, solicita que se deben requerir informes “A las reparticiones catastrales, de recaudación tributaria y prestatarias de servicios públicos inmobiliarios, sobre quienes figuren en sus registros como titulares del dominio, contribuyentes o usuarios respecto de los inmuebles afectados por la mensura, y susdomicilios reales o fiscales” y luego “Al registro de la propiedad inmueble, con los datos sobre la presunta titularidad del dominio que surjan de los informesprecedentes, para que confirme o rectifique esa titularidad“.
Saludos.
Emiliano Herrera
Guillermo | oct 22, 2011 | Responder
El tema mio, es que mi papa vivio mas de 30 anos con su familia en una quinta que les dejo un Sr. que fallecio sin legalizar esa situacion. ahora fallecio mi papa, no obstante se siguen pagando los impuestos, pero no encontramos la escritura, que debemos hacer?
Gracias
Guillermo
Emiliano Herrera | nov 2, 2011 | Responder
Guillermo: si nunca se hizo la transferencia, lo que corresponde es iniciar el trámite de usucapión en la jurisdicción donde está ubicado el inmueble. Deben iniciarla los herederos como continuadores de la posesión ininterrumpida durante esos 30 años.
Saludos.
Emiliano Herrera
RAFAEL | nov 17, 2011 | Responder
mi tema es que hace mas de 20 años estamos con mi familia en un terreno grande en merlo bs as. y tenemos construido una casita para nosotros este terreno me lo dejo un sr. al cual mi papa le hacia las veces de cuidador del mismo, este hombre me entere hace unos 5 años atras murio en alemania y averiguando el no tenia hijos ni familiares, tampoco tengo ningun papel de mada del terreno, que puedp hacer para ponerlo a mi nombre? usucapion?
RAFAEL
Emiliano Herrera | nov 21, 2011 | Responder
Rafael: Si, lo que tienen que hacer es iniciar es la usucapión.
Emiliano Herrera
walter | dic 5, 2011 | Responder
si me apropio de un sitio que posee deuda municipales x mas de 10 años y convarios juicis por falta de pago des esos impuesto, si yo me hago cargo de las deudas, como debo proceder
walter
fabio | dic 9, 2011 | Responder
Mi cosulta es la siguiente:si una ves ocupado el inmueble apareciera un dueño o heredero del mismo,sin haber alcanzado los 20 años de ocupacion,¿que ocurre con la invesrsion hecha en la propiedad durante ese periodo?(impuestos,mejoras,etc).
El titular deberia devolverme la inversion hecha ò no hay devolucion del dinero gastado en la propiedad?
fabio
Emiliano Herrera | dic 15, 2011 | Responder
Si usted toma posesión de un terreno o inmueble, lo que debe hacer es realizar actos posesorios o a título de dueño que exterioricen esa voluntad de poseer. Realizar actos posesorios sobre el inmueble (ya sea ocuparlo o realizar mejoras, alquilarlo, etc.) ya que el pago de los impuestos no es un acto posesorio propiamente dicho. La usucapión procede después de 20 años de posesión. Lo que se puede hacer ahora es registrar dicha posesión en el registro de poseedores de la provincia.
Saludos.
Emiliano Herrera
telma | dic 30, 2011 | Responder
hola! mi pregunta es la siguiente: nosotros estmos viviendo hace mas de un año en un terreno aca en la provincia de cordoba, no teniamos donde vivir, edificamos una pieza y le pusimos los servicios. nosotros estmos gestionando los tramites en tierras del futuro, me gustaria saber mi situacion legal.
muchas gracias!
telma
gabriela | ene 23, 2012 | Responder
quisiera saber como comenzar los tramites para poseer de un terreno abandonado . gracias
gabriela
Emiliano Herrera | ene 24, 2012 | Responder
No hay trámites propiamente dichos que realizar, sino que la posesión es algo que se realiza de hecho. A partir del momento que se comienzan a realizar actos que implican excluir a cualquier otro como propietario, se es poseedor.
Hay que tener en cuenta que en algunos casos esto puede significar un delito de usurpación. Ya que el código penal en el art. 181 inc. 1° establece que esta penado con prisión de seis meses a tres años “el que por violencia, amenazas, engaños, abusos de confianza o clandestinidad despojare a otro, total o parcialmente, de la posesión o tenencia de un inmueble o del ejercicio de un derecho real constituido sobre él, sea que el despojo se produzca invadiendo el inmueble, manteniéndose en él o expulsando a sus ocupantes” Para que sea delito la usurpación, el código requiere que el despojo se realice con mediante alguna de estas formas: 1) Violencia: puede ser física o sobre el inmueble (romper un alambrado o portón para ingresar). 2) Amenazas. 3) Engaño. 4) Abuso de Confianza. 5) Clandestinidad: Hacerlo de manera que quien puede impedir la ocupación no se de cuenta, por ejemplo, en horas de la madrugada.
Por otra parte, volviendo al tema, en la provincia de Córdoba existe un registro de poseedores, por el cual quien es poseedor puede registrar la posesión. Se realiza un procedimiento administrativo al final del cual se anota en la matrícula del inmueble la existencia del poseedor.
Saludos.
Emiliano Herrera
Silvina | ene 26, 2012 | Responder
Queria consultar sobre la ley de usucapión. Mis padres están pagando los impuestos tanto provinciales y comunales en un terreno en las sierras de córdoba. Lo han alambrado, se le corta los yuyos cada tanto, o sea se lo mantiene. Aun no tienen la escritura del mismo y el impuesto inmobiliario vienen a nombre de otra persona, al domicilio de mis padres. Por lo que he podido averiguar en internet esta persona tendria alrededor de 95 años, por lo que es seguro que esta fallecida, como se aplica en este caso la ley
Silvina
Emiliano Herrera | ene 26, 2012 | Responder
Silvina: Son 20 años de posesión lo que requieren para iniciar la usucapión y tener la propiedad. Mientras tanto siguen siendo poseedores y detentan a título de dueño.
Lo que pueden hacer es iniciar el trámite en el registro de poseedores a los fines de registrar dicho status. Se llena un formulario y se acompaña con la firma de dos testigos que acrediten la posesión. Saludos
Emiliano Herrera
leandro | ene 28, 2012 | Responder
quisiera consultar, el tema es el siguiente, yo vendi un terreno con escritura publica, cuando el comprador va al terreno hay un alambrado y una persona que tiene la posesion, el tema que en mi caso siempre pague los impuestos, y el terreno lo recibi hace 5 años.como debo proceder contra esta persona que no lo deja ingresar.-
leandro
Emiliano Herrera | ene 30, 2012 | Responder
Leandro: Debe iniciar la vía judicial para desalojar a los usurpadores. Procederá el desalojo o la reivindicación, para lo cual lo conveniente es iniciar medidas preparatorias para ver qué vía es la que corresponde. Saludos.
Emiliano Herrera
Horacio | ene 30, 2012 | Responder
1- Hola, donde puedo consultar si un lote ya tiene iniciado el tramite de usucapión en Córdoba?
2- Como y donde puedo iniciar el tramite de usucapión de un lote?
Muchas Gracias
Horacio
Emiliano Herrera | ene 31, 2012 | Responder
Horacio: El trámite se inicia en el tribunal competente de acuerdo a la ubicación del inmueble. Si es un inmueble ubicado en la ciudad de Córdoba, deben iniciarse en esta ciudad. El trámite es un proceso judicial en el cual se deben acreditar que se han cumplido los extremos para la prescripción adquisitiva o usucapión. Si desea iniciar una usucapión comúniquese al teléfono 0351-4214387 para solicitar una cita en mi estudio.
Saludos.
Emiliano Herrera
Janina | ene 31, 2012 | Responder
Buenas noches, necesito saber cuando uno tiene el derecho de poseción de un inmueble. Le comento que tenemos un terreno en posecion una escribana nos hizo un acta de poseción pero todavia no iniciamos el juicio.-
Como se obtiene ese derecho de poseción que segun tengo entendido es transferible.-
Muchas Gracias.-
Janina
Emiliano Herrera | feb 1, 2012 | Responder
Janina: La posesión es un hecho, no un derecho, es algo que se ejerce. Es un hecho del que derivan efectos jurídicos.
Si ustedes lo adquirieron de otro poseedor, entonces lo puedes suceden y pueden añadir al propio el tiempo que ha poseído ininterrumpidamente el anterior poseedor. En ese caso, se debe comenzar a contar el plazo desde que comenzó a poseer la persona que les transfirió la posesión.
Saludos.
Emiliano Herrera
David | feb 3, 2012 | Responder
buenas. Tengo un par de consultas practicas por hacerles. Cual es el costo aproximado de un juicio de usucapion? Y cual es el tiempo promedio en que se demora el total de los tramites?
David
Emiliano Herrera | feb 3, 2012 | Responder
David: por esta vía no puedo contestarle a esas preguntas. Escríbame a abogadocordoba@live.com y por esa vía responderé sus consultas.
Saludos.
Emiliano Herrera
Rodrigo | feb 3, 2012 | Responder
Buenas tardes, quería consultarle lo siguiente, en mi caso vendimos una casa, se le entregó la llave a la persona cuando pago una parte de la misma, pero después nunca realizó el pago restante por lo que no se entregó la escritura. Actualmente está en juicio. Mi duda gira en torno a si esta persona puede por usucapión obtener la propiedad, ya que está pagando rentas. Tengo entendido que no puede ya que se encuentra en juicio y es la casa la que está como “garantía”.
Muchas Gracias!
Rodrigo
Emiliano Herrera | feb 5, 2012 | Responder
Rodrigo: En principio, no podría, pero necesitaría más datos para poder responderte. Enviame un mail a abogadocordoba@live.com con un relato mas detallado, con las fechas aproximadas y te puedo dar alguna respuesta.
Saludos.
Emiliano Herrera
CESAR | feb 7, 2012 | Responder
BUEN DIA DESEARIA SABER COMO HAGO TENGO MI SUEGRO QUE TIENE 40 HECTARIAS LAS CUALES LAS HA BENIDO CERCANDO Y UTILIZANDO EN LA SIEMBRA PAGA LOS IMPUESTOS HACE MAS DE 20 AÑOS Y TAMBIEN CONTRTO UN AGRIMENSOR PARA QUE MIDA LAS TIERRAS EL CUAL NO APARECE CON LOS DATOS LE FUIMOS HABLAR QUE NOS DE EL NUMERO DE ESPEDIENTE PARA PODER VER SI ESTA AGRIMENSADO Y NO NOS DA NINGUNA INFORMACION ASI QUE LO VAMOS A DENUNCIAR .
PERO FUERA DE ESO COMO HAGO PARA EMPESAR A TRAMITAR LOS PAPELES PARA HACER LA PRESCRIPCION
CESAR
Emiliano Herrera | feb 7, 2012 | Responder
César: Lo primero que hay que tener es el plano de mensura. Así que si este agrimensor no les cumplió habría que buscar otro. Con el plano de mensura hecho, ya se puede iniciar, se presenta el mismo con el estudio de títulos ante el juez y se piden oficios a las oficinas públicas correspondientes.
Saludos
Emiliano Herrera
yani | feb 9, 2012 | Responder
Mi consulta es la siguiente: Puede una hija adquirir por prescripcion un terreno que esta a nombre de su padre?
Su padre se lo dio para que haga su casa, pero no se han hecho papeles.
Paga los impuestos a su nombre, a construido su casa, toda la vida vivio ahi, todos los conocen.-
Serñia factible? soy de la provincia del Chaco
yani
Emiliano Herrera | feb 9, 2012 | Responder
Yani: lo más sencillo es hacer la declaratoria de herederos. Si el problema es que existen otros herederos, entonces habría que ver la vía de la usucapión. El tema es que es un poco más complicado probar la posesión contra los coherederos o contra condóminos. Pero puede prosperar, habría que ver las circunstancias, para eso es mejor una consulta personal con un abogado.
Saludos.
Emiliano Herrera
Viviana | feb 13, 2012 | Responder
Hola…Necesito una consulta urgente y me atrevi a hacerla por medio de este mail, espero puedan ayudarme.
Hace 12 años murio la titular de un inmueble, al que por averiguaciones de 5 años estabamos seguros no habia herederos.
Hace más de 7 años yo estoy viviendo aca con mi marido y mis 3 hijos pensando en hacer en el tiempo indicado usucapion. Construimos una casa,mejoramos la situacion ante el barrio(porque se usaba para malandraje y delincuencia),pagamos todas las deudas que tenia por multas, etc; solo no pagamos rentas (porque la titular estaba exenta y una deuda con anterioridad municipal (porque no nos dejaron por no ser titulares) ,pero si las que llegaban desde que estuvimos aca.
Ahora nos llego una notificacion de una supuesta heredera que quiere rematar este inmueble(incluida la casa que levantamos nosotros) y no se en que situacion quedariamos. No nos intereza quedarnos con todo el terreno que es gigante,pero tampoco que nos tengamos que ir sin el sacrificio de casi 8 años.
Espero puedan darnos una respuesta que nos tranquilice un poco ya que no tenemos ningun abogado de confianza,desde ya muchas gracias!!!!
Viviana
Emiliano Herrera | feb 13, 2012 | Responder
Viviana: le respondí a su mail.
Saludos.
Emiliano Herrera
José | feb 14, 2012 | Responder
Hola, gracias por la oportunidad de consultas.
Mi consulta es si un inmueble con proceso judicial por mucho tiempo (quiebra, llamado de remates etc)y ahora nuevo propietario es aplicable a un proceso de usucapion? los habitantes del inmueble cumplen con todos los requisitos para el proceso, solo cambiaron los propietarios.
Gracias de nuevo
José
jeremiasj | feb 20, 2012 | Responder
hola queria saber que se puede hacer en el caso de mi familia que hizo pocesion de unos lotes frente a nuestra casa que cuidamos desde hace mas de 20 años, nunca los cercamos ya que eramos los unicos en esa zona y luego de que mi padre fallecio hace 2 años aparecieron unas personas y cercaron 2 de los lotes de forma muy precaria, le dijeron a mi madre que eran los dueños y se fueron. Hoy quiero recuperarlos, como hago ya que no teniamos declarados esos lotes en el registro de poseedores? Ademas gente que transita por los lotes corto los alambres y desde hace ese tiempo esta todo dejado. Puedo cercar esos lotes sacando el porton que dejaron de madera vieja?
jeremiasj
Emiliano Herrera | feb 21, 2012 | Responder
José: No entiendo bien tu consulta, porque hablás de propiedad y no de poseedor, ¿podés volverla a formular, un poco más detallada y circunstanciadamente para que pueda ayudarte?
Emiliano Herrera
Emiliano Herrera | feb 21, 2012 | Responder
Jeremías: La usucapión es un juicio meramente declarativo. Lo que significa que si ustedes han poseído ininterrumpidamente por 20 años, lo que necesitan es la sentencia en el juicio de usucapión que dice que a partir de tal fecha se constituyó el derecho.
Lo importante en este caso es poder probar de manera clara la época a partir de la cual empezaron a poseer los terrenos.
Saludos, por cualquier pregunta adicional escribime a abogadocordoba@live.com
Emiliano Herrera