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Requisitos para la usucapión o prescripción adquisitiva de inmuebles

1.113 Comments
Autor el Martes, agosto 2, 2011
En: Derecho Civil

La usucapión es un término jurídico que indica un modo de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo. Esta adquisición se lleva a cabo mediante una posesión continuada durante el tiempo que exige la ley, el cual es de 20 años sin justo título y 10 años con justo título.

Para que la posesión de lugar a la usucapión, se requieren ciertos requisitos:

- Posesión en concepto de dueño, o posesión propiamente dicha. Lo que implica que el poseedor debe tener la disposición de hecho del inmueble, pero ejercerla a título de dueño, como si fuera el dueño. Se excluye de este concepto la tenencia, por lo cual locatarios, comodatarios, etc., no tienen posesión en este sentido, ya que reconocen en otro la propiedad del inmueble. Para que un tenedor pase a poseer como dueño, es necesario un acto que se denomina interversión de título, el cual consiste en actos exteriores claros e indubitables que impliquen la exclusión de cualquier otro propietario.

- La posesión debe ser pública y pacifíca. Lo cual significa que no debe contener los vicios de violencia o clandestinidad. Sin embargo estos vicios pueden purgarse.

-Debe ser continua e ininterrumpida por el plazo que establece la ley. Existe la posibilidad de unir en determinados casos la posesión actual a la posesión anterior, computándose todo el tiempo a los efectos de la usucapión. El plazo como se mencionó anteriormente es de 10 años en caso de poseer justo título y de 20 años en caso de no poseerlo.

 

Requisitos para iniciar el juicio de usucapión: (Provincia de Córdoba)

1) Un plano de mensura del inmueble poseído del que surja, si sepudiere determinar, que inmuebles resultan afectados en todo o enparte, confeccionado al efecto por profesional autorizado y visadopor la repartición catastral de la Provincia, con una antelación nomayor de un año.

2) Un estudio de los antecedentes sobre la titularidad del dominio yla condición catastral de los inmuebles afectados, suscripto porprofesional competente.

3) La prueba de que haya de servirse el titular y que acredite el tiempo de posesión: testigos, pago de impuestos, realización de mejoras, etc.

Iniciado el trámite, se solicitan informes a distintas reparticiones públicas, se ordena la publicación de edictos, y se coloca un cartel en la propiedad con las referencias necesarias acerca de la existencia del juicio, en en lugar del inmueble visible desde el principal camino de acceso.

 

Se debe señalar que la adquisición de la propiedad se realiza por el solo transcurso del tiempo de la posesión, el juicio de usucapión tiene efectos declarativos y tiene como fin poder inscribir la titularidad del inmueble a nombre del poseedor.

Cualquier consulta comuníquese con nosotros y con gusto lo asistiremos.

 

Actualización:

Puntos a tener en cuenta si va a comprar una  posesión:

Ante la cantidad de consultas de personas que compran una posesión o quieren comprar una posesión hay que aclarar algunos puntos:

- La única forma de escriturar del poseedor es mediante el juicio de usucapión. La usucapión no es un trámite, es un juicio que implica que se debe producir prueba y se realiza contra el dueño original del inmueble.

- La inscripción en el registro de poseedores de la provincia de Córdoba o Tierras para el futuro, tiene únicamente un valor de publicidad extra. Si bien, la misma posesión de un bien como dueño es una forma de publicidad, la inscripción en el registro de poseedores genera una anotación en el registro como poseedor. Dicho trámite no otorga escritura traslativa del dominio, únicamente sirve para hacer conocer a terceros que se es poseedor del inmueble a través de la anotación en el Registro de la propiedad.

- La usucapión es un juicio que tiene un costo, tanto en tasas, honorarios, planos, como en tiempo, por lo cual se debe a tener en cuenta este factor al comprar una posesión de un bien. El valor de una cesión de posesión tiene que ser sensiblemente inferior a la compraventa de un terreno.

- Antes de comprar debe ser extremadamente cuidadoso, averiguar todo lo posible los antecedentes del poseedor. Tenga en cuenta que si va a hacer el juicio de usucapión va a necesitar toda la prueba posible a los fines de demostrar los veinte años de posesión, pago de impuestos, testigos, facturas de gastos, construcciones realizadas, etc.

- Adquirir una posesión significa un riesgo, ya que el dueño puede recuperar el bien a través de la acción de reivindicación. Como poseedor de mala fe, está sujeto a que el dueño solicite el retiro de lo construido por el poseedor y a costa de éste. También el dueño puede elegir quedarse con lo construido, abonando el mayor valor que adquirió el bien.

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  1. juan carlos gonzalez | ago 24, 2011 | Responder

    Necesito saber si hay otro requisito nuevo para iniciar tramite de usucapiön ya que nosotros hemis iniciado un trámite con un testigo principal y 5 testigos secundarios.El mismo lamentablemente está detenido porque no encontraron el domicilio del testigo principal. O sea que debemos nombrar otro testigo, pero el abogado me dijo que ayer salieron nuevas disposiciones, o sea que el juez debe buscar al dueño original primero. Es asi,muchas gracias por su atención

      

  2. Emiliano Herrera | ago 24, 2011 | Responder

    Juan Carlos: no sé en qué provincia tramita su expediente. Pero por ejemplo en Córdoba siempre se solicitan informes a los fines de averiguar el titular del inmuebla. El art. 781 del Código Procesal de Córdoba, solicita que se deben requerir informes “A las reparticiones catastrales, de recaudación tributaria y prestatarias de servicios públicos inmobiliarios, sobre quienes figuren en sus registros como titulares del dominio, contribuyentes o usuarios respecto de los inmuebles afectados por la mensura, y susdomicilios reales o fiscales” y luego “Al registro de la propiedad inmueble, con los datos sobre la presunta titularidad del dominio que surjan de los informesprecedentes, para que confirme o rectifique esa titularidad“.
    Saludos.

      

  3. Guillermo | oct 22, 2011 | Responder

    El tema mio, es que mi papa vivio mas de 30 anos con su familia en una quinta que les dejo un Sr. que fallecio sin legalizar esa situacion. ahora fallecio mi papa, no obstante se siguen pagando los impuestos, pero no encontramos la escritura, que debemos hacer?
    Gracias

      

  4. Emiliano Herrera | nov 2, 2011 | Responder

    Guillermo: si nunca se hizo la transferencia, lo que corresponde es iniciar el trámite de usucapión en la jurisdicción donde está ubicado el inmueble. Deben iniciarla los herederos como continuadores de la posesión ininterrumpida durante esos 30 años.
    Saludos.

      

  5. RAFAEL | nov 17, 2011 | Responder

    mi tema es que hace mas de 20 años estamos con mi familia en un terreno grande en merlo bs as. y tenemos construido una casita para nosotros este terreno me lo dejo un sr. al cual mi papa le hacia las veces de cuidador del mismo, este hombre me entere hace unos 5 años atras murio en alemania y averiguando el no tenia hijos ni familiares, tampoco tengo ningun papel de mada del terreno, que puedp hacer para ponerlo a mi nombre? usucapion?

      

  6. Emiliano Herrera | nov 21, 2011 | Responder

    Rafael: Si, lo que tienen que hacer es iniciar es la usucapión.

      

  7. walter | dic 5, 2011 | Responder

    si me apropio de un sitio que posee deuda municipales x mas de 10 años y convarios juicis por falta de pago des esos impuesto, si yo me hago cargo de las deudas, como debo proceder

      

  8. fabio | dic 9, 2011 | Responder

    Mi cosulta es la siguiente:si una ves ocupado el inmueble apareciera un dueño o heredero del mismo,sin haber alcanzado los 20 años de ocupacion,¿que ocurre con la invesrsion hecha en la propiedad durante ese periodo?(impuestos,mejoras,etc).
    El titular deberia devolverme la inversion hecha ò no hay devolucion del dinero gastado en la propiedad?

      

  9. Emiliano Herrera | dic 15, 2011 | Responder

    Si usted toma posesión de un terreno o inmueble, lo que debe hacer es realizar actos posesorios o a título de dueño que exterioricen esa voluntad de poseer. Realizar actos posesorios sobre el inmueble (ya sea ocuparlo o realizar mejoras, alquilarlo, etc.) ya que el pago de los impuestos no es un acto posesorio propiamente dicho. La usucapión procede después de 20 años de posesión. Lo que se puede hacer ahora es registrar dicha posesión en el registro de poseedores de la provincia.
    Saludos.

      

  10. telma | dic 30, 2011 | Responder

    hola! mi pregunta es la siguiente: nosotros estmos viviendo hace mas de un año en un terreno aca en la provincia de cordoba, no teniamos donde vivir, edificamos una pieza y le pusimos los servicios. nosotros estmos gestionando los tramites en tierras del futuro, me gustaria saber mi situacion legal.
    muchas gracias!

      

  11. gabriela | ene 23, 2012 | Responder

    quisiera saber como comenzar los tramites para poseer de un terreno abandonado . gracias

      

  12. Emiliano Herrera | ene 24, 2012 | Responder

    No hay trámites propiamente dichos que realizar, sino que la posesión es algo que se realiza de hecho. A partir del momento que se comienzan a realizar actos que implican excluir a cualquier otro como propietario, se es poseedor.
    Hay que tener en cuenta que en algunos casos esto puede significar un delito de usurpación. Ya que el código penal en el art. 181 inc. 1° establece que esta penado con prisión de seis meses a tres años “el que por violencia, amenazas, engaños, abusos de confianza o clandestinidad despojare a otro, total o parcialmente, de la posesión o tenencia de un inmueble o del ejercicio de un derecho real constituido sobre él, sea que el despojo se produzca invadiendo el inmueble, manteniéndose en él o expulsando a sus ocupantes” Para que sea delito la usurpación, el código requiere que el despojo se realice con mediante alguna de estas formas: 1) Violencia: puede ser física o sobre el inmueble (romper un alambrado o portón para ingresar). 2) Amenazas. 3) Engaño. 4) Abuso de Confianza. 5) Clandestinidad: Hacerlo de manera que quien puede impedir la ocupación no se de cuenta, por ejemplo, en horas de la madrugada.
    Por otra parte, volviendo al tema, en la provincia de Córdoba existe un registro de poseedores, por el cual quien es poseedor puede registrar la posesión. Se realiza un procedimiento administrativo al final del cual se anota en la matrícula del inmueble la existencia del poseedor.
    Saludos.

      

  13. Silvina | ene 26, 2012 | Responder

    Queria consultar sobre la ley de usucapión. Mis padres están pagando los impuestos tanto provinciales y comunales en un terreno en las sierras de córdoba. Lo han alambrado, se le corta los yuyos cada tanto, o sea se lo mantiene. Aun no tienen la escritura del mismo y el impuesto inmobiliario vienen a nombre de otra persona, al domicilio de mis padres. Por lo que he podido averiguar en internet esta persona tendria alrededor de 95 años, por lo que es seguro que esta fallecida, como se aplica en este caso la ley

      

  14. Emiliano Herrera | ene 26, 2012 | Responder

    Silvina: Son 20 años de posesión lo que requieren para iniciar la usucapión y tener la propiedad. Mientras tanto siguen siendo poseedores y detentan a título de dueño.
    Lo que pueden hacer es iniciar el trámite en el registro de poseedores a los fines de registrar dicho status. Se llena un formulario y se acompaña con la firma de dos testigos que acrediten la posesión. Saludos

      

  15. leandro | ene 28, 2012 | Responder

    quisiera consultar, el tema es el siguiente, yo vendi un terreno con escritura publica, cuando el comprador va al terreno hay un alambrado y una persona que tiene la posesion, el tema que en mi caso siempre pague los impuestos, y el terreno lo recibi hace 5 años.como debo proceder contra esta persona que no lo deja ingresar.-

      

  16. Emiliano Herrera | ene 30, 2012 | Responder

    Leandro: Debe iniciar la vía judicial para desalojar a los usurpadores. Procederá el desalojo o la reivindicación, para lo cual lo conveniente es iniciar medidas preparatorias para ver qué vía es la que corresponde. Saludos.

      

  17. Horacio | ene 30, 2012 | Responder

    1- Hola, donde puedo consultar si un lote ya tiene iniciado el tramite de usucapión en Córdoba?
    2- Como y donde puedo iniciar el tramite de usucapión de un lote?
    Muchas Gracias

      

  18. Emiliano Herrera | ene 31, 2012 | Responder

    Horacio: El trámite se inicia en el tribunal competente de acuerdo a la ubicación del inmueble. Si es un inmueble ubicado en la ciudad de Córdoba, deben iniciarse en esta ciudad. El trámite es un proceso judicial en el cual se deben acreditar que se han cumplido los extremos para la prescripción adquisitiva o usucapión. Si desea iniciar una usucapión comúniquese al teléfono 0351-4214387 para solicitar una cita en mi estudio.
    Saludos.

      

  19. Janina | ene 31, 2012 | Responder

    Buenas noches, necesito saber cuando uno tiene el derecho de poseción de un inmueble. Le comento que tenemos un terreno en posecion una escribana nos hizo un acta de poseción pero todavia no iniciamos el juicio.-
    Como se obtiene ese derecho de poseción que segun tengo entendido es transferible.-
    Muchas Gracias.-

      

  20. Emiliano Herrera | feb 1, 2012 | Responder

    Janina: La posesión es un hecho, no un derecho, es algo que se ejerce. Es un hecho del que derivan efectos jurídicos.
    Si ustedes lo adquirieron de otro poseedor, entonces lo puedes suceden y pueden añadir al propio el tiempo que ha poseído ininterrumpidamente el anterior poseedor. En ese caso, se debe comenzar a contar el plazo desde que comenzó a poseer la persona que les transfirió la posesión.
    Saludos.

      

  21. David | feb 3, 2012 | Responder

    buenas. Tengo un par de consultas practicas por hacerles. Cual es el costo aproximado de un juicio de usucapion? Y cual es el tiempo promedio en que se demora el total de los tramites?

      

  22. Emiliano Herrera | feb 3, 2012 | Responder

    David: por esta vía no puedo contestarle a esas preguntas. Escríbame a abogadocordoba@live.com y por esa vía responderé sus consultas.
    Saludos.

      

  23. Rodrigo | feb 3, 2012 | Responder

    Buenas tardes, quería consultarle lo siguiente, en mi caso vendimos una casa, se le entregó la llave a la persona cuando pago una parte de la misma, pero después nunca realizó el pago restante por lo que no se entregó la escritura. Actualmente está en juicio. Mi duda gira en torno a si esta persona puede por usucapión obtener la propiedad, ya que está pagando rentas. Tengo entendido que no puede ya que se encuentra en juicio y es la casa la que está como “garantía”.
    Muchas Gracias!

      

  24. Emiliano Herrera | feb 5, 2012 | Responder

    Rodrigo: En principio, no podría, pero necesitaría más datos para poder responderte. Enviame un mail a abogadocordoba@live.com con un relato mas detallado, con las fechas aproximadas y te puedo dar alguna respuesta.
    Saludos.

      

  25. CESAR | feb 7, 2012 | Responder

    BUEN DIA DESEARIA SABER COMO HAGO TENGO MI SUEGRO QUE TIENE 40 HECTARIAS LAS CUALES LAS HA BENIDO CERCANDO Y UTILIZANDO EN LA SIEMBRA PAGA LOS IMPUESTOS HACE MAS DE 20 AÑOS Y TAMBIEN CONTRTO UN AGRIMENSOR PARA QUE MIDA LAS TIERRAS EL CUAL NO APARECE CON LOS DATOS LE FUIMOS HABLAR QUE NOS DE EL NUMERO DE ESPEDIENTE PARA PODER VER SI ESTA AGRIMENSADO Y NO NOS DA NINGUNA INFORMACION ASI QUE LO VAMOS A DENUNCIAR .
    PERO FUERA DE ESO COMO HAGO PARA EMPESAR A TRAMITAR LOS PAPELES PARA HACER LA PRESCRIPCION

      

  26. Emiliano Herrera | feb 7, 2012 | Responder

    César: Lo primero que hay que tener es el plano de mensura. Así que si este agrimensor no les cumplió habría que buscar otro. Con el plano de mensura hecho, ya se puede iniciar, se presenta el mismo con el estudio de títulos ante el juez y se piden oficios a las oficinas públicas correspondientes.
    Saludos

      

  27. yani | feb 9, 2012 | Responder

    Mi consulta es la siguiente: Puede una hija adquirir por prescripcion un terreno que esta a nombre de su padre?
    Su padre se lo dio para que haga su casa, pero no se han hecho papeles.
    Paga los impuestos a su nombre, a construido su casa, toda la vida vivio ahi, todos los conocen.-
    Serñia factible? soy de la provincia del Chaco

      

  28. Emiliano Herrera | feb 9, 2012 | Responder

    Yani: lo más sencillo es hacer la declaratoria de herederos. Si el problema es que existen otros herederos, entonces habría que ver la vía de la usucapión. El tema es que es un poco más complicado probar la posesión contra los coherederos o contra condóminos. Pero puede prosperar, habría que ver las circunstancias, para eso es mejor una consulta personal con un abogado.
    Saludos.

      

  29. Viviana | feb 13, 2012 | Responder

    Hola…Necesito una consulta urgente y me atrevi a hacerla por medio de este mail, espero puedan ayudarme.
    Hace 12 años murio la titular de un inmueble, al que por averiguaciones de 5 años estabamos seguros no habia herederos.
    Hace más de 7 años yo estoy viviendo aca con mi marido y mis 3 hijos pensando en hacer en el tiempo indicado usucapion. Construimos una casa,mejoramos la situacion ante el barrio(porque se usaba para malandraje y delincuencia),pagamos todas las deudas que tenia por multas, etc; solo no pagamos rentas (porque la titular estaba exenta y una deuda con anterioridad municipal (porque no nos dejaron por no ser titulares) ,pero si las que llegaban desde que estuvimos aca.
    Ahora nos llego una notificacion de una supuesta heredera que quiere rematar este inmueble(incluida la casa que levantamos nosotros) y no se en que situacion quedariamos. No nos intereza quedarnos con todo el terreno que es gigante,pero tampoco que nos tengamos que ir sin el sacrificio de casi 8 años.
    Espero puedan darnos una respuesta que nos tranquilice un poco ya que no tenemos ningun abogado de confianza,desde ya muchas gracias!!!!

      

  30. Emiliano Herrera | feb 13, 2012 | Responder

    Viviana: le respondí a su mail.
    Saludos.

      

  31. José | feb 14, 2012 | Responder

    Hola, gracias por la oportunidad de consultas.
    Mi consulta es si un inmueble con proceso judicial por mucho tiempo (quiebra, llamado de remates etc)y ahora nuevo propietario es aplicable a un proceso de usucapion? los habitantes del inmueble cumplen con todos los requisitos para el proceso, solo cambiaron los propietarios.
    Gracias de nuevo

      

  32. jeremiasj | feb 20, 2012 | Responder

    hola queria saber que se puede hacer en el caso de mi familia que hizo pocesion de unos lotes frente a nuestra casa que cuidamos desde hace mas de 20 años, nunca los cercamos ya que eramos los unicos en esa zona y luego de que mi padre fallecio hace 2 años aparecieron unas personas y cercaron 2 de los lotes de forma muy precaria, le dijeron a mi madre que eran los dueños y se fueron. Hoy quiero recuperarlos, como hago ya que no teniamos declarados esos lotes en el registro de poseedores? Ademas gente que transita por los lotes corto los alambres y desde hace ese tiempo esta todo dejado. Puedo cercar esos lotes sacando el porton que dejaron de madera vieja?

      

  33. Emiliano Herrera | feb 21, 2012 | Responder

    José: No entiendo bien tu consulta, porque hablás de propiedad y no de poseedor, ¿podés volverla a formular, un poco más detallada y circunstanciadamente para que pueda ayudarte?

      

  34. Emiliano Herrera | feb 21, 2012 | Responder

    Jeremías: La usucapión es un juicio meramente declarativo. Lo que significa que si ustedes han poseído ininterrumpidamente por 20 años, lo que necesitan es la sentencia en el juicio de usucapión que dice que a partir de tal fecha se constituyó el derecho.
    Lo importante en este caso es poder probar de manera clara la época a partir de la cual empezaron a poseer los terrenos.
    Saludos, por cualquier pregunta adicional escribime a abogadocordoba@live.com

      

  35. Yamla | feb 23, 2012 | Responder

    Buenos dias mi nombre es Yamila, mi consulta es la siguiente, mi padre tiene una casa la cual era de su abuela que a la vez en el mismo terreno viven en otra casa su prima, el tema es que hay realizada una subdivicion del terreno pero o hay realizada una escritura de cada casa, si mi papa posee una escritura del terreno en general en donde figura el padre de su prima y mi padre, La prima de mi papa paga los impuestos de todo el terreno hace 15 años mi consulta es la siguiente, ¿ella podría iniciar usucapión por todo el terreno y no por su casa solamente? y de esta manera podria dejar en la calle a mi padre?

      

  36. antoni | feb 23, 2012 | Responder

    Hola estoy interesado en adquirir un lote pero me respodieron que el vendedor compro hace 28 años mediante un boleto de compraventa que nunca se llego a escriturar y el cual extravio,los titulares que se lo vendieron no se pueden localizar. Un abogado me iniciaría el tramite para regularizar el dominio del lote mediante un juicio de usucapion para el cual se encuentran todos los requisitos de ley cumplidos y luego del juicio de usucapion el juez otorga un titulo judicial del inmueble a inscribir en el Registro de la Propiedad.
    Para la transferencia a mi favor se firmaria una cesion de derechos posesorios por los 28 años de posesion que tiene los cuales se transmiten a mi persona y tenga legitimidad para inciciar el juicio de usucapion.
    Es conveniente hacer la compra, hay mucho gasto en estos trámites? Le agradecería mucho su opinión.
    Desde ya muchas gracias

      

  37. Emiliano Herrera | feb 24, 2012 | Responder

    Yamila: pagar los impuestos no equivale a posesión. No importa que pague todos los impuestos o parte, en todo caso lo que puede hacer la prima es pedir el reembolso de las sumas pagadas. Otra cosa, si no tienen escritura, cómo hicieron la subdivisión?
    Saludos.

      

  38. Emiliano Herrera | feb 24, 2012 | Responder

    Antonio: un juicio de usucapión tiene sus costos, seguramente su abogado le podrá hacer un presupuesto, ya que hay que pagar gastos de tasa de justicia, caja de abogados, honorarios del abogado, honorarios del perito agrimensor, más otros gastos y tasas. Por lo que tendrías que tenerlo en cuenta a la hora de negociar. Seguramente el lote está más barato por la situación irregular de los títulos por parte del vendedor.
    Saludos.

      

  39. javier | feb 28, 2012 | Responder

    hola yo alqile una casa a se mas de 6 años el que me la alquilo lo vi una sola ves despues no lo vi mas desde entonses e pagado mas de 12 años de inpuestos y e salvado la casa de tres juisios de renta,le hecho muchas reformas y arreglos,puedo iniciar el juicio de usucampion

      

  40. Emiliano Herrera | feb 29, 2012 | Responder

    Javier: la prescripción que te correspondería es la larga o veinteañal. Así que deberías tener 20 años de posesión.
    Saludos.

      

  41. Sulmira Martinez de Bateker | mar 1, 2012 | Responder

    Mia caso es,tengo una propedad escriturada con mi nombre de casada, mi esposo me abandonó hace ya 30 años no se mas nada de el, quiero disponer
    de esta y necesito la firma de el, que puedo hacer en este caso?. Gracias
    Sulmira.

      

  42. Gonzalez, Noemí | mar 3, 2012 | Responder

    Hola!!!. Tengo unos terrenos en Mar del Plata que en la escritura figuran como míos, de mi mamá, mi hermano(fallecido) y un tío (fallecido). Se pagaron durante 20 años y a partir de 1992 se dejaron de pagar, ahora acabo de pagar la deuda existente que era de 20 años. Tengo la escritura yo aunque los impuestos vienen a nombre de mi mamá.
    Mis sobrinos y mi primo se desentendieron de esos terrenos pero siguen siendo herederos. Puedo pedir la propiedad de los mismos a mi nombre sin que surjan problemas legales?

      

  43. Gonzalez, Noemí | mar 3, 2012 | Responder

    Hola!!!. Tengo unos terrenos en Mar del Plata que en la escritura figuran como míos, de mi mamá, mi hermano(fallecido) y un tío (fallecido). Se pagaron durante 20 años y a partir de 1992 se dejaron de pagar, ahora acabo de pagar la deuda existente que era de 20 años. Tengo la escritura yo aunque los impuestos vienen a nombre de mi mamá.
    Mis sobrinos y mi primo se desentendieron de esos terrenos pero siguen siendo herederos. Puedo pedir la propiedad de los mismos a mi nombre sin que surjan problemas legales?

      

  44. Emiliano Herrera | mar 4, 2012 | Responder

    No vas a poder utilizar la prescripción adquisitiva para hacerte dueña del terreno. Ya que se requiere la interversión del título contra los herederos restantes, y en tu caso nunca existió. Pero lo que podés hacer es iniciar la declaratoria y reclamar los gastos realizados. Saludos.

      

  45. Emiliano Herrera | mar 4, 2012 | Responder

    Lo que puede hacer es iniciar el divorcio o solicitar a un juez que supla el asentimiento conyugal y autorice la venta. Saludos.

      

  46. luciana | mar 7, 2012 | Responder

    Hola ! Soy abogada recién recibida y tengo mi primer juicio de usucapión- Mi duda surge a partir de que el plano de mensura esta a nombre de mi cliente pero el certificado de posesión esta a nombre de su madre,en las memorias del plano de mensura la madre es llamada como poseedora cedente y mi cliente ( su hijo ) como actual poseedor,,,, No hay otro contrato de cesión de derechos posesorios mas que lo que consta en las memorias del plano de mensura…. esto me sirve ? para poder realizar la usucapión en nombre de mi cliente,?,Desde ya que esta familia, ya que es la familia la que lleva ocupando el predio rural mediantes actos posesorios (plantaciones,cria de aves etc) cumple con los años exigidos por la ley,pago de impuestos , etc. La pregunta es si me conviene inicar la demanda a nombre de la madre ( quien figura en el certificado de posesión)o del hijo quien aparece en el plano de mensura ?….Gracias !!!!

      

  47. Emiliano Herrera | mar 8, 2012 | Responder

    Si tenés la cesión de la posesión, lo mejor creo que sería que la inicie el hijo, no creo que tengas problemas. Saludos!

      

  48. luciana | mar 8, 2012 | Responder

    El problema que no la tengo, solo el plano de mensura a nombre del hijo ( en las memorias de la mensura el agrimensor llama a la madre como poseedora cedente y al hijo como poseedor pero no es una vadera cesión). Y si ahora hago la cesión me queda el plano de mensura a nombre del hijo con una fecha anterior a la cesión… sería un problema ?

      

  49. Emiliano Herrera | mar 9, 2012 | Responder

    Sí, creo que te la van a tomar igual aunque sea de fecha posterior. No deberían hacerte problemas.

      

  50. Silvia | mar 14, 2012 | Responder

    Buenas Tardes..mi consulta es la siguiente…tengo un terreno el cual hace ya 22 años que mi tio se lo dio a mi madre(ya fallecida)se le ah hecho limpieza,un buen tapial,cimientos,un baño etc…solo eh pagado pocos impuestos cuando me entere al sacar el plano que el verdadero terreno de mi tio,osea el q nos dio es el verdadero sino el de al lado,,un lioooo!!!los vecinos que tenemos son muy buenos..pero este problema hay alguna forma de llegar a solucionarlo sin dañar a nadie…??quiero empezar el juicio de usucapion…jamas en 22 años nadie lo ah reclamado…y los impuestos q pague en realidad son de mis vecinos y no donde yo estuve 22 años…qie puedo hacer??Muy Buenas sus respuestas!!Gracias por su valioso tiempo que dedica a esta pagina!!Muchas Gracias..!!tengo todos los papeles(boleto de compra venta,recibos,todo me lo dio mi tio)…Gracias!!!

      

  51. Clau | mar 16, 2012 | Responder

    Estimado: Tengo el siguiente problema. Mi abuela tenía la posesión de unos campos, éstos campos no tenían dueño. Muere, y deja 2 hijos. Uno de ellos se queda viviendo en el lugar, y al cabo de 25 años ingresa un plano de mensura para usucapión declarándose único poseedor.
    Existe derecho del otro hijo de también declararse poseedor para que en un futuro sean los dos dueños del campo y no sólo el que se declaró único poseedor?
    Muchas gracias

      

  52. eduardo | mar 16, 2012 | Responder

    hola, vivo en un lote que compre con boleto, no tiene escritura anterior, nunca desde que se loteo en 1980, para pagar los impustos me piden certificado de pocesion?? como lo obtengo

      

  53. Emiliano Herrera | mar 16, 2012 | Responder

    Silvia: veo que tu caso es complicado. Lo mejor es una consulta profesional personal, ya que hay muchas preguntas que debería hacerte y por este medio se complica. Saludos.

      

  54. Emiliano Herrera | mar 16, 2012 | Responder

    Eduardo: en que provincia es? No tenés el boleto de compraventa?

      

  55. Emiliano Herrera | mar 16, 2012 | Responder

    Clau: otro caso complicado y que necesito más detalles para ayudarte, ya que no se sí ya tienen declaratoria, en que estado está la usucapión, etc. Pero lo que te puedo decir es que en principio el otro heredero está legitimado para reclamar su parte en tanto no haya habido interversión de título. Pero necesitan buscar un abogado urgente, porque si no pueden ver frustrados sus derechos. Saludos!

      

  56. eduardo | mar 19, 2012 | Responder

    emiliano:tengo boleto de cesion de acciomes y derechos,esa lo unico que tengo

      

  57. Flora | mar 24, 2012 | Responder

    Hola, mi pregunta es la siguiente:
    1)si se vende una finca en documento privado y se estipula su pago en 3 plazos y el último (por el cual se iba a elevar a escritura pública ) no se realiza, ¿puede servir esa compra venta como justo título para comenzar a usucapir?

    2) Además, si después este usucapiente deja en testamento la finca a un menor y este la vende sin consentimiento de su representante legal, y el adquiriente conoce su incapacidad…¿éste último puede también adquirir por usucapión si transcurre el plazo legal? ¿o la incapacidad de obrar del tradens sería título nulo?
    Muchas gracias de antemano

      

  58. Emiliano Herrera | mar 25, 2012 | Responder

    Flora: el boleto de compraventa no es justo título, por lo que debería ir por la prescripción veinteañal.
    En el segundo caso, en el cual supongo que hay boleto únicamente, el plazo empieza a contarse desde que el comprador tomó posesión del inmueble y es la prescripción larga igualmente.
    Saludos.

      

  59. rolando | mar 26, 2012 | Responder

    Una pregunta mi mama inicio un juicio de usucapión as mas de 3 años ahí 3 familias mas que ocupan el mismo terreno tenemos un abogado que nos esta tramitando todo pero nisiquiera salio el plano de el agrimensor y ya nos quiere cobrar los honraros además nos pidió 12 mil pesos de honorarios a cada familia además el lote esta a nombre de una sola persona y nos dijo que al momento de. La medision por el agrimensor nos iva. A dividir los terrenos correspondientes a cada familia esto es posible espero me respondan lo antes posible ya que tengo que firmar un acuerdo de pago de honorarios con el abogado en este mes para lo del terreno

      

  60. debora | mar 28, 2012 | Responder

    mi inconveniente es que quiero comenzar este tramite de usucapion, es un terreno compartido entre mi abuela (unica viva) y sus hermanos fallecidos, dicho terreno no tiene papeles, solo boleto comprayventa(creo) el cual no se sabe paradero. el terreno esta en gran bs as, ademas mi abuela tiene 2 hijos (uno es mi papa)y mi tio esta en el exterior hace años. Mi abuela me sedio de palabra su casa pero yo quiero realizar los papeles correspondientes par ampararme legalmente ante cualquier eventualidad.AGRADECERIA ENORMEMENTE ALGUNA ORIENTACION AL RESPECTO! GRACIAS!!

      

  61. Emiliano Herrera | mar 30, 2012 | Responder

    Débora: lo que tiene que hacer su abuela es transferirle la propiedad. Si no se puede con escritura, que sea con un boleto por instrumento privado con firmas certificadas. Saludos

      

  62. victor hugo | abr 1, 2012 | Responder

    puede transferir derechos posesorios el conyuge de la heredera de una parcela de terreno.?

      

  63. Emiliano Herrera | abr 2, 2012 | Responder

    Víctor: quien tiene la posesión puede entregarla. La posesión se da de hecho. Más allá de la validez o no de ese acto, los herederos tienen la posibilidad de desalojar al intruso o reivindicar el bien, según sea el caso.
    Saludos.

      

  64. silvina sosa | abr 3, 2012 | Responder

    hola,yo vivo en un terreno fiscal hace 8 años al cual lo levante desde abajo hasta llegar a lo que tengo hoy que es una casa grande y cómoda. nunca averigué para escriturarlo por que la mayor parte del barrio que tiene mucho mas antiguedad que yo no tienen titulo de propiedad y por ende no me preocupe porque algún día me sacaran de acá. lo que pasa ahora es que un día vino la municipalidad a decirnos que una franja de los terrenos que esta al borde de la autopista, y en el cual estoy yo, tiene que salir de ahí porque tienen que hacer la colectora de la autopista, nos dijeron que nos van a reuvicar, el tema es que todo lo que yo invertí no se compara con la miseria de vivienda que da el gobierno y ellos no dan posibilidad de negociar.mi pregunta es si yo legalmente puedo hacer algo para hacer validar todo lo que yo invertí

      

  65. Cristina | abr 4, 2012 | Responder

    Hola, tengo un terreno al lado de mi ksa que esta abandonado ya hace mas de 20 años…necesariamente tiene q iniciar el juicio un abogado o un particular puede??? el terreno se encuentra en la provincia de Buenos Aires.
    Tambien queria saber todo lo que debo presentar ante el juzgado??? por favor enviar la respuesta a mi mail. saludos

      

  66. marcelo | abr 5, 2012 | Responder

    hola. mi consulta es la siguiente.
    Mis padres viven hace 30 años en un terreno que en su oportunidad compraron al municipio. Al fondo del terreno escriturado comienza otro de dimensiones similares. Ellos cerraron con muro ese terreno y todos los vecinos de la cuadra hicieron lo propio (hace 30 años). Lo usan como patio y algunos han hecho galponcitos y cochera. La municipalidad arregló de manera sistemática desde esa época el parque de atrás, sin intervenir en los terrenos ocupados por los vecinos. Esos terrenos son municipales y la pregunta es si nos correponden derechos de usucapion y si a ello sólo se llega con un juicio o es posible presentarse al municipio y exhibir los antecedentes. Vivimos en Resistencia, Chaco. Muchas Gracias.

      

  67. Emiliano Herrera | abr 8, 2012 | Responder

    Cristina: por supuesto que lo tiene que hacer con un abogado, es un juicio, donde se le da participación al dueño anterior.

      

  68. Emiliano Herrera | abr 8, 2012 | Responder

    Marcelo, igual que a Cristina, se trata de un juicio y no un trámite administrativo. saludos.

      

  69. Marcelo | abr 9, 2012 | Responder

    Hola, saludos cordiales: les queria consultar al respecto de la posesion veinteañal y la usucapion.
    Tengo mi suegro, en una localidad de la pcia de Cordoba, que esta habitando en un terreno que hace aproximadamente 30 años su suegra le cedio dentro del terreno que ella habitaba, hoy fallecida, (hace aproximadamente 10 años a la fecha) nadie ha pagado los impuestos provinciales, ni ha reclamado esa tierra. Hoy mi suegro quiere pagar todo lo atrasado, y titularizar a su nombre. Los anteriores cedulones eran abonados por su suegra hasta su fallecimiento.
    Es factible que el pueda normalizar la situacion y catastral y documentar a su nombre o al nombre de sus hijos?
    Muy agradecido por su respuesta.

      

  70. Pablo | abr 10, 2012 | Responder

    Mi consulta es la siguiente, mi abogado inició correctamente el “juicio por usucapión sobre 2 lotes baldíos que estaban abandonados en la prov. de Bs.As.”, me entregó las cedulas catastral de los mismos, luego también la solicitud de copia de asiento registral (antecedentes dominial),según él se publicaron los edictos, luego me entregó los planos con las mensuras, firmadas por agrimensor y con los sellos de la mesa de entrada de la plata aprobados por agrimensor de la dirección de GEODESIA Depto. de fiscalización parcelaria y además el N° de expediente y el juzgado civil, teniendo ya todo iniciado para que salga la escritura a mi nombre:
    1_¿supongo esto es el juicio por usucapión verdad?
    2_ limpie los lotes para cercarlos en los siguientes días, y al regresar me encuentro con la sorpresa de que ya habían sido cercados y además tenían un cartel de propiedad priv. y una inmobiliaria que los comercializaba, según los vecinos, se acerco el supuesto dueño y realizó todo esto, en teoría ellos tienen escritura de estos lotes y además pagaron los impuestos de los mismos a la fecha (figuraban en los antecedentes dominial).
    MI OTRA CONSULTA ES SI LA ESCRITURA SALE CORRECTAMENTE A MI NOMBRE TIENEN DERECHO A RECLAMAR ALGO? TENGO ALGUNA MANERA DE PERDER LOS LOTES TENIENDO EN CUENTA QUE ELLOS SON LOS QUE PAGARON LOS IMPUESTOS, CERCARON Y ADEMAS APARECEN EN LOS ANTECEDENTES DOMINIAL?? Puede suceder que les haya faltado terminar algo de los tramites y por ese motivo no se tuvo problemas en iniciar la usucapión? desde ya muchísimas gracias, perdón por las tantas dudas, aguardo por tu respuesta ya sea por este medio u a mi mail.

      

  71. Emiliano Herrera | abr 10, 2012 | Responder

    Marcelo: si tiene 30 años de posesión, ya por puede iniciar el juicio de usucapión para regularizar la situación dominial. Saludos.

      

  72. Emiliano Herrera | abr 10, 2012 | Responder

    Pablo, si ellos no se presentaron en el juicio de usucapión, estando correctamente notificados, no pueden reclamar y usted podría desalojarlos. Consulte con su abogado para averiguar el estado del expediente. Saludos.

      

  73. Pablo Ojeda | abr 10, 2012 | Responder

    Mi consulta es la siguiente, mi casa se conecta con otro lote que tiene 2 x 7 mts.Este lote da a la otra calle. Nosotros lo limpiamos desde el año 1982 y quisiera comenzar la usucapion que debería hacer? puedo realizar la usucapion? quien puede realizar la ususcapion? que costo tiene? si el lote tuviese deuda o juicios, yo debería afrontarlos?
    Desde ya muchas gracias y muy bueno vuestro foro.-
    Saludos

      

  74. Roberto Daniel | abr 12, 2012 | Responder

    Hola, buenas tardes, les consulto por lo siguiente:
    Mi Padre falleció hace 20 años, en su momento se inició juicio sucesorio sobre el inmueble que habito desde hace 50 años. La sucesión nunca se pudo concluir porque su segunda esposa hizo una sucesión paralela en otra jurisdicción para cobrar unos bonos, sin nombrarnos como herederos ni a mi hermano ni a mi.
    Al trabarse ambas sucesiones, nunca pudimos terminar la de la casa, ya que no conseguimos ningún abogado que pudiera viajar a la otra jurisdicción.
    Mi pregunta es la siguiente, contando con todos los recibos de impuestos, servicios (a mi nombre), facturas de materiales de construcción para mantenimiento, testigos y habiendo vivido en la misma propiedad desde siempre, ¿es factible iniciar un juicio por posesión veinteañal ?
    Desde ya, muchas gracias por su atención.

      

  75. Emiliano Herrera | abr 12, 2012 | Responder

    Pablo: si podés iniciar el juicio, en el artículo puse los requisitos que se requieren, lo primero que hay que hacer es buscar un abogado. Si estás en Córdoba, con gusto te puedo dar una cita para que hablemos, si estás en otra provincia deberías buscar un abogado de esa jurisdicción.
    Si el lote tiene deuda de impuestos, sí, porque esa deuda sigue a la propiedad, distinto es en el caso en que esté embargado por un deudor del dueño anterior.
    Saludos.

      

  76. Emiliano Herrera | abr 12, 2012 | Responder

    Roberto: Es posible, pero siempre es complicado prescribir contra los coherederos. Como ya lo expliqué en respuestas anteriores se deben demostrar además de actos posesorios, actos que impliquen una exclusión de los coherederos.
    Saludos.

      

  77. andrea | abr 15, 2012 | Responder

    Hola, mi consulta es por lo siguiente: luego de fallecer mi padre, mi madre, hermana (que vivía en el exterior) y yo iniciamos sucesión de dos inmuebles. Se vendió y repartió un bien, pero mientras estaba el vta el otro, la casa familiar, mi hermana fallece. Sus hijos, que viven en el exterior, no completaron la sucesion de mi hermana. Esto ha demorado vs años y aparte de los gastos que siempre pagamos nosotras,mama y yo (tanto de los tramites sucesorios como impuestos de la casa) hemos perdido vs oportunidades de venta. Mi madre es muy mayor y necesita vender la casa. En verdad, mis sobrinos estan esperando a que fallezca para obtener una proporción mayor. Nos han sugerido que vendamos nuestra parte, pero nadie aceptaría comprar un bien en esas condiciones, y tampoco podemos seguir esperando. Pensé en la usucapión, pero me han dicho que no procede porque iniciamos sucesión. ¿es así?, ¿qué nos sugiere?. muchas gracias.

      

  78. Emiliano Herrera | abr 16, 2012 | Responder

    Andrea: No necesariamente deben terminar la sucesión sus sobrinos para que usted pueda pedir la partición de la herencia. Yo le recomendaría que sigan el trámite en su sucesión.
    Saludos.

      

  79. andrea | abr 17, 2012 | Responder

    gracias, pero no entiendo su respuesta. Mi madre y yo queremos vender la casa que quedó y nos informaron que al no estar finalizada la sucesión de mi hermana, no podemos venderla, y esto me parece absurdo, pues nos perjudica -a mi madre y a mí.
    gracias nuevamente

      

  80. Emiliano Herrera | abr 18, 2012 | Responder

    Andrea: para no escribir detalles y mantener la privacidad le pido que me escriba a abogadocordoba@live.com . Indiqueme el estado del expediente (la declaratoria de herederos, si está denunciado el bien, si se hizo inscripción a favor de los herederos).
    Saludos.

      

  81. Fernando | abr 20, 2012 | Responder

    Hola Mi consulta es la siguiente: Somos de la ciudad de Olavarria, Vimos un terreno publicado por internet en el cual decia que habia que hacer usucapion, la persona que lo publico es un intermediario de la gente que realmente tenia la posesión, Averiguamos lo que mas pudimos con los vecinos, para ver si era real la posesión y efectivamente, ellos vivieron ahi desde hace 32 años. Finalmente realizamos la compra hicimos una Sesion y boleto en una escribania, se certificaron firmas y Dni de los poseedores como asi tambien fot. dni de los hijos que nacieron ahi. Esta gente nunca habia pagado los impuestos. Comenzamos con un agrimensor el plano de mensura para usucapión, sucede que hace unos 15 dias se presentan en el terreno una familia que dicen que son los herederos, que eso era del padre que falleció, y hace 13 años que iniciaron iniciaron la sucesion pero no la pudieron seguir por un tema economico y que la gente indigente que vivia ahi les cuidaban de palabra el lugar ya que ellos son dueños en esa zona de muchos terrenos, lo cual es cierto.
    transurridos unos dias luego de eso, nos presentan una denuncia en mi contra como usurpadores o estafados.
    Nosotros estabamos justo por comenzar a construir la casa, y no sabemos como seguir.
    Queremos saber si tenemos riesgo de perder todas las mejoras que realicemos, o llegado el caso del juicio nos tienen pagar las mejoras. y si esta denuncia nos perjudica para el juicio de Usucapión que estabamos por iniciarlo en estos dias cuando se finalizara la mensura.
    Le agradezco mucho me pueda ayudar.

    Muchas gracias.

      

  82. Fernanda | abr 20, 2012 | Responder

    Hola emiliano te quiero consultar porque con mi novio queremos comprar un lote/terreno en el interior de córdoba y casi ninguno tiene escritura la mayoría tiene derecho de pocesion.Que puedo hacer para asegurarme que lo voy a poder escriturar y que no aparezca nadie a reclamarlo el día de mañana.Muchas gracias

      

  83. Valeria | abr 21, 2012 | Responder

    mi pregunta es la siguiente: cuando no existen antecedentes registrales y/o documentales para formalizar un estudio de titulo..como se suple ese requisito?..muchas gracias!

      

  84. Emiliano Herrera | abr 23, 2012 | Responder

    Fernando:
    La denuncia como usurpadores no va a prosperar porque ustedes adquirieron el terreno, no fueron los que se apropiaron del mismo.
    En segundo lugar, en el juicio de usucapión se va a tener que determinar si efectivamente los vendedores eran cuidadores o poseedores. Ustedes tienen que juntar toda la prueba tendiente a demostrar que estas personas que les vendieron la posesión eran efectivamente poseedores y no tenedores del bien. Lo que puede suceder en caso de resultar vencidos en el juicio de usucapión es lo siguiente: el dueño puede elegir quedarse con las mejoras, abonando el mayor valor que adquirió el inmueble, o pedir la demolición de las mismas.
    Saludos, y espero que se resuelva de la mejor manera para ustedes,
    Dr. Emiliano Herrera

      

  85. Emiliano Herrera | abr 23, 2012 | Responder

    Fernanda:
    Nunca se puede estar seguro, pero hay que ver si el poseedor ha pagado los impuestos o desde cuándo se deben impuestos, averiguar en la zona con los vecinos la situación del terreno, pedir un informe de dominio para conocer la titularidad del inmueble, etc.
    Saludos.

      

  86. Alejandra | abr 23, 2012 | Responder

    Dr mi consulta es la siguiente la abuela de mi esposo tenia en la localidad de Unquillo ( Cordoba ) aproximadamente unas 25 hectareas , esta fallece hace unos 30 años mas o menos , mi suegro junto con sus hermanos jamas reclamaron ni hicieron ningun tipo de sucesion ,estas hectareas se fueron ocupando por distintos familiares que viven en la zona, en el mes de Septimebre mi suegro fallece y hoy estamos recibiendo una cedula de notificacion del poder judicial de la prov de Cordoba, donde una persona que fue criada por la abuela de mi esposo , que vive en el lugar hace unos 50 años , inicia una demanda de USUCAPION en el año 2008 y recien hoy a nosotros nos estan notificando de esta situacion.
    Al momento mi marido desconocia que existian dichas hectareas.
    Tienen la posibilidad tanto mi marido como sus hermanos de realizar algun tipo de reclamo despues de tanto tiempo y ademas no contamos con ninguna documentacion que acredite que su abuela era la dueña.
    Muchas gracias espero su respuesta

      

  87. federico | abr 24, 2012 | Responder

    mi pregunta es la siguiente mi mama que tiene 71 años tenia una propiedad en la ciudad de jujuy y cuando se caso se la presto a un primo para que viva con su familia, vievieron 30 años en esa propiedad , hace 1 año el se compro su propia casa y se mudo pero quedo viviendo una sobrina con su marido y su hijo , y hablaron para que se queden a vivir hasta que compren su casa, hace 1 año pagan un minimo alquiler y estoy pagando los impuestos hace 1 año. y ahora mi primo amenaza a mi madre que le va a hacer un juicio venteañial por que el tiene las boletas de impuestos pagados de 30 años que vivio en esa casa. y la amenaza a mi madre que le va a hacer juicio venteañial , realmente estoy muy desilucionado por la cituacion , hay alguna cosa que la proteja a mi madre de es ya que se la presto de muy buena fe? muchas gracias. federico

      

  88. Emiliano Herrera | abr 25, 2012 | Responder

    Alejandra: lo que deben hacer es presentarse en el juicio de usucapión y contestar la demanda. No hace falta que presenten la escritura para contestar la demanda (sería mejor tenerla, pero no es absolutamente necesario), porque ya están siendo notificados como los titulares del inmueble. Lo que deben probar es que esta persona no era poseedora sino tenedora, que vivía allí porque le prestaban o porque trabajaba allí, y no eran poseedores.
    Les recomiendo que se comuniquen telefónicamente a mi número 0351-4214387 o 3512416077 si es que desean contactarme para realizar la contestación de la demanda.
    Saludos cordiales,
    Dr. Emiliano Herrera

      

  89. Emiliano Herrera | abr 25, 2012 | Responder

    Federico: si están pagando un alquiler, entonces no pueden reralizar el juicio de usucapión, ya que por ese acto están reconociendo que son meros tenedores.
    Saludos.

      

  90. federico | abr 26, 2012 | Responder

    EMILIANO AUNQUE NO TENGAN CONTRATO DE LOCACION?
    POR QUE TODO ESTO ES DE PALABRA. ESPERO TU RESPUESTA, MUCHAS GRACIAS.

      

  91. Cristhian | abr 26, 2012 | Responder

    Buenas noches tengo una consulta; un terreno al lado de casa lo cuidamos y cortamos el pasto nosotros hace ya como 30 años, pero no mas que eso, es decir no pagamos impuestos y demas (sabemos que hay mucha deuda…), por lo q hemos averiguado el terreno esta a nombre de una persona que ha fallecido y no hay declaratoria de por medio, pero tiene una esposa y un hijo que nos han hecho saber que no quieren saber nada con el terreno ya que no residen en Cordoba; que se recomienda? hacer tramite en el registro de poseedores de Cordoba? algo me hablaron de una “cesion de derechos”???; usucapion??… estamos en la duda y necesitamos ayuda

      

  92. Emiliano Herrera | abr 26, 2012 | Responder

    Federico: si el alquiler existía, son tenedores, y no poseedores, haya o no contrato escrito. Otra cosa es la prueba que exista, testigos, cartas, etc. Eso es algo del caso concreto.

      

  93. Emiliano Herrera | abr 28, 2012 | Responder

    Christian: Si hace 30 años que tienen la posesión, lo que les convendría es hacer el juicio de usucapión, para tener la seguridad. Mientras preparan lo del juicio de usucapión si quieren pueden ir haciendo el trámite en el registro de poseedores. Saludos!

      

  94. Correntino | abr 29, 2012 | Responder

    buenas, soy de Ctes, y mis padres han fallecido, hace 21 años q vivo en la misma casa, y por lo q tenia entendido primeramente mis padres la alquilaban, y luego la quisieron comprar pero no nos la quisieron vender, hoy x hoy luego de 21 años sigo en la misma casa, y aparece la dueña y nos inicia un juicio de desalojo, estoy en mi derecho de requerir la usucapion??, que debo hacer? cuales son los pasos a seguir?? AYUDA URGENTE!!!!

      

  95. Claudia | may 1, 2012 | Responder

    Hola;quisiera saber si una cautelar es mejor que un interdicto cuando se esta presentando una prescripcion adquisitiva con derechos posesorios demostrables en documental. y alguien se mete en el terreno y comienza a hacer construcción sin ningún derecho mas que el de la posesion de mala fe. Le agradecere su respuesta;desde ya muchas gracias

      

  96. Fernando | may 2, 2012 | Responder

    Muchas gracias por la respuesta, una pena que estemos tan lejos para poder realizar el juicio con usted.

    Muchas gracias. nuevamente.

      

  97. cecilia | may 3, 2012 | Responder

    hola mi pregunta es la siguiente:
    Mi abuelo vivió en la zona de San Luis toda su vida, compro hace mas de 20 años unas hectáreas sumándolas a las que ya tenia de herencia paterna.Cuando compra esas hectáreas las pone a nombre de él, de su hermana y hermano por error. La hermana renuncia (por documento firmado ante escribano) a esas titularidad porque sabia que fue un error pero el otro hermano fallece a los 6 años mas o menos de dicha transacción (fue realizada en el 1984). Este hermano que fallece era casado pero la señora se fue al mes de contraer matrimonio y ese matrimonio fue aproximadamente 20 años antes de que mi abuelo hiciera la transacción (en la cual lo pone como titular a su esposo). Mi pregunta es la siguiente. Esa señora que abandona el marido aun tiene derechos? Podríamos hacer un juicio de usucapión sobre la parte que al hermano de mi abuelo le correspondería? o Sera factible que dicha parte quede para otros sobrinos que entrarían en la herencia si al hermano de mi abuelo se lo considerara soltero?
    desde ya michas gracias.

      

  98. gabriel f varela | may 4, 2012 | Responder

    mi consulta es que estoy por comprar un terreno que es por remate quisiera saber cuales son los requisitos para yo poder iniciar la escritura con usted y cuanto sale le agradezco .gabriel

      

  99. Emiliano Herrera | may 4, 2012 | Responder

    Correntino: tenés que buscar un abogado, si tenés la posesión del bien, no corresponde el juicio de desalojo. Pero seguramente tu abogado te asesorá más detalladamente. Saludos!

      

  100. Emiliano Herrera | may 4, 2012 | Responder

    Claudia: creo que la vía idónea sería el interdicto. Sobre la cautelar, decís pedirla en la usucapión?
    Saludos.

      

  101. Emiliano Herrera | may 4, 2012 | Responder

    Cecilia: Si esta señora se fue del hogar conyugal (por lo cual sería culpable de la separación), antes de la compra, no le correspondería como bien ganancial ni tendría vocación sucesoria. Esto habría que discutirlo y probarlo en el sucesorio (arts. 3574 y 3575 Cód. Civil).
    También pueden realizar la usucapión un vez del sucesorio en el caso de que exista posesión que excluya a los coherederos, por el plazo de veinte años, he respondido varias consultas en este post sobre la interversión de título en caso de coherederos, puede que te ayude leerlas.
    Saludos.

      

  102. gladys silva | may 4, 2012 | Responder

    mi consulta es la siguiente, mis padre me heredo un lote en Villa Siquiman, ignoraba yo la posesion de dicho lote, al morir, sale en la sucesion. Ya tengo la declatoria y fui a ver el lote y comenza a pagar rentas del mismo hasta el 2007. en ese mismo año hablo con un vecino y le informo que soy elpropietario, me dijo que queria comprarlo y quedo en llamarme, nunca lohizo. Volví el mes pasado y resulta que esta persona ademas depagar los impuestos se anoto en el registro de poseedores en el 2007 y alambro el lote junto a otros dos en las mismas condiciones. Yo tengo la escritura y los impuestos estan a nombre de mi padre. Que debo hacer??

      

  103. Emiliano Herrera | may 4, 2012 | Responder

    Gladys: para recuperar el lote lo que debe hacer es iniciar un juicio por reivindicación. Le recomiendo que se contacte conmigo al 0351-4214387 o 3512416077 o por correo a abogadocordoba@live.com para concertar una cita en mi estudio.
    Saludos,
    Dr. Herrera

      

  104. cristian | may 4, 2012 | Responder

    hola una conocida tiene un terreno municipal sedido en comodato y no lo va a ocupar ya paga impuesto y me dijo que yo empieze a construir en el mismo y me haga cargo de los impuestos. que debo hacer para luego tener el terreno a mi nombre.me conviene hacerlo medir nuevamente ? soy de entre rios.

      

  105. Virginia | may 6, 2012 | Responder

    Hola mi pregunta es que trámite debo hacer para obtener escritura de una propiedad de la cual poseo una sesión de derechos posesorios otorgada x mi padre

      

  106. juan manuel | may 6, 2012 | Responder

    hola mi pregunta es puedo construir como forma de ir haciendo posecion del terreno ya hase tiempo que lo tengo y estoy pagando los impuestos

      

  107. Emiliano Herrera | may 7, 2012 | Responder

    Cristian: si está en comodato, es tenedora y no poseedora. Por lo cual si te cede el comodato serías tenedor también. No corresponde la usucapión salvo que esa tenencia se convierta en posesión. Saludos.

      

  108. Emiliano Herrera | may 7, 2012 | Responder

    Virginia: Justamente si hay cesión de derechos posesorios, lo que corresponde para obtener la propiedad es este trámite, el juicio de usucapión. Deben cumplirse los requisitos de 20 años de posesión continua e ininterrumpida contando los años que tuvieron el inmueble vos y tu padre.
    Saludos.

      

  109. Emiliano Herrera | may 7, 2012 | Responder

    Juan Manuel: Si, justamente construir sobre el terreno es una acto posesorio.
    Saludos.

      

  110. Pedro | may 8, 2012 | Responder

    Dres.como están el planteo es el siguiente mis padres viven, somos 8 hnos.3 propiedades, yo vivo en una de ellas junto a mi flia. hace 21 años, hice algunas mejoras una por el deterioro de la vivienda a su vez pago impuesto inmobiliario y demás mis hnos. nunca me`plantearon voluntad alguna sobre sus derechos y obligaciones, pero ahora si me plantean dicha voluntad.La pregunta es cuales pueden ser las vías re cursivas que tengo para poder plantear mi interés por esta vivienda en cuestión. ceder derechos a cambio, comprar derechos etc. que me aconsejan desde ya muchas gracias. Pedro de catamarca

      

  111. Nicolas | may 8, 2012 | Responder

    Mi consulta es sobre La falda, Cordoba.

    Me ofrecen venderme un terreno. Al momento de la compra se firmaria una cesión de derechos y me darian RENTAS pago hasta el dia de la fecha y me transferirian la deuda Municipal.

    Si realizo la operacion tengo que hacer un juicio de usucapion ? Se Puede ? Corro algun riesgo si construyo ?

      

  112. federico | may 8, 2012 | Responder

    buenas tardes dr. mi pregunta es tengo un hijo que tiene 5 años y nacio en cordoba poco tiempo despues la madre se fue a vivir a rosario e inicie juicio por regimen de visita en cordoba y nunca llego a nada , viaje a rosario y consegui el regimen de visita por 3 años y ahora la madre se volvio a vivir a cordoba a la calera y no lo puedo ver pero tengo un regimen de vista en rosario que es lo que tengo que hacer para validar el regimen de vistas en cordoba. muchas gracias espero su respuesta

      

  113. Sonia | may 9, 2012 | Responder

    soy propietaria de un terreno y casa cuya escrituras estan fechadas en 1979 y los planos de la casa en la municipalidad en 1983. recientemente recibi carta documento de un vecino de terreno colindante que me reclama aproximadamanete 100 mt cuadrados ya que al realizar mensura por haber comprado el mismo hace dos años , con los nuevos ejes de calles de la zona estarian mis limites del alambrado sobre su terreno. El problema es que los lotes del otro lateral estan cercados y construidos con las viejas medidas al igual que el mio , por lo que no puedo correrme . Parte de mi casa segun este vecino estaria en su propiedad . se puede aplicar aqui la posesion veinteañal?? Aclaro con anterior dueño (vecino) no tuve problemas antes. Necesito urgente respuesta por favor . la zona de Cosquin (Cba) tiene innumerables problemas por las nuevas demarcaciones de los terrenos .

      

  114. Emiliano Herrera | may 9, 2012 | Responder

    Pedro: ¿Las propiedades son de sus padres? Si las propiedades son de ellos, no son sus hermanos los que tienen que decidir a quien prestan la casa, sino sus padres. Acláreme ese punto para poder responderle con más claridad.
    Saludos.

      

  115. Emiliano Herrera | may 9, 2012 | Responder

    Nicolás: si lo que le harían es una cesión de derechos posesorios, siempre se corre un riesgo, por que no le están dando la propiedad. Siempre puede suceder que los propietarios aparezcan y quieran recuperar el bien. Pero si los cedentes ya tienen más de 20 años de posesión demostrables, ya el riesgo es menor, solamente tiene que iniciar el juicio de usucapión para que se inscriba como propietario. Como expliqué en el artículo, el juicio de usucapión es declarativo y no constitutivo, lo que quiere decir que por el solo transcurso de los 20 años, el poseedor se convierte en propietario, pero el juicio es necesario para verificar dicha situación, declarar que ha ocurrido la prescripción adquisitiva, e inscribir ese bien a nombre del actor.
    Saludos.

      

  116. Pedro | may 9, 2012 | Responder

    Dr.leo su respuesta,y le agradezco y le cuento que mis padres son personas mayores y mis hns. le dicen que vendan en realidad, yo quiero ver si estoy encaminado ante un juicio sucesorio por que la idea es seguir refaccionando la casa en donde vivo, y buscar a través de una prescripción, o en último de los casos, comprar derechos a mis hnos. En cierta forma que me reconozcan algo de toda la inversión que hice. disculpen no se si me hago entender.Me preocupa la situación que se generó antes yo estaba como apoderado y ahora mi padre nombró a mi hna. y a ella le da lo mismo, por que vive en Bs.As.gracias muy amables les agradezco y toda opinión me sirve Pedro

      

  117. fernanda | may 10, 2012 | Responder

    dr mi consulta es la siguiente ,compre un terreno con sesion de derecho certificado en escribania en el cual consta que hace 20 años lo tenian el lote yo hace ya tres y edifique hice los tramites en la municipalidad y vienen a nombre mio tanto como los impuestos en este tiempo quiero hacer lo del plano de mensura cuanto tarda el juicio de usucapion mas o menos y que mas me faltaria desde ya muchas gracias y espero su respuesta

      

  118. ANDREA | may 11, 2012 | Responder

    Tengo un campo el que herede (todavia no se termino la declaratoria pero soy unica heredera),aqui hay una familia desde dicen 30 años ,con prescripcion adquisitiva iniciada con mensura con firma adulterada,mi abogada hace una medida de constatacion y exiben esta mensura nada mas, que posibilidades tengo de recuperar el campo o esta gente por el solo echo de estar (sabiendo que el agrimensor esta metido, que esta gente trabaja con ganado en mi campo, a donde esta la buena fe de esta gente que de tener un ranchito ahora se quedan con el campo,tienen 4 por 4, mejoras, no hay un amparo para mi como heredera?, que debo hacer?, como me debo manejar?, mas aun soy de Rosario y esto esta en Corrientes, no conozco a nadie alli.-

      

  119. ANDREA | may 11, 2012 | Responder

    Aclaro que esta gente comenzo con un permiso verbal de mi padre, cuidando el campo, pero mi padre y el señor que mantenian este acuerdo murieron los dos, se sigue con los hijos en este caso, la prescripcion que la hayan iniciado hace 5 o 6 años sabiendo la situacion de enfermedad de mi padre, tampoco la ley ampara esto, entonces cualquier persona agarra un terreno se mete 20 años y es tuyo? asi de simple es?
    De que buena fe estan hablando si esta implicado un agrimensor,se hizo un camino comunal sin permiso alguno…

      

  120. Emiliano Herrera | may 11, 2012 | Responder

    Fernanda: hay que hacer el plano de mensura para usucapión, y con eso se inicia la demanda. Respecto al tiempo, eso depende, y no se puede dar un tiempo estimado, por lo menos no por esta vía.
    Saludos.

      

  121. Emiliano Herrera | may 11, 2012 | Responder

    Andrea: Va a tener que buscar un abogado de esa provincia, habría que ver el estado en que está ese juicio de usucapión, si están bien hechas las notificaciones, hay que discutir el tema de la posesión, si esta gente estaba cuidando el campo, entonces no eran poseedores. Pero seguramente su abogado le va a poder dar una orientación más extensa y personalizada.
    Saludos.

      

  122. sonia | may 11, 2012 | Responder

    Dr por favor necesito una respuesta a mi consulta sobre problema de limite de terreno en cosquin que hice el dia 9 de mayo . Espero su respuesta . Muchas gracias

      

  123. Emiliano Herrera | may 12, 2012 | Responder

    Sonia: si, es una buena vía para resolver el problema hacer la usucapión por esos 100 metros.

      

  124. Liliana | may 14, 2012 | Responder

    Dr:mis padre fallecieron y tengo una hermana que esta casada y no vive conmigo.Yo vivo en la casa paterna desde hace ya 24 años y recien hace 5 años que trabajo ya que antes no lo hice por cuidar a mi madre con diabetes.Ahora en la actualidad aparece mi hermana y me dice que desocupe la casa porque la quiere vender.Es mi unico techo donde vivo con mis gemelas de 13 meses soy soltera.Mis preguntas son: ¿no hay algun recurso que me ampare? ¿puedo pedirle resarcimiento economico ya que yo sola me ocupé de mi madre y por eso no hice ni mi vida ni trabajè? espero su respuesta,gracias

      

  125. Florencia | may 14, 2012 | Responder

    Hola Dr. le consulto porq hace poco mas de un año estoy ejerciendo actos posesorios sobre un lote que linda contra mi casa, lo cerque, lo limpie, me inscribi en el reg de poseedores y estoy pagando los impuestos.- quisiera iniciar juicio de usucapion, pero tengo una duda.. el juicio se inicio ahora y queda en stand by hasta q transcurran los 20 años de plazo? le agradeceria mucho su respuesta.- Florencia de La Falda.-

      

  126. vanina | may 14, 2012 | Responder

    hola mi consulta es: por que estoy interesada en comprar un terreno,el tema que la persona que lo tiene no posee la escritura por que es veinteañal..si voy a un escribano y hago un certificado de derechos de posesión..y consigo los impuestos de rentas puedo escriturar? o como tendría que hacer para poder escriturar?. gracias espero su respuesta.

      

  127. Emiliano Herrera | may 15, 2012 | Responder

    Liliana: lamentablemente en algún momento se va a vender la casa, ya que como heredera su hermana tiene derecho a su parte, pero usted va a recibir parte de ese dinero también. Respecto, a lo del resarcimiento creo que no procedería.

      

  128. Emiliano Herrera | may 15, 2012 | Responder

    Florencia: Para iniciar el juicio tiene que estar cumplido el plazo.
    Saludos.

      

  129. Emiliano Herrera | may 15, 2012 | Responder

    Vanina: debe hacer una cesión de los derechos sobre el terreno ante escribano, que el poseedor anterior le pase todos los elementos que acreditan la posesión (pago de impuestos, gastos de conservación, nombres de testigos que acrediten dicha posesión, etc.). Luego debe hacer plano de mensura para usucapión, e iniciar el juicio de usucapión a los fines de poder escriturar dicho terreno.
    Saludos.

      

  130. miguel leguizamon | may 15, 2012 | Responder

    Buenas noches,quisiera consultarle que tengo una casa en cordoba capital barrio alta cordoba a nombre de mis padres ,mi madre fallecio en el año 1980 y mi padre en 1991,la casa fue usurpada por un policia ,yo en el 2003 averigue y esta gente pidio a nombre de mi fallecido padre una moratoria de deuda inmobiliaria hasta la luz estaba a nombre de mi padre,tengo una copia de la escritura no con valor legal sacada en el 2003.Se hizo sucesion de mi madre,pero no de mi padre ya hace 20 años que fallecio,me puede orientar por favor,yo vivo en rosario y no poseo otra propiedad mas que esta y quiero recuperarla urgentemente.Gracias

      

  131. gabriela gaona | may 15, 2012 | Responder

    Buenas noches,mi abuela al morir dejo una casa en barrio nueva italia,que uso mi tio soltero hasta su muerte en 2006,como soy de la plata no suelo ir seguido a cordoba,pero hace unos meses me entere que mis tios 4 de ellos vendieron la casa ,no se como lo hicieron,mi madre fallecio en 1980,soy declarada heredera universal de todo lo que concierne a ella y mi abuela murio en 1990 10 años despues que mi madre,que puedo hacer ya que no tengo trabajo aqui y creo que en cordoba me puede ir mejor,espero una respuesta suya de forma urgente

      

  132. GUSTAVO PALACIOS | may 15, 2012 | Responder

    HOLA EMILIANO TE HAGO UNA CONSULTA ESPERO PUEDAS RESPONDERMELA:
    1) PARA INICIAR EL JUICIO ES NECESARIO TENER EL PLANO FINALIZADO O CON EL PLANO EN TRAMITE YA ES SUFICIENTE.-
    2)TENGO UN AMIGO QUE TIENE LA POSESION HACE MAS DE 20 AÑOS DE UN INMUEBLE QUE NUNCA FUE OCUPADO NI POR EL TITULAR REGISTRAL NI SUS HEREDEROSY SEGUN INFORME DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD FUE SUBASTADO HACE SIETE AÑOS DE LO CUAL AVERIGÜE Y TAMPOCO SE HA TOMADO POSESIÓN, SE PODRA HACER LA USUCAPIÓN SOBRE DICHO INMUEBLE GRACIAS.-

      

  133. maldonado marta | may 15, 2012 | Responder

    quiero saber si una propiedad que compre en cordoba y la titular murio en tucuman,si la escritura la puedo hacer en cordoba donde etsa el inmueble o tengo que ir a tucuman que es el domicilio de la titular

      

  134. Emiliano Herrera | may 15, 2012 | Responder

    Marta: si hay acuerdo con los herederos, la puede hacer en cualquiera de las dos provincias, si tiene que hacer el juicio de escrituración, lo debería iniciar aquí en Cordoba.
    Saludos.

      

  135. Maria Sol | may 16, 2012 | Responder

    Hola, la consulta que tengo es respecto a una propiedad que mi suegro desde el año 1990 y desde el 1997 mi esposo vienen ocupando pagando impuestos, haciendo mejoras de cañerias, refacciones de fachada, etc. y en el año 1997 el supuesto dueño de la casa asumio una deuda de 45.000 dolares y nunca la pago, al no pagarle desaparecio de la argentina, estuvo en Bolivia un tiempo y no sabemos nada mas de el, hasta el dia de hoy nosotros la tenemos como propia, podriamos hacer el juicio de usucapion?

      

  136. beatriz | may 16, 2012 | Responder

    buenas noche quisiera saber si se puede hacer algun tramite para tener papeles de un terreno fiscal yo hice una base y pago los impuestos y la luz el terreno lo tengo en bs.as y x lo que averigue el dueño fallecio y x deudas se hizo cargo el municipio desde ya muchas gracias

      

  137. leonardo castillo | may 16, 2012 | Responder

    La consulta es la siguiente, mi madre posee un terreno escriturado a su nombre, alguien cambio en rentas cordoba el domicilio de llegada de los cedulones y pago un par de años. Esto lo beneficia en algo al que los pago o no? nosotros tenemos pagos los impuestos municipales. ¿que debemos hacer en este caso?. Muchas gracias

      

  138. silva | may 18, 2012 | Responder

    mi abuela compro y pago una casa enbarrio municipal.hace 40 años.ella le presto la casa al nieto porque se casaba.un tio le pide alquiler de la casa.como no lo pago su tio le deja notas de desalojo pero notas informales para no llegar a la justicia.mi abuela muere,y mi hermano abandona la casa ,formando otra familia,quedan alli, mi cuñada y sus hijas,de 19 y 17 años.ellas dicen que les pertenec la casa porque hace años que viven alli y quieren inscribirla en registro de propiedad.antes de cumplirse 20 años de estar ellas alli,llegue yo con mi familia a vivbir,porque me llamo mi hermano antes de abandonar la casa..yo construi alli hace 7 años que estoy.mi mama ya tiene la declaratoria de herederos,ya que es la unica descendiente viva.mi cuñada construye,como quiere porque dice que mi mama no es dueña de nada, y ella se encargo de mejorar la casa.siempre supo que mi mama vivia y era la hija de la dueña de la casa,porque compartimos todos los años fiestas.falsearon papeles y por amistad de empleados municipales,desaparecieron plamos,etc.si mi mama ya tiene la declaratoria de herederos,puede reclamar lo que le corresponde?

      

  139. Fernando | may 18, 2012 | Responder

    hola quiero saber si puedo iniciar la prescripcion adquisitiva del la casa donde vive mi mama hace mas de 30 años, mi abuelo fallecio aproximadamente en el año 70 y mi abuela en los 90, dejaron a sus 4 hijos 3 casas y en una de ella mi mama se encuentra viviendo desde el año 82 pago todos los impuestos y vivio con mi papa desde entonces, en resto cada uno vive en la dos restantes menos una de la hijas mi tia que reclama su parte ya se realizaron las declaraciones de herederos no contamos con la diferencia que nos pide mi tia, por lo tanto quiero saber si puedo inciar una usucapion gracias

      

  140. MARCELA | may 18, 2012 | Responder

    en el registro de inmuebles figura la persona q tenia las escrituras del terreno y el boleto compraventa del titular con la persona q construyo una vivienda en este terreno, la cual vendio a un familiar , pero mi familiar no registro el boleto compraventa (del año 86 ) el me hizo una cesion de derechos y acciones posesorias ,es posible registrar ese boleto del 86 y luego hacer una cesion de este boleto a mi nombre?, e ir a una prescripcion adquisitiva, o puedo ir directamente a una prescripcion adquisitiva, ya q hay mas de 20 años de posesion.Me gustaria saber cual es el mejor camino para llegar a la escrituracion del inmueble. Gracias

      

  141. cesar | may 19, 2012 | Responder

    a

      

  142. cesar | may 19, 2012 | Responder

    hola emiliano la consulta es la siguiente,mi papa hace 25años vendio un terreno de 20hectarias se termino el voleto se pago la totalidad quedaron en escriturar pero el nuevo propietario nunca lo llamo nos enteramos que al mes de la compra el hombre fallecio y no tubo hijos hasta el dia de hoy el terreno esta como lo vendimos,eso se puede recuperar el voleto tiene una fecha determinada y pierde su valor? que nos aconsejas tomar posecion del terreno abandonado para ver si alguien lo reclama, MUCHAS GRACIAS!!!!!!

      

  143. cesar | may 19, 2012 | Responder

    POEDO INTENTAR TOMAR LA POSECION Y TRABAJAR ESAS TIERRAS YA QUE HACE MAS DE 20AÑOS QUE ESTA ABANDONADO?, PERO SI APARESE ALGUN PROPIETARIO,PUEDO IR PRESO O SOLO ENTREGAR LA POSECIN DE LAS TIERRAS?

      

  144. cesar | may 19, 2012 | Responder

    ESPERO SU RESPUESTA MUCHAS GRACIAS!!!!!

      

  145. Diego | may 19, 2012 | Responder

    Hola, el motivo de mi consulta es saber si puedo iniciar el tramite de usucapion para reclamar a nombre de mi familia una casita (prefabricada) en la isla del delta, la cual durante 25 años aproximadamente hemos mantenido como pudimos haciendole reformas, mejoras, manteniendo el terreno (pagando a un muchacho que lo cuida durante el año), etc,etc,etc. También hemos pagado los impuestos (no se si ininterrumpidamente pero estamos al día con los mismos aunque en algún momento hubo meses que no pudimos pagar). Si la casa se mantiene es gracias a mis papá (ya fallecido) y a mi que luego me hice cargo. Los impuestos vienen a nombre de mi papá lo cual no se si es un problema al no estar vivo. La casa esta a nombre de un bisabuelo o tatarabuelo mio por lo que hay decenas de herederos legales, pero nadie va al lugar ni lo cuidan. Por ello les pregunto si estoy en condiciones de reclamar la titularidad del mismo. (no estamos viviendo ahí porque es una segunda casa de fines de semana o vacaciones pero si la sigo manteniendo y cuando puedo voy. Espero su opinión y gracias por leer todo.

      

  146. mariana | may 20, 2012 | Responder

    la consulta es que mi mama hace 20 anos tiene una propiedad ( en la prov de buenos aires) que solo tiene boleto de compra venta, era de mi tio, que se lo cambio por un local, el no tenia escrituras porque la mujer que se lo compro hace mas de 40 anos no quiso escriturar y nunca hizo nada, asi que solo mi mama tiene el boleta de compra venta, en esa casa siempre vivio mi abuela, hasta hace 20 anos que fallecio, mas o menos desde el momento que mi mama tiene el boleto de compraventa, el tema es que mi mama nunca vivio en esa casa, la alquila hace 18 anos, paga los impuestos conmo arba y municipal, los cuales estan a nombre de la mujer de la casa que esta atras ( igual tiene los conmprobantes en su poder ya que ella paga), porque es un terreno que todavia no tiene subdivision, puede hacer la usucapion??? aunque no haya vivido en esa casa y la haya tenido alquilada????? agradesco que me conteste!!!

      

  147. Dario | may 21, 2012 | Responder

    Hola, mi consulta: tengo un terreno en el interior de Córdoba del cuál tengo todos los impuestos pagos municipales de los últimos 20 años, mejoras en el terreno, pero nada pago de rentas. ¿Cómo puedo hacer para empezar a pagar estos impuestos? ya que através de la página de renta solicitan un código que figura en los cedulones (que no tengo) y si consulto telefónicamente me dicen que tengo que ir con una orden de un juez para conseguir estos datos.

      

  148. Emiliano Herrera | may 21, 2012 | Responder

    María Sol: Si, parece que se dan las condiciones para realizar la usucapión.

      

  149. Emiliano Herrera | may 21, 2012 | Responder

    Beatriz: qué quiere decir con “se hizo cargo el municipio”?

      

  150. Emiliano Herrera | may 21, 2012 | Responder

    Leonardo: hagan una visita al terreno para confirmar que no haya ningún intruso. Además hagan el cambio nuevamente del domicilio de los cedulones. Si no hay intrusos, no deberían tener problemas.

      

  151. Emiliano Herrera | may 21, 2012 | Responder

    Silva: si, tienen derechos sobre el inmueble, tendrían que hacer la inscripción de la declaratorio, y en caso de querer desalojar a tu cuñada tenés las acciones correspondientes, no sé en qué provicia estás, pero deberías buscar un abogado.

      

  152. Emiliano Herrera | may 21, 2012 | Responder

    Fernando: tu tía tiene derecho a su parte, y es difícil que prospere una usucapión respecto a los coherederos, lo he explicado en respuestas anteriores, tiene que darse muy clara la exclusión respecto a los restantes herederos para que tenga éxito.

      

  153. Emiliano Herrera | may 21, 2012 | Responder

    Marcela, habría que conocer bien los detalles, pero te contesto que no hace falta inscribir ese boleto para ir a la prescripción adquisitiva, no hace falta título, sólo la posesión continuada e ininterrumpida durante 20 años.

      

  154. Emiliano Herrera | may 21, 2012 | Responder

    César: nunca se hizo entrega de la posesión al comprador?

      

  155. Emiliano Herrera | may 21, 2012 | Responder

    Darío: No tiene los datos catastrales del lote?

      

  156. Emiliano Herrera | may 21, 2012 | Responder

    Mariana: el alquilar, ser locador es un acto posesorio. Es perfectamente válido y lo bueno es que tiene los contratos como prueba del ejercicio de esa posesión.

      

  157. daniela | may 21, 2012 | Responder

    hola,mi consulta es…mi papa fallecio y al lado de la casa hay dos terrenos q siempre nos hicimos cargo de la limpieza y estan cercados x nosotros,empece hace un tiempo a pagar los impuestos,tengo la cecion de derechos y acciones posesorias firmada x mi papa y yo,ya q el cuido y limpio los terrenos durante 19 años,quiero empezar a hacer mi casa pero quiero primero estar inscripta o saber q pasos seguir…q me conviene hacer? desde ya muchas gracias

      

  158. dIEGO | may 21, 2012 | Responder

    Disculpa que repita el mensaje, pero vi que respondiste a otros posteriores y tenia miedo que no lo hayas visto o se te paso. (tambien entiendo que no podés responder todos por lo que lo entenderia si fuera asi).

    Hola, el motivo de mi consulta es saber si puedo iniciar el tramite de usucapion para reclamar a nombre de mi familia una casita (prefabricada) en la isla del delta, la cual durante 25 años aproximadamente hemos mantenido como pudimos haciendole reformas, mejoras, manteniendo el terreno (pagando a un muchacho que lo cuida durante el año), etc,etc,etc. También hemos pagado los impuestos (no se si ininterrumpidamente pero estamos al día con los mismos aunque en algún momento hubo meses que no pudimos pagar). Si la casa se mantiene es gracias a mis papá (ya fallecido) y a mi que luego me hice cargo. Los impuestos vienen a nombre de mi papá lo cual no se si es un problema al no estar vivo. La casa esta a nombre de un bisabuelo o tatarabuelo mio por lo que hay decenas de herederos legales, pero nadie va al lugar ni lo cuidan. Por ello les pregunto si estoy en condiciones de reclamar la titularidad del mismo. (no estamos viviendo ahí porque es una segunda casa de fines de semana o vacaciones pero si la sigo manteniendo y cuando puedo voy. Espero su opinión y gracias por leer todo

      

  159. Nicolas | may 22, 2012 | Responder

    Si en un contrato de alquiler dice: “Vencido el plazo estipulado para el pago de CADA MENSUALIDAD, la parte LOCADORA está facultada a aplicar sobre la misma, un recargo o interés punitorio del 10% mensual, ello sin perjuicio de otras acciones que pueda iniciar por incumplimiento de la LOCATARIA”
    Sobre un alquiler de $1000 por ejemplo, cuanto tendria que pagar si me atraso 10 dias.

    Gracias

      

  160. Emiliano Herrera | may 22, 2012 | Responder

    Daniela: en qué provincia estás? el procedimiento que detallo en el artículo es para la provincia de Córdoba, pero en todas las provincias es similar. Lo que pueden hacer es ir realizando el plano de mensura, ya que tiene validez de un año. Y cuando tengan los veinte años hacer la usucapión.

      

  161. Emiliano Herrera | may 22, 2012 | Responder

    Diego: la respuesta es la misma que otros casos en donde hay coherederos, es complicado a veces probar la posesión, ya que en estos casos debe haber una interversión de título. Habría que ver bien la situación y analizarla para ver los caminos a seguir, por ejemplo quién construyó esa casa, cuál ha sido la actitud de los restantes herederos, etc.
    Pero teniendo en cuenta que está a nombre de un tatarabuelo, creo que habría bastantes posibilidades de acreditar la posesión, te recomiendo que hagas una consulta personalmente con un abogado de tu zona.

      

  162. Emiliano Herrera | may 22, 2012 | Responder

    Nicolás: es un interés muy alto, usurario, pero serían 33 pesos.
    Saludos.

      

  163. Adriana | may 22, 2012 | Responder

    Buen Dia, me comunico porque tengo que redactar un contrato y tengo algunas dudas.

    * Puede el Locatario ser su propio garante ? tiene 2 propiedades a su nombre pero no tiene a quien poner como Locatario.

    * Serian 2 personas las que alquilanm, (Madre e Hija) pero la hija es discapacitada y la madre es una persona mayor. Puedo poner alguna clausula para dejar sin efecto el contrato en caso de fallecimiento de la mama ?
    De ser asi como podria redactarla, simplemente necesito una idea.

    Desde ya muchas Gracias!

      

  164. daniela | may 22, 2012 | Responder

    gracias x responder.soy de la pcia de cordoba,para hacer el plano de mensura hay algun requisito obligatorio? y luego de hacerlo q sigue? gracias

      

  165. claudia | may 23, 2012 | Responder

    hola,tengo en posesion un lote pero aun no esta inscripto en tierras del futuro,se puede igualmente transferir la posesion ??y de ser asi mediante escribano publico? vale aclarar que el lote tiene un embargo,se puede igualmente transferir la pasesion?saludos

      

  166. Eduardo | may 23, 2012 | Responder

    Hola Emiliano, compre un terreno en las sierras de córdoba con escritura, que ya me salio del registro. tengo pago todos los impuestos y por lo que veo el dueño anterior pago los impuestos desde el 2005. estoy por cercar el lote en unos dias, el tema es que unos vecinos me dijeron que hay una persona (Chanta por lo que dicen) que dice ser el poseedor de 360 lotes de la zona incluido el mio, y que seguro este Sr. me va iniciar Juicio si empiezo a mejorar el terreno… yo cuando lo compre ya habia un cercado precario que cubría toda la manzana…pero todos estos lotes están vírgenes…como puedo hacer para que no me quite el terreno? puedo ir haciendo algo desde ahora? Gracias por su respuesta!

      

  167. Miguel | may 23, 2012 | Responder

    Me encuentro en una situacion confunsa, hace 28 que ocupamos una vivienda que era institucional, hasta que se desafecto y a partir de ese momento salio a la venta a mi esposo nunca pudimos escriturarla. Mi esposo fallecio que debo hacer..? Hace 28 años que la ocupo me corresponde que me la escrituren?

      

  168. dIEGO | may 24, 2012 | Responder

    Gracias por tu respuesta Emiliano. Saludos

      

  169. roxana | may 24, 2012 | Responder

    hola quiero hacer juicio de usucapion, es de un lote que no tiene escritura, del cual pague una moratoria del año 1985 y hasta el presente,y 2juicios a distintos abogados por deuda que tenia el mismo y compre al poseedor anterior 15 años de posesion mediante un titulo publico de secion de derechos posesorios, que requisitos son los que me van a pedir donde me tengo que dirijir…etc. Soy del partido de la costa, provincia de bs. as. Gracias

      

  170. martin | may 24, 2012 | Responder

    consulta hay una casa en la cuadra donde vivo desde siempre en capital federal, la cual fue tomada por okupas ya hace 10 años.
    conoci a los dueños originales ya fallecidos y se que no hay herederos en la misma. actualmente lo okupas/usucatarios me ofrecen a cambio de $$ sederme la posesion del inmueble. si yo tomo esa posesion hago refomas y cumplo con la exigencias para una ausucapcion.
    a la hora de iniciar un juicio por usacapcion se tendria en cuenta eso 10 años previos del anterior poseedor?
    al no haber herederos, estas personas okupas u otras personas vencinos, etc.
    pueden iniciarme acciones por usucapcion ilegal como lo indica delito de usurpación. el código penal en el art. 181 inc. 1° ? en alguno de estos sus ejemplos 1) Violencia: puede ser física o sobre el inmueble (romper un alambrado o portón para ingresar). 2) Amenazas. 3) Engaño. 4) Abuso de Confianza. 5) Clandestinidad: Hacerlo de manera que quien puede impedir la ocupación no se de cuenta, por ejemplo, en horas de la madrugada.??

    los okupas anteriores tienen algun derecho a reclamarme o iniciara laguna accion si son desalojados.???

    como me puedo cubrir de este posible accionar a futuro.

    desde ya muchas gracias
    martin

      

  171. cesar | may 25, 2012 | Responder

    CREO QUE NO!!!! pero para contestarte mas seguro en que acto consiste la entrega de posecion????? yen cualquiera de los casos como deberia proceder???? GRACIAS

      

  172. graciela | may 25, 2012 | Responder

    Hola,te cuento mi caso;hace 20 años compramos con el ahora,ex marido,el fondo de comercio de la panaderia de los padres de éste sin papeles q acrediten esta compra.pasaron 10 años aprox.y nos enteramos q la habian hipotecado x una carta documento q llega al lugar en el cual vivíamos y trabajabamos(hasta ese momento pagamos el alq).pasaron los años y mis ex suegros fallecieron y ahora las hnas de mi ex marido quieren vender y/o le paguemos un alq.a ellas cuando una de ellas fué la encargada de hacer hipotecar el lugar(más la casa de soltero de mi ex marido)y sin haber pagado nunca las hipotecas.yo me divorcié hace 2 años pero seguimos trabajando en la panadería.la pregunta es si ellas pueden desalojar a mi ex marido?x otro lado el tema de la casa de él,mis hijos(tres,26,27 y 29 años)pueden tomar partido para recuperar esa casa si su padre no se “mueve”xq cree q la hna(la misma q con la panadería,pidió para hipotecarla) le está “manejando”bien el tramite?es más, hubo cierto tipo de amenaza de parte de una de las hijas de ésta,diciendo q si no aceptaba el trato le iba a ir peor.muchas gracias x leer esta consulta.

      

  173. flavia | may 26, 2012 | Responder

    hola doctor un gusto.yo soy de buenos aires capital federal. mi pregunta es la siguiente,en mi barrio habia una casa abandonada hacia 7 años con una deuda de ABL de 13 años, la titular fallecio hace ya 7 años y yo ingrese al inmueble con mi bebe de 1 año y mi mama, la casa esta en muy malas condiciones. yo ingrese y la estamos arreglando, en que condiciones estoy si aparece un supuesto heredero??

      

  174. Luciana | may 26, 2012 | Responder

    hola, como se inicia una posesion veinteañal de una persona fallecida para q luego lo hereden sus hijos? es decir, la persona que podia solicitar la posecion veinteañal, q estan a su nombre los impuestos, falleció, pero sus hijos y flia siguen habitando ese mismo inmueble desde siempre.

      

  175. Margarita | may 27, 2012 | Responder

    Hola, mi consulta es la sgte: En 1960 el hermano de mi suegra saco un crédito hipotecario con el que se compro un terreno, mi suegra se hiso cargo del crédito(tengo copia de la cancelación del mismo) y construyo la casa, el hermano nunca vivió en la misma(aunque los servicios vienen a su nombre), en 1965 fue a vivir a EEUU donde falleció hace 2 años. Actualmente vive mi suegra y con mi marido construimos otra casa en el fondo del mismo terreno, podemos escriturarla por usucapión? Gracias.

      

  176. Silvina | may 27, 2012 | Responder

    Necesito saber como y donde denuncio la posesión que tomo una gente sobre un lote con una casa casi destruida pagando solo cinco años de impuestos.
    Evidentemente quieren apropiarse de un lote que hace años esta abandonado pero que tiene sus dueños en otra provincia. Se los puede denunciar? Donde, hay que dirigirse a rentas o al municipio para radicar esta denuncia? Gracias

      

  177. Emiliano Herrera | may 28, 2012 | Responder

    Adriana: escríbame a abogadocordoba@live.com

      

  178. Emiliano Herrera | may 28, 2012 | Responder

    Claudia: si, se puede transferir la posesión, sin que haga falta inscripción.

      

  179. Emiliano Herrera | may 28, 2012 | Responder

    Eduardo: si el lote lo compró, usted es el dueño, y este hombre no tiene derechos sobre el terreno, más si el lote no estaba cercado ni tenía señales de posesión alguna.

      

  180. Emiliano Herrera | may 28, 2012 | Responder

    Miguel: a que se refiere con institucional?

      

  181. Emiliano Herrera | may 28, 2012 | Responder

    Roxana: va a tener que buscar un abogado de la zona donde está el inmueble, van a tener que hacer un plano de mensura y un estudio de títulos.

      

  182. Emiliano Herrera | may 28, 2012 | Responder

    César: significa que le entreguen el inmueble y hagan uso del mismo. La tradición puede darse de varias formas pero en general se puede resumir con que el inmueble esté a disposición del adquirente.

      

  183. Emiliano Herrera | may 28, 2012 | Responder

    Martin: si vos compras la posesión, no estarías realizando delito de usurpación, los que lo pueden haber cometido son los ocupantes en su momento (posiblemente esté prescripto).

      

  184. Emiliano Herrera | may 28, 2012 | Responder

    Graciela: no es clara su consulta en lo que dice de la casa de soltero, está a nombre de quien? ya se pagaron esas hipotecas?

      

  185. Emiliano Herrera | may 28, 2012 | Responder

    Flácida: depende de cuando aparezca, pero en cualquier caso tendría que devolver la propiedad, salvo que se cumplan 20 años.

      

  186. Emiliano Herrera | may 28, 2012 | Responder

    Luciana: lo pueden iniciar los herederos como continuadores de la posesión del fallecido.

      

  187. Emiliano Herrera | may 28, 2012 | Responder

    Margarita: quien es el titular del bien?

      

  188. Emiliano Herrera | may 28, 2012 | Responder

    Silvina: podría hacer la denuncia por usurpación, en la policía, pero lo mejor sería si puede avisar a los dueños del terreno, para que defiendan sus derechos.

      

  189. maury | may 28, 2012 | Responder

    Hola Emiliano, estubimos viendo un par de lotes por el lado de potrero de garay, pasando la localidad, a unos 10km, cerca de los espinillos creo, la cuestión es que aparentemente se está loteando toda la zona (solo quedaban 11 lotes) y se aplica la modalidad de derecho de poseción, los vende una inmobiliaria y ellos mismos getionan la escritura, lo cual toma casi 2 años (tema juicio y todo eso)… Si esta inmobiliaria posee derechos de poseción de hace unos 2 años, pueden darme una escritura de aca a 2 años? O suena muy a “verso”?

      

  190. claudia | may 28, 2012 | Responder

    hola,quiero transferir un lote que tengo en posesion,pero tiene un embargo,se puede transferir igual ante escribano publico?

      

  191. Margarita | may 29, 2012 | Responder

    Esta a nombre del hermano de mi suegra,en EEUU viven la viuda y las hijas, pero no tienen ningún papel de la casa (el titulo de propiedad se perdió) en el registro de la propiedad e inmueble esta a nombre del hermano.

      

  192. mariano | may 29, 2012 | Responder

    Hola , estoy viviendo en un departamento hace 27 años , los primeros 2 años tenia contrato, luego segui en el depto hasta el momento pagando la renta a la dueña sin contrato alguno ,osea que estoy hace 25 años en el departamento sin contrato alguno. El tema es que la dueña murio y no dejo ningun heredero ni tiene parientes. me puedo quedar con el depto por usucapion? espero su respuesta,muchas gracias de ante mano

      

  193. Alejandro | may 29, 2012 | Responder

    Hola Dr. soy de Bariloche y mi consulta es la siguiente,yo compre un lote y en la negociacion aparecieron irregularidades el que me lo vendia supuestamente testaferro del dueño resulto un estafador.Yo me quede con un boleto de compra venta sellados por rentas de la provincia pero sin la certificacion de firmas. consulte al ente y me dijeron que el sello era legal yo por mi parte pague el sellado para legalizarlo.De ahi en mas me llegan los impuestos a mi nombre en rentas de la prov no asi en catastro del municipio por que no me quisieron brindar datos del lote.Averigue elnombre del Sr.pero no lo pude localizar .Mi intencion era tratar de negociar la venta con el pero fue imposible.(tengo la sospecha que el hombre ya ha fallecido )lo que tengo a favor es que desde que fue el agrimensor y cercamos el lote en el año 2008 nunca aperecio nadie a reclamar,aclaro que no usurpe en su momento era un descampado y daba mucha inseguriad por el crecimiento de pastizales.En la actualidad estoy construyendo y pago los sevicios de luz y agua a mi nombre.Que me recomienda cuanto tiempo debo esperar para poder efectuar un reclamo legal. yo quiero pagar por ello por que es lo unico que tengo.Agradesco una respuesta y desde ya gracias por su tiempo.

      

  194. Miguel | may 29, 2012 | Responder

    Con Institucional me refiero a que es una vivienda de la policia. La desafectaron para adjudicarla a mi esposo. Y pasaron ya 28 años y no pudo escriturar. Gracias

      

  195. hector | may 30, 2012 | Responder

    HOLA…LE HAGO UNA CONSULTA HACE 33 AÑOS QUE VIVO EN UN TERRENO QUE NO ESTA AMI NOMBRE ,EL DUEÑO NUNCA VINO ,Y LO UNICO QUE SE ES QUE EL DUEÑO VIVE EN CAPITAL FEDERAL NO ME ANIMO A HUBICARLO POR TEMOR AQUE SE LO OCURRA SACARME DEL TERRENO DONDE VIVO HACE 33 AÑOS.HABRA ALGUNA MANERA DE ESTAR AL DIA ? Y QUE ESTE TERRENO PASE AMI NOMBRE? DESDE MUY AGRADECIDO POR SU RESPUESTA, VIVO EN LA LOCALIDAD DE FCIO VARELA (PCIA DE BS.AS)

      

  196. Carolina | may 30, 2012 | Responder

    Hola Emiliano buenas tarde mi caso es el siguiente: En el año 2002 el abuelo de mi ex, nos regala un terreno,sin papeles, solo nos entrega un RECIBO del año 1973 donde figura que ha entregado una seña por dos lotes. En el año 2002 EN UNO DE LOS DOS LOTES hemos construido una hermosa casa y tenemos el lugar en optimas condiciones. Tengo solo como prueba el que pago la luz desde ese año,algunos recibos de sueldo, las facturas de los celulares, resumenes de las tarjetas de creditos,etc etc… no guarde las facturas de materiales de construccion (que ahora voy a empezar a guardar!) esto es para constatar en que vivo ahi por supuesto.
    El tema es el que llevo solo 10 años asi que todavia no puedo iniciar el juicio por “usucapión”.
    MI PROBLEMA ES QUE NO SE POR DONDE EMPEZAR!!! ME IMAGINO QUE ES PAGANDO LOS IMPUESTOS MUNICIPALES:
    Yo quisiera pagarlos desde el año que POSEO EL TERRENO ¿eso esta bien?¿ A DONDE DEBO DIRIGIRME Y CON QUE DATOS? eso es lo que me preocupa, EN EL BOLETO DICE LOTE N°27 Y N°28 Y LUEGO DICE 107e y 107d? No se cual de los dos lotes es!!! por eso queria dirigirme al registro de la plata para asesorarme, para saber algo mas sobre el terreno.
    Bueno no se si te confundi,solo quisiera saber por donde empezar y que datos necesito esto me tiene muy preocupada. Bueno desde ya te agradezco por tu tiempo y muchas gracias!!

      

  197. taylor viscarra | may 30, 2012 | Responder

    Buenas tardes mi consulta es yo actual mente vivo con mi madre y mi
    hermana ase 20 años en lote que compro mi padre en nombre de su
    herma , .. Lacasa lo construyo mis padre …porloq me dijo mi padre finado
    motivo por loque compro en nombre de su hermana que no tenian DNI documento nacinal de identidad … Asepoco falllecio mi padre…. la hermana
    de mi padre biene aser mi tia escuche hablar de q nos desalojaria de la casa.. Que es loq deberiamos de haser…. Mi padre nos dejo la casa sin documento ..porque mi padre y mi madre se separaron mi padre se consoguio otra familia y .vivian aparte en otra casa q compro… Que debemos hacer al respecto ..rcias..por la ayuda.

      

  198. Jair Casas | may 30, 2012 | Responder

    Estimado, mi consulta es la siguiente: yo compre un terreno hace 15 años a una persona la cual de buena fe entre los dos me cedio el mismo y quedo en hacerme la escritura una ves que termine de pagar la deuda correspondiente. Han pasado los años hasta la fecha y nunca hicimos la escritura, yo ya he edificado en el terreno, me hago cargo de los impuestos etc. Mi miedo es saber si aun no hecha la escritura, me pueden quitar el terreno.

      

  199. LAURA | may 30, 2012 | Responder

    HOLA QUE TAL MI PREGUNTA ES:MI SUEGRO ME REGALO UN TERRENO Y VIVO EN EL HACE MAS 13 AÑOS PERO EL SOLO TIENE BOLETO DE COMPRA Y VENTA Y QUISIERA ESCRITURAR. QUE DEBO HACER? GRACIAS ESPERO SU RESPUESTA A LA BREVEDAD

      

  200. dante hugo cruz | may 30, 2012 | Responder

    paso a explicar mi situación , soy uno de los nietos del dueño de una propiedad que falleció, el su señora ( abuela) sus cuatro hijos también fallecieron uno de ellos mi padre, habito esa propiedad pagando moratoria previa levantamiento de exención impositiva que tenían ellos por ser jubilados,y me he hecho cargo de arrglos de la misma , como baño nuevo y otros , hace 9 años , aclaro que con mis hermanos y primos esta todo bien y de acuerdo que yo me quede con ella ( de palabra claro) mi consulta es; que debo hacer esperar los 20 años y seguir pagando impuestos para iniciar un juicio de usucapión?

      

  201. Emiliano Herrera | may 31, 2012 | Responder

    Maury: puede haberlo obtenido de otro poseedor anterior, habría que ver los antecedentes que tienen.

      

  202. Emiliano Herrera | may 31, 2012 | Responder

    Claudia: ¿informaste al comprador que está embargado? La posesión se puede entregar tranquilamente más allá del embargo, pero deberías informar al comprador.

      

  203. Emiliano Herrera | may 31, 2012 | Responder

    Margarita: en principio les diría que sí, les recomiendo una consulta profesional para ver el caso con más detalle, pero parece que podría hacerse una usucapión.

      

  204. Emiliano Herrera | may 31, 2012 | Responder

    Mariano: en realidad si usted pagaba un alquiler, no tenía la posesión, era solamente un tenedor.

      

  205. Emiliano Herrera | may 31, 2012 | Responder

    Tendría que ser más claro, si se la adjudicaron, por qué razón no pudo escriturar? explique más detalladamente la situación.

      

  206. Emiliano Herrera | may 31, 2012 | Responder

    Héctor: si está viviendo hace 33 años, lo que debería hacer si quiere regularizar el título de su propiedad es hacer un juicio de usucapión. Si tiene 33 años de posesión, nadie lo puede sacar del inmueble donde vive.

      

  207. Emiliano Herrera | may 31, 2012 | Responder

    Alejandro: usted compró un bien a quien no era el dueño? y no puede ubicar al dueño ni a los herederos? Busque un abogado de su provincia que le haga las averiguaciones de los datos correspondientes. El abogado está habilitado a solicitar informes.

      

  208. Emiliano Herrera | may 31, 2012 | Responder

    Carolina: Te recomiendo que hagas una consulta personal con un abogado, ya que podría haber posibilidades de regularizar la situación, pero habría que ver los detalles, si hay herederos de ese abuelo, por ejemplo. Es una buena idea pagar los impuestos,hay que ver cuanto deben, porque prescriben a los cinco años (siempre y cuando no hayan interrumpido la prescripción iniciando juicio). Tendrías que averiguar los datos del lote en catastro o en el municipio.

      

  209. Emiliano Herrera | may 31, 2012 | Responder

    Jair: Tiene boleto de compraventa?

      

  210. Emiliano Herrera | may 31, 2012 | Responder

    Laura: que su suegro le haga una cesión del boleto y se contacten con los vendedores para escriturar. En caso de que se nieguen iniciar juicio de escrituración.

      

  211. Emiliano Herrera | may 31, 2012 | Responder

    Dante: si hay acuerdo entre los herederos, hagan la declaratoria de herederos. Realicen una cesión de derechos hereditarios.

      

  212. Enrique | may 31, 2012 | Responder

    Cuando existe una demanda por division de condominio, que tiempo legal hay para responderla?

      

  213. Emiliano Herrera | may 31, 2012 | Responder

    Enrique: Depende de dónde es usted. En la notificación debe decir el plazo, en Córdoba se tramita como juicio abreviado y tiene seis días para comparecer y contestar la demanda.

      

  214. claudia | may 31, 2012 | Responder

    hola,pense que en la escritura de sesion de derecho posesorio,que es labrada por el escribano saldria esa situacion de embargo,de no ser asi como se maneja eso(porque no lo se) tendre que dar aviso del embargo.saludos

      

  215. emmanuel | may 31, 2012 | Responder

    hola que tal le paso a contar vivo en un terreno hace mas de 10 años. era de mi abuelo pero el no tiene papeles del mismo o los perdio. pero los impuestos vienen a nombre de mi padre .el me podria hacer el papel de compra y venta? y que tendria que hacer para empezar hacer la escritura a mi nombre?

      

  216. Emiliano Herrera | may 31, 2012 | Responder

    Emmanuel: habría que ver a nombre de quien está el terreno (pedir un informe al registro de la propiedad), si está a nombre de su abuelo habría que hacer la declaratoria de herederos, su padre le podría hacer una cesión de derechos hereditarios onerosa para que usted realice el trámite, si está a nombre de su padre, simplemente van a un escribano y hacen la escritura.

      

  217. cesar | jun 24, 2012 | Responder

    hola mi consulta es por que mi papa compro unas 20hectareas hace mucho tiempo compraron acciones y derecho luego se las vendio hace 25AÑOS!!!!!!!!! a una persona hicieron el voleto de compraventa!!! quedaron en escriturar y nunca se hizo por que el adquirinte nunca lo llamo a mi papa para escriturar!!! las hectareas nuna fueron utilisadas por quien la compro simpre fue monte ni un alambre lindero les puso hace poco llego alguien queriendOnos!! comprar el terreno diciendo que el averiguo y la propiedad es nuestra, la persona que lo compro o sea A LA QUE LE VENDIO MI PAPA HACE 25 AÑOS fallesio poco despues de comprarla y no sabemos si podemos recuperar ese terreno y de poder hacerlo como tendriamos que proceder por que no tenemos papeles boleta de impuestos nada porque todo se tiro una ves q fue vendido,qu hacemos URGENTE!!!!!!! muchas gracias!!!!!!!!!!!

      

  218. Dr. Emiliano Herrera | jun 25, 2012 | Responder

    César: En este otro post escribí algo que te puede ayudar sobre la prescripción de la acción de escrituración, si nunca se hizo escritura y no hubo tradición, la acción de escriturar prescribe a los diez años, si el adquirente tuvo la posesión continuada, la acción no prescribe. Que no hayan sido utilizadas no significa que no haya tenido la posesión, lo importante es si se hizo tradición o no.

      

  219. karina | jun 28, 2012 | Responder

    mi abuelo era propietario de 130 hect en sgo del estero tenemos declaratoria de herederos pero un tio al q le permitió quedarse ahi xq no tenía hogar ahora presenta usucapion, mi tio tiene registrado el domicilio en el campo desde 1983 a 1999, luego viene a mi casa y registra dom en juzgado federal desde 1999 a 2008 y luego cambia el dom a otra localidad desde 2008 a la fecha sin embargo ahora presento usucapion. lo puede pedir aunq el campo esta incluido en sucesion y nosotros le permitimos seguir ahi dado q mi abuelo nos hizo prometer q lo dejaríamos mientras viva? hay testigos q escucharon eso además d q vivió 8 años con nosotros. me olvidaba, mi hna menor de 19 años, nació en el campo tenemos acta de nac. gracias

      

  220. Dr. Emiliano Herrera | jun 28, 2012 | Responder

    Karina: tienen que buscar un abogado y presentarse en la usucapión, lo expliqué en varias respuestas, en el caso de coherederos, tu tío va a tener que probar la interversión de título, no basta la mera inacción de los herederos.
    Buscá un abogado de allá que sea versado en derechos reales.
    Saludos.

      

  221. karina | jul 7, 2012 | Responder

    muchas gracias doctor, nuestro abogado nos dijo q esto sería largo pero q teníamos q presentar testigos q sabían q jamás nos desentendimos del campo y facturas de inversiones q hicimos ahí.

      

  222. adrian | jul 8, 2012 | Responder

    mi padre compro un terreno edifico y luego de 30 años aparecio el vendedor reclamando y diciendo que va a vender nunca se escrituro y no hay boleto si planos que fueron presentados este figura en el dominio mimadre siempre vivio ahi mi padre fallecio hace años que podemos hacer ya que siempre nos sentimos dueños del lugar y nos sentimos desconcertados por esta actitud

      

  223. Lorena | jul 8, 2012 | Responder

    Hola, quisiera saber si se puede hacer la usucapion en este caso?
    mi abuelos fallecieron los dos mi viejo y mi hermano viven hace mas de 20 años que mis abuelos se fueron del campo a vivir a bs as y fallecieron alli, ahora me entero que unos hermanos de mi viejo abrieron una sucesion sin avisarle a el, resulta que mis tios jamas estuvieron o no hicieron nada en el campo de mis abuelos y ahora aparecen y lo quieren vender puedo usar la ley de usucapion en este caso? mi viejo y mi hermano hicieron muchisimas mejoras en el campo durante estos 20 años que puedo hacer para que no lo dejen sin nada a mi viejo y a mi hermano?

      

  224. gustavo | jul 9, 2012 | Responder

    hola soy gustavo a mi me prestaron una casa del ipv aca en san juan la mujer no volvio mas y cuando volvio me iso una denuncia por usurpacion al cual ya hace 5 años que yo estoy alli el juez me dio 10 dia para desalojarla , esas casa no se pueden vender ni prestar ni alquilar no se que hacer soy descapacitado y tengo la tenencia de mi hijo de 5 años somos los dos solo por favor no se que hacer ayudeme ……..

      

  225. SERGIO | jul 9, 2012 | Responder

    mi consulta es sobre un terreno q pertenece a mi abuela pero ella viajo y dejo los papeles en su casa en ese momento el hombre que vivia con mi tia se apropio de los documento,construyo una casita precaria y el ahora alquila ahi, pero mi abuela pretende recuperar los documentos y el no quiere entregarlos. que debo hacer? que pasos debo seguir?

      

  226. Florencia Cordoba | jul 10, 2012 | Responder

    Mi consulta es la siguiente:Soy Florencia,presidenta de un Centro Vecinal de Salsipuedes. Tenemos un terreno dado por la Municipalidad para plaza, espacio publico. Hoy acabo de hablar con el Secretario de Gobierno y me dice que si llega a aparecer el legitimo dueño (que no se hace cargo del terreno hace más de 10 años) y dice que es de él, tiene todo el derecho a sacarnos la plaza. Estamos haciendo los papeles de preinscripción administrativa pero dijo que lleva mucho tiempo, incluso años. NUestro Centro Vecinal, está poniendo todo en la plaza, y lo hacemos con nuestro dinero. Hay alguna forma de que quede asentado que es espacio publico (en tramite) y que no se puede tocar? Gracias

      

  227. Dr. Emiliano Herrera | jul 10, 2012 | Responder

    Adrián: si ustedes han tenido la posesión durante estos años, entonces pueden hacer el trámite de la usucapión. También entiendo que pueden pedir la escrituración, ya que la posesión interrumpe la prescripción de la acción, te recomiendo leer este post también: http://www.esderecho.com.ar/juicio-de-escrituracion-la-obligacion-de-escriturar-y-como-pedir-su-cumplimiento/, cualquier duda escribime a abogadocordoba@live.com

      

  228. Dr. Emiliano Herrera | jul 10, 2012 | Responder

    Lorena: puede darse, pero va a ser un poco complicado, es un caso que hay que estudiarlo bien, ver las circunstancias de hecho. Si hay posesión, hay que probar que la misma excluye a los otros herederos. Si no, está la posibilidad de presentarse en la declaratoria como heredero y reclamarle a los coherederos el gasto de las mejoras, tener un crédito contra la sucesión y así aumentar la parte que les tocaría.

      

  229. Dr. Emiliano Herrera | jul 10, 2012 | Responder

    Gustavo: habría que consultar el expediente para poder darle una respuesta. Si no es de Córdoba, busque un abogado de su zona para que vea el expediente y lo ayude.

      

  230. Dr. Emiliano Herrera | jul 10, 2012 | Responder

    Sergio: su abuela había escriturado o tenía solamente boleto de compraventa? Hace cuanto el hombre usurpó el terreno?

      

  231. Dr. Emiliano Herrera | jul 10, 2012 | Responder

    Florencia: es verdad, si aparece el dueño, puede recuperar el bien. Por el momento van a tener que estar en esa situación un poco precaria en lo referente al dominio, ya que el dueño del terreno no lo donó ni nada.

      

  232. nahuel | jul 10, 2012 | Responder

    Hola que tal vivo en un terreno en el cual mi hermana era inquilina,ella abandono el terreno y quede habitando yo hace ya mas de 22 años y pago la luz hace 12 años los impuestos pague por un tiempo todo a nombre de el despues deje de pagarlos queria saber que derechos tengo el dueño de el terreno fallecio y aparentemente paso a ser fiscal el terreno que puedo hacer para que sea legalmente mio tengo un papel firmado x mi hermana y el donde yo figuro como fiador principal pagador desde el año 1985 vivo en moreno pcia bs as

      

  233. Gustavo | jul 11, 2012 | Responder

    Dr,vivo en Tucumán en casa de mis abuelos desde 1995, viviamos solos los tres. Mi abuelo falleció en el 2003 y mi abuela en el 2004, tengo las escrituras de la casa que están a nombre de mi abuelo. desde 2008 los servicios estan a mi nombre (luz, agua, etc) lo que no se pagó desde el fallacimiento de ambos es el impuesto inmobiliario que está claro a nombre de mi abuelo, yo me casé y continuo viviendo en la casa ahora con mi familia. Como tengo que hacer para poner a mi nombre la casa? Gracias

      

  234. karina | jul 12, 2012 | Responder

    hola soy de rio tercero. compre en diciembre 2008 en remate un 50%indiviso de un terreno (quiebra Palmero)libre de todo gravamen, y un 50% al socio en forma particular. hoy y de casualidad me entero que en mi municipio tengo una deuda por el 50% de la parte comprada en forma particular. Averiguo en rentas de la provincia y no tengo deuda alguna. la muni dice que esa deuda existe y que la tienen que cobrar (tasas y obra de cloacas)no es que se pide un informe de deuda al fisco (afip, rentas, municipios etc)y estos deberian dar el monto total de lo que debe cada terreno, que la deuda es indivisa,? espero algun tipo de respuesta.si desean saber mas de esta quiebra les paso mi tel por privado. gracias

      

  235. Dr. Emiliano Herrera | jul 12, 2012 | Responder

    Nahuel: si tiene 20 años de posesión, puede iniciar el juicio de usucapión. Es un juicio que va a tomar su tiempo. Pero al final del mismo va a poder escriturar a su nombre.

      

  236. Dr. Emiliano Herrera | jul 12, 2012 | Responder

    Gustavo: para poner a su nombre la casa, le va a tener que comprar la parte correspondiente a los coherederos.

      

  237. analia | jul 13, 2012 | Responder

    buenas tardes… mi caso es q una mujer de rio ceballos me cede 20 años de posesion de un lote. hacemos la escritura, pago los impuestos de rentas de 13 años, y cuando voy a la municipalidad a pagar municipal me dicen q el lote esta a punto de ser rematado. puedo parar el remate me dijeron… ahora la pregunta… puede el lote quedar para mi? o le estoy haciendo un favor al dueño con pagar la deuda q es de $5mil mas los honorarios del abogado?

      

  238. analia | jul 13, 2012 | Responder

    la mujer no tiene pruebas de ser la poseedora de ese lote y tierras del futuro me rechazo la carpeta por ese motivo…

      

  239. claudio | jul 13, 2012 | Responder

    Tengo la posibilidad de comprar un terreno que está siendo usado para que pastoreen caballos.El dueño del terreno tiene todos los papeles en regla(escritura,impuestos etc),nunca lo usó,pero no se cuanto hace el dueño de los caballos lo está usando e incluso lo alambró.Quiero saber si él puede reclamar el derecho a poseer la parcela.No quisiera comprar y verme envuelto en un litigio,o lo que es peor,perder los únicos ahorros que tengo al no poder tener derechos sobre lo que compré(no poseo ningún otro bien).

      

  240. claudio | jul 13, 2012 | Responder

    no sé si es importante pero olvidé mencionar que el terreno está en gral pueyrredón. y también me olvidé de agradecerle,así que muchísimas gracias!

      

  241. gerardo | jul 14, 2012 | Responder

    hola te quería hacer una pregunta, como averiguaste por internet la edad del dueño del inmueble?

      

  242. Alejandra | jul 14, 2012 | Responder

    Hola, como es la situación de ocupar cuando la casa esta en quiebra? donde o se puede averiguar si el dueño de la casa esta muerto o tiene herederos o no? se puede pedir a catastro un a listado de casas que acrediten deuda? se puede pedir explicitamente a catastro un listado de inmuebles que acreediten deudas?
    Desde ya Muchas Gracias!

      

  243. alberto hernan gallegos ortega | jul 15, 2012 | Responder

    hola, soy de caborca y mi abuela posesiono un terreno ganadero desde 1938 que le pago a la nacion y nunca se obtuvo el titulo de propiedad, pero fue el primer solicitante, en 2010 tratamos de sacar el titulo de dicha propiedad, y al solicitar los expedientes en el catastro municipal nos enteramos y manifiesta el catastro que en la misma propiedad se encuentra otra persona como propietario, y con un titulo expedido por la Reforma Agraria en 1988. mi pregunta como puedo obtener el titulo de mi abuela, y que vailides tiene ese titulo expedido por la Reforma Agraria, gracias, saludos

      

  244. Raúl | jul 16, 2012 | Responder

    Estimados
    Soy de buenos aires y hemos decidido con mi señora aprovechando que tenemos parientes y amigos irnos a vivir a cordoba definitivamente.
    les consulto lo siguiente, donde tengo que averiguar o consultar por terrenos abandonados, municipales, etc. y cuales son los pasos a seguir, desde ya agradezco mucho su tiempo y si es posible me respondan a mi mail

      

  245. Livio | jul 16, 2012 | Responder

    Buen Día Doctor:
    Mi nombre es Livio, y mi consulta es la siguiente: resulta que mis padres adquirieron un dpto. atravez de una cesion de derechos de compra del mismo en un remate hace mas o menos 20 años, es decir la persona que le vendio les cedio ese derecho que habia adquirido en un remate del dpto y luego nunca inscribieron a su nombre la escitura. El tema es paso el tiempo y solo tienen la copia de esa escritura de cesion de derechos y para poder inscribir en el registro les piden acta de remate del expte original, el cual averiguamos se extravio ya que data de 1985, y nos dijieron que esa copia no sirve y hay que iniciar usucapion. esto cierto? no se puede hacer un tramite mas rapido? vivimos aca desde el 91, pagamos impuestos y se adquirio con compra de esa cesion. gracias

      

  246. Dr. Emiliano Herrera | jul 16, 2012 | Responder

    Analía: si la señora no tiene pruebas de la posesión de ese lote, va a ser difícil que prospere un juicio de usucapión. Sería casi como empezar a poseer desde que empezás a tener el terreno. No conozco la situación del lote para aconsejarte mejor sobre si te conviene pagar o no la deuda.

      

  247. Dr. Emiliano Herrera | jul 16, 2012 | Responder

    Claudio: tendrías que averiguar mejor la situación, quizás lo mejor es que antes de realizar la operación el dueño envíe una carta documento al dueño de los caballos, intimándolo a dejar el terreno. Para ver que aduce éste último.

      

  248. Dr. Emiliano Herrera | jul 16, 2012 | Responder

    Alejandra: no, no te van a dar esa información en catastro. Y respecto a ocupar una casa, hay que tener en cuenta lo que establece el art. 181 inc. 1° del Código Penal.

      

  249. Dr. Emiliano Herrera | jul 16, 2012 | Responder

    Alberto: respondemos únicamente consultas de Argentina. Saludos.

      

  250. Dr. Emiliano Herrera | jul 16, 2012 | Responder

    Raúl: no existe un lugar donde den esas informaciones. En algunos municipios del interior sé que dan esa información en la municipalidad (lo suelen hacer para tener alguien que pague la tasa municipal), pero depende del municipio.

      

  251. Dr. Emiliano Herrera | jul 16, 2012 | Responder

    Livio: si hay copias, se puede pedir que se reconstruya el expediente, y solicitar el oficio de inscripción ahí. Pero si no, van a tener que hacer la usucapión, que es un juicio que toma su tiempo.

      

  252. Ivone | jul 24, 2012 | Responder

    Hola Dr. Herrera, mi consulta es si puedo hacer una usucupación de una propiedad, que estaba a nombre de mis abuelos, al fallecer mi abuela, mi abuela inicio el sucesorio de su esposo, cuyos herederos eran 2, una tía y mi padre, al fallecer mi padre, se hizo la suceción de él, quedando como herederos mi hermano y yo, por la parte de mi padre. Es decir que a la fecha quedamos como herederos mi tía, mi hermano y yo (por la parte de mi padre) y la parte de mi abuela, este condomio está ya registrado en la Dirección de inmueble, en 1999 fallece mi abuela y se trtato de iniciar la sucesión de la parte de ella 2001, pero por motivos económicos y porque mi tía y mi hermano viven en otra provincia desde hace más de 20 años, no enviaban el poder para continuar, se llego a la etapa de publicar los edictos pero yo en ese momento no contaba con medios económicos para hacerlo, yo vivo en esa casa desde hace más de 40 años (desde que nací) y aporte´y pago hasta la fecha todos los impuestos que estan al día y mejoras que hice en la casa, desde 1990 cuando empece a trabajar. Desde ya muchas gracias

      

  253. vane | jul 24, 2012 | Responder

    Hola:
    mi pregunta es, que debo reclamar o que debo aceptar en cuanto a dinero o terreno , ya que mis padres cuidaron durante 37 años una casa con un lote amplio,y al fallecer mi padre, quien habitaba solo esa propiedad los ultimos 14 años , se presento el dueño legitimo del amplio lote a proponernos un dinero, lo que nose es cuanto debo aceptar o que debo reclamar, si alguien me responde se los agradezco.

      

  254. karina | jul 24, 2012 | Responder

    quisiera saber si me pueden responder

      

  255. Dr. Emiliano Herrera | jul 24, 2012 | Responder

    Ivone, entiendo en principio error no se puede hacer usucapión, ya que al ser condóminos, la posesión aprovecha a los demás. Pero habría que ver en detalle. Hay que probar que tu posesión excluía a los otros herederos.

      

  256. Dr. Emiliano Herrera | jul 24, 2012 | Responder

    Vane: lo recomendable es que tengas una entrevista con un abogado y éste te lleve la negociación. Desconozco el valor del terreno y tendría que conocer más detalles sobre la situación de hecho para ayudarte. Si sos de Córdoba podés pasar por mi estudio y lo hablamos, si no, te recomiendo que busques un profesional de tu ciudad.

      

  257. Dr. Emiliano Herrera | jul 24, 2012 | Responder

    Karina: es como decís, pero deberías consultar el expediente para estar segura de lo que se hizo en tu caso, habría que consultar el expediente. En qué juzgado está radicado? Si querés mandame los datos a abogadocordoba@live.com

      

  258. Carlos | jul 25, 2012 | Responder

    Hola, Me ofrecieron un terreno con posesion veinteañal, en la zona de Alta Gracia, me dicen que se hace todo ante escribano, pregunto se puede comprar? o tendre problemas a futuro….

      

  259. david | jul 25, 2012 | Responder

    hola que tal,quiero ocupar un terreno abandonado por mas de 30 años, pero quisiera saber si puedo hacer algún papel con escribano, para acreditar posesión pacifica, y mejoras, ya que esta en muy mal estado por el descuido., y saber, si este me serviría como justo titulo para escriturar en diez años y no en veinte.Tengo el aval de los vecinos ya que temen que se meta alguien desconocido al terreno,pero nadie quiere correr el riesgo de invertir en la limpieza ,o, de esperar el plazo estipulado por la ley y ante la posible aparición de un dueño perder lo invertido.Que pasos debería seguir para no correr tantos riesgo? desde ya gracias.

      

  260. Luciano | jul 25, 2012 | Responder

    Buen día. Mi consulta es la siguiente. Me ofrecieron un terreno, el cual no tiene escritura pero una familia lo cuido durante más de 20 años. No se si tienen algun impuesto pago, lo sabré en unos día recien. La venta se haría con una ceción de derechos. En caso de no haber impuestos, pero si testigos, puedo iniciar el juicio de usucapión? Puedo comenzar una construcción en el terreno? Gracias y saludos.

      

  261. Dr. Emiliano Herrera | jul 25, 2012 | Responder

    Carlos: más allá de que se haga la cesión de los derechos posesorios, debés pedir que te acompañen todos los antecedentes y pruebas de esta posesión veinteañal, ya que los vas a necesitar para protegerte de cualquier acción de reivindicación del dueño, o si querés iniciar el juicio de usucapión.

      

  262. Dr. Emiliano Herrera | jul 25, 2012 | Responder

    David: no, ningún escribano puede convertir esa situación en justo título. Por lo cual deberán pasar veinte años de posesión para escriturar. Respecto a los riesgos, de invertir en el terreno, siempre están, mientras no tengas el tiempo establecido por la ley.

      

  263. Dr. Emiliano Herrera | jul 25, 2012 | Responder

    Luciano: lo mejor es tener además de testigos otro tipo de pruebas que puedan acreditar con un poco más de certeza la fecha a partir de la cual se empezó a poseer, ya que los testigos solos no son suficiente. Si se pueden acreditar esos veinte años, podrás hacer el juicio de usucapión.
    Respecto a empezar a construir, es decisión tuya, si está bien acreditado el plazo de 20 años, entoncés no vas a tener problemas, si no está tan claro, podés construir, ya que como poseedor tenés los mismos derechos que un dueño, pero con los riesgos que la situación conlleva (ya que serías poseedor de mala fe y el dueño si aparece y gana la reivindicación, puede pagar o exigir que se retiren las mejoras realizadas).

      

  264. Luciano | jul 25, 2012 | Responder

    Muchas gracias. Saludos.

      

  265. david | jul 26, 2012 | Responder

    DR. GRACIAS POR SU RESPUESTA,ANTERIOR, pero le hago otra consulta, el terreno antes dicho no tiene nomenclatura catastral,por lo cual no tiene deuda anterior,y no hay forma de empezar a pagar impuestoas, esto ,lo averigue en la municipalidad, y me dijeron que era normal , por que se encuentra en una zona semiurbana, por lo que hay muchos terrenos que nunca se escrituraron, mi pregunta es , si puedo agrimensurar para pedir nomenclatura y de esta manera pagar servicios espero, pueda ayudarme.gracias.
    Tambien,(Y DISCULPE LA IGNORANCIA) quisiera saber si hay alguna forma de contratar sus servicios a distancia.

      

  266. ezequiel | jul 27, 2012 | Responder

    buenas tardes,les paso a detallar mi situación para que puedan asesorarme.
    Tengo 27 años y vivi en la casa de mi abuela toda mi vida,mi abuela desde mis 2 años de vida se fue a tucuman y nunca mas volvió,se desligo por completo de los impuestos,mi madre mantuvo la casa hasta mis 13 años,momento en el cual ella se fue con su actual marido y me dejo a cargo de la casa a mi,desde ese momento,ya hace 14 años que estoy en la casa solo,pago la luz y tengo una deuda de tasas municipales de 3000 pesos,hice incontables mejorar en el terreno y guardo recibo de todo aquello que invertí en la casa, Desde una bolsa de cemento a un tornillo,yo quisiera que me asesoren como puedo hacer para poner la casa a mi nombre y venderla,ya que me salio una oportunidad laboral en santa fe y no quiero dejar que la casa caiga en manos de desconocidos….

    Desde ya muchas gracias

    Soy de Merlo,Provincia de Buenos aires.

      

  267. maria | jul 28, 2012 | Responder

    hola queria hacer una pregunta, tome posesion de unos terrenos que pagamos en cuotas y no pudimos escriturar porque el dueño murio, no tenia herederos, y ahora aparecieron personas que dicen que compraron estos terrenos, yo inverti bastante dinero. ellos tienen mas derecho que yo? solo quiero saber como se resuelve esta situacion. gracias

      

  268. Dr. Emiliano Herrera | jul 29, 2012 | Responder

    David, en dónde está ubicado el terreno?

      

  269. Dr. Emiliano Herrera | jul 29, 2012 | Responder

    María: tenés los recibos del pago total?

      

  270. Dr. Emiliano Herrera | jul 29, 2012 | Responder

    Ezequiel: es complicado el caso, hay que probar varios extremos, incluido la accesión con la posesión de tu madre, y hay que ver los años en que eras menor de edad. De todos modos, un juicio de usucapión no es rápido, por lo cual quizás te convenga alquilar la casa, en vez de venderla.

      

  271. Facundo | jul 30, 2012 | Responder

    Emiliano mi caso es el sig. , hemos realizado los tramites de usucapion sobre un terreno. El mismo se hizo de forma legal por lo que me ha llegado una notificacion la semana pasada donde se resuelve ordenar la inscripcion a mi favor en el registro de poseedores. Cuya antiguedad por Dj del año 2005 es de 20 años.

    El problema es que hace 2 años atras otra persona tomo la posesion a la fuerza alambrando el terreno.

    Mi consulta es: cual seria el siguiente paso que deberia realizar ? con esta notificacion o posterior inscripcion podria tomar la posesion nuevamente ?.

    o estaria peligrando la re posesion real del terreno ?

    espero tu respuesta.
    Saludo Atte.

      

  272. Dr. Emiliano Herrera | jul 30, 2012 | Responder

    Facundo: trámite de usucapión o de inscripción en el registro de poseedores? Son cosas completamente distintas.

      

  273. david | jul 30, 2012 | Responder

    DR.El terreno esta en Mendoza.

      

  274. dario | jul 31, 2012 | Responder

    Hola!..tengo un amigo que compro un terreno hace mas de veinte años y pago siempre sus impuestos…yo quiero comprarselo!!….que debo hacer para escriturarlo!?????…desde ya,muchas gracias!

      

  275. elena | jul 31, 2012 | Responder

    tengo una propiedad cuyo titular -ex esposo ya fallecido- me diera una cesion de derechos en documento privado en escribania- quiero transferirlo de la misma forma y quisiera saber si puedo o como hacerlo-
    hay una anotaciòn de embargo del año 2006 que no se reinscribiò y quisiera saber tambien si precribe a los 5 años o como es.el tema-muchas gracias

      

  276. Dr. Emiliano Herrera | jul 31, 2012 | Responder

    Darío: lo que tenés que hacer es una cesión de los derechos y acciones, ante un escribano. Después estarías en la misma situación jurídica que tu amigo, para escriturar podés pedir a los dueños anteriores la escrituración (el camino más sencillo y barato) o hacer una usucapión.

      

  277. Claudia | jul 31, 2012 | Responder

    Hola mi consulta es la siguiente mi cuñado nos regalo un terreno en el cual dice que perdió el boleto de compraventa lo único que tiene es la cesión de boleto de compraventa en la inmobiliaria que lo compró cerro que es lo que se hace en está caso y a nosotros nos dicen que edifiquemos tranquilo es así gracias

      

  278. dario | ago 1, 2012 | Responder

    Muchísimas gracias por su respuesta!!!

      

  279. ABEL DARIO | ago 1, 2012 | Responder

    tengo dominio a mi nombre sobre un octavo de la casa de mi abuela materna, mi tios fallecieron todos, dos solteras, una viuda y los restantes casados con hijos algunos de ellos fallecidos y oros en el extranjero,
    he logrado obtener sentencia de desalojo contra un ocupa.
    puedo usucapir contra mis condominos
    el pleito es capital

      

  280. Dr. Emiliano Herrera | ago 1, 2012 | Responder

    Claudia: el tiene una cesión del boleto que la hizo quien? Quién es el comprador original?

      

  281. Dr. Emiliano Herrera | ago 1, 2012 | Responder

    Abel: quizás se podría, por lo que me contás. Te recomiendo una consulta personal con un abogado para que examine los antecedentes con los que contás. Saludos.

      

  282. Claudia | ago 1, 2012 | Responder

    Mi cuñado lo compró en una inmobiliaria está a nombre de el cuando le dijimos de hacer las escrituras ya a nuestro nombre sólo nos dio un papel que dice cesión de boleto compraventa. El dueño de la inmobiliaria se llama isaias contreras y cerro no sabemos como ubicarlo

      

  283. liliana | ago 1, 2012 | Responder

    hola mi consulta es la siquiente hace veintiocho años que estoy en una casa que pertenece a un club de futbol el cual ya no es utilizado para hacer deportes sus responsables no aparecen me podria asesorar los pasos que debo seguir para hacer la usucapión y si puedo desde ya muchas gracias

      

  284. Dr. Emiliano Herrera | ago 2, 2012 | Responder

    Claudia: por lo que decís, el cedente sería el dueño de la inmobiliaria. Si no tenés el boleto original, es complicado pedir la escrituración. Quizás deberías probar contactar con los dueños originales, haciéndoles saber que te cedieron el boleto de compraventa y querés escriturar (en lo posible sin mencionar que se perdió el boleto), también buscar al dueño de la inmobiliaria, todo para conocer la voluntad de las partes.
    Como último recurso tenés la posibilidad de la usucapión, pero tiene que haber 20 años de posesión sumados los del dueño de la inmobiliaria, tu cuñado y ustedes. Saludos.

      

  285. Dr. Emiliano Herrera | ago 2, 2012 | Responder

    Liliana: en qué carácter empezó a usar la casa, y hace cuánto no hay actividad en el club?

      

  286. melina | ago 2, 2012 | Responder

    hola mi papa se encuentra en terreno en la provincia de cordoba hace 10 años, esta inscripto en el registro de poseedores, cuanto tiempo necesita para realizar la usucapion? el problema es que tiene una enfermedad terminal y si se trata de 20 años no va a llegar, en ese caso el me podria ceder la posesion para que llegado el termino yo realice la usucapion? gracias

      

  287. Claudia | ago 2, 2012 | Responder

    Muchas gracias me estas aclarando mucho el tema igual te voy a seguir molestando. Bien ahora mi duda es el papel que tiene mi cuñado cesión de boleto e compraventa tiene la misma legalidad que el boleto o son dos cosas diferentes. Con ese papel se puede pasar el terreno a mi nombre? Gracias y saludos

      

  288. patricia | ago 2, 2012 | Responder

    hola yo quisiea saber que puedo hacer hace 22 años que vivo en una casa que no es mia en estos 22 años nunca supe nada de los dueños yo quisiera poder quedarme con la casa soy una persona que no tengo plata como para compraruna vivienda si pueden ayudarme se los agradesere mucho gracias

      

  289. liliana | ago 2, 2012 | Responder

    doctor empezamos como cuidadores sin sueldo en la vivienda no habia luz ni agua mi esposo y yo hicimos conexcion de ambas cosas la luz esta a mi nombre,hace como dieciocho años el club no tiene actividad mi esposo y yo le realizamos infinidades de mejoras quiero saber que puedo hacer desde ya muchas gracias.

      

  290. Dr. Emiliano Herrera | ago 2, 2012 | Responder

    David:, no conozco la situación en Mendoza, tendrías qué averiguar, pero es probable que Catastro no te permita, siendo poseedor, hacer el trámite. De todos modos, los impuestos no son la única forma de acreditar la posesión. Saludos.

      

  291. Dr. Emiliano Herrera | ago 2, 2012 | Responder

    Melina: los herederos son continuadores de la posesión.

      

  292. Dr. Emiliano Herrera | ago 2, 2012 | Responder

    Claudia: no, no es lo mismo, ya que el propietario no es parte en la cesión. De todos modos te estoy contestando sin haber visto el instrumento.

      

  293. melina | ago 2, 2012 | Responder

    muchas gracias.Igual tengo que esperar llegar a los 20 años? la inscripcion en el registro de poseeros no vale como justo titulo? gracias

      

  294. Dr. Emiliano Herrera | ago 2, 2012 | Responder

    Melina: no, esa inscripción no tiene muchos efectos, lo que hace es dar publicidad a esa posesión, ya que se la inscribe en el registro, pero no mucho más. Sirve más que nada para ayudar a acreditar.

      

  295. matias | ago 2, 2012 | Responder

    buenas tardes… mi consulta es respecto a un terreno que mi abuela tiene. ella hace 40 años que vive en este y mi mama y tios nacieron aca. resulta que una cooperativa compra los terrenos a una persona que decia ser el dueño de los mismo pero era un estafador y este queda preso, y la cooperativa con los terrenos. Ahora bien, hace 3 años nos iniciaron juicio de desalojo y el lunes 31 de julio de este año se nos informa que perdimos dicho juicio con lo cual hoy nos emplazaron a desalojar. Basicamente necesitaria asosoria legal y me gustaria saber si se pueden comunicar conmigo para ver el caso.
    Dejo mi mail y por correo paso mi telefono para comunicarnos..

    Atte: Diaz, Matias

      

  296. monica | ago 2, 2012 | Responder

    hola mi mama hace 40 años tiene la posesion del terreno al lado de mi casa por lo cual es como un patio aparecio un supuesto dueño mi mama no sabe que tiene que hacer me podrias acesorar gracias

      

  297. guillermo | ago 2, 2012 | Responder

    Hola. Mi pregunta es sobre el poder que mi abogado me solicita le otorgue para el juicio de usucapión para el cual lo contraté. Entiendo que mi abogado puede firmar en mi nombre y quisiera saber si tengo derecho a rechazar sus decisiones si las considero perjudiciales para mi o estoy obligado a aceptar las consecuencias de lo que el decida en mi lugar. ¿ me conviene pedir que el poder esté acotado a éste juicio en particular? Gracias

      

  298. Dr. Emiliano Herrera | ago 3, 2012 | Responder

    Matías: por qué no tomaron participación en el juicio de desalojo? No me llegó tu mail mandalo a abogadocordoba@live.com o llamame al 0351-152416077

      

  299. Dr. Emiliano Herrera | ago 3, 2012 | Responder

    Guillermo: se firma generalmente un poder especial para ese juicio, o un poder apud acta en el mismo juzgado. No hace falta que sea un poder general. Comente sus inquietudes con su abogado, él se lo va a explicar al alcance del poder. Saludos.

      

  300. Richard | ago 5, 2012 | Responder

    Hola…mi pregunta es la siguiente vivo en capital y vivimos en una casa usurpada hace 15 años la casa esta en juicio, somos 6 familias las que vivimos en la casa y averiaguamos mediante un abogado que ya estaba por salir la orden de desalojo..queria saber..que se puede hacer al respecto en caso de que llegue dicha orden..y cuanto tiempo nos dan para desalojar..y si podemos recibir alguna ayuda ya que los alquileres son muy caros…desde yaa muchas graciass..!

      

  301. Adriana | ago 6, 2012 | Responder

    Hola! iniciamos el trámite de usucapion de 3 terrenos que son linderos a nuestra quinta.Los ocupamos hace 21 años y quisiera saber cómo se calcula el costo de los honorarios profesionales,si es un porcentaje del valor fiscal,y que otros gastos deberia tener en cuenta. Ya tenemos abogado pero me gustaria tener un dato desinteresado sobre los costos para evaluar si lo que me estan cobrando es un precio justa. Desde ya muchas gracias!

      

  302. beto | ago 6, 2012 | Responder

    Estimado Dr Herrera , hace unos dias compramos , los derechos posesorios un lote de terreno a su poseedor , este lote esta registrado desde el año 1999 y en su momento se alambro y cuido durante todos estos años con el pago en forma no-continua de los impuestos , se firmo el boleto en escribania se pago lo convenido y se realizo un convenio de pago con la pvcia de lo adeudado en impuesto , en el terrreno hay una contrucion de larga data ,inabitable y de poco costo esta para tirar abajo , que en su momento cuando se estaba contruyendo el poseedor realizo una denuncia de intruzamiento ante el juzgado de paz de la localidad,y se paro esta contrucion nosotros al concurrir al terreno un vecino nos avisa que ese terreno tiene otro dueño , que fue el que quiso construir y despues dejo todo ( la contrucion a demoler ) y ademas nos informo que tambien tiene plano de mensura , nos pusimos a averiguar y nos informamos que esta persona que comenzo a construir y despues desaparecio tiene un plano de mensura desde el año 2006 y solo ha continuado con el pago de impuestos , ambos planos de mensura son identicos con las mismas medidas pero el nuestro paga desde el año 1999 y el de este sr. desde el 2006 ,nosotros ya entramos al terreno , estam os alambrando y haciendo algunos arreglos , como limpieza etc. que nos aconseja Ud los pasos a seguir hasta ahora no tengo noticias del otro poseedor de mensura y poseo la documentacion de la denuncia ante el juez de paz de la localidad y el boleto de cesion de derecho ante escribano junto a toda la documentacion …desde ya muchas gracias

      

  303. Dr. Emiliano Herrera | ago 6, 2012 | Responder

    Adriana: por una cuestión ética no se puede contestar su pregunta. De todos modos si usted arregló honorarios con su abogado por algo es. No todos van a cobrar lo mismo, ni todos los juicios son iguales en la dificultad y el trabajo. Y tampoco cobra lo mismo Messi que el cuatro de Talleres.
    Si quiere orientación sobre o mínimo que se cobra para un determinado tipo de juicio le recomiendo que busque el código o ley arancelaria de su provincia.
    Un saludo.

      

  304. CLAUDIA ALEJANDRA | ago 7, 2012 | Responder

    Dr. ante todo lo felicito por disipar tantas dudas… mi tema es el siguiente: hace mas de 20 años compramos con mi marido un lote donde edificamos un taller y hasta la actualidad esta funcionando, es en la pcia. de Bs. As. y lo adquirimos por medio de boleto de compra/vta., pero por razones economicas no pudimos escriturar. el dueño fallecio hace mas de 5 años, y aca todos creen que somos dueños porque el taller es muy reconocido. Inicio juicio por usucapion?? que pasa si al comenzarlo aparece la viuda del anterior dueño?? es muy caro un juicio de esta naturaleza? Desde ya muchas gracias por su tiempo.-

      

  305. CLAUDIA ALEJANDRA | ago 7, 2012 | Responder

    otra pregunta Dr., hay una quinta escriturada a nombre de mi abuela y sus dos hijas (mama y tia)y las 3 fallecieron hace 20años, los herederos somos tres hermanas y dos primo que viven en españa, pero todos le regalamos de palabra, nuestra parte a una hermana (Gabriela) quien siempre vivio y actualmente vive en esa propiedad y cobra una pension por discapacidad. La pregunta es la siguiente: que juicio le es mas econoico y mas rapido: uno por usucapion o haer la sucesion? pero creo que respeto de la sucesion hay que hacer una de cada dueña fallecida y a su vez de cada marido de ellas tambien fllecidos… que me aconseja?? Muchas gracias!!!!

      

  306. daniel | ago 8, 2012 | Responder

    Hola, estoy hutilizando un terreno hace 17 años en el cual hice un mantenimiento y un taller semiprecario …hace unos dias ha aperecido un hermano del titular ya fallecido y me quiere despojar de inmediato , que posibilidad tengo yo de quedarme con el terreno y cuanta el que recien aparece por primera vez en su vida ? No hice nada en tierras del futuro ni pague impuestos ya que un vecino me decia que era de el (no era verdad) Ahora el hermano del fallecido hizo un plan de pago de impuestos …desde ya muchas gracias …

      

  307. marcos | ago 8, 2012 | Responder

    Hola.
    Me llego una cedula sobre una prescripcion adquisitiva,mi padre vendio esa casa pero la señora jamas hizo las escrituras y ahora con mi padre fallecido inicio esta demanda para tener la facultad de escriturar mediante la prescripcion adquisitiva. no tengo ningun interes en la cosa.
    Mi pregunta es si debo responder a la cedula o apersonarme en el juzgado?

      

  308. nidia | ago 8, 2012 | Responder

    hola quisiera saber como puedo actuar en el caso mio mi suegro habia comprado 3 terreno a cuota y uno al contado de los cuales el ultimo como pago al contado se le dio un recibo no mas…en total son 4 terrenos y le dio a cada uno de sus hijos asi en palabras en esa epoca el señor q le vendio el terreno estaba vivo resultase q ahora su hijo queria poner al dia su terreno y su papa extravio el unico recibo q tenia del recibo y se fueron a reclamarles a los hijos del señor fallecido hoy en dia y dicen ellos q no tienen nada de documento q se extravio muchos de ellos cuando el señor fallecio y queriamos saber como podriamos recuperar ese lote porq sin el recibo sus hijos dicen q es imposible

      

  309. Mariana | ago 8, 2012 | Responder

    Estimado Dr Herrera,

    Mi consulta es:

    Si quiero comprar un terreno de los que se ofrecen en punilla en Cordoba en las municipalidades, como me aseguro de que lo adquiera como propietaria y no como una cesion del espacio, que términos debo observar para hacer una compra venta de las llamadas ” perfectas ” osea de dueño con tiulo de propiedad a compradora en este caso yo.

    Una segunda consulta si me permite el abuso de su tiempo y buena voluntad:

    Si me decido por un lote no necesariamente municipal, a que organismos oficiales debo concurrir y que detalles debo buscar para asegurarme que el lote no este en proceso de titularizar a una persona por posesion del mismo, y que no exista ninguna irregularidad sobre la escritura el plano y demas.

    Le agradezco enormemente su atencion,

    Loa saluda Atte, Mariana L

      

  310. belen | ago 8, 2012 | Responder

    Hola vivo en la casa de mis suegros, ellos estan vivos mi marido es hijo unico la casa es de ipv, y se debe hace mas de 20 anos si yo pago la deuda puedo poner la escritura a nombre de mi hijo?? Mi suegra esta dispuesta a firmar

      

  311. aris | ago 9, 2012 | Responder

    quisiera que me asesorara porque ya tiene 50 años que mi mamá vive en una casa que heredaron sus tios pero un hijo de ellos es el que tiene las escrituras a su nombre y ha pagado impuestos(predial y agua)y tenia que cederle los derechos a mi mama pero no lo quiere hacer y tampoco se presta a dialogar pero no sabemos mas que quiere sacarnos ya tiene 3 años q ofresimos a mi tio una gratificacion economica por lo que ha pagado de impuestos pero no nos dice si si o no los acepta y tenemos miedo a que nos despoje. podemos realizar los tramites de escrituracion por derecho de usucapion o que podemos hacer estamos desesperados que podemos hacer, ademas mi mama no ha guardado los recibos de luz solo tiene algunos y no contamos con comprobantes de otros pagos. gracias

      

  312. Dr. Emiliano Herrera | ago 9, 2012 | Responder

    Claudia: lo más económico sería buscar a los herederos del hombre y hablar con ellos para escriturar. Si no, te queda la opción de hacer juicio de usucapión, que va a demorar un tiempito. Respecto a los costos, varían de acuerdo al valor del terreno.
    Saludos.

      

  313. Dr. Emiliano Herrera | ago 9, 2012 | Responder

    Claudia: habría que ver las fechas de fallecimiento de cada uno para caer cuántas declaratorias hay que hacer. Pero aunque sean varias, si tenían domicilio en la misma ciudad, se simplifica, ya que se puede hacer todo en un mismo expediente.

      

  314. Dr. Emiliano Herrera | ago 9, 2012 | Responder

    Daniel: depende, si puede probar solamente 17 años, y no 20, en un juicio es muy probable que lo gane el propietario. Lo mejor en estos casos en que no hay un derecho cierto es arribar a una solución negociando con la otra parte.

      

  315. Marcos | ago 9, 2012 | Responder

    Mi consulta es sobre un terreno posesorio desde el año 1999 en el cual tiene los impuestos al día, jamás nadie lo reclamo, se le hizo mejoras, poseemos testigos. Se encuentra en villa general belgrano. Cuando podemos empezar a hacer el jucio de Usucapión? Desde ya muchas gracias.

      

  316. Dr. Emiliano Herrera | ago 9, 2012 | Responder

    Marcos: quizás lo más sencillo sería presentarse y allanarse. O directamente no presentarse en el juicio.

      

  317. Dr. Emiliano Herrera | ago 9, 2012 | Responder

    Nidia: a qué se refiere con recuperar? En poder de quién está el lote actualmente? y en qué año se hizo la compra?

      

  318. Dr. Emiliano Herrera | ago 9, 2012 | Responder

    Mariana: y para ser propietaria, le tienen qué transferir el dominio. En el mismo acto jurídico qué realiza está la respuesta. Debería pedir un informe en el registro de la propiedad, para averiguar quién figura allí como titular, y gravámenes que pueda tener. Si van a escriturar e interviene un escribano, el notario debe pedir ese informe. Si va a adquirir una posesión, como hacen algunos municipios, también pida informe al registro, y busque en rentas cómo está el pago de los impuestos.

      

  319. Dr. Emiliano Herrera | ago 9, 2012 | Responder

    Belén: lo mejor es que vaya a preguntar al IPV

      

  320. Dr. Emiliano Herrera | ago 9, 2012 | Responder

    Aris: por qué quedó a nombre del sobrino esa casa?

      

  321. Dr. Emiliano Herrera | ago 9, 2012 | Responder

    Marcos: sacando las cuentas, 2019. Cuando se esté por cumplir el plazo, conviene ir empezando con los trámites previos, como la mensura y el estudio de títulos.

      

  322. belen | ago 9, 2012 | Responder

    Hola queria saber que puedo hacer yo vivo en un lote donde separe mi espacio deterreno que ya edifique hace mas de veinte años..las personas que eran dueñas murieron y nunca se supo nada..
    El problema es que en el mismo lote estan otras personas y dicen que ellos van a pagar todos los impuestos y se van a qedar con todo que puedo hacer??

      

  323. liliana | ago 9, 2012 | Responder

    Doctor entramos como cuidadores sin sueldo,la casa no tenia ni agua ni luz con mi esposo hicimos poner ambas cosas la luz esta a mi nombre nosotros hicimos innumerables mejoras,hace como dieciocho años que el club no tiene actividad quiero saber si tengo derecho a algo desde ya muchas gracias.

      

  324. daniel | ago 10, 2012 | Responder

    Perdido el juicio , que perjuicios economicos tendria yo como intruso, tendria que pagar las costas del abogado de la otra parte ? y los arreglos ,llamese alambrados ,porton, iluminacion , galpon, desmalezamiento y cuidados etc ,etc, se pierden ? desde ya muchas gracias .

      

  325. ESTEFHANY | ago 11, 2012 | Responder

    MI CONSULTA ES:ESTUVE VIVIENDO POR DIEZ AÑOS EN UN TERRENO PAGANDO IMPUESTOS MUNICIPALES Y RENTAS ESTOY AL DIA.SUCEDE QUE NO TRAMITE USUCAPTION Y AHORA OTRA PERSONA LA ESTA TRAMITANDO QUE ME RECOMIENDA HACER? DESDE YA MUCHAS GRACIAS SOY DE PROVINCIA BS AS

      

  326. andy | ago 13, 2012 | Responder

    hola queria consultarle si mi papa tenia un lote donado eran lotes privados y el dueño lo dono a el y el fallecio mi pappa yo queria saber si yo como unica hija tengo derecho sobre ese lote

      

  327. Dr. Emiliano Herrera | ago 13, 2012 | Responder

    Daniel: si, seguramente si pierde el juicio deberá pagar las costas del juicio. Respecto a los arreglos, el dueño puede optar por pedir la remoción de cualquier arreglo o pagar el mayor valor que adquiera el inmueble por los mismos.

      

  328. Dr. Emiliano Herrera | ago 13, 2012 | Responder

    Estefhany: tenés que presentarte en el juicio, buscar un abogado. Si estás viviendo en el terreno, no puede haber otra persona que se diga poseedora.

      

  329. Dr. Emiliano Herrera | ago 13, 2012 | Responder

    Andy: si, cómo heredera, el lote pasa a ser de tu propiedad. Tendrías que tramitar la declaratoria de herederos. Te recomiendo leas el siguiente artículo: http://www.esderecho.com.ar/en-que-consiste-una-declaratoria-de-herederos-o-sucesion-y-que-se-necesita-para-iniciarla/

      

  330. beto | ago 14, 2012 | Responder

    Estimado Dr Herrera , hace unos dias compramos , los derechos posesorios un lote de terreno a su poseedor , este lote esta registrado desde el año 1999 y en su momento se alambro y cuido durante todos estos años con el pago en forma no-continua de los impuestos , se firmo el boleto en escribania se pago lo convenido y se realizo un convenio de pago con la pvcia de lo adeudado en impuesto , en el terrreno hay una contrucion de larga data ,inabitable y de poco costo esta para tirar abajo , que en su momento cuando se estaba contruyendo el poseedor realizo una denuncia de intruzamiento ante el juzgado de paz de la localidad,y se paro esta contrucion nosotros al concurrir al terreno un vecino nos avisa que ese terreno tiene otro dueño , que fue el que quiso construir y despues dejo todo ( la contrucion a demoler ) y ademas nos informo que tambien tiene plano de mensura , nos pusimos a averiguar y nos informamos que esta persona que comenzo a construir y despues desaparecio tiene un plano de mensura desde el año 2006 y solo ha continuado con el pago de impuestos , ambos planos de mensura son identicos con las mismas medidas pero el nuestro paga desde el año 1999 y el de este sr. desde el 2006 ,nosotros ya entramos al terreno , estam os alambrando y haciendo algunos arreglos , como limpieza etc. que nos aconseja Ud los pasos a seguir hasta ahora no tengo noticias del otro poseedor de mensura y poseo la documentacion de la denuncia ante el juez de paz de la localidad y el boleto de cesion de derecho ante escribano junto a toda la documentacion …desde ya muchas gracias.. agradecere su respuesta

      

  331. MEG | ago 14, 2012 | Responder

    Hola! mi pregunta es la siguiente:
    Compre un terreno en septiembre de 2007, y hace un año salio la escritura el cual deje una seña minima para empezar los tramites… al dia de la fecha por cuestiones economicas, no he podido ir a dejar el dinero. Mi pregunta es la siguiente si en septiembre de este año se cumplen cinco años, se pierde el terreno o al salir la escritura hay otros plazos legales… en este caso hasta cuando yo puedo juntar el dinero para escriturar sin que corra peligro el lote. Saludos!

      

  332. Dr. Emiliano Herrera | ago 15, 2012 | Responder

    Beto: si este hombre no es dueño, y únicamente es alguien que pretendía usurpar el terreno, aunque pague impuestos, los verdaderos poseedores son quienes usan el terreno. Distinto sería si ese hombre es el dueño.

      

  333. carlos | ago 15, 2012 | Responder

    Hola soy Carlos, tengo un terreno en una localidad de Córdoba que la Municipalidad sacaba a Remate y yo me hice cargo de la deuda y estoy pagando el impuesto (¿o tasa?) municipal, ahora quiero pagar el impuesto inmobiliario e iniciar la ¿usucapion? En este momento no estoy viviendo en ese terreno pues aún no he construido una pieza para poder hacerlo Tengo varias dudas: 1) ¿Que derechos tengo sobre el terreno? 2) ¿Me lo pueden ocupar? y de ser así ¿Lo puedo recuperar? 3) ¿Puedo iniciar el juicio de usucapion? 4) ¿Debería instalarme en él? Muy bueno y útil el foro del Estudio Muchas gracias

      

  334. mariano | ago 15, 2012 | Responder

    hola mi pregunta es esta,.mi abuelo cuido durante muchos años un terreno vecino ya que el dueño se fue a españa y jamas volvio..con el tiempo mi abuelo me dijo que averigue que deuda tenia el terreno y me haga cargo de el..yo hise el tramite en la plata y me hicieron una chequera con la cual pague toda la deuda y luego construi en el terreno y le hise mejoras y de esto ya pasaron 16 años.pero ahora resulta que un tio mio heredo la casa de mi abuelo y dise que el terreno le pertenese a el porque entra en la herencia por usucapión..eso es posible o me quieren engañar ??? ahh mi abuelo murio 2 meses despues de que yo hise los tramites en la plata

      

  335. Sergio | ago 16, 2012 | Responder

    Doctor. tengo la declaratoria de posesion de un terreno en Agua de Oro, pague los derechas de alambrado,desmalezamineto y edificacion en la Comuna, todo en base de un plano de amojonamiento rtealizado por profesional de Cordoba y aceptado por la Comuna. Ahora y cuando empiezo a cosntruir, me dicen que no siga hasta tanto confeccione el plano de mensura. pero el plano en catastro no lo firma el propietario ?? o está contemplado que lo haga el poseedor ? Pueden obligarme a realizar un plano que se vencera en un o dos años y que aL PEDIR LA USUCAPION DEBERE CONFECCIONAR OTRO PLANO??? Agradezco cualquier sugerencia.-

      

  336. liliana | ago 16, 2012 | Responder

    Doctor mi consulta es la siguiente nosotros entramos como cuidadores en un club hace 28 años en la casa no habia ni agua ni luz nosotros hicimos ambas conexines la luz esta a mi nombre jamas recibimos pago alguno ya que cuando habia actividad nosotros haciamos la limpieza .en la vivienda hicimos innumerables mejoras hace 18 años no hay actividad tengo derecho al menos a una parte del terreno donde esta la vivienda desde ya muchas gracias

      

  337. Axel | ago 17, 2012 | Responder

    Dr Herrera. Le consulto lo siguiente.Mi abuelo, fallecido, era propietario de 5 has en el interior de la provincia de Córdoba.Tenemos las escrituras completas del sitio (plano también),hemos puesto al día Rentas y comenzamos la declaratoria de herederos. El terreno estuvo años sin que lo visitemos. Hace unos meses lo visitamos y vimos que han sido sembrados por alquien. El la comuna que comprende el lugar, el pte. comunal nos dijo: “creo que ese terreno está en usucapión”. Solicitamos un informe de dominio por medio de un abogado y el titular sigue siendo mi abuelo y no tiene embargo ni inhibición.
    si realmente existe usucapión, donde debe figurar?
    Espero que pueda comprender mi consulta. Saludos y gracias.

      

  338. Hector | ago 17, 2012 | Responder

    Dr. hace dos años compre un terreno en Ostende, pero jamas hice la transferencia. quien me lo vendió no aparece por ningún lado. Es decir tengo el titulo de compraventa solamente. hace unos días apareció una persona que dice tener papeles de compra venta. en arba ya no vienen los impuestos a mi nombre, lo consulte y efectivamente esta a nombre de otra persona. aparentemente es un terreno fiscal… estoy desesperado que me aconseja?

      

  339. silvana | ago 18, 2012 | Responder

    Hola este año compre un terreno en bariloche, el que los dueños fallecieron en el año 51, nunca pagaron impuestos, etc. y quiero comenzar a hacer todos los pasos correctamente para poder usucapir dentro de 20 años. el problema es que encontre en internet que el titular tiene un juicio por ejecucion fiscal por parte de la municipalidad de bariloche, iniciado en el año 2006,sin sentencia aun, puede interferir en el juicio de usucapion que antes de que yo tomara la posesion del mismo estuviese en litigio?

      

  340. tian | ago 19, 2012 | Responder

    Necesitaria saber un poco mas especificamente cuantiempo necesito es el proceso de usucapion o posecion 20 añal en la provincia de bs.as.
    Gracias

      

  341. alejandra | ago 19, 2012 | Responder

    hola,mi consulta es la siguiente,compre dos lotes en alta gracia ,se los compre ala heredera y en estos momentos estamos esperando que salga el tracto abreviado para escriturar a mi nombre(hicimos boleto de compra venta certificado)tambien pagamos los impuestos e hicimos el amojonamiento atravez de un agrimensor, ya empeze a construir sobre uno de los lotes,pero hace poco vino un hombre que trabaja en una inmobiliaria a decirme que el compro hece lote con derechos posesorios veiteañales,pero cuando nosotros hicimos la averiguacion atravez de una gestora no salio que nadie lo habia comprado,que deveria hacer en este caso? ya que este hombre nos dijo que el tiene derechos y que nos tiraria la construccion abajo .desde ya les agradezco su pronta respuesta.

      

  342. leila | ago 20, 2012 | Responder

    hola mi consulta es la siguiente mi abuela cuido un terreno por mas de 40 años nunca pago sus impuestos porque lo cuidaba de buena fe,yo intente ubicar a los dueños para comprarlo y no existen luego le pregunte a mi abuela que me contara la historia del terreno y me dijo que eran todos lotes que eran de una compania que quebro y se los remataron averigüe y el dueño era un titular accidental osea un testaferro o escribano el cual nunca aparecio se que se deben desde el año 85 alb y desde hace 10 rentas. la cuestion que mi abuela hace un par de años enfermo y los vecinos lo cercaron quiero saber si hay alguna forma de comprarlos ah rentas llega a la antigua direccion de mi abuela yo recibo las boletas como hago ya que no tengo la usurpacion y no quiero pagar los inpuestos porque por mas que los pague si no tengo la usupacion no me sirve pagar. hable con una abogada le lleve los papeles que tengo y me dice que me precente como dueña que hago quiero comprarlo…

      

  343. Dr. Emiliano Herrera | ago 20, 2012 | Responder

    Carlos: si usted tiene disposición del terreno es poseedor. Por lo cual es como si fuera un dueño, puede repeler a terceros que quieran ocupar el mismo. Pero tiene que haber posesión efectiva, no únicamente el pago de impuestos. No es necesario instalarse en el terreno, pero una forma de mostrar la posesión sería cercar el lote. La usucapión se puede realizar tras veinte años de posesión pacífica e ininterrumpida.

      

  344. Dr. Emiliano Herrera | ago 20, 2012 | Responder

    Mariano: si el que pagó y se hizo cargo del terreno sos vos, entonces el poseedor serías vos, no tu abuelo. Ya que tu abuelo era cuidador (tenedor), y vos al hacerte cargo te convertiste en poseedor. Si fuera tu abuelo el poseedor, entonces sí, los herederos serían continuadores de esa posesión. Habría que ver cuántos años tenías cuando tomaste el terreno, si podías adquirir la posesión. Es un caso para ver en más detalle. Deberías consultar personalmente con un abogado.

      

  345. Dr. Emiliano Herrera | ago 20, 2012 | Responder

    Liliana: podrían tener algún derecho. No le doy una respuesta concreta, porque esto es un caso para ver más detalladamente, y para hacerle muchas más preguntas. Pero le recomiendo una consulta personal con un abogado de su localidad, es la mejor forma para examinar el caso a fondo.

      

  346. Dr. Emiliano Herrera | ago 20, 2012 | Responder

    Axel: si estuviera en usucapión tendría que haber un cartel que lo indique así en el terreno. También se puede averiguar en el juzgado correspondiente al lugar donde está ubicado el bien, si se ha iniciado el juicio. Si esta gente que usurpó el terreno, no tiene veinte años de posesión, entonces ustedes van a poder hacer valer sus derechos y recuperarlo, accionando o presentándose si hay un juicio iniciado. Cualquier otra cosa en que pueda ayudarles, escríbanme a estudioherrera@outlook.com
    Saludos

      

  347. Dr. Emiliano Herrera | ago 20, 2012 | Responder

    Héctor: habría que averiguar si el que le vendió el bien es el mismo dueño o un tercero. La respuesta difiere respecto a si se los vendió la misma persona o distintas personas, si eran dueños o no.

      

  348. Dr. Emiliano Herrera | ago 20, 2012 | Responder

    Silvana: si, seguramente sí, tendrá que acercarse a la municipalidad.

      

  349. Dr. Emiliano Herrera | ago 20, 2012 | Responder

    Tian: no sé si se refiere a cuánto dura el trámite, si es así, no puedo responderle esa pregunta. Porque no trabajo en provincia de Buenos Aires, sino en Córdoba, y porque no corresponde estimar el tiempo de un juicio que puede depender de muchas variables (si hay contraparte o no, el tiempo que demoren los oficios, etc.).

      

  350. Dr. Emiliano Herrera | ago 20, 2012 | Responder

    Alejandra: el señor no tiene derechos, en todo caso, no había ningún signo de posesión en el lote que puediera indicar un tercero con derechos por lo que usted me cuenta. Por lo cual, ustedes deberían seguir con la construcción y terminar los trámites de escrituración.

      

  351. Dr. Emiliano Herrera | ago 20, 2012 | Responder

    Leila: con usurpación se refiere a posesión? Si no tiene la posesión ni el dominio, yo diría que mucho no puede hacer. Salvo ubicar al propietario y comprar el terreno.

      

  352. mariano | ago 21, 2012 | Responder

    hola yo tenia 24 años cuando me hise cargo del terreno y ahora tengo 38 años…igual mi consulta era para estar mas tranquilo nomas,ya consulte un abogado y me dijo que los deje hablar nomas ya que no pueden hacer nada..tambien fui a averiguar para la escritura y entregue todo y me dijieron que esta todo ok y que solo debo esperar el sorteo para ver que escribano me toca…muchas gracias por todo =)

      

  353. ezequiel | ago 23, 2012 | Responder

    Hola quisiera saber que tramite tengo que hacer para poder pasar los impuestos de la casa donde vivo a mi nombre, es una casa en la que vivimos hace aproximadamente 12 años nunca se pago los impuestos y yo quiero hacerme cargo de la deuda. Desde ya muchas gracias

      

  354. angnel ramon mamidana | ago 23, 2012 | Responder

    hola mi nombre es angel yo vivo con mi madre vivimos en un lote o terreno en el cual llega rentas y los impuestos municipales a nombre nuestro desde hace ya 28 años el problea es que en el mismo lote al fondo vive una familia y en el medio supuestamente tambien pero no hay edificacion ni tampoco se conoce al dueño ya que nunca se aparecio con mi vecina del fondo queremos “usurpar” por asi decirlo teniendo en consideracion que rentas y los impuestos vienen como si fuera un lote y no 3 y ya hace 28 años que pagamos, para agarrar la mitad para cada uno y quiero construir mi casa y el hijo de mi vecina tambien yo quisiera saver que riesgo corro si de que algun dia aparesca ese supuesto dueño y me saque

    desde ya muchas gracias

      

  355. Delfina | ago 23, 2012 | Responder

    caso:los herederos de un comprador con boleto de compraventa (1997)estan al dia con el pago del impuesto inmobiliario y tasas municipales, pero la titular del inmueble se niega a escriturar, cual seria la manera de obtener la escritura si mediante usucapion sria imposible ya que ellos nunca entraron en posesion de bien???

      

  356. jennifer | ago 23, 2012 | Responder

    hola emiliano, soy de mendoza, en realidad escribo media desesperada, te cuento, mi papá compró una casa con terreno en 2001, en cuotas, en 2002 lo hechan de su trabajo y viendo que no iba a poder pagarlo, pidió al dueño que rescindieran el contrato y dividieran la propiedad hasta donde mi papá habia pagado, bueno a todo esto mi papá nunca más hizo ningun papel, en el terreno hay un galpon que utilizaba para guardar un camion , y trastos viejos,bueno, la cosa es que le comentan a mi papá que el dueño ntenta meter a un sobrino al lote con intenciones de quitarselo, fui a la municipaliad me dijeron que sellara el contrato de la rescición del contrato que hiciera un plano de mensura y que pagara impuestos por 20 años, sé que es por el tema de la posesión pero mi papá cuenta con derechos para reclamar ? que hago ? no quiero que nos lo quiten muchas gracias espero una pronta respuesta !

      

  357. vane | ago 24, 2012 | Responder

    hola quisiera saber como hago,para conseguir datos de un terreno . que hace 10 años que lo cerre, y lo estoy limpiando. y quisiera saber como hacer para averiguar el nombre de quien esta. y para empezar a pagar los impuestos. soy de rio tercero. y aca no me dan informacion. ni solucion. quisiera saber si en cordoba me la daran a la informacion. y me gustaria que usted me asesore. muchas gracias y espero su respuesta!

      

  358. Dr. Emiliano Herrera | ago 24, 2012 | Responder

    Ezequiel: usted es poseedor? tiene que preguntar en rentas de su provincia. Si no se puede, muchas veces en el banco se puede hacer una certificación al momento de pagar para dejar asentado quién es el que hace el pago del impuesto.
    Saludos.

      

  359. Dr. Emiliano Herrera | ago 24, 2012 | Responder

    Angel: disculpe pero no es clara la descripción de la situación. No queda en claro cuantos lotes son, supongo que se trata de otro lote que queda atrás del suyo.

      

  360. Dr. Emiliano Herrera | ago 24, 2012 | Responder

    Jennifer: te pido que me lo expliques más detalladamente y con más tranquilidad, ya que es difícil de leer como lo describís, todo en una sola oración. No sé si compró con boleto o si escrituraron, si comparten la posesión del terreno, me hablás de sellar una rescisión (¿firmaron un acuerdo por el cual dividían el terreno?). De todos modos te recomiendo que antes de pagar impuestos o lo que sea que vayan a ver a un abogado de Mendoza que les aclare los caminos. Justamente a veces con una simple consulta se pueden aclarar o solucionar un montón de cosas y conocer mejor los derechos.

      

  361. Dr. Emiliano Herrera | ago 24, 2012 | Responder

    Vane: no tenés absolutamente ningún dato del terreno? Escribime a estudioherrera@outlook.com

      

  362. isabell | ago 24, 2012 | Responder

    mi consulta es mi flia y yo vivimos en una casa desde el año 1987.en el 97 aparecio una persona diciendo ser dueños con un juicio a nos. pero no poseian papeles ni escrituras al momento del mismo; los juicios de desalojo de 1997 y otro por apelacion en el 2000, lo ganamos nosotros pero ellos en el año 2005 iniciaron el de reinvicacion en el cual el fallo salio favorable a ellos. en este ultimo presentaron una escritura del año 2005 y como se les solicitaba una prueba mas antigua surgio una nueva del año 1976; que en juicios anteriores no existian.al momento el mismo fue elevado a camara por la apelacion presentada. nosotros hicimos arreglos el gobierno nos construyo un modulo habitacional, y tambien se hicieron ampliaciones. quiero saber que debo hacer o seguir? y si me conviene seguir construyendo o no? desde ya muchas gracias!

      

  363. viviana | ago 27, 2012 | Responder

    Hola doctor,mi madre compro una propiedad en la provincia de Buenos Aires en 1970 cuando fue para escriturar los dueños que eran tres desaparecieron,la propiedad estaba hipotecada ,mi madre levanto la hipoteca y el acreedor hipotecario le dio la escritura original,ella se fue de la casa en 1985,en 2008 mi padre me dice que habia vendido la casa y que le habia dado la escritura y todos los papeles a esa persona,que habia ido un agrimensor a lacasa ,que habia llevado 10 testigos y que este hombre le firmo un papel para que se quede hasta que se muera,en ese momento 2008 busque a uno de los dueños y le firmo un boleto de compra venta y un poder para escriturar ami madre por el 33% ahora mi padre enfermo y lo tuvimos que internar en un hogar para mayores, el nunca me quiso decir quien era el que le compro,este hombre hace un tiempo esta haciendo mejoras en un galpon que hay allado de lo casa,mi temor es que ahora que mi padre no esta este hombre se que con todo porque no tengo a nadie para dejar en la casa y yo y mis hermanas vivimos ahi fui a consutar a una abogada y me dijo que tengo que hacer una denuncia por intrucion otro abogado me dijo que no porque se me puede venir en
    contra porque no se lo que firmo mi padre, que tengo que hacer una usucapion por el otro 66% no se que hacer,mi medre aunque no viva ahi puede reclamar algo como su esposa,existe la posibilidad que este hombre se quede con la propiedad.Desde ya muchas gracias

      

  364. viviana | ago 27, 2012 | Responder

    Disulpe doctor ni yo ni mis hermanas vivimos ahi

      

  365. rodrigo | ago 27, 2012 | Responder

    hola. buen dia, soy de la provincia de cordoba. y quiero comprar un terreno con derecho de posecion. cual deberain ser lo requisitos para el traspaso de los derechos de posesion. me conviene comprarlo, cuales son los datos a tener en cuenta para dicha trasferencia…. agradeceria enormemente algun tips o ayuda. gracias.

      

  366. Emanuel | ago 27, 2012 | Responder

    Hola Dr, mi situacion es la siguiente: mi cuñado vive en Rio Ceballos y tiene dos lotes, no tiene ecritura; tienen un papel hecho por el juez de paz donde constata que posee 2 terrenos A y B, hace 9 años y que ha realizado mejoras del mismo, esto constata en dicho papel y dan fe del mismo 2 testigos. Ahora mi pregunta es la siguiente: el me lo quiere vender, se lo puedo comprar? que papeles tengo que hacer?.
    Aguardo respuestas,

    saludos.

    EMANUEL

      

  367. Diego | ago 27, 2012 | Responder

    Estimados, compré en la municipalidad de Dean Funes un terreno, y me comentaron que para realizar la usucapión debía poner un cartel en el terreno que indique que tomé propiedad durante 1 año, tener el boleto de compra venta y realizar el tramite con un abogado… son terrenos que no pertenecían a nadie, No se si es posible iniciar el tramite solo con el recibo del pago.Muchas gracias.

      

  368. melisa | ago 27, 2012 | Responder

    hola, mi papa estuvo poseyendo un terreno en cordoba durante 12 años pero fallecio, mi consulta es su yo puedo realizar la usucapion del terreno y como debo hacer. gracias

      

  369. Martin | ago 29, 2012 | Responder

    Estimado, quería hacer una consulta. En septiembre de 2007 adquirí un terreno en un remate cerca de la ciudad de Carlos Paz en Córdoba. Por demoras administrativas del registro, el lote no estuvo listo para escriturar hasta el año 2010 aproximadamente. Ahora, por cuestiones personales mias no he podido escriturar hasta ahora que lo voy a hacer. Quería consultar si tengo un plazo para hacerlo y si el mismo se retrotrae al momento del remate o al momento de poder esciturar. Muchas gracias po su consulta.

      

  370. illian | ago 30, 2012 | Responder

    Hola. Mi consulta es la siguiente. Mi papa contruyo su casa en un terreno q estaba abandonado. Ya hace 20 años qvivimos aca. Al correr los año dos tios contruyeron otra casa arriba dd la nuestra (con permiso d mi papa)pasan los años uno d mis tios se va y el otro se queda y forma una familia aca. Se separa y queda la ex mujer viviendo arriba. Nosotros no tenemos titulo del terreno.ahora ella a espaldas nuestras kiere hacer el titulo. Cual es la posibilidad de que perdamos nuestr casa?

      

  371. Dr. Emiliano Herrera | ago 30, 2012 | Responder

    Isabel: si usted tiene un abogado que le lleva el expediente, quien mejor está habilitado para darle un consejo es su letrado, ya que es quien conoce a fondo el expediente y sabe si hay posibilidades de éxito o no.

      

  372. Dr. Emiliano Herrera | ago 30, 2012 | Responder

    Viviana: Por lo que entiendo, ustedes nunca escrituraron. Quizás lo mejor es el consejo de la primer abogada, considerarlo como un intruso, ya que si al bien lo compró su madre, su padre no podía venderlo.

      

  373. Dr. Emiliano Herrera | ago 30, 2012 | Responder

    Rodrigo: tiene que venir acompañado con todos los antecedentes que indiquen que el vendedor era poseedor, y no alguien que está haciendo negocios vendiendo terrenos de terceros. Mucha gente se clava comprando posesiones, donde el vendedor no es poseedor, si no un gestor, y al poco tiempo aparece el dueño y pierden la inversión. Por lo cual pida todos los datos que le den la convicción de que el vendedor es verdadero poseedor.

      

  374. Dr. Emiliano Herrera | ago 30, 2012 | Responder

    Emanuel: Lo que usted podría comprarle es la posesión del terreno. No podrá escriturar hasta que tenga los 20 años de posesión (se pueden sumar los años de su cuñado y los que usted cumpla), y para hacerlo tendrá que hacer un juicio de usucapión.
    Saludos.

      

  375. Dr. Emiliano Herrera | ago 30, 2012 | Responder

    Diego: hay que hacer la usucapión, no hay que poner el cartel, el cartel se pone una vez iniciado el juicio. Hay que hacer un plano de mensura, acreditar veinte años de posesión (sumada los sucesivos cedentes) y se notifica al dueño a los fines de que se presente en el juicio.
    Saludos.

      

  376. Dr. Emiliano Herrera | ago 30, 2012 | Responder

    Melisa: si, los herederos son continuadores de la posesión. La respuesta es igual a la anterior. Hay que hacer un plano de mensura, se inicia el juicio, acreditar veinte años de posesión (sumada los sucesivos cedentes) y se notifica al dueño a los fines de que se presente en el juicio. En este caso, si no hay declaratoria de herederos, también hay que hacerla.

      

  377. Dr. Emiliano Herrera | ago 30, 2012 | Responder

    Martín: es un remate judicial? Quién le está llevando el trámite?

      

  378. Dr. Emiliano Herrera | ago 30, 2012 | Responder

    illian: ¿Cómo sabe que quiere hacer el título? ¿estuvieron haciendo una mensura? Tienen que hacer valer sus derechos y formar parte del eventual juicio de usucapión. Quizás iniciarlo ustedes.

      

  379. Diego | ago 30, 2012 | Responder

    ¿No importa que el dueño sea el municipio? o sea no tiene dueño ese terreno, es terreno fiscal. Muchas Gracias!!

      

  380. Paola | ago 30, 2012 | Responder

    Hola mi consulta es: Mi madre cuido durante 30 años un terreno a lado de la casa que habitabamos, hace 5 años hizo el plano del lote como poseedora (ya que figuran varias personas como dueños, que nunca se presentaron en el lugar). Mi madre falleció al poco tiempo (nunca pagó ningun impuesto a pesar de haber hecho el plano).Yo que soy su hija puedo iniciar el juicio de usucapión tomando esa antiguedad (5 años) o debo empezarlo de cero?. Gracias – Paraná – Entre Ríos.

      

  381. Martin | ago 30, 2012 | Responder

    Dr. gracias por contestar. al terreno lo adquirí en un remate que se hizo sobre un loteo en la comuna san roque, fueron cerca de 20 terrenos los rematados. me dieron un papel firmado por el martillero y el jefe comunal e inicié los trámites con la escribana que estaba a cargo. ella me decia que estaba demorado todo porque las escrituras originales estaban dañadas y yo consulté en el registro de la propiedad y era cierto. el tema es que estuvieron listas en 2010 y yo recien ahora dispondré del dinero para escriturar pero me comentaron que hay un plazo máximo para hacerlo de 5 años y el remate fué en septiembre de 2007. quería saber si esto era así. gracias nuevamente y saludos.

      

  382. willian | ago 31, 2012 | Responder

    Adonde se debe hacer el plano de mensura?

      

  383. Diego M | ago 31, 2012 | Responder

    Dr:

    Mi consulta es la siguiente. Si quiero usucapir una casa que esta en un terreno donde hay otra casa que ocupa otra persona, en donde hay solo una escritura porque no hay subdivisión, puedo iniciarla? O necesito hacerlo conjuntamente con el otro ocupante?, puedo obtener una escritura solo de mi casa?

      

  384. ezequiel leis | sep 1, 2012 | Responder

    buenas, el tema es asi, mi tio tiene una casa quinta en san vicente hace ya mas de 30 años, el desde el momento que compro sus lotes alambro y se ocupo de la limpieza de un lote lindero, que no es de su propiedad, pero me asegura que hace treinta años nadie fue a verlo, es mas los vecinos creen que es de el, como tengo que hacer yo para empezar a pagar los impuestos, mi idea es alambrarlo bien y luego ir a la municipalidad, pero, que tengo que deciles?

      

  385. emiliano | sep 1, 2012 | Responder

    buenas, estoy por comprar un lote en cordoba, san marcos sierra, y es en un monte , en el cual me lo venden con de derechos posesorios, tengo entendido que necesito la mensura, y con los derechos inicio la usucapion ¿?que le pido al dueño que me cede los derechos, le pago frente a un juez de paz¿?

      

  386. miguelina bernachea | sep 1, 2012 | Responder

    buenas noches sr yo vivo en corrientes capital estoy pagando un terreno por medio de inmoviliaria
    y llevo pagadas 54 cuotas de 84 cuotas y hace mas de un mes usurparon mi terreno y yo quiero saber existe la posibilidad que yo pierda el terreno?ya iniciamos los tramites de denuncia para desalojo pero a como estan las leyes en nuestro pais me da miedo y me gustaria que me de su punto de vista mil gracias y que tenga una excelente jornada saludos

      

  387. Lucas | sep 2, 2012 | Responder

    La casa de mis abuelos no está ocupada por nadie sino que hay una persona que guarda cosas en ella. Tengo entendido que está en sucesión, mi pregunta es, ésta persona, que desconozco quién es, se puede por alguna causa apoderarse legalmente de la propiedad?

      

  388. Dr. Emiliano Herrera | sep 3, 2012 | Responder

    Diego: aquí es útil la distinción entre dominio público y privado. Un bien del estado puede ser de dominio público -art, 2340 del código civil- (por ej. una plaza, una ruta) o de dominio privado -art. 2342 Cód. Civil-. Los bienes de dominio público, son inalienables, están fuera del comercio, y no son susceptibles de posesión, por ende no pueden adquirirse por prescripción adquisitiva. Los bienes de dominio privado sí pueden ser objeto de posesión.

      

  389. Dr. Emiliano Herrera | sep 3, 2012 | Responder

    Martín: no, no es de cinco años, no deberías tener problemas para escriturar, hablá con la escribana ella te va a asesorar.

      

  390. Dr. Emiliano Herrera | sep 3, 2012 | Responder

    Willian: El plano de mensura lo realiza un ingeniero

      

  391. Dr. Emiliano Herrera | sep 3, 2012 | Responder

    Diego M.: se puede hacer, ya que la posesión puede alcanzar una fraccion del terreno. Para eso también sirve el plano de mensura.

      

  392. Dr. Emiliano Herrera | sep 3, 2012 | Responder

    Ezequiel: su tío tendría que cederle esa posesión sobre el terreno, para que pueda sumar los 30 años a su posesión.

      

  393. Dr. Emiliano Herrera | sep 3, 2012 | Responder

    Emiliano: es importante saber cuántos años de derechos posesorios tienen, averiguar el estado jurídico del inmueble, quien es el dueño, pedir un informe al registro de la propiedad, para no llevarse sorpresas luego.

      

  394. Diego | sep 3, 2012 | Responder

    Le agradezco la aclaración de las dudas sobre mis consultas.
    Un cordial saludo.
    Diego.

      

  395. Dr. Emiliano Herrera | sep 3, 2012 | Responder

    Miguelina: no sé a qué se refiere con cómo están las leyes en nuestro país, pero si iniciaron el desalojo, y su abogado es competente no debería tener problemas para recuperarlo.

      

  396. Dr. Emiliano Herrera | sep 3, 2012 | Responder

    Lucas: si hay alguien guarda las cosas y ustedes no saben quién es entonces están ocupando la casa. Es probable que vayan a tener que hacer un juicio de desalojo para volver a disponer de la casa. Si tienen disposición de la casa siempre pueden entrar y sacar las cosas que hay (art. 2470 Cód. Civ.), salvo que alguno de los herederos le haya dado autorización a esta persona.

      

  397. María | sep 3, 2012 | Responder

    Hola.. mi consulta es la siguiente.. vivi en concubinato 7 años de los que tengo 2 hijos hoy mayores de edad. La vivienda que ocupamos está escriturada a nombre del padre y mio, pero el padre nunca reclamo su parte ni se hizo cargo del mantenimiento de la misma.. es decir que he pagado durante 16 años todos los impuestos (retributivos, inmobiliarios y gastos propios de mantenimientos y mejoras realizadas)y la cuota al banco hipotecario, por caja como por home banking para “demostrar” que los gastos han salido de mi caja de ahorro. Corresponde que haga la usucapion o debería solicitar la interversión de título? Cuál es la diferencia?

      

  398. axel | sep 3, 2012 | Responder

    Hola Dr. mi pregunta es la siguiente resulta que hay un terreno a nombre del padre (difunto) que tiene diez hijos, a su vez varios de ellos han fallecido, y la única que ejerce actos posesorios sobre ese inmueble es una de esas hijas hace mas de veinte años seguro, la cuestión es que para realizar la declaratoria del titular dominal tienen que presentar todas las declaratorias de los fallecidos ya, y lo que veo complicado es que un hijo de los difuntos tiene un juicio de filiación iniciado entonces pienso que esto me va a suspender el proceso de declaratoria , no conviene que la hija que ejerció actos posesorios haga la usucapión y luego le de dinero de la venta del inmueble a sus hermanos?????

      

  399. Luciana | sep 4, 2012 | Responder

    Hola mi consulta es la siguiente somos cien familias q tomamos una tierras en cordoba que hace más de cincuenta años están abandonadas sin alambrado y sin limpiarlos lo usan de aguantadero. Ya fuimos al ministerio ya fuimos a tierras ya fuimos a catastro donde no nos dan información y queremos sí es posible ver que nos vendan las tierras en cuotas mínimas son cuatro hectáreas y una parte está surcada hace siete años. Espero una pronta respuesta ya que está tarde nos juntamos todas las familias para ver como seguimos luchando gtacias

      

  400. Dr. Emiliano Herrera | sep 4, 2012 | Responder

    María: creo que no corresponde usucapión en este caso. Interversión de título no es un trámite, es algo que sucede cuando el que posee por un título (ej. tenedor, condómino) empieza a poseer como dueño.
    Creo que lo mejor es hacer la división del condominio, y teniendo en cuenta todos los gastos que realizó hasta la fecha en el bien.

      

  401. Dr. Emiliano Herrera | sep 4, 2012 | Responder

    Axel: si hay acuerdo de los herederos es posible que sea una buena forma de resolverlo. Pero el juicio de usucapión no es un juicio precisamente breve y que tiene sus gastos, se puede poner engorroso también con la participación de tantas partes. Pero si son muchas declaratorias y en diferentes jurisdicciones quizás sea una buena solución.

      

  402. romina | sep 4, 2012 | Responder

    hola, vi la pagina y la verdad me intereso porque tengo un problema asociado al tema. mi papá compro un terreno en el cual vivió,no escrituro solamente tenemos un documento de compra-venta, mi papa falleció y el señor que se lo vendió también, hace poco nos enteramos que la esposa del vendedor vuelve a vender el terreno por, la señora se hizo cargo de los impuestos que al morir mu padre no se pagaron, supongamos que fueron 10 años que pago los impuesto pero nunca habito el lugar. a quien pertenece esa propiedad? espero ansiosa respuestas. gracias

      

  403. jimena | sep 4, 2012 | Responder

    hola buenas noches… cerca de mi casa hay una casa abandonada hace mucho tiempo.. quiero saber como hacer para quedarme con el terreno. espero su respuesta..

      

  404. Eli | sep 4, 2012 | Responder

    hola! gracias por la oportunidad de consultar via.Mi caso es que mi mama junto con dos de mis hermanas habia comprado la casa de mi mama, el terreno estaba a nombre de mi hermana que fallecio, ya que mi padre era invidente entonces quedo mi hermana a realizar los tramites.Ahora el viudo(ex cuñado)pago los impuestos y puso a nombre de el y sus hijos y reclama el terreno.Hace 34 cuatro años que mi madre vive en su casa. Se puede pedir la usucapion???Desde ya gracias

      

  405. martin | sep 5, 2012 | Responder

    hola yo quisiera saber cuando el dueño de una propiedad fallese y no tiene quien reclame esa vivienda,y tiene deudas munisipal yo pagando esa deuda puedo entrar a vivir que podria aser la policia te detienen gracias

      

  406. martin | sep 5, 2012 | Responder

    y todos los besinos de esa cuadra estan de acuerdo que yo me baya a vivier en esa propiedad x que yo no tengo vivienda propia y tengo una flamilia

      

  407. nancy mireled | sep 6, 2012 | Responder

    doctor le comemto mi madre esta posecionada 50 años en un terreno de mi bisca abuela lo cual es chilena ynosotros pagamos los inpueto al nombre de mi mama pero no tenemos titulo que debemos hace ya que ella tiene los papeles queal comienso de la abuela que ella pago hoy como aria para el titulo.

      

  408. mario | sep 7, 2012 | Responder

    somos dos hermanos,la casa era de mi abuela(la escritura existe a nombre de mi abuela),por lo tanto mi mama era una de 5 hermana heredera,mi hermano se fue a vivir hace 25 años y ahora el quiere por posesión 20 añal,por vivir y pagar todos los impuesto,yo tengo derecho de reclamos es ha si o habiendo un reclamo, ya sea por mi u otras persona que se involucre,como puede ser el tema.estamos en san luis.

      

  409. Dr. Emiliano Herrera | sep 7, 2012 | Responder

    Luciana: tienen algún datos de quienes son los dueños?

      

  410. Dr. Emiliano Herrera | sep 7, 2012 | Responder

    Romina: es importante determinar quién tenía la posesión del bien. Si la tienen ustedes, o la tiene esta señora. Y también si esta señora vendió a un tercero por escritura o por boleto, y si esa escritura se inscribió. Las soluciones cambian de acuerdo a estos factores.

      

  411. Dr. Emiliano Herrera | sep 7, 2012 | Responder

    Jimena: no puedo aconsejar en esto, salvo que tenga cuidado con lo que hace, porque en caso de forzar alguna puerta o algo para ingresar usted podría estar cometiendo el delito de usurpación.

      

  412. Dr. Emiliano Herrera | sep 7, 2012 | Responder

    Martín: si aparecen los herederos pueden hacerle una denuncia penal por cometer el delito de usurpación.

      

  413. Dr. Emiliano Herrera | sep 7, 2012 | Responder

    Eli: puede ser, el derecho lo tienen, creo que en este caso lo más importante es merituar la prueba que tienen, para ver si se puede hacer valer.

      

  414. Dr. Emiliano Herrera | sep 7, 2012 | Responder

    Mario: podría tomar participación en el expediente, para oponerse a la usucapión. Va a beneficiar dicho reclamo no solamente a usted sino al resto de los herederos, que imagino que serán muchos, si eran cinco hijos.

      

  415. mariana | sep 7, 2012 | Responder

    hola q tal , mi consulta es la siguiente hace aproximadamente 17 años q usurparon la casa de mi vecino y la gente q vive ahi es de lo peor el problema es q mi vecino no hay forma de encontrarlo. yo puedo hacer algo para sacarlos ?????? te comento q tenemos planos de la casa ya q esta era una propiedad completa pero fue dividida y vendida a diferentes dueños

      

  416. mariana | sep 7, 2012 | Responder

    me olvide de decirte q vivo en capital federal

      

  417. Dr. Emiliano Herrera | sep 7, 2012 | Responder

    Mariana: el delito de usurpación ya prescribió, si los dueños no aparecen, no puede hacer nada.

      

  418. Eli | sep 7, 2012 | Responder

    Dr. Emiliano muchas gracias por su respuesta. Teniendo en cuenta que son parientes (los nietos) y lo que tenemos de prueba son tres fotos de hace 32años atras y testigos(los vecinos , cree Ud. posible pedir la usucapion ???

      

  419. Dr. Emiliano Herrera | sep 8, 2012 | Responder

    Eli: lo mejor es que hables con un abogado de tu zona, va a ser quien va a llevar el caso y te va a decir cuáles son las reales posibilidades a partir de la prueba que disponen. Saludos.

      

  420. Natalia | sep 8, 2012 | Responder

    Buenas tades,ssoy de Buenos Aires. Estoy por comprar un terreno y la persona que lo vendedice tener el derecho de posesión. Comoccompruebo sí esto es cierto? Y complico escriturar a mi nombre? Cuales son los pasosaa seseguir? Gracias!

      

  421. catherine | sep 8, 2012 | Responder

    hola. Hace unos seis años el terreno de mi papá fue ocupado y estas ya hicieron su casa en el lugar . Esta gente q entro al terreno nos contó q tienen el titulo del lugar y q se la compraron a un hombre pero eso no puede ser porque mi papa tiene todos los papeles originales de ese terreno y nunca habíamos visto a esa gente antes! Podemos recuperar el lugar? O ya lo damos por perdido?

      

  422. Natalia | sep 8, 2012 | Responder

    Buenas tades, soy de Buenos Aires. Estoy por comprar un terreno y la persona que lo vende dice tener el derecho de posesión. Como compruebo sí esto es cierto? Y como podría escriturar a mi nombre? Cuales son los pasosa a seguir? Gracias!

      

  423. susana | sep 10, 2012 | Responder

    por favor, a ver si alguien me puede ayudar con un problema que tengo: mi nombre es susana.
    este es mi gran problema, al cual hoy en dia no he solucionado esto va ya por los 9 años y aun sigo con lo mismo.o lo cuento a continuacion: yo vendi una parcela de 5.000metros cuatros, de esos metros,lo fui vendiendo en varias partes, concretamente 5 partes.se hizo la venta con contrasto de compra y venta,al dia de hoy sigue viniendo la contribucion a mi nombre.esa parcelas donde estan ubicada no son urbanizables y hoy en dia estan revendidas por los propietarios que yo en su momento les vendi.

      

  424. Eduardo | sep 10, 2012 | Responder

    Dr. Vivo en las sierras de Córdoba, en un terreno de 4 has, dentro de las cuales, hay tres lotes de 10 mts por 50 mts que no me pertenecen, pero a los cuales los uso y mantengo desde hace 18 años. No sé quienes son sus dueños. Dónde se puede averiguar o cómo puedo iniciar una usucapión ? Muchas gracias.

      

  425. Eli | sep 10, 2012 | Responder

    Dr. muchas gracias por su orientacion !Valoro mucho lo que hace, dedicando su tiempo para responder a personas que estamos necesitando.De verdad muchas gracias y siga adelante !Bendiciones!!!!

      

  426. DENISE | sep 10, 2012 | Responder

    DONDE PUEDO CONSEGUIR UN AGRIMENSOR Q MIDA MI CASA .. SERIA Q COMPRE UN TERRENO I KIERO SAVER… COMO MEDIRLO????

      

  427. dania | sep 11, 2012 | Responder

    Que tengan un hermoso dia…bueno mi problema es el siguiente…. Mis papis compraron un territorio de 100metros cuadrados a mis tios( fallecio mi tia) pero en el momento de la transaccion se entragaron las prestaciones pero no hicieron ningun documento q lo respalde poseemos hace 18A20 AÑOS TENDRIAN LA POSOBILIDAD DE quedarse con la propiedad…

      

  428. Dr. Emiliano Herrera | sep 11, 2012 | Responder

    Natalia: la posesión es un hecho, por lo tanto se comprueba como cualquier hecho con pruebas. Ej. : pago de impuestos, testimonios, facturas, etc. Y para tener el dominio deberá si cumple los requisitos, hacer el juicio de usucapión.

      

  429. Dr. Emiliano Herrera | sep 11, 2012 | Responder

    Catherine: si su padre era el dueño, entonces no hay forma de que esta gente tenga un título válido, por lo cual deberían iniciar las acciones tendientes a recuperar la cosa.

      

  430. Dr. Emiliano Herrera | sep 11, 2012 | Responder

    Susana: Si como entiendo, no se realizó subdivisión y escritura, el problema más grande lo tienen los compradores. Lo mejor que puede hacer me parece es tratar de localizar los compradores.

      

  431. Dr. Emiliano Herrera | sep 11, 2012 | Responder

    Eduardo, si usted tiene todos los datos de su lote, podemos sacar los datos de los adyacentes. Lo que se hace es un plano de mensura, luego en base a los mismo hacemos un estudio de títulos, y se inicia la usucapión.

      

  432. Dr. Emiliano Herrera | sep 11, 2012 | Responder

    Denise: de dónde sos?

      

  433. fernando | sep 11, 2012 | Responder

    hola, doctor mi tema es el siguiente, poseoo un terreno hace muchos años y no puedo ubicar a los dueños, me dijeron que puedo realizar la posesion por usucapion, necesitaria saber si usteded realiza ese tramite, que necesito para iniciarlo, saludos

      

  434. martin | sep 12, 2012 | Responder

    Grtasias Dr x responderme en este caso no hay ningun eredero este señor no tenia ningun familiar
    ni nadie quien reclame esa vivienda la policia me puede aser algo o no puede aser nada

      

  435. martin | sep 12, 2012 | Responder

    y si boy a un escribano con testigos para que me aga un acta de pocesion eso me sirve de algo y x supuesto pagando todos los impuestos que ese domisilio deve que posivilidades tengo de que la policia no me aga nada

      

  436. Víctor | sep 13, 2012 | Responder

    Dr. Emiliano: Tengo la intención de comprar un terreno. Me dicen que puedo hacerlo y después “hacer” la prescripción adquisitiva.¿Esto está bien? ¿De que se trata? Soy de Tucumán. Muchas gracias.

      

  437. rogelio asis | sep 15, 2012 | Responder

    hola dr mi consulta es la siguiente sobre un campo en la provincia de cordoba de 8575 ha pertenece a la sucesion de mi abuelo asis david que lo compro por escrituta publica en el año 1926 junto a su hermano y otros socios , su hermano le compro a los otros socios y mi abuelo quedo con aproximadamente 840 ha . un tio lo vendio en el año 1998 cedio sus derechos hereditarios por escrituta publica en la escrituta de venta la escribana hace figurar que no se encontraba inhibido para vender pero si estaba inhibido y tengo como probarlo . la cuestion es que lo compro una empresa y lo anoto el el registro de poseedores yo ya interpuse oposicion a esa incripcion con mi declaratoria de herederos de mi abuelo y mi padre ya fallecido y se me hizo lugar en el registro , pero esta empresa no se presenta para llegar a una mediacion . mi pregunta doctor FUE LEGAL LA VENTA QUE REALIZO MI TIO ESTANDO INHIBIDO XQ ESTA EMPRESA TOMO POSESION DE TODO EL CAMPO Y MI PADRE NO DEJO MENSURA NI BOLETOS DE COMPRA VENTA QUE EL HIZO EN VIDA A SU MADRASTA ESPOSA EN 2 NUPCIAS DE MI ABUELO Y A TODOS SUS HERMANOS QUE ERAN CINCO TODOS YA FALLECIDOS , O SEA QUE SOLO ME QUEDA RECLAMAR POR LA 6TA PARTE QUE HEREDO DE MI ABUELO A TRAVES DE MI PADRE . ESTA EMPRESA QUE COMPRO PUEDE PUEDE HACER USUCAPION Y UNIR LOS AÑOS DE POSESION QUE VENDIO MI TIO , MAS ALLA QUE QUIEN OCUPARA EL CAMPO EAR MI PADRE DURANTE AÑOS , AL FALLECER MI PADRE EN 1995 Y NO QUEDAR NADIE AL CUIDADO DEL CAMPO MI TIO LO VENDE EN 1998 , ESTOY EN CONDICIONES DE RECLAMAR ALGO DR , GRACIAS POR SU AYUDA TAN ÚTIL

      

  438. ricardo | sep 16, 2012 | Responder

    Hola como va,bueno vivimos con mi familia desde mas de 40 años en un terreno que supuestamente se lo regfalaron a mi suegro pero no hay papeles.Lamentablemente mi suegro fallecio y queria saber si se puede hacer algo,siempre hemos pagado los impuestos y servicios pero como ya dije no hay papeles de compra ni escritura ni sesion.Se puede hacer algo,seria factible.Que tramite debo hacer?. Desde ya muchas gracias

      

  439. cristian | sep 18, 2012 | Responder

    Hola yo compr un terreno hace años la persona que vendio solo. Me dio papeles del terreno que acreditan que el es. El dueño nunca averigue como pasarlo ami nombre me podrian ayudar .

      

  440. Carlos | sep 18, 2012 | Responder

    Mi padre transfirio terreno a nombre de 4 hijos, segun titulo en condominio indiviso.Uno de ellos ocupo terreno construyo y uso como negocio desde 1978 hasta la fecha. Ahora reclama prescripción adquisitiva del inmueble.Le corresponde ese derecho? Gracias

      

  441. Pablo | sep 18, 2012 | Responder

    Buenas tardes doctor, le quiero hacer una consulta. Al lado de mi casa ahi un departamento tipo PH totalmente abandonado hace varios años, el cual aparentemente no tiene propietario ya que vivo hace 7 años y nunca vi a nadie entrar. Si yo pago la deuda que tiene que calculo que debe ser mayor a los 7 años y continuo pagando hasta cumplir los 20 años ai posibilidades de poseer la propiedad sin haber estado in situ los 20 años?

      

  442. yanina | sep 19, 2012 | Responder

    Buenas, mi consulta es la siguiente, hay un terreno que hace mas de 15 años no se pagan impuestos, yo averigue que el dueño es extranjero y no se sabe donde vive para notificarlo, si me meto en el terreno pacificamente, pago los impuestos, cuales pueden ser las perdidas si aparece el dueño? que derechos puedo reclamar?

      

  443. jenny | sep 19, 2012 | Responder

    una pregunta estoy viviendo desde hace 10 años en un local que supuestamente iba hacer para mercado pero dentro de este tiempo no se ha hecho absolutamente nada solo hay entre 3 y 4 locales no hay mas construidos, puedo usucapion, para el terreno que no hay locales que es terreno este no esta registrado como mercado si no como terreno, se puede entrar a juicio?

      

  444. Nicolás B | sep 20, 2012 | Responder

    hola dr, vivo en Paraná, y me he encontrado con un impedimento en cuanto a poder determinar el estado jurídico de un inmueble, ya que es requisito el Nº de matricula del mismo para obtener la informacion precisa que me permita tomar posesión sabiendo que no estoy perjudicando a alguien, y que no voy a tener un dolor de cabeza yo tampoco..
    veo que usted es un apasionado de los derechos reales, y quisiera saber si hay un trámite que yo desconosca a los efectos de obtener dicho Nº

      

  445. Dr. Emiliano Herrera | sep 20, 2012 | Responder

    Víctor: si tiene que hacer la prescripción adquisitiva (o usucapión), entonces no está comprando el terreno, le están cediendo la posesión. Solamente conviene si el terreno es más barato, ya que tenga en cuenta que va a tener que pagar los costos del plano de mensura, los gastos del juicio y los honorarios del abogado que lo lleve. Le recomiendo leer el post, que explico más o menos en qué consiste el juicio.

      

  446. Dr. Emiliano Herrera | sep 20, 2012 | Responder

    Rogelio: es posible que la empresa quiera hacer la usucapión, pero tu tío puede vender la parte que posee, no la totalidad, habría que ver quién gozaba la posesión del campo y si era la totalidad o parte. De todos modos, más allá de la oposición en el registro de poseedores (que es un trámite que no va a ayudarlo a recuperar la posesión), lo mejor sería recuperar el inmueble por medio de una acción de reivindicación. Es importante hacerlo para interrumpir la posesión de esta empresa y evitar que se cumplan los veinte años, porque por más que se les rechace la inscripción en el registro de poseedores, en los hechos siguen poseyendo el bien.

      

  447. Dr. Emiliano Herrera | sep 20, 2012 | Responder

    Ricardo: para tener la propiedad del inmueble justamente lo que deben hacer es lo que menciona el artículo, hacer un juicio de usucapión.

      

  448. lucho | sep 22, 2012 | Responder

    hola dr. mi pregunta es, que mi tio compro un lote de terreno en una lotizadora en el año 2002 mediante una escritura publica, cuando este lotizadora se encontraba en proceso de regularizacion sus documentos en la municipalidad y luego en 2008 nos vende a nosostros por medio de la escritura publica. me pregunta es:
    - ¿estoy dentro de los requesitos para comenzar el tramite de usucapion?
    - ¿el tiempo de los poseedores anteriores tambien es conputable para mi tramite?
    - los requesitos lo poseo casi en su totalidad.
    El problema es que el propietario de la lotizadora hasta ahora no hace nada para resolver su situacion documentaria y no podemos inscribirnos al registros de propiedades para adquerir nuestro titulo de propiedad.
    gracia doctro le agradecere su respuesta.

      

  449. susana | sep 23, 2012 | Responder

    Dr Emiliano mi pregunta es la siguiente se trata de una propiedad de aproximadamente 5 hectareas en un departamento de la provincia de salta, la propiedad fue donada por un pariente a mis abuelos entre las decadas del 40-50 ellos recibieron tan solo un papel manuscrito por los dueños y a partir de alli se hicieron cargo de continar pagando los impuestos, tambien se hizo un plano de la propiedad, tenia una casa precaria, es decir de material de adobes de tierra, actualmente viven 3 de los hijos, quiene hicieron mejoras edilicias .A fines del 2011 recibieron una notificacion de desalojo del gobierno de salta,como debemos proceder

      

  450. julio | sep 24, 2012 | Responder

    hola le queria preguntar ,yo tengo el poder de la mitad de un lote en comdominio 1200mts q esta usurpado,y lo usan para negocios,q puedo hacer? desde ya muchas gracias

      

  451. Fernando | sep 24, 2012 | Responder

    Hola! quiero hacer una consulta: Estoy viviendo en una propiedad que perdió en un embargo mi mama hace un tiempo, ella se fue y yo me quede hasta que venga el nuevo “dueño” (aclaro que prácticamente se la robaron a través de un juicio). El nuevo “dueño” nunca vino a reclamarla ni tampoco, jamas apareció. ¿¿Tengo posibilidades (si nadie aparece) a reclamarla en un futuro y poder utilizar este recurso de usucapión para reclamarla??

      

  452. Alejandro | sep 25, 2012 | Responder

    Hola buen día,aparte de felicitarlos x el sitio (leyendo otros casos,veo q son muy corteses al responder)necesito hacer una consulta,estoy averigúando x un terreno en La Paz Cba,yo compraría sólo una parte de un lote,teóricamente el vendedor tiene boleto compra venta certificado,hijuela y los impuestos a su nombre.Más allá de la futura subdivisión (el total del lote es de 60 x 110 y compraría 20 x 110)me podrían ascesorar cuánto puede valer el juicio de usucatión? al menos una referencia(x ejem si es de 5mil a 8mil o más )como para tener una idea a ver si vale la pena…muchas gracias ,muy amables!!!

      

  453. juan | sep 25, 2012 | Responder

    hola mi consulta es la siguiente tengo mi casa edificada en un terreno fiscal hace 14 años como hago la escrituracion del mismo me corresponde la posesion 20 añal o la escrituracion la tengo q hacer por otra via por ej la ley pierri

      

  454. Dr. Emiliano Herrera | sep 26, 2012 | Responder

    Cristian: entregar la escritura no es vender el terreno, por lo menos tendrían que haber firmado un boleto de compraventa. Podría empezar por averiguar si realmente esa persona es la propietaria y ubicarla para hacer la venta. Si no, tiene la posibilidad de mantenerse con la posesión del terreno, durante el plazo necesario para la prescripción adquisitiva. Si quiere venderlo, puede vender los derechos y acciones posesorias, dejando en claro que lo que entrega es la posesión y no una venta de la propiedad.

      

  455. Dr. Emiliano Herrera | sep 26, 2012 | Responder

    Carlos: Es un tema que depende de la prueba en el caso particular. En este caso su hermano va a tener que probar que estuvo excluyendo a los condóminos y que no era una simple tolerancia del uso. No es fácil, por lo que si ustedes quieren conservar el terreno, van a tener que presentarse en el juicio y manifestar la oposición.

      

  456. Dr. Emiliano Herrera | sep 26, 2012 | Responder

    Pablo: Pagar impuestos no es un acto posesorio en sí, poseer es disponer de la propiedad como si fuera suya. Lo mejor es que si quiere poseerlo, además de pagar impuestos empiece a realizar trabajos en el mismo, como cercarlo, cortar el cesped, etc.

      

  457. Dr. Emiliano Herrera | sep 26, 2012 | Responder

    Yanina: Lo que puede suceder en caso de resultar vencidos en un eventual juicio de reivindicación es lo siguiente: el dueño puede elegir quedarse con las mejoras, abonando el mayor valor que adquirió el inmueble, o pedir la demolición de las mismas. Además deberán pagar las costas del juicio.

      

  458. Dr. Emiliano Herrera | sep 26, 2012 | Responder

    Jenny: veo que eres de México, este estudio es de Argentina. Saludos.

      

  459. Dr. Emiliano Herrera | sep 26, 2012 | Responder

    Lucho: veo que consultas desde Perú, este estudio está ubicado en Córdoba, Argentina. Saludos.

      

  460. Dr. Emiliano Herrera | sep 26, 2012 | Responder

    Susana: sin ver la notificación, y el expediente correspondiente es muy complicado poder ayudarla. Lo mejor sería que consulten un abogado de Salta que pueda ver los papeles que tienen, la notificación, consultar el expediente correspondiente y verificar la situación jurídica del inmueble. Pero si la notificación estaba a nombre de titulares diferentes a los poseedores es muy posible que se puedan oponer al desalojo.

      

  461. Dr. Emiliano Herrera | sep 26, 2012 | Responder

    Julio: si son terceros, lo que hay que realizar es un desalojo o acción de reivindicación, esto depende de las circunstancias. Pero en cualquier caso puede recuperarlo.

      

  462. Dr. Emiliano Herrera | sep 26, 2012 | Responder

    Alejandro: el costo juicio de usucapión depende del valor del terreno. Son dos cosas las que tenés que tener en cuenta los honorarios del ingeniero que hace el plano de mensura para usucapión, y los honorarios del juicio.

      

  463. Dr. Emiliano Herrera | sep 26, 2012 | Responder

    Juan: lo mejor es hacer la usucapión, ya que vas a obtener un título perfecto. Por la ley Pierri, según entiendo (no trabajo en Buenos Aires) lo que obtenés es una inscripcion en el registro de que el inmueble está afectado a a la ley Pierri, y una escritura acta. Pero no obtenés la ley, porque constitucionalmente la provincia de Buenos Aires no puede cambiar el derecho de fondo, ya que es una facultad delegada a la Nación, por lo cual para ser propietario lo que corresponde es un juicio de usucapión en el cual al propietario original se le da la oportunidad de ser parte en el mismo y ejercer el derecho de defensa. En la ley Pierri, es una propiedad imperfecta que se transmite por cesión de derechos.

      

  464. Alberto | sep 26, 2012 | Responder

    Hola. Un amigo de mi familia tiene la posesiòn de una casa en un barrio de Córdoba capital. Ya iniciò el juicio de usucapiòn por lo cual la vivienda tiene en su fachada el letrero exigido por ley con sus datos, nùmero de expediente y Juzgado competente. Està por casarse y quiere buscar otra casa enh alquiler o venta. Puede alquilar la casa en usucapiòn a un tercero?

      

  465. ANA | sep 27, 2012 | Responder

    TENGO UNA CONSULTA DE URGENCIA, EL PROBLEMA ES QUE A MI SUEGRA, MI CUÑADO Y MI ESPOSO HACE MAS DE 25 AÑOS Q LE DONARON UNA PARTE DE UN TERRENO EN LA CUAL HICIMOS TRES CASA,CADA UNO CON SU FAMILIA. LA OTRA PARTE DEL TERRENO SE LA DONO A UN HERMANO EL CUAL FALLECIO Y LA HEREDO UNO DE SUS HIJOS.AHORA EL HEREDERO QUIERE VENDER TODO Y DICE Q EL PAPEL EN EL QUE DICE Q NOS DONARON NO TIENE VALIDES…QUE PODRIA HACER???

      

  466. Jorge | sep 27, 2012 | Responder

    Hola, quería confirmar si Ud. puede hacer el juicio de usucapión de un terreno cerca de Va. Dolores, le mandé los detalles por mail hace unos días. Y si es así, si puede hacer el estudio de títulos y/o asesorar en la accesión a mi nombre -que estoy por realizar- de ese terreno para así asegurar el juicio luego. Gracias!

      

  467. MARU | sep 28, 2012 | Responder

    Estaba por comprar un terreno (hablo con el dueño que tiene boleto de compra venta y llego a un arreglo económico) pero antes de pagarle busco a la dueña anterior para que me firme la escritura (aclaro que los impuestos estaban a nombre del dueño que tiene boleto y que lo poseyó por casi 15 años, sólo que nunca escrituró). Cuando hablo con la dueña me dice que no me lo puede firmar porque, como su comprador nunca lo escrituró y ella seguía en poder de la escritura, decidió donarlo a la municipalidad. De hecho, me pasó el decreto por el que se acepta la donación. Obviamente no lo compré pero sigo interesada en el terreno. Puede la mujer esta venderlo y luego donarlo como hizo? o, al ser ahora un terreno fiscal, puedo yo ocuparlo? puede el dueño el que tiene el boleto impugnar esa donación y luego vendérmelo? que es lo más recomendable y ágil en este caso? Excepto la municipalidad (que no me lo quiso vender) las demás partes tienen buena onda y dispocición conmigo (no así entre ellos) gracias!!!!

      

  468. cristian | sep 28, 2012 | Responder

    hola mi consulta es, mi padre vive hace 22 años en el terreno de su mama ose mi abuela, y ahora sus hermanos quieren abrir un juicio sucesorio para sacar el dinero que les corresponde, y yo quisiera saber si se puede hacer lo de la lay veinteañal y si esto frena o no la sucesion. Aclaro mi abuela murio en 2005 y nunca dejo ningun testamento ni nada por el estilo.
    Les agradeceria que me respondieran.

      

  469. sandra | sep 28, 2012 | Responder

    Doctor mi problema es el siguiente compramos hace 6 años un depto en capital federal bs as a una persona que ahora se encuentra creo en rosario, quisimos ver tema escritura pero figura otra persona como titular y está fallecido no sabemos como proseguir con esto no tengo dirección exacta de la señora supuesta vendedora y cómo intimo para ver si ella tiene el traspaso o venta del señor fallecido a ella. Aguardo su observación.

      

  470. marina | sep 29, 2012 | Responder

    Hola, estoy ocupando una casa en el interior de Cba, donde la persona que ocupaba la casa me cedio derechos de poseedor (2 años) y los impuestos que pago, los dueños reales fallecieron hace años y los herederos (3 hijos) los llamen en reiteradas oportunidades por tel para llegar a un arreglo y me dicen que la casa tiene problemas de papeles que es intransferible, que hay que hacer sucesion, y que entre los herederos estan peleados entre si y no se ponen de acuerdo, en definitiva me demuestran que no les interesa ellos viven en otra pcia. Jamas vinieron a sacarme, ni a reclamarme nada, por lo que veo la dan por perdida. Que puedo hacer para ponerla a mi nombre yo hace 3 años que estoy en la casa.

      

  471. Marcos | sep 29, 2012 | Responder

    hola Dr, hace un año mi suegra compro un lote a un hombre que le cedio los derechos posesorios y firmo la cesion ante un escribano.El hombre declara en la cesion que ocupaba el lote hace 20 años. Mi pregunta es si se puede ahora hacer un juicio de usucapion o deberemos esperar a que se cumplan los 20años de posesion de mi suegra.muchas gracias

      

  472. liz | sep 29, 2012 | Responder

    hola necesito saber que puedo hacer resulta que una dra. inicio una demanda de escrituración por un terreno que poseo y que lo adquirí por una cesión de posesión onerosa; y resulta que me excepcionaron por falta de legitimación pasiva porque el no es el dueño que hago gracias..es en corrientes.

      

  473. julieta | sep 29, 2012 | Responder

    hola.tengo la posibilidad de permutar casa en bs as por casa en cordoba.pidiendo papeles me dice el “dueño”que su padre vivio alli 40 años que tiene la posesión pero nunca hizo el juicio de usucapión. este sr. fallecio y los hijos no quieren hacer ese gasto. yo lo puedo hacer?adonde tengo que ir?

      

  474. susana | sep 29, 2012 | Responder

    Dr.Emiliano mi pregunta es: que se inicio un juicio de usucapion de una propiedad, en donde los herederos son 11 si de los cuales solo aportan 3 de ellos para pagar las costas del juicio,los demas que derecho tienen para reclamar por la parte que les corresponde?

      

  475. alejandra | sep 30, 2012 | Responder

    hola,sr. emiliano ,me atrevo a preguntarle por este medio lo siguiente:yo soy posesionaria de un terreno abandonado(lleno de basura,x las noches se metian los drogadictos) lo cual fue de la madre del padre de mi pequenia hija.dicho terreno fue abandono x mucho tiempo y los vecinos kerian tomarlo como local comunal para el pueblo .lo cual ninguno de ellos tiene titulo de propiedad .antes eran una urbanisacion y lo cambiaron por asentamiento humano .bueno ellos sabian q yo tenia una hija de el y me insistieron en aserme cargo del terreno por mi pequenia.lo cual despues me ise cargo hasta el moemnto pero ase un anio a venido su hermana y me reclama por el terreno y q ella es la unica heredera universal del terreno:DESDE ESE TIEMPO YA 10 anios ya q soy posesionaria y e pagado todo sobre el terreno le e puesto los servicios al terreno y lo limpiado y arreglado .q puedo hacer perderia todo lo q invertido ahi o tengo alguna oportunidad de poder defenderme.enestos momentos estoy fuera de mi pais pero mi padre y mi pequenia hija estan acargo del terreno .pero viven en la casa de mi padre q puedo hacer por favor necesito saber q hacer .le agradesco mucho .su respuesta para mi es urgente saberlo muchas gracias otra vez.me es URGENTE.

      

  476. valeria | sep 30, 2012 | Responder

    hola emiliano. mi consulta es q compre un terreno,con un anticipo y cuotas, y me hicieron un boleto con cesion de derecho,y este mes es la ultima cuota ahora q debo seguir ya q se me hace dificil pagar una escritura, y q papeles me debe entrgar la dueña antrior

      

  477. Mauro | sep 30, 2012 | Responder

    Dr. Emiliano, en principio quiero agradecer ésta posibilidad de consulta por medio de la web.
    Mí situación es la siguiente: estoy viviendo en una casa en la cual los impuestos y el título están a nombre de mí abuelo paterno vivo aún. Yo habito en esta casa desde que nací (tengo 30 años de edad) junto con mís padres, mí padre (heredero directo) ya fallecido. En la actualidad vivo solamente con mí madre, quién se encargó de pagar todos los impuestos (a nombre de mí abuelo), y realizar mantenimientos a la misma, durante todos estos años. Ahora un tío mío, hermano de mi padre fallecido, quiere tomar posesión de la casa. Puedo iniciar juicio de usucapión? Mí abuelo, aún con vida, me dijo (de forma oral) que la casa es para mí, se puede tomar como valido la palabra de mí abuelo en cederme la casa?
    Agradezco su respuesta.
    Saludos Cordiales

      

  478. Dr. Emiliano Herrera | oct 1, 2012 | Responder

    Alberto: Sí, puede. Saludos

      

  479. Dr. Emiliano Herrera | oct 1, 2012 | Responder

    Ana: la donación se debe hacer por escritura pública. De todos modos, si se hizo por instrumento privado, pero ustedes tienen más de veinte años de posesión, ese terreno es de ustedes, ya que lo adquirieron por prescripción adquisitiva. Se hace el juicio de usucapión para declarar judicialmente esa adquisición y poder tener el título de propiedad.

      

  480. Dr. Emiliano Herrera | oct 1, 2012 | Responder

    Jorge: más tarde le contesto por mail. Saludos.

      

  481. Dr. Emiliano Herrera | oct 1, 2012 | Responder

    Maru: es una situación complicada. Si el poseedor tiene boleto y posesión del bien, entonces entiendo que es oponible al siguiente adquirente (en este caso el municipio), ya que para que se transfiera el bien es necesario título y modo, la escritura y la tradición. En este caso no hay tradición. Por lo cual, debería hacer valer sus derechos frente al tercer adquirente, se declara nulo el acto administrativo, la inscripción en el registro de la propiedad, y se pide la escrituración a nombre del poseedor con boleto.
    Saludos.

      

  482. Dr. Emiliano Herrera | oct 1, 2012 | Responder

    Cristian: no, no creo que proceda, ya que si su abuela y su papá vivían en esa casa, no veo la forma de probar que esa posesión excluía a los otros herederos.

      

  483. Dr. Emiliano Herrera | oct 1, 2012 | Responder

    Sandra: compraron por boleto sin verificar si esa persona es el dueño? Lo único que pueden hacer es ubicar a esta persona y ver la situación, ya sea para si tiene el boleto que se la transfiere a ella, poder hacer la escrituración, o demandarla por los daños.

      

  484. Dr. Emiliano Herrera | oct 1, 2012 | Responder

    Marina: hay que probar que se tienen veinte años de posesión. En el artículo está explicado lo que se necesita, es un juicio, y en principio se tiene que hacer un plano de mensura para usucapión.

      

  485. Dr. Emiliano Herrera | oct 1, 2012 | Responder

    Marcos: su suegra continúa la posesión del cedente.

      

  486. Dr. Emiliano Herrera | oct 1, 2012 | Responder

    Liz: si le hicieron una cesión de posesión, no corresponde la acción de escrituración, ya que no le están cediendo la propiedad, solamente la posesión. Es un error grave.

      

  487. Dr. Emiliano Herrera | oct 1, 2012 | Responder

    Julieta: le tienen que ceder todos los herederos dicha posesión. El juicio se hace en el lugar donde está ubicado el inmueble, si es de Córdoba, nosotros podemos asesorarle de cómo hacerlo y los costos si escribe a estudioherrera@outlook.com
    Saludos

      

  488. Dr. Emiliano Herrera | oct 1, 2012 | Responder

    Susana: si, pueden reclamar la devolución de la parte correspondiente.

      

  489. Dr. Emiliano Herrera | oct 1, 2012 | Responder

    Alejandra: no sé en dónde está ubicado ese terreno, pero lo único que puede hacer es buscar un abogado de esa zona para que defienda sus derechos, y que pueda negociar con esta persona.

      

  490. Dr. Emiliano Herrera | oct 1, 2012 | Responder

    Valeria: lo que le debe dar son los recibos de que todo está pagado. Y juntar el dinero para hacer la escrituración cuando pueda.

      

  491. Dr. Emiliano Herrera | oct 1, 2012 | Responder

    Mauro: si su abuelo quiere cederle la casa, lo mejor es que además de hacerlo de palabra se haga explícitamente, por escritura, ya sea por donación o venta.

      

  492. cristian | oct 1, 2012 | Responder

    Por lo tanto si se inicia con la usucapión no van a ver problemas..??y se podría escriturar el terreno al nombre de mi padre.
    Gracias por su respuesta es de mucha ayuda.

      

  493. Matias | oct 1, 2012 | Responder

    Hola te quiero hacer una pregunta mira el año pasado mis tios y hermanos compraron un campo o chacra al sr que estaba cuidando alli donde hay testigos que el estaba cuidando hace 20 años donde no habia ninguna casa donde el ponia a sus caballos chanchos hay donde los mantenia limpio y nadie aparecio y cuidaba para que nadie se meta mis tios se lo compraron le entregaron una posicion o algo asi diciendo que el sr este habia dado su posecion a nosotros y resulta que ahora sale que un sr compro hace un año y resulta que dicen que el sobrino del sr que estaba cuidando es abogado y esta metido en el municipio el le habia vendido sus terrenos sin autorisacion de el que podemos hacer nosotros el sr que nos vendio el terreno esta encontra de su sobrino

      

  494. Matias | oct 1, 2012 | Responder

    OTRA COSA MAS EL SEÑOR QUE NOS VENDIO LE HABIA COLOCADO ALAMBRES AL REDEDOR

      

  495. Dr. Emiliano Herrera | oct 2, 2012 | Responder

    Cristian: Lo que le dije es que no creo que proceda la usucapión. Se entiende que para prescribir contra los coherederos esa posesión debe excluirlos, realizar lo que se llama interversión de título. Por lo cual en este caso, no veo que pueda realizarse. De todos modos, no conozco todos los detalles de la situación.

      

  496. Dr. Emiliano Herrera | oct 2, 2012 | Responder

    Matías: el Sr. que compró, compró la propiedad o la posesión?

      

  497. Matias | oct 2, 2012 | Responder

    pregunte y me dijieron que fueron a la municipalidad y le dijieron que alli habian comprado todo con escritura todo , fueron con el señor que cuido hace 20 que nunca nadie aparecio ally y le dijo que vallan al jusgado de lomas

      

  498. stella | oct 4, 2012 | Responder

    Hola mira yo compre una casa hace 8 años a una señora que no tenia la escritura ya que ella hacia 20 años que vivia ahi y no era de ella ..me iso el papel de compra y venta por intermedio de un abogado yo le di una seña para que me empiese el juicio de usucapion pero nunca se iso..supuestamente el tenia el poder para hacerlo,Queria saber si yo puedo poner otro abogado o de que forma lo puedo comenzar.hace 8 años que ocupo mi casa..gracias

      

  499. stella | oct 4, 2012 | Responder

    Perdon mi coreeo estaba mal..

      

  500. orlando | oct 4, 2012 | Responder

    hola soy de tucuman y mi consulta es porque desde hace 20 años mis papas se separaron, a mi mama, su hermano le regalo un terreno verbalmente y ademas le dio el titulo compra-venta original( el mismo esta a nombre de mi tio), con el tiempo mi mama construyo su casa y un departamento debido a que este terreno era un baldio. tengo todos los papeles, desde la compra de ladrillos, cal, cemento, chapas, cielorrasos, croquis de construccion hecho por arquitecto, ademas hice la mensura por un ingeniero, la cual lo presente en catastro de tucuman, como asi tambien la instalacion de luz y gas natural a nombre de mi mama.resulta de que ahora aparecio mi tio y le envio una carta documento intimando a desalojar o inicia acciones de usurpacion porque en la misma dice que a la casa se la presto y mi mama hizo uso desonesto y quiero saber que se puede hacer en esos casos… puedo hacer la prescripcion o no???

      

  501. orlando | oct 4, 2012 | Responder

    hola soy de tucuman y mi consulta es porque desde hace 20 años mis papas se separaron, a mi mama, su hermano le regalo un terreno verbalmente y ademas le dio el titulo compra-venta original( el mismo esta a nombre de mi tio), con el tiempo mi mama construyo su casa y un departamento debido a que este terreno era un baldio. tengo todos los papeles, desde la compra de ladrillos, cal, cemento, chapas, cielorrasos, croquis de construccion hecho por arquitecto, ademas hice la mensura por un ingeniero, la cual lo presente en catastro de tucuman, como asi tambien la instalacion de luz y gas natural a nombre de mi mama.resulta de que ahora aparecio mi tio y le envio una carta documento intimando a desalojar o inicia acciones de usurpacion porque en la misma dice que a la casa se la presto y mi mama hizo uso desonesto y quiero saber que se puede hacer en esos casos… puedo hacer la prescripcion o no???

      

  502. Mariela | oct 5, 2012 | Responder

    Hola! soy la heredera (tengo dictada hace poco la declaratoria de herederos donde dice que soy la unica heredera) de unos lotes que estan usurpados, los impuestos de los mismos estan al dia y uno de ellos tiene una usucapion iniciada que por algun motivo que desconozco se freno en el año 2000 por lo cual aun estan a nombre de mi abuelo. Mi pregunta es: 1) si yo voy a negociar con ellos por el terreno, para que se lo queden peor me paguen lo que corresponde. Ellos pueden ir corriendo a inscribir los inmuebles a su nombre (y terminar la usucapion) y ganarme de mano? o como ya hay una declaratoria de herederos dictada no podrian hacerlo??? 2) me conviene inscribir los terrenos a mi nombre y despues ver que hago? 3) la declaratoria de herederos, inhibe para que inscriban los usurpadores? 4) que gastos son para inscribir?? 1,5% de taza de justicia y que mas? mil gracias!

      

  503. Dr. Emiliano Herrera | oct 5, 2012 | Responder

    Matías: ¿el terreno es de la municipalidad? ¿Averiguó en el registro el titular dominial?

      

  504. Dr. Emiliano Herrera | oct 5, 2012 | Responder

    Stella: si nunca se hizo, debería buscar uno nuevo e intimar al abogado para que devuelva los montos entregados como adelanto para el juicio.

      

  505. Dr. Emiliano Herrera | oct 5, 2012 | Responder

    Ok, ahí le respondí

      

  506. Dr. Emiliano Herrera | oct 5, 2012 | Responder

    Orlando: si hace 20 años que ocupan la casa, entonces ya está más que prescripta cualquier usurpación, por lo cual ustedes podrían obtener la propiedad por prescripción adquisitiva. Van a tener que buscar un abogado de Tucumán, para que los ayude, saludos.

      

  507. Dr. Emiliano Herrera | oct 5, 2012 | Responder

    Mariela: la declaratoria de herederos no interrumpe en ningún sentido la posesión de los usurpadores. Tampoco que lo inscriba a su nombre. Los gastos de inscripción en cada jurisdicción son distintos.
    Si los poseedores ya tienen los veinte años de posesión, ya no hay posesión que se pueda interrumpir. Me parece que lo mejor es la primera opción, negociar un acuerdo para que le paguen el terreno y usted se los vende. La otra es tratar de recuperarlos, si ellos no pueden probar los 20 años de posesión.

      

  508. Héctor | oct 6, 2012 | Responder

    Estimado Doctor:

    Mi mujer era amiga de una señora mayor a quien quería mucho.
    Hace ya mas de un año, esta señora ha tenido un ACV descubierto por nosotros, ya que ante la falta de comunicación casi diaria de mi mujer con ella, decidimos concurrir esa noche a su casa, y descubrimos el cuadro.
    Avisamos a la policia que ante la emergencia intervino de oficio y nos quedamos con las llaves de la casa por decisión del oficial interviniente, ya que esta señora tiene animales que son su vida, y nosotros nos encargaríamos de alimentar y cuidar de sus plantas, y de mantenerla limpia, para que si se recuperaba encontrara sus cosas lo mejor posible.
    Luego de unos 20 días de internada lamentablemente falleció.
    Sabemos que no posee herederos, porque mas allá de que ella se lo había comunicado en alguna oportunidad a mi señora, durante su internación intentamos buscar y no apareció nadie.
    Nosotros seguimos yendo a cuidar su casa y de sus animales hasta la fecha.
    Hace poco, un amigo nos dijo que porque no averiguábamos para lograr una posesión por usucapión.
    Mi duda es cuáles deberían ser los pasos a seguir, nosotros hace ya 1 año que estamos cuidando la casa, y los perros, incluso pagando los impuestos, y aunque habíamos escuchado alguna vez sobre esta posibilidad, ahora nos interesaría ver los pasos para llevarla adelante.

    Agradezco desde ya su respuesta

      

  509. julieta | oct 8, 2012 | Responder

    Hola queria saber ¿cuanto tiempo lleva para que empiece el juicio por usucapion desde que se ingresan los tramites en tierras para el futuro? ya que el tramite fue iniciado en 2007 y todavia no tenemos noticias. Consulte por el numero de tramites en la pag web y figura el apartado proxima unidad: apoyo administrativo es el unico dato que se ha modificado desde que ingresamos tramite en 2007.
    Cuanto tiempo mas puede llevar y cuales son los proximos pasos a seguir!
    desde ya muchas Gracias!!

      

  510. Javier | oct 8, 2012 | Responder

    Alquilo una casa desde el año 84, los dueños origianles fallecieron hace décadas, estos dueños tenían hijos cada uno por su lado más una en común del matrimonio. Los hijos también fallecieron, teniendo cada uno promedio 3 hijos que no vivien en Bs. As. y no tienen relación entre ellos. Yo le sigo pagando el alquiler a las hijas de uno de los hijos de la señora (no era hijo en común del matrimonio, sino solo de ella). Me han ofrecido la casa varias veces para adquirirla, ya que viven en Córdoba. Nadie hizo declaratoria de herederos de la propiedad, por lo que sigue a nombre de los dueños originales que murieron uno en 78 y otro en el 83 y yo la alquilo desde el 84. Existiendo un contrato de locación a nombre de alguien que ni siquiera es la heredera (ni ella ni nadie en realidad), puedo aplicar la Ley Pierri para obtener la propiedad a mi nombre o Juicio de Usucapion? Gracias.

      

  511. alejandro | oct 9, 2012 | Responder

    buenas tardes, Mi pregunta es que significa poseer justo título para que la posesion sea efectivaa los 10 años, o el de no poseerlo . Que es tenner justo titulo?

      

  512. Dr. Emiliano Herrera | oct 10, 2012 | Responder

    Héctor: si leíste el artículo, para poder hacer una usucapión se requieren 20 años de posesión continua, pacífica e ininterrumpida, por lo cual no estarían todavía en condiciones de realizar el juicio. Pero como poseedores, se pueden comportar como dueños, por lo cual pueden alquilarla, utilizarla, etc.
    Saludos.

      

  513. Dr. Emiliano Herrera | oct 10, 2012 | Responder

    Julieta: el trámite en tierras para el futuro no tiene absolutamente nada que ver con el juicio de usucapión. El final del trámite en el registro de poseedores lo único que hace es anotar en el registro como poseedor, pero no da la propiedad de la vivienda (no podría hacerlo, ya que es ley provincial). Si quiere obtener la propiedad del inmueble lo que hay que hacer es un plano de mensura de posesión e iniciar el juicio de usucapión, que es una vía diferente, judicial, no administrativa.

      

  514. Dr. Emiliano Herrera | oct 10, 2012 | Responder

    Javier: si usted tiene un contrato de locación, no es poseedor, es tenedor, ya que está reconociendo que la posesión la tiene esa señora.

      

  515. Dr. Emiliano Herrera | oct 10, 2012 | Responder

    Alejandro: justo título es un título de adquisición (compraventa, donación, permuta, etc.), que cumple con la forma legal (escritura pública), pero que está emanado por un incapaz o por una persona que no es el dueño. El último caso es algo que muy difícil se de hoy en día, por la publicidad registral, pero podría suceder que haya algún error en el registro. El boleto de compraventa, por ejemplo, no es justo título, por ser una promesa de venta, ya que la venta se materializa por escritura pública.

      

  516. orlando | oct 10, 2012 | Responder

    estimado doctor:
    a parte de estar mas de 20 años, queria decirle que la casa y el edificio lo construimos nosotros no habia nada era un sitio baldio… muchas gracias por haber respondido mi pregunta. ya empeze a buscar abogado…

      

  517. Javier | oct 10, 2012 | Responder

    por más que se sepa que esta señora no es la dueña legalmente?

      

  518. ruth caballero mercado | oct 10, 2012 | Responder

    tengo a mi madre anciana de 90 años y ella ya es viuda hace tres años y quiere dejar su casa a nosotros sus hijos que somos tres, pero no se que hacer primeramente. averigué mediante abogados, que seria mejor hacer un documento con notario repartiendo la casa en forma igualitaria. gracias.

      

  519. oscar | oct 10, 2012 | Responder

    hola , mi viejo trabajaba para una empresa de telecomunicaciones ,la cual le ofrecio irse a vivir al campo para hacerle mantenimiento a unas de las centrales nos daban la casa y su vez seguir trabajando para la empresa , 5 años mas tarde la empresa cambia de dueño pero permanecimos en el terreno al igual q la central …hace unos dias llego una carta de desalojo del antiguo ,al actual dueño de la empresa para q pague años de alquiler atrasados (el antiguo dueño de la empresa y el terreno , vendio la empresa pero el terreno ) , la empresa no va a pagar y se va trasladar la central , nos tambien debemos desocupar el terreno , hace 17 q vivimos en el , hemos hechos mejoras ,ampliaciones mas el cuidado del terreno sin nunca recibir una remuneracion por caseros ., que derechos tengo ?

      

  520. Javier | oct 10, 2012 | Responder

    Omití agradecerle por contestar mi consulta. Mis discupas y gracias por su tiempo.

      

  521. Dr. Emiliano Herrera | oct 11, 2012 | Responder

    Javier: quizás no es la dueña, pero es la poseedora, porque usted le está alquilando.

      

  522. Dr. Emiliano Herrera | oct 11, 2012 | Responder

    Ruth: si, se puede hacer una donación a nombre de los hijos. De todos modos, si era un bien ganancial, posiblemente haya que hacer declaratoria de herederos por la parte de su padre.

      

  523. Dr. Emiliano Herrera | oct 11, 2012 | Responder

    Oscar: Es complicado darte una respuesta tajante, habría que ver si existía un contrato de alquiler entre la empresa y el dueño del terreno, quién construyo la casa, si tu papá sigue trabajando en la empresa, etc., pero por lo que me contás es probable que finalmente tengan que desalojar la casa.

      

  524. Ana | oct 11, 2012 | Responder

    Mi consulta es la siguiente, mi papá trabajó 25 años en una empresa, donde la misma cerró sus puertas declarandose en quiebra sin indemnizar a sus empleados, luego, un juez,gente del sindicato y ex empleados de dicha empresa se presentaron en las instalaciones de la misma (totalmente abandonada) para tomar nota de lo que había, ese juez, le entregó una copia de las llaves a mi papá, desde entonces mi papa vive allí,pasaron tres años y hoy vino el mismo juez con un martillero para informar que en marzo se va a rematar la propiedad, mi pregunta: Sabiendo que tiene que desalojar cuando llegue ese día, hay alguna posibilidad, tiene algún derecho a reclamar algo, aunque sea por su indemnización ya que nunca se presentó nadie y esta todo a nombre de la empresa?

      

  525. mauricio castillo | oct 12, 2012 | Responder

    se puede reclamar posecion de un inmueble publico si yo e vivido mas de 11 años gracias

      

  526. natalin | oct 12, 2012 | Responder

    hola queria hasert una pregunta a mi me prestaron una casa para cuidarla quien me la dio no era el dueño, me entero despues de habitarla q la casa no paga impuestos hase mas de 10 años y tiene juicio en el banco. se puede hacer algo para yo quedarme con ella? los dueños saben pero no les interesa mas la casa. gracias!!

      

  527. carlos | oct 13, 2012 | Responder

    hola que tal, hay un terreno que leva muchos años abandonado, lo poca imfo que yo tengo es que este lugar estaba o sigue estando destinado para espacio publico, plaza creo, se puede ocupar un terreno en estas condiciones??
    muchas gracias saludos carlos

      

  528. MILAGRO PEREYRA | oct 14, 2012 | Responder

    HOLA! HACE 3 AÑOS ESTAMOS EN TRAMITE CON LO DEL JUICIO DE USUCAPION REUNIMOS TODOS LOS REQUISITOS Y 40 AÑOS EN EL TERRENO (YA CASA)COMPARTIAMOS EL TERRENO CON UNA TIA QUIEN VENDIO LOS DERECHOS POSESORIOS A UN TIPO, QUIEN SE PRESENTO TAMBIEN COMO INTERESADO QUERIENDO QUE LE SUMEN LOS AÑOS DE MI TIA MAS LOS 4 AÑOS Q EL VIVE ALLI, ES POSIBLE ESTO? TIEMPO ATRAS EL ESTABA HACIENDO MODIFICACIONES Y LA JUEZA ORDENO NO REALIZAR CONTRUCCIONES YA QUE EL TERRENO ESTABA EN JUICIO, Y DE ALLI EL TIPO EMPEZO SUS TRAMITES…. MI DUDE SERIA SI PUEDE EL TAMBIEN POSEER LOS DERECHOS DEL TERRENO? GRACIAS!

      

  529. Veronica | oct 15, 2012 | Responder

    Buenos Dias: hay una casa abandonada cerca de la mia,(no tiene medidor de gas ni nada), averiguamos que debe impuestos como ser agua y TSG ( de lanus este, pci. buenos aires), tenemos interes en pagar las deudas y quedarnos con ella. Que deberiamos hacer para realizarlo legalmente?

    Gracias!

      

  530. Silvina | oct 15, 2012 | Responder

    Hola, mi consulta es la siguiente, mis abuelos maternos, ambos fallecidos, compraron en el año 1956 mediante boleto de compra venta, un terreno con casa, el cual estaban en calidad de inquilinos. Luego de comprarla levantaron un galpon y agrandaron la casa. El vendedor y sus herederos murieron pero mi abuelo no hizo escritura, se quedo con el boleto, el pago los impuestos y las mejoras hasta hace algunos años, pero con su jubilacion y enfermedad de mi abuela no lo siguio pagando. Ahora mi madre y su hermana, en acuerdo, quieren vender la casa, pero uno de los compradores alego que el boleto prescribió. Que podemos hacer nosotros para poder venderla?

      

  531. vanina | oct 16, 2012 | Responder

    hola, soy del interior de sgo del estero, mi consulta es la siguiente: mi mama tiene su casa junto a la de sus padres que ya fallecieron (hace 14 años aproximadamente) no hay division de terrenos entre estos dos, mi mama tiene 10 hermanos mas, quienes despues que fallecieron sus padres ninguno hizo reformas ni mejoras ni ningun acto que demuestre interes de tener la posesion, uno de sus hermanos continuo viviendo una par de años mas y luego se fue dejando en total abandono la casa de mis abuelos, mi mama fue quien mantuvo el terreno y la edificacion desde q fallecieron sus padres, hizo mejoras, arreglos, edifico sin que nadie se opusiera en todos estos años, ella nacio alli y vive hace 52 años, nunca lo abandono y se comporta como su dueña. no existe escritura del terreno y es uno solo junto con el de mi madre (osea no hay divisiones). ahora ella esta edificando la totalidad del terreno y una de sus hermanas que vive en bs as y desde que fallecieron mis abuelos nunca se hizo cargo del terreno ahora le reclama su parte. ahora bien mi mama puede iniciar la prescripcion? y de hacerlo su hermana ahi puede oponerse, con que derecho podria oponerse? la prescripcion seria contra el estado en este caso no? gracias!

      

  532. marcela | oct 16, 2012 | Responder

    hola mi pregunta es la siguiente estoy cuidando unos terrenos hace 31 años tengo el frente alambrado con plantas etc. se quien soy los dueños,la dueña vive en cap federal su papa en la misma prov que yo el papa de esta sra murio el fue que nos dio orden de cuidarlo y que lo usemos porque intentamos comprarnos ya que nos queda pegado a nuestra propiedad q lo usamos como orea entrada de casa. el terrenos en q contruiimos nuestra casa hace 32 años era de la misma dueña. quien nos vendio en ese momento fue su papa siendo q ella aunque el se lo regalo solo vino afirma la escritura. ahora estamos pagando los impuesto nosotros. que tramite podemos realizar para ser posedores legal del mismo. a otro cosa creo q ella murio tambien ahora solo tiene un hermano q por la cual nunca aparecio porque se llevaban mal. gracias por su respuesto

      

  533. Dr. Emiliano Herrera | oct 17, 2012 | Responder

    Ana: ¿su padre no recibió ninguna indemnización por el fin del contrato del trabajo? Eso debería estar en la quiebra. Tendrías que averiguar, ya que los trabajadores tienen prioridad en el cobro sobre otros acreedores.

      

  534. Dr. Emiliano Herrera | oct 17, 2012 | Responder

    Mauricio: no entiendo a que se refiere con reclamar posesión. O se es poseedor o no, es algo de hecho. Si usted a alquilado esos 11 años, entonces no es poseedor, es tenedor. Si usted a tenido esa casa como si hubiera sido el dueño, no reconociendo la posesión a nadie más entonces es poseedor. Por otra parte, depende el tipo de inmueble, si es de dominio público, como una plaza o una calle, no se puede poseer. Si es un bien del dominio privado (aunque sea del Estado Nacional, Provincial o Municipal) si es susceptible de posesión por un particular.

      

  535. Dr. Emiliano Herrera | oct 17, 2012 | Responder

    Natalin: si la estás cuidando entonces no sos poseedora. Para poseer tendrías que empezar a tenerla por derecho propio, rechazando cualquier derecho que tenga esa persona que se la prestó para que se la cuide. Recién a partir de esa “interversión de título”, estaría empezando a poseer por sí.

      

  536. Dr. Emiliano Herrera | oct 17, 2012 | Responder

    Carlos: si está afectado al dominio público, no puede ser susceptible de posesión ese bien.

      

  537. Dr. Emiliano Herrera | oct 17, 2012 | Responder

    Milagro: ¿usted y su tía vivían en el mismo terreno? Si es así, puede cada uno hacerlo por la fracción de terreno que estaba afectada por su posesión.

      

  538. Dr. Emiliano Herrera | oct 17, 2012 | Responder

    Verónica: si la casa está cerrada, y para entrar van a tener que forzar la entrada, no existe forma legal, estarían incurriendo en el delito de usurpación.

      

  539. Dr. Emiliano Herrera | oct 17, 2012 | Responder

    Silvina: el boleto prescribe a los diez, años, aunque si existe posesión continua se considera que esa prescripción se interrumpe. Lo que pueden hacer es vender el terreno como está, cediendo el boleto y la posesión, si encuentran un comprador que esté de acuerdo en comprarla en ese estado, o realizar un juicio de usucapión como el que se describe en este artículo para poder luego venderlo con escritura. La primera es más rápida y menos problemática, ya que un juicio de usucapión dificilmente dure menos de dos años, y tiene costos de los que tendrían que hacerse cargo.

      

  540. Dr. Emiliano Herrera | oct 17, 2012 | Responder

    Vanina: por qué dice que contra el Estado? ¿El terreno es del Estado?

      

  541. Gonzalo Ibañez | oct 17, 2012 | Responder

    Buenas tardes. Los requisitos son comunes a toda la Nación? Y por otro lado, cuanto tarda aproximadamente el tramite? Soy de Campana, Pcia de BsAs.

      

  542. Carolina | oct 17, 2012 | Responder

    Hola. Mi consulta es la siguiente: una persona con su familia han iniciado los trámites en Tierras del futuro por un terreno en el que han hecho una construcción donde viven; cuentan con una “Solicitud de inscripción en el registro de la posesión”(Cba.). Hace cuatro años que viven allí, han pagado 6 años de impuestos provinciales, pero se van a mudar a otra localidad por razones de trabajo. Me han ofrecido comprar la casita y transferirme la titularidad de estos trámites posesorios. Aún no han iniciado el juicio de usucapión.¿Es transferible dicha titularidad?¿Podría yo iniciar el juicio a mi nombre y sumar los años de posesión de ellos?
    Desde ya muchas gracias, saludos

      

  543. jorge | oct 17, 2012 | Responder

    Estimado Dr Herrera:
    Estuve leyendo su escrito sobre usucapión o prescripción adquisitiva de un inmueble , me parecio muy interesante y estaria agradecido de que pueda resolver una duda que tengo , nosotros tenemos un Terrero el cual lo compramos hace unos años con posesion , continuamos la posesion ininterrumpida del mismo y pagamos los impuestos correspondientes y ya han pasado 12 años , en ese transcurso hicimos por supuesto mejoras ( alambrados ) , instalacion electrica , luz , edificamos en el lugar una casa .
    Hace un mes aparecio un dueño del terreno con un titulo y mediante un abogado por via judicial dice que le pertenece y que nos va a desalojar por que es el dueño de los mismos.
    Quisiera saber que tendriamos que hacer en este caso , el hizo todos los tramites/ denuncia en un juzgado que no pertenece al juzgado donde estan los terrenos , lo hizo dentro de la misma provincia pero en otra localidad esto es posible?

      

  544. Jorge | oct 17, 2012 | Responder

    Dr, ya me contestó que el boleto para accesión de una posesión se puede hacer en cualquier lugar. Mi consulta es si el lote está en Córdoba pero los que me venden y a mi nos conviene hacer el boleto en Bs.As., con un escribano de allí, pero ¿no hay que registrarlo o algo así en la localidad de donde es el lote? ¿esto lo hace que sea instrumento público en vez de privado? Le agradecería me aclarara cómo hay que hacer. O si tenemos que hacerlo y registrarlo en la localidad. Muchas Gracias!

      

  545. melisa | oct 18, 2012 | Responder

    Hola, estuve leyendo las respuestas que le dieron al resto y las encontré muy útiles, pero así y todo tengo algunas dudas. Yo empecé a hacerme cargo hace unos (pocos) años de los gastos (impuestos y deudas con el municipio) de un terreno familiar del q nunca se hizo sucesión y que había quedado “abandonado”…en este tiempo fui realizando mejoras en el mismo, cercos, medidores de servicios, etc; lo que correspondería a actos posesorios y posesión pacifica (si entendí bien). Mi duda es cuánto en este caso es el tiempo que debe pasar antes de poder iniciar usucapión…10, 20 años?
    y por otro lado, yo soy de la provincia de bs as, quería saber si es posible registrarlo en el registro de la propiedad o esto es solo en la pcia de Córdoba?
    desde ya mil gracias!!

      

  546. Dr. Emiliano Herrera | oct 18, 2012 | Responder

    Gonzalo: Los requisitos son comunes, vienen del derecho de fondo, del Código Civil. El procedimiento es el que puede diferir de provincia a provincia, ya que están en los correspondientes códigos procesales provinciales.

      

  547. Dr. Emiliano Herrera | oct 18, 2012 | Responder

    Carolina: si, se sumarían los años de posesión, es lo que se llama accesión de posesiones. Pero si tienen cuatro años de posesión, todavía te van a faltar 16 años para poder hacer el juicio de usucapión, y mientras tanto podés estar expuesta a una reivindicación por parte de los propietarios originales, por lo cual recomiendo que veas en el registro de poseedores el estado del trámite y si hay alguna oposición en el expediente.

      

  548. Dr. Emiliano Herrera | oct 18, 2012 | Responder

    Jorge: no, en todo caso, si quiere registrar la posesión, debería hacer el trámite en el registro de poseedores de la provincia. Por más que sea con certificación de firmas por escribano, sería igualmente un instrumento privado.

      

  549. Dr. Emiliano Herrera | oct 18, 2012 | Responder

    Jorge: no sé en que provincia está, ya que cada código procesal provincial tiene reglas respecto a la competencia de los juzgados.

      

  550. Dr. Emiliano Herrera | oct 18, 2012 | Responder

    Melisa: el tiempo serían 10 años. El registro de poseedores es en la provincia de Córdoba, pero tengo entendido que en la provincia de Buenos Aires existe la “ley Pierri”, que tiene efectos similares.

      

  551. Jorge | oct 18, 2012 | Responder

    Dr, una pregunta más con respecto a la firma del Boleto de Accesión ¿da lo mismo entonces que lo firme un escribano o el juez de paz del lugar? ¿tiene la misma seguridad jurídica para el posterior juicio de usucapión? Gracias!

      

  552. Elizabeth | oct 19, 2012 | Responder

    Buenas tardes Dr.Herrera. Mi consulta tiene que ver con un terreno que adquirimos con mi esposo hace dos años de manos de una inmobiliaria “seria” en el Valle de Calamuchita. en ese momento realizamos el boleto de compra-venta y luego mi esposo viajo a firmar lo que seria supuestamente la escritura. Dos años mas tarde y luego de mucho insistir al escribano, salio la escritura y al viajar mi marido, ya que somos de Chaco, la retira y va a la municipalidad para comenzar los tramites y comenzar a pagar los impuestos. En ese lugar le informan que no es propietario del terreno y que lo que le dieron es UN TITULO DE POSESIÓN. que debemos hacer??? No teniamos conocimiento de la “Posesión ” de un terreno y no de la propiedad, ya que en Chaco se es propietario o no.

      

  553. marcela | oct 21, 2012 | Responder

    hola sr emiliano necesito su respueta le deje mi inquietud el dia 16 de octubre soy marcela de la prov de junin. desde ya muchas gracias . espero una pronta respuesta.

      

  554. Gladys | oct 21, 2012 | Responder

    HOla! mi padre vivió desde 1940 en la casa que actualmente yo vivo hace mas de 40 años, el murió hace 15 años, tengo declaración de herederos donde figura el nombre de mi padre aprox. de 1980 y de otros herederos. ¿Que posibilidades tengo de iniciar el juicio para obtener la titularidad del mismo? ¿Que pasos puedo hacer para probar que vivo desde que nací en este inmueble? ¿servicios a mi nombre, dni mío y de mis hijos, resumen tarjetas de crédito, testigos? ¿algo más? Gracias

      

  555. Gladys | oct 21, 2012 | Responder

    Hola
    envío nuevamente la consulta por equivocarme al enviar la dirección de correo solicitada. Gracias

    HOla! mi padre vivió desde 1940 en la casa que actualmente yo vivo hace mas de 40 años, el murió hace 15 años, tengo declaración de herederos donde figura el nombre de mi padre aprox. de 1980 y de otros herederos. ¿Que posibilidades tengo de iniciar el juicio para obtener la titularidad del mismo? ¿Que pasos puedo hacer para probar que vivo desde que nací en este inmueble? ¿servicios a mi nombre, dni mío y de mis hijos, resumen tarjetas de crédito, testigos? ¿algo más? Gracias

      

  556. sergio | oct 21, 2012 | Responder

    Hola un familiar compro un terreno a una persona que supuestamente era hijo unico, la compra se efectuo de palabra y solo con recibos sin boleto de compra-venta justo cuando se pago la ultima cuota aparecio una hermana diciendo que el terreno era de la madre que fallecio y que no habian echo la sucesion,y el terreno estaba echo un valdio sin construccion sin perimetro cercado,

      

  557. Jesica | oct 22, 2012 | Responder

    Hola dr, mi consulta es la siguiente,voy a comprar un terreno la persona q m vende tiene boleto de compra venta, cuales son los tramites a realizar para evitar algun fraude, por favor agradeceria su respuesta

      

  558. Dr. Emiliano Herrera | oct 22, 2012 | Responder

    Marcela: no es muy claro el relato que hace, pero si estuvieron usando ese terreno por 31 años, entonces están habilitados a realizar el juicio de usucapión como lo indica el artículo. Le recomiendo que vaya a un abogado de su provincia para iniciar los trámites. Saludos

      

  559. Dr. Emiliano Herrera | oct 22, 2012 | Responder

    Jorge: cualquiera de los dos puede certificar las firmas, generalmente creo que da más confianza un escribano.

      

  560. Dr. Emiliano Herrera | oct 22, 2012 | Responder

    Elizabeth: si puede escribirme a estudioherrera@outlook.com y pasarme una copia de la escritura para que la vea y pueda analizarla. De todos modos, el escribano siempre lee la escritura, antes de hacerla firmar, salvo que les haya hecho firmar un instrumento privado con certificación de firmas.

      

  561. Dr. Emiliano Herrera | oct 22, 2012 | Responder

    Gladys: ¿quien es el propietario del terreno?

      

  562. Dr. Emiliano Herrera | oct 22, 2012 | Responder

    Sergio: si han comprado a alguien que no era el dueño, deberían hacer la denuncia por estafa. De todos modos es muy imprudente comprar un terreno sin hacer ni el boleto de compraventa. Por otra parte, en teoría el vendedor sería dueño de una cuota parte indivisa del terreno, por lo cual podrían reclamar esa parte.

      

  563. Dr. Emiliano Herrera | oct 22, 2012 | Responder

    Jesica: habría que pedir un informe al registro de la propiedad para ver si el dueño es el que vendió en ese boleto. Por otra parte las firmas deberían estar certificadas por escribano público en el boleto, ya que si no, usted no puede saber si está firmado realmente por el dueño original del boleto.

      

  564. Gladys | oct 22, 2012 | Responder

    Según declaración de herederos: mi padre y dos hermanos. todos fallecidos, el único que se ocupó de la casa en más de 50 años fué mi padre, mi hermano y yo. Gracias

      

  565. PABLO | oct 23, 2012 | Responder

    HOLA QUISIERA SABER, LOS GASTOS QUE TIENEN HACER LA USUCAPION DE LA CASA DE MIS PADRES QUE ELLOS LA COMPRARON POR CESIONCOMO POR EL AÑO 1963, HICIERON MUICHAS MEJORAS, Y TESTIGOS, VIVE MI PAPA ACTUALMENBTE ALLI, YA QUE MI MADRE MURIO. O SEA CON CUANTO DINERO TENGO QUE CONTAR PARA PODER HACERLO.(GASTOS Y HONORARIOS SUYOS) MUCHAS GRACIAS

      

  566. maria | oct 23, 2012 | Responder

    Buenas, tengo una consulta.
    Mi abuelo tenia en su poder varios terrenos (lotes baldíos), al momento de realizar su sucesión se dividió entre 5 hermanos (mi padre y 4 tíos/as) la totalidad de las propiedades y les quedó a cada uno de ellos 3 terrenos. La declaratoria de herederos no fue entregada nunca a los herederos de mi abuelo ya que el abogado que la tramitó exigía un pago que según él no se cumplió (todavia esta en su poder). Mi padre vendió sus terrenos antes de morir, al igual que sus hermanos, excepto una de mis tías que me los cedió de palabra hace unos 20 años, mi tía es la única heredera directa de estos terrenos que queda con vida, tiene 92 años y el problema es el siguiente: hace unos 12 años le prestamos a un hermano de mi esposo el lote para que construya un pequeño departamento ya que no tenia donde vivir, acordamos que seria solo por unos meses ya que él buscaría un alquiler o un lugar donde vivir porque el deseo nuestro era edificar y escriturar para vivir con mi familia. Pero al momento de pedirle a mi cuñado y su cónyuge (en ese momento) que se fueran de la propiedad no quisieron hacerlo, intentamos de forma pacifica hablar sobre el tema y llegar a un acuerdo para recuperar la propiedad que me cedió mi tía, como no quisieron desalojar el lugar la relación se tornó intratable a tal fin que cortaron todo tipo de contacto con mi familia y la de mi esposo.
    Hace unos meses nos enteramos que mi cuñado (junto con su cónyuge están separados pero viviendo los dos en el mismo lote) inició el tramite para adquirir el titulo de la propiedad mediante la famosa Ley Pierri. Entonces lo que quiero saber es si los impuestos de dicha propiedad llegan a mi domicilio y él no tiene ningún boleto de compraventa ni cesión de mi parte o la de mi familia, es posible que le adjudiquen la titularidad de la propiedad? Queda claro que es un caso de usurpación y no de forma pacífica como estipula la Ley. Quisiera saber si mediante un escribano mi tía me cede los derechos sobre las propiedades que le corresponden y con la declaratoria de herederos en nuestro poder podemos iniciar acciones reivindicatorias, una denuncia por usurpación o que método podemos utilizar para que no lleguen a obtener el titulo y puedan ser desalojados de la propiedad?
    Desde ya agradezco la ayuda que puedan aportarme para informarme sobre el tema.
    Saludos

      

  567. Dr. Emiliano Herrera | oct 24, 2012 | Responder

    Gladys: entonces, como se dijo muchas veces en las respuestas, lo que se va a tener que demostrar para poder usucapir es que la posesión por su padre excluía a los hermanos, y que no era una mera tolerancia del uso.

      

  568. Dr. Emiliano Herrera | oct 24, 2012 | Responder

    Pablo: no puedo poner precios de honorarios por esta vía, pero si me envía un mail a estudioherrera@outlook.com le daré el monto aproximado. De todos modos tenga en cuenta que el juicio debe hacerse en la provincia y ciudad donde está ubicado el terreno y los honorarios y gastos no son los mismos en cada jurisdicción.

      

  569. Dr. Emiliano Herrera | oct 24, 2012 | Responder

    María: la solución es la que usted menciona al final, que su tía le ceda los derechos sobre dicha propiedad e iniciar el desalojo o reivindicación según corresponda para recuperar el inmueble. Si no, no tendría usted cómo probar su derecho sobre el bien, ya que no le firmó ni contrato de alquiler ni comodato cuando le prestó el terreno a su cuñado.

      

  570. SANDRA | oct 24, 2012 | Responder

    HOLA! MI CONSULTA ES : TENGO UNA DEUDA QUE ME RECLAMAN POR $ 2200 QUE POR EL MOMENTO NO PUEDO HACERME CARGO YA QUE NO TENGO TRABAJO.LO UNICO QUE POSEO A MI MOMBRE ES LA PREFABRICADA EN DONDE VIVO CON MI FLIA , QUE TODAVIA ESTOY PAGANDO Y ESTA UBICADA SOBRE LA TERRAZA DE MI SUEGRA…ME PUEDEN ENBARGAR LA PREFABRICADA ?

    MUCHAS GRACIAS POR SU RESPUESTA.

      

  571. Dr. Emiliano Herrera | oct 24, 2012 | Responder

    Sandra: no le pueden embargar, ya que el inmueble no está a su nombre, si no de su suegro. Saludos.

      

  572. carlos | oct 24, 2012 | Responder

    hola Emiliano, muchas gracias. Tengo otras preguntas ,disculpe las molestias.
    La situación es la siguiente:
    yo solicite información en la municipalidad del lugar donde vivo,sobre el estado de unos terrenos que el dueño murió hace muchos años y no tiene herederos. La gente de catastro me facilitaron todos los datos, números de matricula, catastral, deudas etc.
    esta información es de dominio publico??
    Yo me encuentro trabajando en el Municipio como subsidiado, “en negro”, me puede perjudicar si yo hago posesión de los terrenos?? pagando los impuestos de Arba y municipales,pedidos de dominio correspondientes, etc.
    nos ayudaría mucho si me responde estas preguntas. Le agradezco mucho su tiempo y dedicación. Lo saluda atte, Carlos

      

  573. cristian | oct 29, 2012 | Responder

    hola mi consulta es la siguiente, hay un terreno en la cual me encuentro viviendo y esta a nombre de mi madre, ella murio hace unos años y yo vivo hay hace ya 25 años.Mis hermanos(3) me cedieron sus parte y firmaron frente a un escribano, lo que yo queria saber. si que es lo que me conviene:
    1-realizar el jucio por usucapion y asi tener el titulo de la propoedad a mi nonbre ,
    2-realizar la sucecion y pasarlo a mi nombre.
    Le agradezco su tiempo y gracias.

      

  574. RODRIGO | oct 29, 2012 | Responder

    Dr. Emiliano Herrera, mi consulta es la siguiente, estamos por adquirir un terreno en las sierras que cuenta con escritura al nombre del vendedor, impuestos pagos y parece estar todo en orden, pero cuando nos dirigimos al lote el mismo esta alambrado, como podemos consultar si tiene iniciado tramite de posesión, saber cuánto hace o solo podemos ir y tirar la alambrada? Muchas Gracias

      

  575. RODRIGO | oct 29, 2012 | Responder

    alambrado por el vecino aclaro.

      

  576. Estela Diaz | oct 30, 2012 | Responder

    hola , estoy poseyendo meramente un terreno desde hace 22 años sin hacer ningun papel todavia, ahora aparecieron los herederos y me van a hacer una denuncia penal por usurpacion , dicen que puedo ir presa ,o les entrego el terreno , yo hice mejoras y no me quiero retirar , tengo miedo que ademas de eso tambien me embarguen porque dicen que tiene lucro cesante por que les impedi vender el terreno me lo dijo mi abogado por una reunion que tuvieron…estoy asustada le agradeceria un consejo , muchas gracias , estela de san javier .

      

  577. Soledad | oct 30, 2012 | Responder

    Hola, quería hacerle una consulta. hemos adquirido un terreno conla escritura correspondiente en las sierras de Córdoba, sin deudas en renta y sin problemas en catastro. Cuando vamos a pagar los impuestos en la comuna, nos encontramos que la comuna misma o alguien ha pagado o ha estado pagando los impuestos comunales. es esto un problema? La escritura tiene mayor validez? Cómo deberíamos proceder y en el caso de que la comuna esté ilicitamente recibiendo dinero, donde se hace la denuncia?
    Gracias!

      

  578. cristian | oct 31, 2012 | Responder

    Hola, quisiera presentarle mi problema que es inverso al que le consultan por este medio.
    Resulta que en el año 2003 he comprado en remate judicial un terreno de 600m2 en Los Reartes Prov. de Córdoba. Tramité la inscripción, pero por falta de tiempo, ya que en ese entonces vivía en Bs As, no pude realizar la toma de posesión ante juez de paz (aclaro que no era obligatorio, aunque he pagado y continúo pagando todos los impuestos a mi nombre tanto comunales como provinciales.
    Pasado varios años y actualmente viviendo en Calamuchita voy al lote y está alambrado (yo nunca lo alambré).
    Ahora necesito asesoramiento jurídico para resolver está situación, ya que no quiero realizar ningún paso en falso.
    Por favor comuniquese conmigo por email, ya que realmente quiero retomar este lote.

      

  579. Juan | oct 31, 2012 | Responder

    Hola mi consulta es la siguiente. Mi padre me dono por escritura publica derechos y acciones comuneros sobre unas tierras en Catamarca. Las tierras no estan en posesion de nadie. Digamos abandonadas sin explotacion alguna. Mi consulta es si con estos derechos comuneros puedo comenzar a ocuparlas y realizar algun tipo de explotacion o los mas conveniente es antes ver si es factible perfeccionar este titulo en catastro para no ser considerado como un usurpador.
    Desde ya muchas gracias Atte.

      

  580. carlos | nov 1, 2012 | Responder

    Hola Emiliano, cuantos terrenos o propiedades puede poseer o hacer usucapión una persona física?
    muchas gracias

      

  581. RANELLI CARLOS | nov 1, 2012 | Responder

    HOLA .- HACE 3 AÑOS MI MAMA SUFRIO UN ACV GRAVE.- LA LLEVO MI HERMANA A SU DOMICILIO.- EN LA CASA DE MI MAMA QUEDO MI PRIMO QUE ES ANALFABETO.- PERO SE DA MAÑA PARA TODO .- SOLO QUE HACE 11 MESES UNA MUJER LE PIDIO PERMISO X UNOS DIAS .- LA MUJER TIENE UN HIJO DE UNOS 20 AÑOS .- QUE TRABAJA.-NOSOTROS NOS ENTERAMOS X VECINOS .- EL TEMA QUE NO LO PODEMOS SACAR.- NOSOTROS LA NESECITAMOS X LOS GASTOS QUE TENEMOS CON NUESTRA MADRE.-muchas gracias

      

  582. ARIEL FABIAN NAGEL | nov 2, 2012 | Responder

    HOLA DE QUIERO PREGUNTAR LO SIGUIENTE: EN MI CASO TENGO A MI ABUELA QUE VIVIÓ POR 30 AÑOS EN UNA CASA QUE ERA DE UNA GENTE DE BUENOS AIRES, ELLA PAGO SIEMPRE LOS IMPUESTOS, HACE 3 AÑOS QUE FALLECIÓ, NADIE SE QUEDO VIVIENDO EN ESTA CASA, AHORA HACE UN AÑO QUE FALLECE MI PADRE , NOSOTROS NUNCA INICIAMOS LOS TRÁMITES DE USUCAPIÓN. RESULTA QUE LOS HIJOS DE ESTAS PERSONAS QUE ERAN LOS DUEÑOS Y QUE NUNCA SE HICIERON CARGO NI SE PREOCUPARON POR PEDIRNOS LA CASA HACE UN MES QUE LA VENDIERON, PUEDO YO COMO NIETO DE MI ABUELA HACER ALGO PARA RECLAMAR LA POSESION DE ESA CASA. SALUDOS.

      

  583. Dr. Emiliano Herrera | nov 6, 2012 | Responder

    Carlos: no, no veo cómo lo puede perjudicar si hace posesión de los terrenos.

      

  584. Dr. Emiliano Herrera | nov 6, 2012 | Responder

    Cristian: lo mejor, más rápido y económico es la segunda opción. Saludos.

      

  585. Dr. Emiliano Herrera | nov 6, 2012 | Responder

    Rodrigo: es una inversión complicada si no tiene la posesión el vendedor, ya que posiblemente si se complica va a tener que hacer una reivindicación del terreno.

      

  586. Dr. Emiliano Herrera | nov 6, 2012 | Responder

    Estela Díaz: en el caso de que hubiera delito de usurpación, ya estaría prescripto por el tiempo. Además si tiene posesión por más de veinte años, ya no la pueden sacar del terreno (siempre que sea posesión y no tenencia).

      

  587. Dr. Emiliano Herrera | nov 6, 2012 | Responder

    Soledad: si el terreno está libre y nadie ha estado haciendo posesión del mismo, entonces no importaría demasiado el tema de que alguien haya pagado los impuestos. Lo que importa es la posesión efectiva.

      

  588. lourdes | nov 6, 2012 | Responder

    una persona puede intentar la adquisicion del inmueble por usucapion(este inmueble forma parte de un condominio entre 5 personas, esta comunidad del bien ha quedado a raiz de una sucesion)aun existiendo la declaratoria de herederos del causante??

      

  589. Rita | nov 7, 2012 | Responder

    Dr. Emiliano Herrera, mi consulta es la siguiente: hace 3 años adquiri un terreno en una localidad de punilla, pagando la tasa de propiedad y de agua de 16 años de deuda a la comuna, honorarios a abogados, etc. Lo único que he realizado es cercar el terreno y mantenerlo limpio, el pago de impuestos y servicios. Que trámite debo seguir? Puedo inscribirlo en el registro de poseedores? Muchas gracias.

      

  590. Fernando | nov 7, 2012 | Responder

    Estimado Emiliano, recientemente tuve la oferta por un terreno en las sierras de Cba, el cual esta mensurado, con impuestos pagos, inscripto en tierras para el futuro y con acta ante juez de paz de posesion de mas de 20 años con dos testigos. Antes de proceder a adquirir los derechos de posesion, queria saber que sucede si el dueño se presenta, puedo reclamarle los impuestos pagados y las mejoras realizadas?

    Muchas gracias.

      

  591. mario daniel | nov 7, 2012 | Responder

    En 1989 mi padre me paso x escritura de compra venta la casa en la que vivo desde niño. Como tengo un hermano, este construyo su vivienda aprox. en 1997 al fondo de la casa (x ser mi hermano y x interpretar que parte del lugar le correspondia.- Ahora me plantea prescripcion veinteañal y pretende aprox 70% del terreno,incluso zonas en las cuales afectarìa mi vivienda q esta en parte d adelante de la propiedad.- Tiene derecho a plantearme usucapion?

      

  592. Daiana | nov 8, 2012 | Responder

    hola queria saber si solo con el comprovante de un servicio, nosotros no pagamos impuestos por que el terreno siempre tubo deuda y no resibimos la factura por que el dueño original tendria que regular la situacion…

      

  593. Daiana | nov 8, 2012 | Responder

    ademas queria consultar por que nosotros tenemos un terreno a nuestro nombre, que no ocupamos y fue posterior a la ocupacion del actual queria saber si igualmente se puede iniciar el tramite

      

  594. Rita PEREYRA | nov 8, 2012 | Responder

    hola! muy buena pagina, se agradece la gentileza de responder, gracias por su tiempo… mi pregunta seria la siguiente en el año 1960 mis padres compraron una propiedad con una casa hotel, hace 10 años supimos que no toda el terreno es de mis padres, no es como figura en escritura de aquel tiempo, si no solo una parte minima el resto es de una mujer del cual se desconoce paradero(presuntamente muerta o deberia tener 105 años) esta casa hotel fue dividida y mi hermana alquilaba parte de ella a terceros y en las otra parte vivo con mi familia. inicie juicio por usucapion, y me entere alli que mi hermana vendio parte de lo que alquilaba(lo hecho ya precario)sin concentimiento de mi madre ni mio, esto fue hace 6 años la persona que vive alli quiere que se le compute los años de mi hermana en el lugar, esto es en salta capital, es esto posible. MIS PADRES COMPRARON DE BUENA FE, ALLI VIVIMOS SIEMPRE! la convivencia de estos individuo es mala ya que desde que el oficial de justicia freno las mejoras que intentaban hacer se volvio insufrible todo, yo poseo una seudo escritura de mi madre que en su sano juicio adjuntando la escritura antigua que compro de buena fe figura que ella me sedia todo a mi para que saliera la escritura a nombre mio o mis hijos.esto esta mediante escribano y sellado por renta por lo que mi madre siempre creyo ser dueña, de hecho lo es ya que las viejas escrituras de aquellos años asi lo dicen es posible que quede sin efecto el tramite que los que compraron salgan beneficiados? mi hermana solo actuo en beneficio propio sin consultar ni siquiera a mi madre. gracias.

      

  595. Dr. Emiliano Herrera | nov 8, 2012 | Responder

    Carlos: de cuantos pueda poseer efectivamente, no hay un límite.

      

  596. Dr. Emiliano Herrera | nov 8, 2012 | Responder

    Juan: si su padre le donó en función de algún título que el tenía, no puede ser considerado usurpador. Más si esos terrenos no están siendo utilizados por nadie.

      

  597. Dr. Emiliano Herrera | nov 8, 2012 | Responder

    Cristian: ya le respondí via email.

      

  598. Dr. Emiliano Herrera | nov 8, 2012 | Responder

    Carlos: van a tener que iniciar un juicio de desalojo, si no lo pueden sacar.

      

  599. Dr. Emiliano Herrera | nov 8, 2012 | Responder

    Lourdes: para que suceda eso hace falta un acto de interversión de título por el cual se excluya a los condóminos, ya que si no, la posesión de uno aprovecha a los demás.

      

  600. Dr. Emiliano Herrera | nov 8, 2012 | Responder

    Rita: adquirió un terreno o la posesión del terreno? No hace falta la inscripción en el registro, pero se puede hacer. Es opcional, puede servir como antecedente. Tenga en cuenta que el trámite implica la notificación al dueño para que presente oposición.

      

  601. Dr. Emiliano Herrera | nov 8, 2012 | Responder

    Fernando: si hay efectivamente más de 20 años y se pueden probar, entonces el dueño ya no puede hacer nada.

      

  602. Dr. Emiliano Herrera | nov 8, 2012 | Responder

    Mario: desde 1997 no hay 20 años, de todos modos, es algo a discutir, yo creo que lo mejor que puede pasar en un caso así es llegar a un acuerdo y dividir la propiedad.

      

  603. Dr. Emiliano Herrera | nov 8, 2012 | Responder

    Daiana: es importante pagar impuestos, pero más importante es la posesión del inmueble efectiva, mientras se pueda probar esto, es suficiente.

      

  604. Dr. Emiliano Herrera | nov 8, 2012 | Responder

    Rita: la respuesta es compleja y con el relato resumido es posible que si le doy una respuesta directa estaría respondiendo sin todos los elementos suficientes. Pero si lo habían dividido y cada uno estaba poseyendo una parte con exclusividad, ella puede haber vendido sus derechos. Pero no le puedo dar una respuesta sin ver los instrumentos y los planos. Le recomiendo que consulte un abogado de Salta. Saludos.

      

  605. Fernando | nov 9, 2012 | Responder

    Estimado Dr, antes que nada muchas gracias por la respuesta, queria completar mi consulta del dia 7/11. Por lo leido en posteos anteriores y segun lo que interprete el acta de posesion con dos testigos ante juez de paz no seria por si solo suficiente prueba para el usucapion, dado que no puedo confirmar tal tiempo de posesion solo a partir del acta y de las mejoras realizadas, solo me queda remitirme a los impuestos pagados, los cuales tienen como antiguedad maxima 2009 (fecha de pago real en caja de todo lo adeudado hasta aquel momento), por lo cual entiendo que no tendria la antiguedad maxima para usucapir, es correcto? Tambien mi consulta es si puedo pedir al dueño si se presentara que me devuelva lo pagado en impuestos, por ejemplo.

    Muchas gracias Dr.

      

  606. Dr. Emiliano Herrera | nov 9, 2012 | Responder

    Fernando: el acta no tiene demasiado valor probatorio para atrás, pero sirve para probar que desde dicha fecha declarabas ser poseedor. Los testigos hay que presentarlos nuevamente en el juicio, ya que el principio de defensa establece que dicha prueba testimonial debe producirse con posibilidad de control de la contraparte.

      

  607. Carlos | nov 9, 2012 | Responder

    Dr.Mi consulta es la siguiente.
    Mi padre compro en el año 1968 un terreno en Córdoba,no llego a escriturar porque al poco tiempo el falleció. A partir de mediado de los años setenta comenzamos a pagar los impuestos, hasta mediado de los noventa, que por cuestiones económicas suspendimos los pagos.Actualmente tengo los impuestos al día(la escritura original del dueño anterior) y el lote se encuentra cercado y cuidado.
    Necesito saber si estoy en condiciones de iniciar un juicio por usucapión

      

  608. marcos rivero | nov 9, 2012 | Responder

    buenas terdes ,vivo en una casa hace 16 años que puedo justificar con recibos e
    de luz , boletas, testigos del barrio , tenfgo derechoa escriturar la propiedad a mi nombre ?gracias

      

  609. Dr. Emiliano Herrera | nov 10, 2012 | Responder

    Carlos: sí, está en condiciones. Escribame a estudioherrera@outlook.com si necesita consultar más.

      

  610. Dr. Emiliano Herrera | nov 10, 2012 | Responder

    Marcos: si lees el artículo, se necesitan veinte años de posesión, y hay que hacer un juicio de usucapión.

      

  611. Juan Ignacio | nov 10, 2012 | Responder

    Buenas tardes Dr. Paso a comentarle, mi intención es tomar posesión de un terreno fiscal que se encuentra en mi barrio. Quería consultarle q pasos debo seguir. Soy de la ciudad de Olavarria, provincia de Bs. As.

      

  612. adrian | nov 12, 2012 | Responder

    buen dia tengo 26 años y vivo en mi casa con mi viejo que hace 50 años que ”alquila” la vivienda el dueño original murió hace 25 años y el hijo empezo a cobrarnos, no hizo ningun contrato solo le pagábamos cada 2 o 3 meses cuando venia la cuestion es que el año pasado la hermana de el dueño se entero que le pagábamos en negro y quiso hacer un contrato asi q pagamos algunos meses y no pagamos mas,ahora llego una orden de desalojo..la casa originalmente tenia una pieza comedor y baño nosotros hicimos el frente nuevo y ampliamos la casa unos 80 mts cuadrados en total..todos los impuestos vienen a nombre de mi viejo hace mas de 25 años tenemos algun derecho sobre el inmueble o podemos presentar algun amparo?gracias

      

  613. Dr. Emiliano Herrera | nov 12, 2012 | Responder

    Juan Ignacio: el consejo que le puedo dar es que en caso de tener que forzar un alambrado o algo, usted podría estar cometiendo el delito de usurpación.

      

  614. Dr. Emiliano Herrera | nov 12, 2012 | Responder

    Adrián: si alquilan no son poseedores, son tenedores, y si no pagan el alquiler corresponde el desalojo. Ahora, lo que se pueda probar en un juicio es otra cosa. Si ustedes pueden probar que no alquilaban y son poseedores, entonces no va el desalojo.

      

  615. stella | nov 12, 2012 | Responder

    Buenas noches! mi situacion es la siguiente, hace casi 15 años una tia compro un departamento a otra persona que a su vez lo habia comprado a un banco.(tengo copia del boleto de compraventa del banco a la persona que mi tia le compro). nunca se hizo la escritura, todo lo que tenemos es un documento de cesion de derechos del vendedor a favor de mi tia. ese banco quebro, fue comprado por otro banco a su vez ese banco volvio a quebrar y tengo entendido que hoy pertenece todo al banco central.
    hay alguna posibilidad de que pueda obtener la escritura de ese departamento? desde hace 15 años mi tia lo habita sin ningun tipo de inconvenientes y todos los impuestos son pagados a nombre de una de sus hijas.
    necesitamos vender el bien pero no tenemos escritura.
    desde ya muchisimas gracias!

      

  616. nadia | nov 13, 2012 | Responder

    hola

      

  617. nadia | nov 13, 2012 | Responder

    hola yo le compre el terreno a un solo heredero los hotros fallecieron pero algunos tenian hijos despues de siete años me reclama un supuesto heredero que derechos tengo

      

  618. Dr. Emiliano Herrera | nov 13, 2012 | Responder

    Stella: van a tener que hacer un juicio de usucapión para poder tener la escritura. Habría que ver el instrumento original, para ver en qué carácter lo estaba ocupando el comprador original.

      

  619. Dr. Emiliano Herrera | nov 13, 2012 | Responder

    Nadia: nadie puede transferir un derecho mayor al que posee. Por lo cual, ese heredero le vendió únicamente su cuota parte, no afectando los derechos de los demás herederos.

      

  620. Gabriel G | nov 13, 2012 | Responder

    Buenos dìas Dr Emiliano Herrera. Le consulto por el siguiente caso: Un terreno en Calera Córdoba. El poseedor lo compro en un remate por la municipalidad hace 17 años. No otorgaron escritura sino derechos pocesorios. El dueño original era una SRL que se disolvio y no pago mas impuestos por esto lo remato el municipio. En principio no habria quien pueda reclamarlo. La consulta es cuanto puede costar y que tiempo puede llevar escriturar estos terrenos. Desde la municipalidad misma nos han dado la misma versión.
    Muchas gracias. saludos,

      

  621. Dr. Emiliano Herrera | nov 13, 2012 | Responder

    Gabriel: creo que ya le respondí la consulta telefónicamente. Saludos.

      

  622. Noelia | nov 15, 2012 | Responder

    Buen día, mi consulta es la siguiente
    cuando mis padres se separaron, mi padre se llevo la escritura, esto paso hace mas de 20 años, lo que queria saber es que se podria hacer para que mi madre pueda tener la escritura del depto.
    Gracias
    Saludos

      

  623. soledad | nov 16, 2012 | Responder

    hola doctor quisiera hacer una consulta al lado de mi casa hay un terreno abandonado por mas 40 años yo me interese en adquirir ese terreno y pague un agrimensor para hacer las averiguaciones correspondientes;y el agrimensor me dijo que el dueño falleció hace varios años y que yo y los demás vecinos podíamos reclamar el titulo supletorio y posteriormente la escritura solo por ser colindantes a cambio de esta tramitación para pasar a ser dueños el solo nos pide una parte del terreno. Mi pregunta es ¿es verdad que solo por ser colindantes tenemos derecho a reclamar? ¿es legal esto?

      

  624. laura | nov 16, 2012 | Responder

    hola!! buen dia… mi pregunta es la siguiente… adquiri un terrreno por cesion de derechos posesorios… hice el plano de mensura y en el estudio de titulo me encontre con que no afecta a ningun dominio…. es decir no tiene propiedad anterior??? podre hacer usucapion?? que prubas tendre q aportar? gracias!

      

  625. Belen | nov 18, 2012 | Responder

    Hola Dr. Mi consulta es la siguiente hace 10 años atrás alquilo un dto que luego de 5años el consorcio me dice que no tiene dueño y que las persona a la cual le pago el alquiler no esta comprobado que sea el heredero el juez rechazo su reclamo hasta que no presente mas pruebas, el hecho es que el abogado me dijo que noel pague mas el alquiler que continúe pagando impuestos y demás, pero hace unos días recibí un telegrama de esta persona que se presenta como heredera y que me obliga apagarle el alquiler, que hago?
    Gracias

      

  626. virginia | nov 18, 2012 | Responder

    Estimados doctores.quisiera hacer una consulta.yo vivo en la casa donde naci tengo 38 años y dos hijos,hace 1 año murio mi madre….en realidad hera mi madre del corazon..ella compro el terreno con mi abuelo y mi tio..pero solo tengo un boleto de compra y venta.nunca se escrituro.hoy me dio mucho temor que mis hijos y yo nos quedemos sin mada.ya que en el mismo terreno viven un tio y una tia..que no son los titulares de el boleto..realmente todo los impuestos estan pagados al dia de hoy.puedo hacer una escritura 20 añal??muchas gracias por su ayuda y espero haber sido lo mas clara posible.

      

  627. Dr. Emiliano Herrera | nov 19, 2012 | Responder

    Noelia: usted habla de tener una copia nueva de la escritura?

      

  628. Dr. Emiliano Herrera | nov 19, 2012 | Responder

    Soledad: no, por ser colindantes no tienen derecho al terreno, sino que es la posesión del mismo lo que les da el título. Seguramente este hombre ofrece gestionar el juicio de usucapión con algún abogado y como pago pide parte del terreno.

      

  629. daniela | nov 19, 2012 | Responder

    Mi consulta es porque estoy desde años en una propiedad, en la ciudad de mar del plata, que no tiene herederos ni nada, lo que a mi me preocupa es que tiene un juicio municipal y tengo miedo del remate, la deuda esta desde 1987 y existe un juicio actual que lo tiene un estudio de abogados en capital. existe la posibilidad de remate? como puedo arreglar la deuda sino soy el propietario original? gracias.

      

  630. amalia elba | nov 19, 2012 | Responder

    si necesitaria saber me quieren vender dos terrenos con posecion veinteañal que tiene un señor mayor que pasos tengo que hacer para el boleto de compra venta de esta posecion y si tiene validez y cual seria el tramite a seguir y si usted me lo puede hacer y que tiempo dura la usucampion gracias

      

  631. Dr. Emiliano Herrera | nov 19, 2012 | Responder

    Belén: ¿Qué abogado le dijo eso? En principio, si usted le alquiló a esa persona, debería seguir pagandole el alquiler. Ya que no es necesario ser el dueño para alquilar una propiedad. Ahora, la situación jurídica del inmueble habría que conocerla con más detalle para dar una respuesta definitiva.

      

  632. Dr. Emiliano Herrera | nov 19, 2012 | Responder

    Virginia: es complicado el tema, ya que usted no es heredera de su mamá del corazón. Si hubiera hecho un testamento estaría más protegida.

      

  633. Dr. Emiliano Herrera | nov 19, 2012 | Responder

    Daniela: busque los datos de los abogados que llevan el expediente y contáctese con ellos, y ofrezca pagar la deuda.

      

  634. Dr. Emiliano Herrera | nov 19, 2012 | Responder

    Amalia: lo que se hace es un contrato donde se cede la posesión. Averigue bien los antecedentes que tiene la posesión. Respecto al trámite a seguir es hacer el plano de mensura y luego se inicia el juicio. Respecto a la duración, no se puede estimar, por que depende de varias cosas, de cuantas partes hay, si se presentan o no. Pero no es un juicio que sea precisamente rápido.

      

  635. Belen | nov 20, 2012 | Responder

    Muchas gracias Dr. Por responder el dto esta en juicio por expensas y por juicio sucesorio, ambos juicios están en el mismo juzgado, supuestamente el Sr. Que me alquila es hijo del primo del titular del dto, Per. En dos ocasiones el juez solicito mas pruebas para determinar el parentesco, que debo hace deje de pagarle el alquiler por el consorcio me dijo que no lo hiciera Per. Este hombre me mando un telegrama diciendo que es el dueño heredero y debo pagar el alquiler o si no me hace juicio por intrusa. Espero haber sido mas clara.
    Gracias nuevamente.

      

  636. silvia | nov 20, 2012 | Responder

    Hola doctor, mi te tema es el siguiente recupere después de 45 años, la casa donde vivía de chicha y donde fui desalojada por remate judicial y por la fuerza pública cuando tenía 6 años junto con mi familia, por parte de los hermanos de mi padre. La casa era de mi abuelo y mi padre le había pedido al juez que con la venta de otra propiedad que tenían se la descontará de los que tenía que pagar por la casa donde estábamos viviendo, el juez acepto y se depositó la plata, pero los hermanos no querían que viviéramos ahí, entonces iniciaron el remate. Obviamente yo me acuerdo del desalojo pero no de los detalles judiciales y mi padre nunca quiso hablar de eso. Teóricamente la sucesión de mi abuelo estaba terminada. El que seño la casa nunca termino de pagarla, síntesis hace 6 años que me enteré que seguía a nombre de mi abuelo, fui al registro de la propiedad de la provincia de bs.as. y allí me dieron copia de donde esta asentado la titularidad, luego puse todos los impuestos al día, impuesto de más de 40 años, porque la gente que la usurpaba nunca pago nada. Los cinco hermanos de mi padre fallecieron, yo no conozco a ningún primo hermano, me entere por terceros que fallecieron, tengo un hermano y mi madre de 90 años viva, no sé por dónde arrancar porque me dicen que tengo que buscar la sucesión de mi abuelo y luego hacer las sucesiones de todos los herederos y eso sería antieconómico, por otro lado no puedo hacer usucapión porque soy heredera. Por favor algún indicio de cómo empezar. Gracias.

      

  637. Diego | nov 20, 2012 | Responder

    Hola mi consulta es: yo tengo posecion de un terreno en las sierras de cordoba y queria saber si edifico mi casa sobre esta propiedad y aparece el dueño a reclamar tengo alguna ley que me ampare por las mejoras, es decir me tendria que pagar las mejoras?

      

  638. mariela aguiar | nov 21, 2012 | Responder

    mis familiares han vendido un inmueble que tenia posesion veinteañal de mis abuelos mi mama heredera no ha vendido esta hace dos años nos han dicho que los compradores quieren hacer posecion veinteañal esto pueden hacerlo sin comprarle a mi mama?????

      

  639. Jose | nov 21, 2012 | Responder

    Hola mi consulta es la siguiente, yo vivo hace 27 años con mi abuela, madre, hnos. y una tía, la casa esta hipotecada mi abuela la hipoteco hace como 18 años mas o menos, el ultimo recibo de pago tiene fecha del año 2003 (creo que ya esta cancelada con todo lo que se pago) desde esa fecha que no se sabe nada del señor que iba a cobrar todos los meses, nose si habrá fallecido o habrá perdido los papeles (hipoteca). A lo que yo voy es que si se puede realizar algún trámite para recuperar los papeles de la casa (escrituras). Desde ya muchas gracias por su ayuda, espero haber sido lo mas claro posible.

      

  640. MaJo | nov 21, 2012 | Responder

    _Hola, tengo un problema que me gustaría asesoramiento: este año mi padre a decidido dividir un terreno que le fue donado por su tia fallecida, al hacer la mensura del mismo nos hemos enterado que gran parte del terreno de la vecina (la cual construyó su garage en dicho terreno hace 40 años)corresponde al terreno de mi padre que hoy en dia según título me corresponde; ahora: si mi vecina hace 40 años ocupa ese sitio e hizo muro y todo: puedo reclamar o tengo que tomarlo como tierra perdida? Por favor necesito una respueta!!!Gracias

      

  641. Dr. Emiliano Herrera | nov 22, 2012 | Responder

    Belén: si usted le alquiló a este hombre, le tiene que pagar a él, el consorcio es un tercero que no tiene nada que ver con el tema. Ahora, si después sale en el juicio que no es el heredero y que no podía alquilar, es otra cosa.

      

  642. Dr. Emiliano Herrera | nov 22, 2012 | Responder

    Silvia: si, lo ideal sería hacer todas las declaratorias. Si todos vivían en la misma ciudad, se pueden unir todas en un mismo expediente. Respecto a hacer usucapión, no es que no se pueda si sos heredera, ya que podés usucapir contra los coherederos si existiesen.

      

  643. Dr. Emiliano Herrera | nov 22, 2012 | Responder

    Diego: la ley establece, que el dueño puede pagarle al poseedor de mala fe las mejoras o pedir que las retire.

      

  644. Dr. Emiliano Herrera | nov 22, 2012 | Responder

    Mariela: ¿y quien estaba ocupando el bien? ¿Ya tomaron posesión los compradores?

      

  645. Dr. Emiliano Herrera | nov 22, 2012 | Responder

    José: por más que esté hipotecada, ustedes deberían tener la escritura. Si la han perdido, entonces hay que pedir una nueva copia, la hace un escribano.

      

  646. silvia | nov 22, 2012 | Responder

    Muchas gracias doctor por su asesoramiento.

      

  647. claudia | nov 23, 2012 | Responder

    Hola,he comprado un lote con derechos posesorios el cual esta inscripto en tierras del futuro,pero ahora me entero que tiene embargos por obras e impuestos y los estan por rematar,es esto posible aunque el lote este inscripto?

      

  648. Cristian | nov 24, 2012 | Responder

    Consulta, me alquilaron un campo y resulta que esta persona no es el dueño, averigue y el dueño murio hace mas de 30 años sin herederos y éste lo alquila hace como 20 años a distintos inquilinos, lo unico que tiene es un impuesto que llega a su domicilio a nombre del dueño fallecido el cual nunca pago, el campo tiene todos los alambres rotos, ni tranquera de acceso y sin mejoras alguna. Yo poseo el campo actualmente, es factible iniciar los trámites para quedarme con el campo a 20 años o inicio un juicio por estafa? Gracias

      

  649. Ana Rey 26/11/2012 | nov 26, 2012 | Responder

    Hola,te cuento compre una posesion de 29 años .Esta posesion esta otorgada por un juez y certificada por escribanos a los abuelos de la persona que me la vendio .Los abuelos se la vendieron a el ,tengo tambien la cesion de derechos que realizo los abuelos con esta persona,certificada por escribano y sellada por el banco.yo tambien la cesion de derechos la realizamos en un estudio juridico y fue certificada por escribano,esto paso hace dos años ,desde entonces hago la posesion de el lugar ,como me dijo el abogado que realizo la cesion.pero ahora ,aparecio supuesto dueño con escritura y no se como de proceder, me podria decir como.

      

  650. Dr. Emiliano Herrera | nov 27, 2012 | Responder

    Cristian: ¿cual sería la estafa? ¿Que tiene los alambres rotos? ¿Usted no vió el estado antes de alquilar? He repetido en varias consultas que no es necesario ser dueño para alquilar. Si este hombre es poseedor, puede alquilar, y usted no tiene otro derecho más que como inquilino de la persona que le alquiló. Si usted no paga el alquiler, esta persona, aunque no sea el dueño, puede desalojarlo judicialmente en base al contrato firmado.

      

  651. Dr. Emiliano Herrera | nov 27, 2012 | Responder

    Ana: si ustedes pueden probar esa posesión de 29 años, entonces van a estar protegidos frente a cualquiera que quiera reclamar derechos sobre el inmueble. Aún si es un comprador con escritura.

      

  652. MaJo | nov 27, 2012 | Responder

    Por favor Dr deemé una respuesta. Gracias!!!

      

  653. juana | nov 28, 2012 | Responder

    Buenas noches Dr. Emiliano Herrera. Mi consulta es la siguiente: Hace 15 años me acompañe con mi concubino (viudo). Tuvimos un hijo, debidamente reconocido. Mi concubino fallecio en 2010. El tenia su casa, por boleto de compraventa (nunca escrituro). Sus hijos, del primer matriminio,vendiron esa casa al parecer o cedieron sus derechos; sin intervencion de mi hijo, que tambien creo tiene derecho. Puedo reclamar algo, en nombre de mi hijo, si los hijos del primer matrimonio vendiron o cedieron dchos sobre el inmueble? Mi concubino solo tenia boleto de comp venta. Ayudeme por favor,que hago, puedo hacer algo? tengo derecho?

      

  654. carlos | nov 30, 2012 | Responder

    Hola Emilio, estamos viendo un terreno para comprar y se encuentra de la siguiente manera, los dueños murieron quedaron los hijos, nunca se hiso sucesión,
    La consulta es la siguiente, si ellos hacen donación del inmueble, el inmueble se libera del trámite de la sucesión?
    Muchas gracias
    Saludos
    Carlos

      

  655. Dr. Emiliano Herrera | nov 30, 2012 | Responder

    Majo: se había pasado la consulta. La respuesta es que si la ocupa hace 40 años, entonces su vecina estaría habilitada a oponer prescripción.

      

  656. Verónica | nov 30, 2012 | Responder

    Buenas tardes, quería consultarle por el siguiente caso: Mi madre quiere iniciar la sucesión por un terreno en la localidad de La Plata del que tenemos la escritura a nombre de mi abuela fallecida y estamos pagando los impuestos. El tema es que nos enteramos que hay una persona ocupandolo no sabemos desde cuando. La duda es si existe alguna posibilidad que esta persona se apropie del terreno o podemos sacarlos. Espero su respuesta, muchas gracias.

      

  657. Dr. Emiliano Herrera | nov 30, 2012 | Responder

    Carlos: es indispensable la declaratoria de herederos. Luego no hace falta abrir la sucesión, se puede hacer la venta por tracto abreviado.

      

  658. Dr. Emiliano Herrera | nov 30, 2012 | Responder

    Verónica: si, es posible sacarlos, salvo que esta gente pueda oponerles prescripción adquisitiva. La carga de la prueba de la cantidad de años de posesión cae sobre quien invoca la posesión.

      

  659. Carlos | nov 30, 2012 | Responder

    Buenas tardes,empece a construir mi casa a continuacion de la de mis padres.Llevo viviendo en ella 36años.Y 46años en el terreno. (10años con mis padres.)Nunca escriture ya que somos 2 hermanos, yo el mayor, y mi padre me dejo en vida construir.Poseo menos de la mitad del lote.Mi padre fallecio hace 20 años, solo queda mi madre en su casa, a mi cuidado.Hoy,conociendo a mi hermana, quiero escriturar de algun modo mi casa.Todos los papeles del terreno mi madre se los dio a ella.Que puedo hacer,temo por lo mio.

      

  660. juana | dic 1, 2012 | Responder

    DR.EMILIANO HERRERA. POR FAVOR. AYUDEME CON MI PROBLEMA. QUE DEBO HACER. SOY JUANA. EL 28-11 LE CONSULTE.

      

  661. MaJo | dic 1, 2012 | Responder

    _Doctor: entonces no tengo oportunidad para recuperar ese terreno? Gracias por su respuesta!!!!

      

  662. Fernando | dic 3, 2012 | Responder

    Hola Dr. Mi consulta es la siguiente: ¿las hipotecas caducan? Porque tengo una casa que esta hipotecada desde el año 2001 y quería saber si se puede hacer algún tramite antes de hacerme cargo de la misma. Hasta luego y gracias espero su respuesta.

      

  663. Dr. Emiliano Herrera | dic 3, 2012 | Responder

    Si, derecho tiene. Hay que ver cómo cedieron el boleto. Si cedieron la posesión o cedieron el boleto de compraventa, declaratoria de herederos mediante.

      

  664. Dr. Emiliano Herrera | dic 3, 2012 | Responder

    Juana : recién le respondí

      

  665. Dr. Emiliano Herrera | dic 3, 2012 | Responder

    Majo: va a ser complicado. Salvo que lleguen a un acuerdo con la vecina.

      

  666. MaJo | dic 3, 2012 | Responder

    _Gracias doctor!!!!

      

  667. Veronica | dic 3, 2012 | Responder

    Dr. buenas tarde, mi consulta es la siguiente, nos ofrecieron un terreno fiscal en florencio varela (buenos aires zona sur), que documentacion le deberia solicitart yo al que me lo vende y que tramite deberia realizar para que el terreno sea legalmente mio. puedo corres el riesgo de que el estado me saque de donde me voy a instalar?

      

  668. juana | dic 4, 2012 | Responder

    Bueno doctor!!!! mil gracias!

      

  669. freddy | dic 4, 2012 | Responder

    buenas noches dr. mi consulta es que estoy por comprar un terreno en las sierras de cordoba pero solo tienen derecho de posesion;que es lo que yo tendria que verificar para la compra que papel me tienen que dar por favor me podria ayudar yo no entiendo de esto es la primera vez y no puedo perder mis pocos ahorros gracias

      

  670. Ana | dic 5, 2012 | Responder

    hola,mi caso es el siguiente; vivo con mi madre hace ya mas de 20 años en una propiedad que perteneció a su tía abuela ella falleció y la escritura quedo a su nombre, pagamos los impuestos e hicimos varias refacciones. fui al colegio de abogados de la provincia, soy de tucumán, para iniciar los tramites de la escritura y nadie me supo dar una solución, sostienen que el juez va a rechazarlo, no entiendo porque. no se a quien dirigirme. donde puedo iniciar los tramites para el juicio de usucapión?

      

  671. jose | dic 5, 2012 | Responder

    hola mira la situacion es la siquiente mi abuelo fallecio hace mas de 20 años quedando como herederos mi abuela y 4 hijos , pero mi mama una de sus hijas vive en la propiedad desde antes que falleciera mi abuelo su padre , ahora su madre y 3 hermanos quieren vender la propiedad y sacarla y mi mama se niega. la pregunta es si la pueden sacar? aunque ella no quiera..

      

  672. claudia | dic 5, 2012 | Responder

    Dr,he comprado un lote con derechos posesorios el cual esta inscripto en tierras del futuro,pero ahora me entero que tiene embargos por obras e impuestos y los estan por rematar,es esto posible aunque el lote este inscripto?

      

  673. Dr. Emiliano Herrera | dic 6, 2012 | Responder

    Carlos: su idea es adquirir por prescripción la parte del terreno donde está su casa o hablar con su madre y hermana para hacer una subdivisión del terreno?

      

  674. Dr. Emiliano Herrera | dic 6, 2012 | Responder

    Fernando: la deuda hipotecada puede prescribir, y la hipoteca se extingue por ser accesoria. Lo accesorio sigue la suerte de lo principal. La inscripción de la hipoteca en el registro caduca a los veinte años, pero se puede reinscribir mientras la hipoteca siga vigente.

      

  675. Dr. Emiliano Herrera | dic 6, 2012 | Responder

    Verónica: le recomiendo consultar en respuestas anteriores sobre la diferencia entre dominio público y dominio privado. Para ver si es susceptible de posesión o no el terreno.

      

  676. MaJo | dic 6, 2012 | Responder

    Buenas tardes Dr, le cuento que con mi vecina (quien utiliza mi terreno hace 40 años) llegamos a un acuerdo y firmamos un comodato inmobiliario; me pregunto: sirve eso para romper con esos años de habitar y convertirla en propietaria por más que yo tenga el título?? Es decir: es una forma de recuperar mi terreno?? Gracias

      

  677. Carlos | dic 6, 2012 | Responder

    Buenas tardes Dr, gracias por responderme.En principio si se puede hacer algo por prescripcion mejor.Con mi hermana no tengo buen trato.El unico servicio compartido con mi madre es el agua.Los demas servicios de mi casa estan a mi nombre,el de la luz desde que empece a construir.Siempre ayude a mis padres y a mi hermana en todo.Por lo que los impuestos tambien fueron en parte pagados por mi.Gracias por su tiempo.

      

  678. Germán | dic 6, 2012 | Responder

    Buenas noches, mi consulta es la siguiente, quisiera comprar un terreno en Córdoba que me dice la vendedora que sale con escritura pública hecha ante escribano donde se seden y transfieren los derechos de posesión ya por mas de 20 años, se puede escriturar a mi nombre.y si compro financiado donde puedo averiguar para que no haya nada raro.muchas gracias

      

  679. alejandra | dic 7, 2012 | Responder

    hola dr mi consulta es la siguiente: vivo en bragado, prov de bs as, cerca de la casa q alquilo hay unos lotes desocupados hace mas de 20 años, fui a catastro y averigue q estan en legales y adeudan todos los impuestos. Yo quisiera tomar posesion de un terreno, y comenzar a pagar los impuestos , para , tener todo legal, alguien puede sacarme de alli? Puedo tomar posesion , tranquila haciendo todos los tramites posibles? Cuales serian los tramites y si es necesario un abogado para hacerlo??

      

  680. melina | dic 7, 2012 | Responder

    hola yo queria saber. el tema es el siguiente.mis padres y yo vivmos en una casa durante 20 años. no tenemos papeles solamente agua luz y telefono pagos durante esos 20 años y estan a nombre de mi mama. nosotros nos tuvimos q ir de esa casa hace 2 meses y ahora queremos vender. la pregunta es l siguiente se puede hacer usucapion si no hay nadie viviendo en esa casa!??

      

  681. claudia | dic 8, 2012 | Responder

    Hola Dr,he comprado un lote con derechos posesorios el cual esta inscripto en tierras del futuro,pero ahora me entero que tiene embargos por obras e impuestos y los estan por rematar,es esto posible aunque el lote este inscripto?

      

  682. vane | dic 9, 2012 | Responder

    Hola nosotros somos 60 familias q compramos terrenos q pertenecen al sindicato de la fruta….como lo pagamos en 2 veces firmamos un contrato…estos terrenos no estan loteados ni cercados…pero pertenecen al sindicato…la consulta es estos terrenos pueden ser usurpados por otra gente? Y en ese caso q pasaria con nosotros? Desde ya muchas gracias somos de allen rio negro….

      

  683. Joaquin | dic 9, 2012 | Responder

    Dr. la pregunta es la siguiente: 1) es posible prescribir “en grupo” osea varias personas que ocupan un espacio en comun (parte con las casas y parte comunitaria donde pastan los animales, y que salga el juicio por el total y como condominos los poseedores?
    2) Es posible o viable prescribir cantidades grandes de tierra (4000 has)?
    3) Aproximadamente cuanto podria costar la realizacion del plano para 4000 has.
    4) Se puede acreditar la posesion con el uso del campo que hacen los animales, que pastan alli y para ello usan gran cantidad de tierras?

      

  684. daniel | dic 10, 2012 | Responder

    hola me quieren vender un terreno en la isla del tigre , el tipo se hizo y tiene un lindo restauran con una cabaña para alquilarlo para fin de semanas , tambien es fundador de una ORG de recreatividad,, atras de esos tiene terrenos que supuestamente un lote me lo venderia pero con usucapión o prescripción adquisitiva de inmueble . pregunto …¿ puedo ser estafado en el futuro , sabiendo q el hombre arriesga el restauran y cabaña mas otros microemprendimiento q debe tener ? si es que lo llego acusar por estafa.

      

  685. daniel | dic 10, 2012 | Responder

    quiero aclarar otra cosa el tipo es extranjero con emprendimiento de bastante dinero , es muy conocido en el delta de tigre por su gran emprendimiento , ¿ puede estafarme vendiendome con usucapión o prescripción adquisitiva de inmueble y seguir con la vida muy popular , sin perder sus bienes ? si es q lo llegara a acusar .

      

  686. Ruben | dic 10, 2012 | Responder

    Buen dia!! Quisiera saber, que costo (Aprox)tiene un plano de mensura para un terreno de 15×40 de valuacion fiscal de $6338 y si la confeccion del plano implica tambien el amojonamiento del mismo, Gracias!!

      

  687. juana | dic 10, 2012 | Responder

    DR. HERRERA. BUENAS TARDES. LE CONSULTO: MI PAPA(82 AÑOS) ESTA VIVIENDO EN UN TERRENO HACE MAS DE 30 AÑOS, CUYO TITULAR NUNCA APARECIO Y NUNCA PAGO NADA DE IMPUESTOS INMOBILIARIOS. PARA PODER REALIZAR EL JUICIO DE PRESCRIPCION TIENE QUE PAGAR TODOS LOS IMPUESTOS HASTA LA FECHA??( DESDE AÑO 1990 HASTA LAS FECHA)O PUEDO REALIZAR IGUAL EL JUICIO, SIN PAGAR LA DEUDA? PORQUE ES MUCHO, EL TOTAL, Y MI PAPA ES JUBILADO NOMAS. PODRIA EMPEZAR A PAGAR CADA MES DESDE ESTE MES..PERO TIENE POSIBILIDADES DE ESA FORMA( PAGAR DESDE AHORA RECIEN LOS IMPUEST)PARA QUE LA JUSTICIA LE CONCEDA LA PRESCRIPCION??QUE DEBE HACER DR. POR FAVOR AYUDEME. MIL GRACIAS

      

  688. javier | dic 11, 2012 | Responder

    hola Dr. mi pregunta es la siguiente: Hace ya 8 años que vivo en una casa de barrio construidas por el IPV de cordoba en la localidad de cintra, la que me fue cedida por el adjudicatario en forma verbal,mencionandome que a el no le interesaba la vivienda por estar radicado desde hace quince años en Cba. Capital estando la vivienda en un total estado de abandonopor lo que me entrego las llaves,diciendome que despues realizariamos los tramites para pasarla a mi nombre. Que luego de un tiempo aparece este sr. mencionandome que si queria la casa le tenia que abonar una importante suma de dinero de la cual yo no disponia, mencionandole yo que era imposible que pudiera conseguir ese dinero para que me firmara un poder, pero que trataria de juntarselo, respondiendome este que nedesitaba plata. Que hace unos dias a la fecha se aperdona un sr. en mi casa diciendome queel adjudicatario le habia firmado un poder a cambio dse la suma de setenta mil pesos, y me exigio que le entregara la casa a lo que le respondi que el no podia lucrar con una vivienda social y de la cual no abono ninguna cuota, que yo poseia la vivienda desde ocho años y que yo tambien estaba interesado en la vivienda ya que no poseo casa y tengo familia numerosa. Mi pregunta es que debo hacer consulte al ip.v y me dijeron que no abandonara la vivienda y que presentara un escrito al director solicitando la vivienda. desade ya muchas gracias su informacion me sera de mucha utilidad.

      

  689. Dr. Emiliano Herrera | dic 11, 2012 | Responder

    Freddy: si compra un derecho de posesión, siempre está el riesgo de perderlo. Debería verificar los antecedentes, ver hace cuantos años está inscripta a nombre del dueño actual, pedir todos los datos y pruebas posibles sobre la antigüedad de la posesión (mientras más antigua es más segura la inversión). Hay muchos vivos que venden un terreno del que dicen tener posesión y a los meses aparece el dueño y reclama el terreno, por eso hay que averiguar bien. Algo que puede ser un buen indicador es si vienen pagando los impuestos hace varios años. Y mejoras que pueden haber construido sobre el terreno.

      

  690. Dr. Emiliano Herrera | dic 11, 2012 | Responder

    Ana: es confusa la expresión “y la escritura quedó a su nombre”, no entiendo qué quiere decir. Para el juicio de usucapión va a tener que contratar un abogado, es un juicio, no es un trámite.

      

  691. Dr. Emiliano Herrera | dic 11, 2012 | Responder

    José: hay que tramitar la sucesión. Depende de cómo resuelvan la sucesión, se va a determinar el uso del bien. De todos modos, mientras transcurre el juicio, pueden solicitar al heredero que está usando la casa un canon locativo, por estar aprovechando la cosa común. Su madre tiene únicamente 1/8 parte de la propiedad, ya que la mitad sería de su madre por ser ganancial (en el caso de que lo sea) y el resto se divide entre los cuatro hijos.

      

  692. Dr. Emiliano Herrera | dic 11, 2012 | Responder

    Claudia: si, es posible. Ya que todavía el dueño es otra persona. Incluso los impuestos inmobiliarios y las contribuciones por cloacas u otras obras son obligaciones propter rem, lo que significa que siguen al bien más allá de que cambie de dueño.

      

  693. Dr. Emiliano Herrera | dic 11, 2012 | Responder

    Germán: por más que se haga por escritura pública, es una simple cesión de derechos posesorios. Por lo cual, va a necesitar todas las pruebas necesarias de la antigüedad de la posesión, ya que para escriturar va a tener que hacer un juicio de usucapión. Lo he repetido en otras consultas: pedir datos de testigos que conozcan la posesión de los que ceden, impuestos pagados a lo largo de los años, mejoras realizadas con sus respectivos recibos o testigos que hayan realizado las obras, verificar hace cuánto tiempo está inscripto el bien en el registro a nombre del dueño anterior, etc.

      

  694. Dr. Emiliano Herrera | dic 11, 2012 | Responder

    Alejandra: el dueño del terreno puede recuperar el bien que haya sido tomada por otra persona. El poseedor no hace trámites, posee. La posesión es un hecho. Otra cosa es la demostración de ese hecho en miras a un futuro juicio de usucapión, para el que se requiere 20 años de posesión continua y pacífica.

      

  695. Dr. Emiliano Herrera | dic 11, 2012 | Responder

    Melina: sí se puede.

      

  696. Dr. Emiliano Herrera | dic 11, 2012 | Responder

    Claudia: ya le respondí más arriba. Saludos.

      

  697. Dr. Emiliano Herrera | dic 11, 2012 | Responder

    Vane: en caso de que sean usurpados, el sindicato es el que tendría que iniciar las acciones legales para desalojarlos.

      

  698. Dr. Emiliano Herrera | dic 11, 2012 | Responder

    Joaquín: sí se puede hacer algo así. Respecto a los costos no los doy por esta vía, si quiere puede escribir a estudioherrera@outlook.com

      

  699. Dr. Emiliano Herrera | dic 11, 2012 | Responder

    Daniel: ¿cuál sería la estafa si usted sabe lo que está comprando?

      

  700. Dr. Emiliano Herrera | dic 11, 2012 | Responder

    Rubén: tiene que consultarlo con un ingeniero. Cada profesional pone sus honorarios. Saludos.

      

  701. Dr. Emiliano Herrera | dic 11, 2012 | Responder

    Juana: los impuestos prescriben a los cinco años. Puede hacer un plan de pagos para pagar los impuestos. No es necesario tener pagos los impuestos, si puede demostrar cabalmente la existencia de esa posesión.

      

  702. Dr. Emiliano Herrera | dic 11, 2012 | Responder

    Javier: En el IPV le dieron una muy buena respuesta ya. Saludos.

      

  703. daniel | dic 11, 2012 | Responder

    hola dr mi pregunta es la siguiente ,unas personas me pidieron a mi y mi flia cuidar una propiedad en mar del palta porque la habian comprado y no la iban ahabitar pero resulta q ellos no eran dueños hace poco aparecio una señora q dice ser la dueña pero ni aparecio mas ya hace un año q vivimos ahi y queria saber como averiguar la situacion de la casa ya q algunos vecinos me han dicho q el dueño real murio

      

  704. sergio | dic 11, 2012 | Responder

    hola queria consultar por la casa donde vivo hace 50 años la cual fue’ comprada por mis padres y solo tiene la libreta de todos los pagos hechos pero nunca se escrituro’se pagan todos los impuestos municipal luz t e y gas a mi nombre se puede escriturar a nombre de mi mama’ ya que ella es mayor pero nunca hiso los papeles. tengo tres hermanos y siempre nos llevamos bien. pdt la libreta esta’ a nombre de mi papa fallecido m. gracias.

      

  705. Dr. Emiliano Herrera | dic 11, 2012 | Responder

    Sergio: si quieren escriturar la forma es la que establece el artículo. Usucapión. Saludos.

      

  706. MaJo | dic 11, 2012 | Responder

    _Dr, reitero mi pregunta: hemos firmado un comodato inmobiliario con mi vecina que ocupa mi terreno hace 40 años: es una correcta medida para decir que recuperé mi terreno o no sirve de nada?? Gracias!!!

      

  707. marcelo | dic 11, 2012 | Responder

    DR: tenemos un terreno en bs as. el cual se nos escrituro en la munincipalidad entregado por el gobierno nacional a nombre de dos familias,una de ellas se fue hace 13 años y nuca volvieron ni siquiera a pagar los impuestos y ahora vuelven los hijos con un abogado a reclamar el terreno.en que condiciones quedamos nosotros ya que vivimos ahi hace mas de 60 años.el titulo de propiedad se nos entrego en el año 1998 con la ley de pierry.

      

  708. javier | dic 12, 2012 | Responder

    Muchisimas gracias Dr. a sido ud. muy amable, ahora necesitaria de un asesor abogado y veo que Ud. entiende mudho de estos temas nedesitaria contactarlo o bien entrevistarlo ya que me llego una carta documento hace unos dias de parte del sr que firmo el poder por intermedio de una abogada de la ciudad de Cordoba Capital,intimandome para que le entregue la vivienda o iniciaran los tramites para el desalojo.

      

  709. javier | dic 13, 2012 | Responder

    Reitero mis gracias Dr. nos hemos quedado mucho mas tranquilos con mi esposa.

      

  710. Carlos | dic 13, 2012 | Responder

    Dr.Buenos dias, me explico mejor, ¿es posible la usucapion entre familiares?.O hay algo que lo impida.Cumplo con los otros requisitos,y mi unca hermana no nesecita de la casa de mis padres.Si es posible quisiera iniciar la usucapion.Esperando su respuesta.Saludos.

      

  711. Dr. Emiliano Herrera | dic 13, 2012 | Responder

    Majo: si, puede servir, porque ahí está reconociendo que el terreno es de ustedes.

      

  712. Dr. Emiliano Herrera | dic 13, 2012 | Responder

    Marcelo: no manejo la ley pierri porque no tiene aplicación en la provincia de Córdoba. Pero entiendo que es una inscripción de la posesión, que da una propiedad revocable, no es una escritura que da el domino perfecto. Y que a los diez años hay que hacer el trámite de consolidación. Habiendo pasado 10 años, lo que deberían hacer es justamente ese trámite.

      

  713. Dr. Emiliano Herrera | dic 13, 2012 | Responder

    Carlos: Posible es, igual no es un caso tan claro. En este caso sería usucapión únicamente por la parte del terreno donde está su casa, no por todo el terreno. Su hermana tendría derecho al resto del terreno, el cual entraría en la sucesión. El tema es si usted afirma en el juicio que su padre le dió ese pedazo de terreno, también sucede que su hermana podría pedir la colación del valor que exceda la parte que le corresponde en la sucesión, disminuyendo así su parte correspondiente en la casa de su madre. También el juicio de usucapión es un juicio caro. Tenga en cuenta eso. Lo mejor es llegar a un acuerdo entre familiares antes de empezar a cruzar demandas, ya que los honorarios se van a hacer muy altos para todos los involucrados.

      

  714. Dr. Emiliano Herrera | dic 13, 2012 | Responder

    Carlos: releyendo su consulta anterior, leo que su padre falleció hace veinte años. Por lo que su hermana ya no podría pedir colación de esa parte en la sucesión, porque ya estaría prescripto el reclamo. Saludos.

      

  715. Colman Sonia | dic 13, 2012 | Responder

    buenas tardes mi nombre es Colman Sonia; tengo una hermana que posee el 90% de discapacidad, tiene mal de parkinson, ella se metió en un terreno que en la municipalidad le dijeron que era fiscal entro en la moratoria y empezó a pagar, a dos día de colocar una casilla y instalarse ahí apare el dueño con talonario de pago del año 1991, el terreno lo compro el padre una cooperativa de tortuguitas, el padre muere en 1993 sin obtener el boleto de compra y venta, solo tiene los comprobantes de pago, y un papel otorgado por un juez de que el es único propietario de todo los vienes de su padre, y ahora nosotros no sabemos que hacer en la municipalidad el terreno apartece con nombre de una empresa que se fundio hace mas de 40 años.si pueden orientarme les agradecería. desde ya muchas gracias por su atención. Lo saluda atentamente Colman Sonia.

      

  716. Dr. Emiliano Herrera | dic 14, 2012 | Responder

    Sonia: este hombre tendrá que demostrar que el era el poseedor o perfeccionar su título para poder sacarla del terreno.

      

  717. Dr. Emiliano Herrera | dic 14, 2012 | Responder

    Javier: el teléfono del estudio es 0351 4214387.

      

  718. andrea | dic 14, 2012 | Responder

    Hola quiero preguntar,recibimos por herencia un campo y una chakra, los cuales estan ocupados con gente desde hace años, y empezaron una prescipcion adquisitiva, esta se hace por una parte del terreno o todo (porque como es posible que la ley avale a que se queden con todo…entonces para que hay una sucesion!!) donde esta la justicia…

      

  719. MaJo | dic 14, 2012 | Responder

    _Muchas gracias Dr.

      

  720. javier | dic 14, 2012 | Responder

    Bueno muchisimas gracias dr. el lunes lo estoy llamando

      

  721. Colman Sonia | dic 16, 2012 | Responder

    Buenas tardes,muchas gracias por su respuesta. Quisiera saber si ella puede hacer algún tipo de tramite para poseer el terreno a su nombre o algo que acredite que puede permanecer ahí viviendo para no perder el lugar. mis saludos atentamente

      

  722. ana | dic 20, 2012 | Responder

    hola .mi consulta es la siguiente:vivo con mi familia desde hace 8 años sobre un terreno que me cedieron de palabra y construi una vivienda de material,tengo servicios a mi nombre ,menos impuestos,como arreglo de palabra le pago al dueño los impuestos y la luz que el consume tambien xq vive en el mismo terreno,el tiene solo boleto de compra venta ,no tiene escritura.ahora quiere que me valla con mi familia,y que tengo que hacer con mi vivienda?

      

  723. Raquel | dic 21, 2012 | Responder

    buenas tarde; quiero hacerle una pregunta yo vivo con mi familia en una quinta hace 20 años aproximadamente que pertenece al Obispado Merlo-Moreno;nos trajeron como caseros con sueldo del mismo que nunca lo recibimos. queremos saber por la posecion del predio, que esta abandonado hace mas de 20 años en donde nosotros realizamos mejoras… estan exento de impuestos. tenemos luz y otros servicios a nombre de nosotros… espero su respuesta… muchas gracias….

      

  724. ELIZABETH MONTOYA | dic 26, 2012 | Responder

    HOLA BUENAS TARDES, QUISIERA SABER COMO PUEDO HACER UN ESCrito para comprobar que ya termine de pagar un terreno lo que pasa es que un señor me lo vendio en mensualidades y ahora que ya termine de pagarlo le pregunte que si me podia dar algun papel que pruebe que ya se lo pague y me dice que yo lo haga y el me lo firma porque el no sabe leer. Y quiero saber que le puedo poner al documento el terreno antes era una parcela y el señor lo dividio para venderlo por lotes

      

  725. Raquel | dic 26, 2012 | Responder

    buenas tarde;Dr. quiero hacerle una pregunta yo vivo con mi familia en una quinta hace 20 años aproximadamente que pertenece al Obispado Merlo-Moreno;nos trajeron como caseros con sueldo del mismo que nunca lo recibimos. queremos saber por la posecion del predio, que esta abandonado hace mas de 20 años en donde nosotros realizamos mejoras… estan exento de impuestos. tenemos luz y otros servicios a nombre de nosotros… espero su respuesta… muchas gracias….POR FAVOR PODRIA CONTESTARME…..

      

  726. cintia vanesa | dic 28, 2012 | Responder

    Hola dr mi pregunta es:mi mamà y mi abuela tienen un terreno que son terrenos fiscales que esta dividido por una tapia a la mitad de este terreno, yo hace tres años compre a mi mamà la mitar de este terreno con un boleto de compra y venta q firmo conforme en ese momento,yo pagè por el mismo mas de 20mil y hoy tengo una gran construccion hecha pero…hace unos meses mi mamà se enojo con migo y me pide que le de mi casa porq es el terreno de ellas,eso dice….yo tengo el boleto y ella me dice que el boleto de compra y venta no vale que le deje todo y me valla.que hago..ayudeme.Gracias

      

  727. gaston | dic 31, 2012 | Responder

    HOLA yo tengo seis hijos y no tengo donde vivir me están en donde vivo.al lado de unos familiares que tengo en una isla del delta de tigre hay una casa semidestruida y entre el monte. Abandonada hace más dediez años.yo no se si el dueño los impuestos pero esta totalmente abandonada. Si me meto con mi familia i preso o o me sacar por fuerza?

      

  728. gaston | dic 31, 2012 | Responder

    HOLA yo tengo seis hijos y no tengo donde vivir me están por echar en donde vivo.al lado de unos familiares que tengo en una isla del delta de tigre hay una casa semidestruida y entre el monte. Abandonada hace más dediez años.yo no se si el dueño paga los impuestos pero esta totalmente abandonada. Si me meto con mi familia puedo iri preso o o me puedensacar por fuerza?

      

  729. hernán | ene 2, 2013 | Responder

    Estimado Doctor, vivo en pcia. bs as, estoy a tres años de cumplir con la 20 años de posesión sobre u n inmueble, existe una persona que vivió anteriormente en el mismo y lo dejo por una casa que le dió el municipio. ahora q yo he pagado imp, realizado cimientos, arboles, mant. del mismo etc. me presiona con que va a tomarlo nuevamente metiéndose (no tiene ninguna documentación de nada que pruebe que vivió allí) LA PGTA es, que herramienta legal tgo para sacarla si me usurpa el bien que poseo a titulo de dueño con las pruebas que mencioné + plano ya realizado de mi parte? Gracias!

      

  730. hernán | ene 2, 2013 | Responder

    “agrego” el inmueble está debidamente alambrado, con un candado en la entrada y carteles con el titulo “propiedad privada, no ingresar”… en el mismo inmueble tengo u a persona a la que le he dado permiso para que ingrese su caballo a pastar.

      

  731. Claudia P | ene 4, 2013 | Responder

    Hola Emiliano, he comprado un terreno con derecho posesorio de 20 años que me cede hicimos este tramite ante un escribano publico, ya lo hice mensurar (realice el cercado del mismo) con un agrimensor el cual me entrego un certificado, con el numero de rentas averigue que tiene deuda desde el año 1994, y seguramente tiene deuda en la comuna, como debo proceder ahora, comenzar a pagar las deudas o incribirlo primero en el registro de posesion en cordoba? estoy por edificar tambien en el lugar.gracias

      

  732. karina oviedo | ene 5, 2013 | Responder

    hola queria preguntar nosotros vivimos hace25 años en un lote de 2 hectareas donde fue criado mi papa por una señora donde siempre pagamos todos los impuestos y de hecho estamos al dia ecepto rentas que nunca nos inscibimos,bueno surgio la necesidad de vender una hectarea con el tramite que realizamos hace ya 4 años con tirrras por el futuro que realizo el gobierno de cordoba para tramitar la escritura. loteamos y vendimos pero se presentaron unos sobrinos de la señora que lo crio a mi papa,( ya fallecida y sin hijos) diciendo que ellos tienen una escritura de dicho terreno y tuvimos que anular la venta.me podria por favor decir como tengo que hacer o si tengo que buscar un abogado?
    gracias karina

      

  733. Nataly | ene 6, 2013 | Responder

    Hola mi consulta es que mi suegro vive hace 13 añoos en mar del plata y atras de su casa hay un terreno que durante todo ese tiempo nadie aparecio, en lo cual mi suegro lo alambro y lo utiliza para sus comodidades, nosotros con mi esposo queriamos edificar pero tememos que venga alguien a sacarnos a n tener nosotros algun comprobante… Tememos por que tenemos una beba de meses… Si nosotros pagamos los impuestos de hace 13 años atras y seguimos y lo usurpamos corre como los 20 años?

      

  734. carlos | ene 6, 2013 | Responder

    hola emiliano, tengo otra pregunta, estamos comenzando con la posesión de 4 terrenos, que pasos debemos seguir?? sirve de algo pedir informe de dominio?? pagaremos impuestos en arba y municipal??
    ya hemos comenzado a desmontar y arreglar un poco para preparar los cimiento de nuestra casa.
    espero su repuesta. mucha gracias por su ayuda.
    somos de provincia de buenos aires
    saludos carlos

      

  735. estela | ene 7, 2013 | Responder

    muchas gracias por esta oportunidad de recibir esta respuesta.
    mi consulta es: mis padres hace 40 años han comprado un terreno, recibiendo titulo de compra venta y certificado por escribano publico, nunca hicieron el tramite de escritura. en el terreno construyeron una hermosa casa con mucho sacrificio y hemos vivido alli el resto de los años hasta ahora. estoy tratando que de obtengan la escritura de su terreno y vivienda, los impuestos estan al dia. se inicio el tramite de usucapcion, que probabilidad hay q salga, cuanto tarda? el dueño esta fallecido. gracias!

      

  736. estela | ene 7, 2013 | Responder

    aclaro: cuando digo el dueño esta fallecido hablo del de la escritura, mis padres viven los dos. gracias

      

  737. javier | ene 8, 2013 | Responder

    quisiera saver soy discapasitado quiero ocupar un terreno municipal figura al nombre de la municipalidad yo quiero haser quinta y tener animalito para sustentarme que papel deveria haser para tener luz y que no me lo saquen al terreno

      

  738. Dr. Emiliano Herrera | ene 9, 2013 | Responder

    Javier: si usted ocupa un terreno que no es suyo, sea de un privado o público, siempre va a existir la posibilidad que lo saquen. Ya que el terreno no es suyo. Si quiere tener seguridad, va a tener que hablar con la municipalidad para que le den el terreno.

      

  739. Nora | ene 9, 2013 | Responder

    Quisiera saber si un hermano puede quedarse con una propiedad por usucapión, teniendo en cuenta que somos cuatro los hermanos que figuramos en la escritura (todos vivos). Desconozco si tiene todos los impuestos al día, pero sé fehacientemente (estuve en el verano pasado en la propiedad) que no ha hecho ningún arreglo, de hecho la casa se cae a pedazos. Dicha propiedad eswtá en Valle de Punilla. Quisiera averiguar también si están pagos los impuestos, ¿puedo hacerlo desde Baires? gracias

      

  740. katy | ene 10, 2013 | Responder

    Hola: Mi problema es el siguiente, de un tereno de 10 x 20 aprox mi ex-suegra nos dijo que construyeramos en una cuarta parte de su terreno x13 aprox) y así fue, la construccion se hizo con recursos de herencia de mi familia y producto de mi trabajo, ahora que mi ex esposo y yo nos estamos queriendo divorciar, no mueven un dedo para regularizar mi casa y tamibien otro terreno de la misma dimension me fue vendido de palabra, así que no lo quieren reconocer. yo tengo viviendo aquí casi 9 años y todas los recibos de luz , banco etc llegaban a la direccion del terreno total. Tengo entendido que debe haber un papel firmado por la ex –suegra?, eso no se hizo pues supuestamente lealmente se actuó, pero ahora ella no me quiere ceder. que puedo hacer?

      

  741. katy | ene 10, 2013 | Responder

    5 x 13 el terreno aprox, comenzamos a vivir en 2007 en la casa y el recibo de luz se marcó con otra direccion pues el terreno total esta en esquina.

      

  742. Cesar Rocha | ene 15, 2013 | Responder

    Hola espero me puedan asesorar, el problema es el siguiente: Mi Madre se decidió por comprar un inmueble(bodega) como mis hermanos y yo estábamos muy pequeños no pudo ponerlo a nombre de nosotros, fue que decidió decirle a su hermana(mi tía) de fijarla a su nombre, ella acepto el problema es que ahora mi tía no quiere cambiar de nombre las escrituras del inmueble, yo cuento con las escrituras originales a nombre de ella, así como los prediales que he pagado por muchos años, además de que tengo un negocio en dicha bodega por mas de 10 años, ella en cambio no cuenta con solvencia económica para demostrar una compra así y amenaza con venderla. ¿De que manera puedo proceder, se puede hacer algo al respecto?

    mi padre ha tenido un negocio en el inmueble por mas de 17 años… hemos pagado todos los impuestos y obvio los vecinos lo conocen, ademas de que tenemos las escrituras(a nombre de ella) en nuestras manos….

      

  743. jaky | ene 16, 2013 | Responder

    hola!e rentado una casa en guadalajara por 48 años , el dueño murió hace 2 años y un sobrino de el se encarga de cobrar hoy día la renta aunque es probable que la casa haya quedado intestada, puedo hacer algo para adquirir la propiedad

      

  744. DAMIAN | ene 16, 2013 | Responder

    hola compre un lote con secion de derecho posesorio y vino una oersona a decirme que a el le vendieron el mismo lote hace dos años con una secion de derechos como la mia que tengo que hacer gracias

      

  745. graciela | ene 17, 2013 | Responder

    hola vivo en misiones. hace seis años compramos un terreno inmediatamnte comenzamos tramites para permiso ocupacion ,vino agrimensor y tenemos permiso ocupacion por la municipalidad y poseedor mi marido, averiguamos en tierras y figuraba una señora ,pero sin titulo el terreno. en diciembre nos llego una notificacion con inicio de juicio de desalojo. .debido que asumio un intendente nuevo y dice que la supuesta dueñna tiene titulo.que hacemos ? por favor ayuda!!!!

      

  746. CARLOS | ene 18, 2013 | Responder

    hola, quisiera que me informaras un poco, adquiri deerechos de posecion de 4 lotes,pague los impuestos que se debian para empezar con el tramite de tierras del futuro, controlando en la pagina de rentas en uno me figura sucesion indivisa ….(nombre del dueño), como debo proceder, me preocupa, nunca tuvo ningun impuesto pago, tengo una construccion realizada ahi, en ese lote,servicios, mejoras, alambre olimpico etc

      

  747. Maria Eugenia | ene 18, 2013 | Responder

    Buenas, mi consulta es la siguiente. Mi suegro originalmente de Gualeguay, Entre Rios se mudo a vivir al extranjero en el año 1980, y en 1996 viajo nuevamente a comprar un inmueble alli en el cual desde la fecha hasta el dia de hoy reside su madre ya mayor y jubilada con una de sus nietas, sobrina de mi suegro.
    La sobrina esta mas que segura que cuando la abuela fallezca ella va a pasar a ser la propietaria de la casa. Aclaro que la señora no tiene ningun titulo, ni poder ni nada, solamente hace uso del inmueble. Es posible que ella legalmente logre eso? El “acuerdo familiar” era que ellas podian vivir ahi pero se tenian que hacer cargo de los impuestos, cosa que no cumplieron ya que en 2012 recibieron advertencias de remate.
    Mi suegro piensa viajar a fines de este año para arreglar la situacion de la vivienda y dejarsela a sus hijos como herencia. Se le puede hacer firmar algún tipo de acuerdo que asegure el desalojo de esta sobrina una vez fallecida su abuela? El hecho de que el nunca alla residido en el inmueble afecta?
    Desde ya muchas gracias, cualquier ayuda seria muy agradecida ya que no sabemos como actuar desde el extranjero y queremos llegar preparados

      

  748. alejandra | ene 18, 2013 | Responder

    tengo la posecion de un terreno hace 25 años, en el cual construí un galpón y una cabaña, estoy tramitando mediante un agrimensor el plano de mensura, como debo seguir los pasos para llegar a la escritura. Debo contratar un abogado, los impuestos los he pagado salteado.

      

  749. gabriela | ene 18, 2013 | Responder

    Hola quería saber como se debe proceder ante la muerte de ambos propietarios, en este caso de los padres de mi marido que fallecieron cuando el tenia 12 años y el vivió en la casa con uno de sus hermanos que ya era mayor de edad , en el momento del fallecimiento de los padres, se metió un hermano a la fuerza (digo a la fuerza porque nadie quería que el viva ahí porque era violento)a vivir con una mujer en una casa prefabricada en la parte de atrás del terreno. hoy mi marido tiene 26 años y todos los hermanos tiene casa,el vive en la parte de adelante del terreno y en la casa prefabricada de la parte del fondo del terreno quedo viviendo la ex mujer del hermano de el y sigue ahí sin pagar ningún impuestos y no se quiere ir a pesar de que no sigue mas con el hermano de mi marido. como debe proceder para sacarla de ahi? gracias

      

  750. maria | ene 18, 2013 | Responder

    Buenas tardes; soy del interir de cordoba… queria consultar sobre la situacion de mi marido.
    Desde hace mas de 15 años su flia esta viviendo en una casa construida por ellos mismos, en un terreno comprado en su momento, pero nunca fue escriturado. Ahora queriamos hacerlo, por lo que se puso al dia con los impuestos; pero se nos comunica que una de las dueñas fallecio, y los herederos no estan dispuestos a firmar.
    En este caso, se puede realizar un juicio por usucapion?
    aguardo su respuesta. Muchas gracias.

      

  751. Gastón | ene 18, 2013 | Responder

    Hola, le escribo porque tengo la duda entre la diferencia que existe entre usucapion y usurpacion. Mi idea es ocupar un terreno que hace años esta abandonado y a su vez tiene deudas municipales y provinciales, en caso de que yo, de un dia para el otro lo alambre y comience a edificar, tal hecho es considerado acto de usurpacion? mi intencion no es cometer un delito obviamente, de ahi mi duda, espero su respuesta, saludos.

      

  752. Dr. Emiliano Herrera | ene 19, 2013 | Responder

    Sonia: no, no hay ningún trámite, solamente seguir ocupando el terreno.

      

  753. Dr. Emiliano Herrera | ene 19, 2013 | Responder

    Ana: si el le prestó el terreno, siendo el dueño, está habilitado a pedirles que se vayan del terreno. Ahora respecto a lo de la vivienda, ya que ustedes poseían con buena fe (el hombre no puede desconocerlo si vive en el mismo terreno y se los prestó), pueden reclamar el valor de las mejoras útiles que han realizado. Saludos.

      

  754. Dr. Emiliano Herrera | ene 19, 2013 | Responder

    Raquel: no me hizo la pregunta, pero si la pregunta es si puede ir una usucapión, es algo para analizar, ya que ustedes entraron como caseros, no como poseedores, lo que le recomiendo es visitar a un abogado de la zona, que la pueda asesorar. En principio, si eran caseros no corresponde, si se puede considerar que son poseedores, ya que lo usaron como propio, si corresponde. Lo dejo a criterio del profesional al que recurran que es quien podrá analizar el caso con mayor profundidad. Saludos.

      

  755. Dr. Emiliano Herrera | ene 19, 2013 | Responder

    Elizabeth: Usted lo compró sin contrato? si lo han hecho sin contrato y el señor no sabe leer, lo que le recomiendo para que sirva, es hacer un boleto de compraventa y firmarlo con un escribano, así certifica que lo leyó en voz alta y están de acuerdo las partes. Si no, no sabiendo leer, lo que usted le haga firmar no va a tener mucho valor. Saludos.

      

  756. Dr. Emiliano Herrera | ene 19, 2013 | Responder

    Raquel: ya le contesté recién. Saludos.

      

  757. Dr. Emiliano Herrera | ene 19, 2013 | Responder

    Cintia: creo que ya contesté su consulta por vía telefónica. Saludos.

      

  758. Dr. Emiliano Herrera | ene 19, 2013 | Responder

    Gastón: El dueño los puede desalojar del terreno que usted va a ocupar, por supuesto. Respecto a lo de la denuncia penal, habría que ver si se configura el delito, si la casa está semidestruida y abierta. Pero de todos modos el dueño puede llegar a realizar una denuncia penal también.

      

  759. Dr. Emiliano Herrera | ene 19, 2013 | Responder

    Hernán: puede desalojarlo, o realizar alguna acción posesoria, en caso de que esta persona le usurpa la casa. Estas acciones defienden el derecho del poseedor a no ser molestado o despojado de su posesión. Saludos.

      

  760. Dr. Emiliano Herrera | ene 19, 2013 | Responder

    Claudia: si ya tiene 20 años de posesión creo que es un trámite inútil inscribirlo en el registro de poseedores. Lo mejor es hacer los trámites para la usucapión, antes de que se le venza el plano de mensura. Puede ir a Rentas a hacer un plan de pago, para evitar problemas. Pero no recomiendo a quien ya tiene veinte años de posesión hacer el trámite en el registro de poseedores, ya que es una pérdida de tiempo.

      

  761. Dr. Emiliano Herrera | ene 19, 2013 | Responder

    Karina: si ustedes no tienen el plazo de 20 años de posesión, lo veo dificil que puedan resistir frente a los herederos de la señora. ¿La pregunta es cómo tienen que hacer para mantener el terreno?

      

  762. Dr. Emiliano Herrera | ene 19, 2013 | Responder

    Estela: si han iniciado la usucapión, el que mejor lo puede hablar de plazos es su abogado, que inició el juicio y lo conoce. Saludos.

      

  763. Dr. Emiliano Herrera | ene 19, 2013 | Responder

    Nora: si tiene el número de cuenta puede fijarse en la página de Rentas. Para usucapir contra los condóminos, tiene que haber interversión de título, es un tema que ya contesté mucho en las consultas. Es un acto exterior claro por el cual se excluye a los condóminos, no basta la mera inacción.
    Saludos.

      

  764. Dr. Emiliano Herrera | ene 19, 2013 | Responder

    Katy: complicado por el tema de que no hay papel escrito. Pero teniendo en cuenta que sos poseedora de buena fe, en caso de que deslealmente quiera que te vayas del terreno, vos podrías reclamar las mejoras utiles realizadas. Lo mejor es que terminen llegando a un acuerdo.

      

  765. Dr. Emiliano Herrera | ene 21, 2013 | Responder

    César: se responden consultas de derecho argentino solamente, saludos.

      

  766. Dr. Emiliano Herrera | ene 21, 2013 | Responder

    Jaky: respondemos únicamente sobre derecho argentino. Saludos.

      

  767. Dr. Emiliano Herrera | ene 21, 2013 | Responder

    Damián: quien tiene la posesión tiene más derechos sobre el terreno. El otro va a poder reclamarle al vendedor la devolución de lo pagado y hacer la correspondiente denuncia por estafa.

      

  768. Dr. Emiliano Herrera | ene 21, 2013 | Responder

    Graciela: a quién le compraron el terreno?

      

  769. Dr. Emiliano Herrera | ene 21, 2013 | Responder

    Carlos: a quién le adquirió los derechos y cuántos años tenía esta persona de poseedor?

      

  770. Dr. Emiliano Herrera | ene 21, 2013 | Responder

    María Eugenia: se le podría hacer firmar un comodato, para que reconozca su carácter de poseedora y no pueda reclamar luego ningún derecho sobre el bien.

      

  771. Dr. Emiliano Herrera | ene 21, 2013 | Responder

    Gabriela: Posiblemente tengan los hermanos que hacer la declaratoria de herederos para luego poder proceder al desalojo.

      

  772. Dr. Emiliano Herrera | ene 21, 2013 | Responder

    María: si, puede ser, pero va a tener que esperar 5 años. La otra opción es ir contra los herederos en el juicio de escrituración.

      

  773. Dr. Emiliano Herrera | ene 21, 2013 | Responder

    Gastón: Usurpación es un delito que consiste en apropiarse de un bien inmueble por violencia, clandestinidad, abuso de confianza. La usucapión es el modo de adquirir el dominio para quien tiene 20 años de poseedor. Obviamente, puede ser que el que hace usucapión en un principio haya usurpado ese terreno, pero no necesariamente, puede haber llegado a poseer por otras formas.

      

  774. maria | ene 21, 2013 | Responder

    Dr. buenas tardes, mi pregunta es la siguiente , hace muchos años que vivo en un dt. en la plata,el dueño no aparecio nunca mas y he recibido nitificaciones de remate del mismo, aparentemente el que era dueño del dto hacia negocios y no pagaba, o entraba en mora y se ve que han iniciado acciones judiciales, el dto. está en muy malas condiciones por eso nunca se concretaron los remtes. hace aprox, 21 años q estoy ahi. me gustaria poder hacer el juicio de usucapio, se podra dado el nadie se presenta y hay un total desinteres del mismo, me gustaria hacer arreglos pero tengo miedo de ponerme en gastos y tener q salir alquilar y me saquen del lugar luego de haberlo arreglado y con el esfuerzo y sacrificio, tengo hijos. usted me dira. nunca vino nadie desde hace 12 años. que me aconsejaria usted como amuchas gracias, saludos cordiales. Maria

      

  775. claudia | ene 22, 2013 | Responder

    Dr,compre con mi pareja hace tres años un terreno en pilar por inmobiliaria, tenemos boleto de compraventa,sabemos que el bien no esta inhibido eldueño quien nos lo vendio,no nos dijo que faltaba la declaratoria de herederos,en su momento nos dijo que iba a tardar un tiempo para poder escriturar,queremos escriturar pero no nos dan contestación,nos dicen que nos van llamar y nada,miconsulta es que quiero pasar los impuestos a mi nombre, lo puedo hacer solo con el boleto o necesito un impuesto anterior,gracias

      

  776. Cristina | ene 22, 2013 | Responder

    poseo una vivienda y dos terrenos en una isla en el delta de Tigre,Buenos Aires, no tengo título de propiedad, me he ocupado de este bien durante más de diez años, tengo hechos los planos de cada terreno,por un agrimensor para usucapión y he realizado el pago de los impuestos, todas las mejoras he guardado comprobantes, también los certificados de dominio, compré en su momento un boleto de posesión de un ocupante que ya no vive.
    como debo proceder para llegar al adquirir el título de propiedad

      

  777. Marcos | ene 25, 2013 | Responder

    Hola, muchas gracias por brindar este servicio, es de suma ayuda en mi caso.
    estoy viviendo en una propiedad hace 20 años, actualmente tengo 27 años, pero la misma no esta a mi nombre.hace dos años inicie con una ESCRIBANA un tramite de secion de derechos porque son varios los heredero( AUN NO SE ABRIÓ LA SUCESION). y de 6 personas , me cedieron su derechos 3, por lo tanto somos tres las personas que tienen derecho del terreno.
    actualmente estoy realizando mejoras en la casa y todos los impuestos están ami nombre.
    que posibilidad hay de que los otros herederos reclamen la casa en donde estoy viviendo? me la puede quitar? ya que el terreno es grande, no me molestaría que reclamen su parte pero si la casa en donde vivo hace bastante tiempo.
    esta consulta surge ya que no vamos a llegar a un acuerdo para dividir el terreno.

      

  778. leandro bruno | ene 25, 2013 | Responder

    Hola, e visto que personas se quedan con terrenos urbanos en mi pequeña ciudad en la provincia de córdoba ,pagando los impuestos supongo ,, pero jamas estuvieron viviendo 20 años y no pusieron el cartel típico de la usucapión en tramite . ¿me podrían decir como puedo hacer para adquirir un terreno que no esta al día con los impuestos y me interesa habitarlo? ¿hay otra alternativa a la obligación de los 20 año de recidir, como lo establece la ley?? saludos

      

  779. gabriel | ene 28, 2013 | Responder

    Buen dia Emiliano, yo vivo en buenos aires argentina. Hace mas 20 años que vivo en un terreno fiscal, queria saber si hay forma de ponerlo a mi nombre? Cuando vino mi mama habia una familia que vive en el fondo , nosotros nos quedamos en la parte del medio… unos 3 meses despues mi tio no tenia donde vivir y mi mama le sedio un lugar al costado de nuestra casa . Cuando se tramito el tema de la luz la factura venia a nombre de la famila del fondo,la pagamos entre todos , pero el pago lo efectuaba mi tio, hasta que mi tio nos estafo dejando de pagar la factura sin saber que hacia con el dinero y a la familia del fondo le quedo una deuda. Entonces mi tio puso la luz a nombre de mi primo de 22 años. Que vivio en el terreno hasta que tuvo una hija , se junto y se fue… A los 25 años de mi primo volvio , y contruyeron adelante de mi casa y ahi se fueron a vivir mi tio y mi primo. Mi primo se fue y volvio varias veces por peleas agresiones y amenazas hacia mi madre y mi tio , mi primo recien hace 5 años que vive contantemente en el terreno. Pero la luz siempre quedo a su nombre. Ahora yo voi a tener una hija y no tenemos lugar para vivir con mi pareja, y ellos (mi tio y primo) siguen queriendo abarcar el terreno… Mi mama siente que hubo un abuso de confianza de parte de mi tio y mi primo despues de la ayuda que les dio y siempre estan buscando conflicto. La idea seria poner el terreno a nombre mio o de mi mama , como podemos hacerlo de una forma legal y segura ? que datos del terreno tendria que averiguar , ya que no tenemos los papeles de nada solo la antiguedad de 20 años y testigos , (la familia del fondo , esta de acuerdo con ponerlo a nombre mio o de mi mama) el terreno es fiscal y necesitamos la ayuda de un profesional como vos… desde ya muchas gracias!!

      

  780. Martin | ene 28, 2013 | Responder

    Buen Día! Soy de la provincia de Buenos Aires. Le escribo para hacerle saber la situación de mi padre. En el año 2012 realiza la compra de un lote en la capital de San Luis con secion de derechos posesorios a una persona interviniendo en dicha operación un abogado/escribano consensuando y legitimando la veracidad de los derechos posesorios en el libro de acta. Ese mismo día se dirige a rentas y paga 6 años de impuestos atrasados, pero estos trasferidos ya a su nombre. Debo reconocer que mi padre no realizo un informe de dominio de ese lote previo a la compra, solo sabe por medio del cedente que ese lote y otros linderos pertenecian a una empresa que pretendía edificar viviendas, pero se fue a la quiebra, no recuerdo bien el año que me comento mi padre, creo que fue a finales de los ochenta. A mediados de este mes del corriente año, vuelve a San Luis para limpiar el terreno, a travez de un vecino se entera de que el terreno tiene dueño y que solo vive a 15 minutos, por suerte este vecino tiene su numero de telefono, lo llamamos para que demustre que realmente es el dueño, al llegar solo mostro un plano con todos los lotes enumerados, nada mas que eso, a todo esto mi padre no sabe que hacer ya que este hombre le dijo que si hace algo en el terreno le hara una demanda judicial, ni bien este señor se fue, mi padre se dirige a la Dirección General de Catastro en la municipalidad de San Luis, y comprueba que hay un titular y que pago el ultimo impuesto. A todo esto mi padre, se siente estafado, pretende realizarle una demanda al cedente, pero como ya le he dicho no sabe como proceder ante esta situación complicada.

      

  781. LUCIA | ene 28, 2013 | Responder

    NECESITO SABER COMO DEBO PROCEDER CON UNA USUCAPION DE UN TERRENO EL CUAL VENGO MATENIENDO DESDE EL AÑO 1995, SIN RESPUESTA DEL DUEÑO. EL MISMO TERRENO LO TUVE QUE ALAMBRAR PERIMETRALMENTE YA QUE ERA UN BASURAL, LO LIMPIÉ Y PUSE UNA PUERTA.CORTO EL PASTO DESDE ESE AÑO Y EL DUEÑO NUNCA SE ACERCÓ.SE ENCUENTRA EN EL PARTIDO DE MORÓN BS.AS.

      

  782. eugenia | ene 29, 2013 | Responder

    Hola, yo tengo un terreno desde el año 2008 adquirido por cesión de derechos y acciones, que esta separado por una calle, y ahora en uno de esos terrenos un hombre a puesto una tranquera adelante y atrás y a tirado el alambre divisorio, según él dice que se lo alquilaron a ese terreno, pero yo tengo la cesión con los limites bien claros, que debería hacer? mandar C.D.? y que le tendría que poner??
    Con la cesión que yo tengo me sirve como justo titulo para iniciar una usucapión? Gracias

      

  783. jose daniel guevara | ene 30, 2013 | Responder

    BUENOS DIAS MI CONSULTA SERIA SI SOY POSEEDOR DE UNA VIVIENDA DESDE HACE 30 AÑOS A ORILLAS DEL LAGO LOS MOLINOS EN TERRENOS QUE PERTENECEN A LA PROVINCIA Y TENGO BOLETO DE COMPRA Y VENTA A MI NOMBRE MAS EL PAGO DE SERVICIOS DE AGUA A LA COMUNA Y LUZ A EPEC DE ALTA GRACIA QUE TRAMITE USTED ME PODRIA GESTIONAR PARA INSCRIBIRME O LEGALIZARME MEDIANTE ALGUNA ESCRITURA,COMODATO O PERMISO A TRAVES DE ALGUNA ENTIDAD DE TIERRAS NECESITO DE SUS SERVICIOS SI ESTO PUEDE LLEVARSE A CAVO DESDE YA MUCHAS GRACIAS ..CELULAR 156719400 CORDOBA CAPITAL

      

  784. virginia | ene 30, 2013 | Responder

    hola…mi tema es el siguiente, con mi novio estamos interesados por una propiedad, cuyo terreno consta de 4 lotes, uno de ellos no tiene escritura,los papeles estan en manos de una escibania, los dueños y herederos fallecieron hace años, y los dueños actuales poseen todos los impuestos q constan de la ocupacion durante los años q requiere el juicio y para demostracion del juez… q valor puede tener este juicio, y nos conviene realizar la compra de dicho inmueble en estas condiciones?… espero rta gracias…

      

  785. claudia | ene 30, 2013 | Responder

    hola dr.le consulto porque hace unos meses compre una posesion ,y la escribana labro un boleto de compra venta en el que consta el vendedor como poseedor,(eso esta bien)pero tambien el boleto dice”el vendedor declara que los titulos son perfectos y las partes convienen que la escritura traslativa de dominio sera otorgada por ante escribano a designar por el comprador”
    ahora resulta que el lote tiene un embargo,que puedo hacer???y ademas en el boleto el se compromete a una escritura traslativa de dominio?esto puede ser posible?ya que el era solo poseedor.saludos

      

  786. Leonardo | feb 1, 2013 | Responder

    hace cuatro años consulte por unos terrenos lindantes de unos parientes, me informaron que debian mas de cuarenta años de impuestos en ese momento me establesi en una contruccion hecha por mi precaria nunca aparecio nadie reclamando la propiedad como hago el tramite para que sea mio? muchas gracias

      

  787. maecelo | feb 3, 2013 | Responder

    Hola, mi consulta es la siguiente: yo hace 16 años
    alquile un ph por dos años,luego de vencido el contrato hice un acuerdo de compra en cuotas con el dueño (sin hijos) que era hijo unico y eredero por parte de sus padres de este inmueble, luego segui este acuerdo con SU ESPOSA LEGAL , y esta fallecio hace un mes,
    que devo hacer con los hijos de la misma. como me puedo cubrir ? Muchas gracias.

      

  788. maecelo | feb 3, 2013 | Responder

    Provincia de Buenos Aires

      

  789. PAULA | feb 3, 2013 | Responder

    Estimados, con mis hermanos y mi madre tenemos un terreno sin ocupantes en el partido de la costa, a nadie de la flia le importa demasiado y de hecho se deben impuestos hace 15 años..pero hace 10 años puse los impuestos a mi nombre en la municipalidad de la costa, la pregunta es si pago la totalidad de los impuestos, puedo reclamar el terreno como mio por medio de un juicio de usucapion?

      

  790. Dr. Emiliano Herrera | feb 4, 2013 | Responder

    María: usted estaba como inquilina y hace 12 años no paga más alquiler?

      

  791. Dr. Emiliano Herrera | feb 4, 2013 | Responder

    Claudia: pregunte en rentas y la municipalidad de su localidad.

      

  792. Dr. Emiliano Herrera | feb 4, 2013 | Responder

    Cristina: para el poseedor que por el transcurso del tiempo se convierte en propietario pueda tener el título de propiedad requiere hacer un juicio de usucapión.

      

  793. Dr. Emiliano Herrera | feb 4, 2013 | Responder

    Marcos: los herederos que no le cedieron los derechos tienen derecho a su parte, ya sea que lleguen a un acuerdo en dividir el terreno, arreglar económicamente o vender la casa.

      

  794. Dr. Emiliano Herrera | feb 4, 2013 | Responder

    Leandro. no no hay otra opción. Los modos de adquirir el dominio son ocupación (de un inmueble que no tiene dueño), accesión, tradición (ej. venta, donación), sucesión por causa de muerte, prescripción adquisitiva, y la ley (ej. expropiación).
    Ocupando un terreno que tiene dueño no se adquiere el dominio, salvo por el transcurso del tiempo. No otorgan el dominio por ejemplo el trámite en tierras para el futuro.
    Respecto a si alguien hizo la usucapión sin tener los 20 años, o si sacó el cartel de usucapión, ese es un tema de hecho y de pruebas y no de derecho.

      

  795. maria | feb 4, 2013 | Responder

    Dr. buen dia . NO nunca pague alquiler. El padre de está persona me dejo estar para cuidarlo, y luego fallecio, nadie se hizo presente y he tenido notificaciones de los juzgados 2 veces x remate. nada mas. me refiero q la ultima vez fue 12 años que paso el hijo de la persona que me dio el lugar a informar que el padre habia fallecido , paso par ver como estaba todo, eso solo.

      

  796. Leonardo | feb 4, 2013 | Responder

    Hace cuatro años consulte por unos terrenos lindantes de unos parientes, me informaron que debian mas de cuarenta años de impuestos ,en ese momento me establasi en una construccion hecha por mi ,en todo este tiempo no aparecio nadie reclamando los terrenos, como hago el tramite para que pueda escriturar?

      

  797. gaston | feb 5, 2013 | Responder

    hola , le escribo xq tengo un terreno en usucapión cerca de mi domicilio, se remataba y yo pare el juicio , pague todos los impuestos mas las costas del juicio y abogados , y pague hasta la fecha 28 años de impuestos municipales y 19 años de rentas, tengo posesión del terreno desde el 2000 pero me hice cargo del mismo hace 26 años, lo mantuve limpio y le hice mejoras, los dueños del terreno aparecieron, q debería hacer? dado q el terreno esta al lado de mi domicilio y en 31 años no apareció nunca nadie!

      

  798. Lorena | feb 5, 2013 | Responder

    Buen dia para todos! mi nombre es Lorena, les consulto un caso espero que me puedan orientar!, conozco a un señor que vive hace mas de 20 años en la casa de su patron quien hace mucho que fallecio, al parecer este no tiene herederos. Ademas el inmueble es casi la totalidad de la cuadra, la duda es que si hay mas de un propietario por los metros del inmueble. Que podria hacer este señor, para adquirir la propiedad del mismo?

      

  799. Dr. Emiliano Herrera | feb 6, 2013 | Responder

    Gabriel: si, puede iniciar el juicio de usucapión (habría que ver bien la situación jurídica del inmueble en realidad), pero para hacerlo va a tener que buscar un abogado de su provincia.

      

  800. Dr. Emiliano Herrera | feb 6, 2013 | Responder

    Martín: ¿pero quien tiene la posesión actualmente? ¿Su padre o este señor? Lo mejor es pedir un informe al registro de la propiedad, en caso de que hayan sido engañados, pueden hacer un juicio al cedente.

      

  801. Dr. Emiliano Herrera | feb 6, 2013 | Responder

    Lucía: debe buscar un abogado de Morón cuando esté por cumplirse los 20 años, hacer el plano de mensura y empezar el juicio. Por lo que dice es claro que los requisitos están.

      

  802. Dr. Emiliano Herrera | feb 6, 2013 | Responder

    Eugenia: no es justo título. Si usted tenía la posesión y este hombre la desposeyó, puede mandar una carta documento, respecto al texto, hay que ver el caso para redactarla, forma parte de los servicios profesionales de un abogado. Incluso, tiene acciones para recuperar la posesión.

      

  803. Dr. Emiliano Herrera | feb 6, 2013 | Responder

    José: le sugiero que se acerque por mi estudio para poder informarle de las opciones. Si llama al 0351-4214387 o 152416077 podemos concertar una cita y ver su caso con más detalle.

      

  804. Dr. Emiliano Herrera | feb 6, 2013 | Responder

    Virginia: si tienen todas las pruebas de los años de posesión, no habría problema en comprarlo, lo que sí, deberían tener en cuenta en el precio el costo de un juicio de usucapión, ya que no es lo mismo comprar un juicio con escritura o una posesión. El juicio tiene un costo y lleva su tiempo.

      

  805. Dr. Emiliano Herrera | feb 6, 2013 | Responder

    Claudia: la escribana seguramente se equivocó y les hizo un boleto de compraventa. Como le comenté por mail, es imposible que el vendedor le pueda hacer la escritura si es una posesión. Respecto a quién se tiene que hacer cargo del embargo, si tienen 20 años de posesión, y el embargo es de un acreedor del dueño, pueden presentar una tercería ya que ustedes serían los dueños. Si no se han cumplido los 20 años, entonces es más complicado, el que tiene la situación más complicada es el cedente que se obligó a vender y no puede vender, así que ustedes estarían habilitados a reclamarle a él por esta situación.

      

  806. Dr. Emiliano Herrera | feb 6, 2013 | Responder

    Leonardo: no es un trámite, es un juicio, el cual está explicado bastante bien en el artículo de más arriba. Saludos.

      

  807. Dr. Emiliano Herrera | feb 6, 2013 | Responder

    Marcelo: si los hijos son mayores de edad, pueden hacer un acuerdo en el que se pongan de acuerdo y designen a uno a cobrar y rendir cuentas a los demás. De todos modos, en algún momento van a tener que hacer la declaratoria de herederos para escriturar si no se ha hecho todavía.

      

  808. Dr. Emiliano Herrera | feb 6, 2013 | Responder

    Paula: es un poco complicado, primero no tenés los veinte años, segundo no has poseido el bien, tercero, no hay actos que excluyan a los condóminos (si es un condominio). Lo mejor sería llegar a un acuerdo con tu familia para poder tener el bien.

      

  809. Dr. Emiliano Herrera | feb 6, 2013 | Responder

    Leonardo, creo que le respondí más arriba. Saludos.

      

  810. Dr. Emiliano Herrera | feb 6, 2013 | Responder

    Gastón: que quiere decir que tiene posesión del 2000 y se hizo cargo hace 26 años? a qué le llama hacerse cargo?

      

  811. Dr. Emiliano Herrera | feb 6, 2013 | Responder

    Lorena: hace cuanto falleció el dueño?

      

  812. Leonardo | feb 7, 2013 | Responder

    Si gracias Dr Herrera muy amable.

      

  813. Leonardo | feb 7, 2013 | Responder

    Dr le hago otra consulta, yo en los cuatro años que llevo en los terrenos no pague impuestos , como hago para empezar a pagarlos ?

      

  814. Dr. Emiliano Herrera | feb 7, 2013 | Responder

    Leonardo: eso mejor que lo pregunte en la municipalidad y en rentas de su localidad, ellos le van a poder informar mucho mejor, sobre si le dan un plan de pagos o algo así.

      

  815. Emmanuel | feb 7, 2013 | Responder

    le hago una consulta… estoy muy interesado en un terreno que hace mas de 15 años que esta abandonado… averigue en el municipio correspondiente y me dieron los datos del dueño (nombre, apellido y direccion) pero no logro dar con el ni con ningun familiar, hasta intente con la guia telefonica llamando a todas las personas con el mismo apellido y nada… tiene una deuda municipal de 12 años aproximadamente pero en rentas estan al dia, eso quiere decir que hay alguien que no quiere perder ese terreno… como puedo hacer para adquirirlo???

      

  816. Leonardo | feb 8, 2013 | Responder

    Dr Herrera, le agradezco las respuestas a mis dudas, desde ya muchas gracias atte Leonardo.

      

  817. Ana Maria Guzman | feb 9, 2013 | Responder

    Trataré de ser breve.. Mi abuelo y mi padre compraron un terreno en el 1953 (a nombre de los dos)donde jamas se pagó un impuesto ni se cercó con alambre ni nada de nada.Mi abuelo fallece en el 1985 y se hace la sucesion (son 3 hermanos en total contando a mi padre q es el dueño del 50% de ese terreno).Lo unico q se pone dentro de la sucesion es la casa de mi abuelo.. el terreno NO..Desde esa sucesion (en la cual no se puso el terreno en cuestion) nadie hizo nada por el terreno ni en el terreno.. quedó totalmente abandonado.. Ahora: puede cualquier persona usucapir ese terreno? sea ajeno o familiar de los herederos aunque esos herederos no hayan puesto el terreno dentro de la primera sucesion?
    Gracias

      

  818. Juan | feb 13, 2013 | Responder

    Hola, compré una posesión de 20 años y yo ya hace 8 años que vivo allí, construí, pago tasas e impuestos y mantengo parquizado, ya hice la mensura para iniciar el juicio de usucapión pero catastro no la firmo todavía, ahora aparece un propietario queriendo vender a un tercero el lote, cómo se actúa en estos casos? Si el propietario estaba en conocimiento de mi posesión, debería haberme notificado ya que yo vivo allí? gracias

      

  819. rodrigo | feb 13, 2013 | Responder

    hola dr. tengo una duda, tengo una tia que tomo la posesion de un terreno propiedad de gendarmeria nacional y edifico una vivienda y esta en posesion del terreno hace mas de 20 años y ahora quiere regularizar su situcion respecto al titulo de ese terreno, la prescripcion corre respecto de terrenos que pertenencen a instituciones publicas que en este caso seria gendarmeria????

      

  820. Daniela | feb 13, 2013 | Responder

    Dr. Necesito consultarle por varios casos en particular. Ud tiene oficina en la Ciudad de Cordoba donde pueda acercarme??
    Desde ya le agradezco el servicio. Saludos!!

      

  821. mariela delfini | feb 13, 2013 | Responder

    Buenos dias, mi consulta esta referida aun gran inconveniente que surgió luego de realizar los tramites para que se me otorgue un crédito hipotecario, para el mismo presente el terreno del cual soy propietaria comprado en un remato por lo que se realizo su inscripción por vía judicial.la escribania que lleva a cabo la escritura y la hipoteca descubre que existe un error en la nomenclatura catastral mal consignada en el expediente y así se presenta también en la matricula en el registro,al igual que mi numero de cuil el banco me da solo unos días de prorroga , podrán ayudarme para rectificar los errores ? gracias

      

  822. Lisa | feb 14, 2013 | Responder

    Buen día.

    Desearía consultar que se podría hacer para evitar la usucapión de un inmueble que heredé.

    Lo que sucede es que dicho inmueble le pertenecía a una tía abuela la que era muy buena con sus sobrinos. Ella dejó vivir a nuestra familia en este lugar por algunos años hasta que la situación económica de mis padres mejoro y pudimos comprar una casa para nosotros. Al tener este buen ejemplo, la señora no dudó en hacer lo mismo con otros sobrinos (mis primos segundos).

    La cuestión es que ellos sin pagar rentas ni tener el titulo de la propiedad decidieron hacer reformas a la vivienda sin autorización de su verdadera dueña, lo que junto con otras cosas que hicieron, enfureció a la dueña y le dió mas motivos para tratar de impedir que ellos se aduñen de una de las últimas cosas que eran suyas. Es así como esta señora redactó ante un escribano, con testigos y todo una herencia por la cual la casa quedaría en posesión de mi padre una vez que ella falleciera, hasta que yo cumpliese una serie de requisitos que ella eligió para poder heredar.

    Lamentablemente mi tía abuela falleció hace 1 año ya, por lo que la casa, ahora es de mi padre quien según entiendo ya realizo el cambio de título por la herencia y todo.

    La cuestión es que estas personas llevan viviendo allí por 12 años, sin pagar alquiler, ni tener título de posesión, lo que los habilitaría en teoría a poder realizar el tramite de usucapión en algunos años más; y la verdad me gustaría que la última voluntad de mi tía abuela se cumpla, lo que además me ayudaría brindadome la posibilidad de tener una propiedad para cuando me case.

    Muchas gracias.

      

  823. Fernando | feb 14, 2013 | Responder

    Buenas tardes Dr.
    Hace unos días recorrimos algunas localidades de la serranía cordobesa buscando terrenos para adquirir. Notamos que en muchos casos cuando uno preguntaba a cerca de los papeles, el “dueño” del inmueble a la venta aclaraba que tenía los derechos posesorios del mismo. En estos casos los valores de las propiedades siempre fueron mucho menores que los que se podrían escriturar inmediatamente. Consulta: que aspectos hay que tener en cuenta a la hora de evaluar si conviene o no adquirir una propiedad (lote) del que el dueño tiene los derechos posesorios. Muchas gracias!

      

  824. noemí | feb 14, 2013 | Responder

    Doctor, en el mes de junio una abogada ,me inicio, supuestamente, el juicio se usucapion, sobre un lote aledaño al nuestro con todos los impuestos pagado, municipales y rentas, después por recomendación de un ingeniero hice el plano de relevamiento y ahora el de mensura, mi pregunta es :mi abogada ya me cobró 8.500 pesos, y recien está saliendo el plano de m. aprobado, y me han dicho que ella recien ahora vá a poder hacer el juicio es cierto? es normal cobrar así?no quiero juzgarla

      

  825. Dr. Emiliano Herrera | feb 15, 2013 | Responder

    Ana María: Actualmente nadie, pero puede usucapir cualquier persona que lo posea por 20 años. Si el terreno está como lo compraron, y nadie perturbó esa posesión, se entiende que la posesión es de los herederos, que son continuadores de tu abuelo. Por lo cual actualmente son los dueños y poseedores del mismo.

      

  826. Dr. Emiliano Herrera | feb 15, 2013 | Responder

    Juan: aunque transfiera el bien esa transferencia no se va a poder perfeccionar, ya que se requiere título y modo, o sea que el vendedor debe hacer entrega del bien al comprador. Si usted tiene ya los 20 años, y los puede comprobar, ya es dueño más allá de cualquier acto que realice el dueño. Distinto sería si en el juicio es complicado comprobar esa posesión anterior que usted compró.

      

  827. Dr. Emiliano Herrera | feb 15, 2013 | Responder

    Rodrigo: Si, buscá en las respuestas las distinciones entre dominio público y domino privado del Estado. El dominio privado del estado puede ser objeto de posesión por particulares y por ende de prescripción adquisitiva. El dominio público no puede ser objeto de posesión (por ej. una plaza, una calle, etc.)

      

  828. Dr. Emiliano Herrera | feb 15, 2013 | Responder

    Daniela: si, es en Av. General Paz 94 piso 5º of. 7. Solicitar previamente cita al 0351-4214387. Saludos.

      

  829. Dr. Emiliano Herrera | feb 15, 2013 | Responder

    Mariela: el error está en el expediente y ese error pasó al registro? Es un inmueble de Córdoba?

      

  830. Dr. Emiliano Herrera | feb 15, 2013 | Responder

    Lisa: van a tener que hacer un juicio de desalojo o reivindicación (depende de las circunstancias, puede ir uno u otro), en esta caso sería su padre si él es el titular.

      

  831. Dr. Emiliano Herrera | feb 15, 2013 | Responder

    Fernando: lo más importante es averiguar bien los antecedentes del terreno, si ha pagado los impuestos, desde hace cuánto tiempo, si han hecho trabajos en el terreno, si tienen testigos de dicha posesión, etc. O sea, todo lo que sirva para acreditar en un futuro con vistas a un juicio de usucapión, y también para estar un poco más seguros de que no va a aparecer el dueño original del terreno a recuperar el bien y perder así la inversión realizada.

      

  832. Dr. Emiliano Herrera | feb 15, 2013 | Responder

    Noemí: si, luego del plano, recién se puede iniciar el juicio. Respecto a la forma de cobrar, cada uno cobra de acuerdo a su criterio, por adelantado, en cuotas, al final. No puedo decirle cuál es lo correcto, ya que cada profesional tiene su forma de trabajar. Un saludo.

      

  833. rodrigo | feb 15, 2013 | Responder

    doctor, mi consulta es la siguiente , mi abuela materna compro una casa con quien entonces era su pareja , la misma la pusieron a nombre de el , este señor fallecio y luego mi abuela me permitio vivir en su casa despues un tiempo ella tambien fallecio y la casa quedo a nombre de su pareja ( que no era mi abuelo ), estamos viviendo hace 11 años , que puedo hacer.

      

  834. lorena | feb 16, 2013 | Responder

    hola mi consulta es sobre la casa en donde vivo con mi marido era del abuelo de el que fallecio hace mas de veinte años y la mujer osea la abuela de mi marido ya hace mas de diez años, mi marido vivio desde que nacio en esta casa junto a su padre.. el padre ahora vive en otra provincia con otra familia y los otros herederos tambien viven en otros lugares y mi marido lleva pagando impuestos hace mas de diez años que podemos hacer??

      

  835. cesar | feb 16, 2013 | Responder

    hola mi consulta es sobre un terreno por usucapion ,la mensura esta a nombre de mi padre y el habria ingresado los tramites por la ley pierri pero no se como esta ese tramite mi papa fallecio el año pasado , yo puedo iniciarlo? se puede vender asi la propiedad o hay que hacer los tramites el terreno lo tenemos desde el año 90 y la luz esta a mi nombre desde ese año tengo facturas de servicios no todas pero la mayoria ,se desvarolariza mucho vendiendolo asi si en el tramite? construimos una casa de dos plantas en ese terreno ,que me recomendarian muchas gracias por su respuesta la casa esta en villa elisa la plata.

      

  836. fallon leal | feb 17, 2013 | Responder

    mi caso es el siguiente :mi suegra x veinte años a cuidado y dado mantenimiento a un pedacito de un parque municipal, son 5 metros de ancho y 8 de largo ke stán junto a la ksa de ella ese lote sólo a servido para drogadictos y la municipalidad nunca le ha dado mantenimiento sólo es monte lo ke hay y una placa pero noc b x lo ke el monte crece y no lo limpian en 20 años mi suegra lo ha mantenido sacado basura etc hace 2 años yo hize un ranchito en ste pedacito de 5 metros no en todo el disque parque sí no en los 5 metros que mi suegra a cuidado x 20 años ste año empezé a hacer mi casita de blok con todos mis ahorros y llego la muni diciendo ke tengo ke salir mi ksa sta terminada sólo le falta el techo y ventanas soy madre de 2 niñas una en kinder y otra de kince días recién mejorada stoy c me hace muy difícil ya ke no tengo donde ir ni como pagar alquiler lo ke tenía lo inverti en mi casita tengo las firmas de todos los vecinos que me apoyan es una urbanización donadá x el invu será que me pueden ayudar será que no pierdo mi ksita ya ke ahí en 20 años no han hecho nada les agradesco su respuesta !!

      

  837. noemí | feb 17, 2013 | Responder

    gracias por contestarme doctor, en realidad pensé mal, pero con su respuesta me quedo más tranquila, quizas mi abogada quiera asegurarse el cobro por adelantado, de todas formas le voy a pedir que esperemos a tener el plano aprobado, antes de continuar con los pagos, gracias

      

  838. joana | feb 17, 2013 | Responder

    Hola, te comento mi situación:
    nosotros estamos viviendo en una casa hace ya 10 años más o menos, el primer dueño de dicha casa falleción hace muchos años y dejo heredera a su hija que ya falleción también, ahora después de muchos años, porque aclaro que antes que nosotros vivieramos en la casa había otra flia viviendo que nada que ver a los dueños, viene la madre de la dueña y nos quiere sacar a la fuerza. En ésta casa yo vivo con toda mi flia y hay niños menores muy pequeños… La dueña nos dice que nos sacará con bebés y todo porque somos usurpadores, nosotros habíamos entrado alquilando y luego el hombre que nos alquilaba dijo que nos la prestaba porque eramos muy pobres(lo somos), mi madre fue a ipv y le mandan los papeles de impuestos a nombre del dueños original el fallecido. Qué puedo hacer para que no nos dejen sin hogar!? Un compañero de trabajo me dijo que recurra a la usucapión, qué hago!?

      

  839. joana | feb 17, 2013 | Responder

    Aclaro LA MADRE DE LA DUEÑA NOS QUIERE SACAR

      

  840. Hugo | feb 18, 2013 | Responder

    Hola, tengo titulo de propiedad de un lote, estaba en zona de monte, lo desmonte y cada tanto lo limpio, tengo testigos de ello y tengo los impuestos al dia. Hace poco tiempo alguien me lo alambro y dice que ha pagado impuestos y una multa de mi lote (que no se por que no me llego a mi y el pudo conocerla). El dice haberlo inscripto en el registro Tierras del Futuro en Cordoba. Que derechos puede haber adquirido? tengo que reconocerle el alambrado o pedirle simplemente que lo retire? como debo proceder para poder hacer uso de mi terreno?

      

  841. Mario | feb 18, 2013 | Responder

    Estimados
    Hace 10 años compre a un amigo un barco. Por cosas de amistad no hicimos papeles pero, en un momento, por razones economicas, este amigo desaparecio. Contactado los dueños originales, solo queda en vida uno de los integrantes del matrimonio, la cual se niega a firmar ya que desconoce mi compra. Puedo tramitar la usucapion? El barco no fue incluido en la sucesion y por las caracteristicas del mismo no requiere de escritura. Solo inscripcion en Prefectura.
    Gracias por permitir consultar.

      

  842. lorena | feb 18, 2013 | Responder

    hola mi consulta es la siguiente, mi papá compro un lote del cual solo tiene un contrato de compra venta del año 1983 certificado por el juez de paz, nunca se realizó escritura por que estaba toda la parcela en sucesion, el vendedor fallecio hace casi 15 años, el terreno mide 12 x 25, nunca fue mensurado y tiene una deuda de $1.300 en rentas,como hacemos para escriturar??somos de San Juan…gracias

      

  843. Dr. Emiliano Herrera | feb 18, 2013 | Responder

    Rodrigo: ese señor tiene herederos?

      

  844. Dr. Emiliano Herrera | feb 18, 2013 | Responder

    César: El trámite de la ley Pierri no lo manejo porque se aplica únicamente en la provincia de Buenos Aires. De todos modos entiendo que únicamente se puede por vía judicial adquirir el dominio, por la usucapión. Seguramente sería algún tipo de vía de dominio imperfecto lo que se obtiene por ese trámite.

      

  845. Dr. Emiliano Herrera | feb 18, 2013 | Responder

    Fallon Leal: si es un parque y está afectado al dominio público, no puede ser objeto de posesión por un particular. Habría que verificar si efectivamente está afectado al domino público.

      

  846. Dr. Emiliano Herrera | feb 18, 2013 | Responder

    Joana: la usucapión no corresponde porque no tienen el tiempo de posesión, además era un préstamo, por consiguiente tenencia, no posesión.

      

  847. Dr. Emiliano Herrera | feb 18, 2013 | Responder

    Hugo: puede reconocerle el alambrado o pedirle que lo retire. Siempre que pueda probar que usted tenía la posesión, y este hombre lo desposeyó va a poder recuperar el terreno con una acción posesoria, siempre que no pase un año desde la desposesión. Ya que al año se sanean los vicios del poseedor vicioso.

      

  848. Dr. Emiliano Herrera | feb 18, 2013 | Responder

    Mario: como vos lo decís, depende el barco. Pero en general la prescripción larga de los barcos es a los diez años, por lo cual si podés acreditar ese tiempo de posesión, no deberías tener problemas para conservarlo.

      

  849. Dr. Emiliano Herrera | feb 18, 2013 | Responder

    Lorena: habría que averiguar bien el estado jurídico del lote. Para ver si lo mejor es pedir escrituración o usucapión, hay que analizar el caso con más detalle. Lo mejor es que consulte un abogado de San Juan, donde está ubicado el lote, quien va a poder dar una respuesta más precisa y es quien en definitiva va a llevar el caso.

      

  850. Viviana | feb 18, 2013 | Responder

    buenas tardes,mi consulta es que hace 22 años estoy viviendo en un terreno que era de mis abuelos,donde eh edificado mi casa y eh pagado todos mis impuestos , eh puesto el gas,el agua, y la luz todo a mi nombre.Lo único que tengo es una libreta de titulo provisorio de compra por mensualidades,que necesito para tramitar la escritura.
    gracias.espero su respuesta.

      

  851. rafael | feb 18, 2013 | Responder

    buenas noches yo hice trato con el dueño de un terreno del cual no an salido los titulos y acanbio le di un terreno y un efectivo, pero ya empesaron las irregularidades con el ya no quiere cerrar el trato yo estoy en el terreno mas de 6 años comprobados. casi toda la documentacion sale ami nom. exepto los recibos de agua y inpuesto predial y cedula catastral, como puedo aser un tramite para que mas adelante no me tenga que salir de esye terreno yo ya le di titulos a el. alguien que pueda ayudarme gracias

      

  852. Dr. Emiliano Herrera | feb 19, 2013 | Responder

    Viviana: si cumple con los requisitos (habría que ver el caso con detalle, a ver si es una posesión que excluye a los herederos), hay que hacer el juicio de usucapión.

      

  853. Dr. Emiliano Herrera | feb 19, 2013 | Responder

    Rafael: respondo consultas únicamende de derecho argentino.

      

  854. carlos | feb 19, 2013 | Responder

    hola emiliano, molestando nuevamente,hemos hecho ocupación de 6 terrenos, hace dos meses estamos trabajando en el mismo para comenzar a construir nuestra primera y única casa. casualmente hoy tuvimos una reunion con gente de catastro de la intendencia. ellos quieren municipalizar todos los terrenos que no tengan dueños y luego venderlos a valor fiscal, a la gente que vive en ellos.
    la pregunta es la siguiente: ello puede hacer esto en los terrenos que nosotros ya estamos ocupando?? te agrade seria mucho tu repuesta.
    la verdad que nos inquieta un poco la situación dado que estamos invirtiendo mucho esfuerzo y dinero en mejora los terrenos.
    desde ya mucha gracias
    saludos carlos
    pd todos los terrenos figuran como baldío lo averiguamos en arba. esta situación nos favorece??

      

  855. fallon leal | feb 19, 2013 | Responder

    QUE pena pro que quiere decir dominio publico? el terreno es parque para el barrio pro en veinte años lo han dejado abandonado es solo monte que sirve para los drogadictos los vecinos stan de acuerdo en ke yo viva ahi x el mantenimiento ke c le ha dado tengo firmas de todos noc si sera util o si definitivamente no puedo hacer nada ya ke la casa sta terminada noc si un recurso de amparo o oun reembolso de lo ke inverti o si definitivamente pierdo la ksa disculpen las molestia les agradesco mucho su respuesta si fuera dominio publico o no que tendria que hacer ya ke en si a nadie le afecta el ke viva ahi solo ke la municipaladad no kiere pro en si seria una ayuda ya ke al menos c van los delincuentes si no mas bien ellos ocuparian mi ksa

      

  856. pablo de marcos paz | feb 20, 2013 | Responder

    hola buen dia!!…le queria hacer una consulta: yo estoy viviendo hace mas de 10 años en un terreno abandonado…cuando llegue al lugar era un monte con arboles espinudo,lo limpie y lo alambre y me hice una casa…todo esto lo hice a lus del dia,todos los vecinos nos vieron,y preguntamos a los vecinos si alguna vez aparecio alguien,antes que nosotros,reclamando la propiedad,nunca hubo un dueño…nosotros hace mas de diez años pagamos la luz,tenemos cable e internet…yo hice una gran inversion en la casa y el terreno…creo ser dueño justo porque siempre lo cuide como si fuera mio…me podria aclarar bien lo que es dueño con justo titulo y sin justo titulo…y y si puedo hacer el tramite por los 10 años o tengo que esperar el de los 20 años?…y en que condiciones estoy para escriturar y si estoy haciendo las cosas bien para que el terreno sea mio algun dia?….desde ya mucha gracias!!…soy de marcos paz,buenos aires

      

  857. Dr. Emiliano Herrera | feb 20, 2013 | Responder

    Carlos: pero supuestamente no es para poder darle a ustedes la posibilidad de tener un terreno con título? Por que como están actualmente siempre está el riesgo que aparezca el dueño de los terrenos y pierdan todo lo invertido.

      

  858. Dr. Emiliano Herrera | feb 20, 2013 | Responder

    Son bienes de dominio público las cosas muebles o inmuebles, que son propiedad del Estado (Nacional, Provincial, Municipal), que estén destinados a satisfacer una finalidad de utilidad pública y librado al uso general y gratuito de todos los particulares. Como caracteres de estos bienes que integran el dominio público encontramos: a) Inajenabilidad (solo se puede conceder uso y explotación, vender frutos o alquilar), b) Imprescriptibilidad, c) Uso general (se puede disponer de el pago de un canon en su caso).
    Pero el terreno tiene que estar afectado al dominio público.

      

  859. Dr. Emiliano Herrera | feb 21, 2013 | Responder

    Pablo: no, no tiene justo título, tiene que ir por la prescripción larga de 20 años.

      

  860. Maria | feb 21, 2013 | Responder

    Hola! me fui dejando mi casa para vender, deje a una persona encargada, esa a su vez dejo a otra. El resultado es que estaba todo bien hasta que los vecinos me llamaron porque los hijos del 2º encargado son delincuentes y no dejan vivir a los vecinos, pasaron 31 años, fui a ver la que era mi propiedad, porque no tiene techo, la quemaron, y en la pieza de atras se las arreglaron para convertirla en un aguantadero, estan colgados a los servicios, etc. Pague los impuestos atrasados en el municipio y en los de renta. Hable con ellos reconocen que no es de ellos y no se quieren ir porque son hijos del padre que hace 30 años esta alli. Perdi mi derecho de propietario, tengo titulo, escritura y todo lo que se necesita para acreditar mi dominio. No puedo hacer nada para recuperarlo?

      

  861. Dr. Emiliano Herrera | feb 21, 2013 | Responder

    María: el cuidador no es poseedor, es un tenedor, por lo cual, mientras hayan sido cuidadores de la vivienda, ese tiempo no se cuenta para la usucapión. Lo mejor es intentar el desalojo, se puede hacer una medida preparatoria con un oficial de justicia a los fines de que se identifiquen los ocupantes y digan en qué carácter están ocupando el inmueble, así queda asentado que estaban de cuidadores y no pueden oponer la posesión ante un juicio de desalojo.

      

  862. marcela | feb 21, 2013 | Responder

    Buenas noches, habito una vivienda hace 29 años, he pagado todos los impuestos con anteriordad a esos años, y he realizado todas las reformas y mejoras que posee hoy la misma. La casa pertnecí a amis abuelos, los cuales fallecieron, hace 15 años, incie las sucesiones de ambos, mas las de los hijos muertos, y he comprado partes a los herederos, desde hace doce años, de los restantes no he tenido noticias. Que riesgos corro al iniciar una usucapion? ya que el costo de la misma no es nada barato. Tengo alguna posibilidad que el juez falle a mi favor, asi aun se presenten los herederos restantes? Gracias por responder

      

  863. Raquel jara | feb 22, 2013 | Responder

    mi consulta es la sgte. tengo un terreno de mas de 2hectareas, ya se cedió todo lo que es para plaza, calles segun dictamina la ley aqui en Paraguay todo esta bajo un mismo titulo, resultase que un terreno se cedió por usucapión y justo da sobre calle, mi pregunta es la sgte. yo propietario debo ceder antes para rutas y luego a raiz de ahi recien medir lo que se le dictamino o el nuevo dueño es quien tiene que ceder?

      

  864. Alejandro | feb 22, 2013 | Responder

    Antes que nada, gracias Dr. por sus respuestas, en toda la internet es lo mejor que hay respecto a este tema.
    Consultas:
    1 Un lote en situación judicial por falta de pago en la municipalidad, teniendo el número de cuenta: se puede imprimir el cedulón y pausar o suprimir dicha situación judicial y cancelación total de deuda no siendo el titular?
    2 ¿como se logra recibir renta en mi domicilio?
    3 ¿pueden 2 personas estar tramitando la poseción sin que ninguna de estas partes resida en el mismo, y/o registrado en tierra para el futuro en simultaneo?
    4 ¿al edificar que riesgos se corren?
    5 Una vez logrado todo lo anterior, y aparecido el titular, que indemnizaciones u otros elementos tengo para reclamar, luchar y solicitar a cambio del despojo? y comenzado el juicio, se pausa el tiempo en tierra del futuro o sigue contando? ya que un despojo puede demorar hasta 2 años.
    Saludos

      

  865. Dr. Emiliano Herrera | feb 22, 2013 | Responder

    Raquel: no puedo responder sobre derecho de Paraguay, ya que es un estudio de Argentina. Saludos.

      

  866. lorena | feb 22, 2013 | Responder

    hola mi consulta es sobre la casa en donde vivo con mi marido era del abuelo de el que fallecio hace mas de veinte años y la mujer osea la abuela de mi marido ya hace mas de diez años, mi marido vivio desde que nacio en esta casa junto a su padre.. el padre ahora vive en otra provincia con otra familia y los otros herederos tambien viven en otros lugares y mi marido lleva pagando impuestos hace mas de diez años que podemos hacer??

      

  867. cristian | feb 23, 2013 | Responder

    buenas tardes,he averiguado en alta gracia para comprar un terreno pero solo he conseguido terrenos con posecion.me ha interesado uno que no tiene escritura pero una señora dice tener la posecion por mas de 25 años, queria saber que tengo que averiguar y en donde para saber si es verdad ese tiempo, que deuda tiene ese terreno , y que valor legal tiene la compra de esa posecion a la señora? desde ya muchas gracias

      

  868. carlos | feb 23, 2013 | Responder

    holo si mal no entiendo su repuesta, lo que quiere hacer el municipio es municipalizar los terrenos y luego venderlos a la gente que ya los ocupa esto seria con escrituras.muchas gracias
    un abrazo carlos

      

  869. elina | feb 23, 2013 | Responder

    Hola Dr.Mi familia vive en las Sierras de Cba. Mi padre murió hace 30 años.La declaratoria de herederos se inició en ese momento, pero luego por “un extravío dentro de la escribanía”, nunca salió.Al retomarla vemos que mi padre compró en 1950 un lote de 21 has con un amigo. Tenemos un Plano (sin firma, pero con su nombre y todos los vecinos lindantes) y una constancia de sesión de quienes fueron sus dueños,y vendieron la propiedad. El docu,mento tiene su nombre y el de su socio. En el mismo consta pde puño y letra de la escribana interviniente (num. de matrícula, firma, sello, membrete, etc)que la escritura está, pero nosotros nunca la tuvimos en nuestro poder.Fuimos a ver el lugar, y no tiene ocupantes, pero está cercado. ¿Qué debemos hacer? En esa época creo q no existía el registro de la propiedad. Un hijo del amigo de nuestro padre tiene inmobiliaria, y tememos que haya vendido por su cuenta sin avisarnos…Repito: ¿Cómo hacemos para averiguar quien la tiene? Y el camino a seguir
    ¡gracias¡

      

  870. marcos artaza | feb 23, 2013 | Responder

    buenos días dr. emiliano herrera. mi pregunta es la siguiente, voy a ocupar un terreno que no esta cercado , esta en un campo, que tramites debería comenzar? es decir como logro saber las medidas del terreno? muchísimas gracias

      

  871. fallon leal | feb 24, 2013 | Responder

    ke pena seguir molestando !! Con mi caso pero me di cuenta ke aki hay un parque ke tenía el play puesto y placa donde decía ke efectivamente había un parque y una señora lo ocupó kito todo y he hizo su casita y ahora la muni le va a dar la escritura donde efectivamente era un parque y ella c metió a la fuerza xq a mi no me dan o me venden el pedacito ke agarré sí yo me metí de forma pacífica y pública sin kitar nada xq es un lote valdio ni placa hay y los vecinos stán de acuerdo con ke yo viva ahí xfavor necesito de su ayuda gracias x evacuar mis dudas todo esto pasó en un parque vecino del mismo cantón

      

  872. fernando | feb 24, 2013 | Responder

    Buen dia, mi consulta es la siguiente: estoy buscandode comprar un lote en cordoba mas presisamente Villa General Belgrano o a los alrrededores, el tema es que lo que quiero comprar es un lote con posesion. Concretamente…que le debo exigir al vendedor y que tramites se hacen para averiguar todo sobre el lote antes de hacer la operacion. saludos cordiales

      

  873. juana | feb 25, 2013 | Responder

    hola colindante con mi casa hay un lote que quiero adquirir. no sé quien es el dueño. en rentas figura una SRL y municip un particular. averigüé que tiene deuda en ambas de más de 10 años. averigüé estos datos para hacer una oferta. Cuál es la mejor opción para evitarme conflictos y costos que conlleva un juicio? gracias

      

  874. Dr. Emiliano Herrera | feb 25, 2013 | Responder

    Alejandro: 1 y 2, se resuelven preguntando en la municipalidad y en rentas.
    3.- Sucede, por eso es más importante tener efectivamente la posesión que ese trámite.
    4.- El riesgo es el de poseedor de mala fe, el dueño puede solicitar el retiro de lo construido a cargo del poseedor o pagar el mayor valor que ha ganado el bien, a elección.
    5.- Lo que puede reclamar es lo pagado por impuestos, en tanto no haya prescripto y otros gastos necesarios o de conservación. Respecto a mejoras útiles, va la respuesta 4.
    El trámite en tierras del futuro, sólo sirve para asentar que alguien es poseedor y da publicidad, no implica un derecho, ni da ninguna defensa contra el dueño de la cosa.

      

  875. Dr. Emiliano Herrera | feb 25, 2013 | Responder

    Lorena: como verá, hace falta 20 años de posesión para usucapir. No sé dónde está el terreno para asesorarla mejor, en Córdoba, podría por ejemplo inscribirlo en Tierras para el Futuro, lo que podría considerarse un acto de interversión de título para poder empezar a poseer.

      

  876. Dr. Emiliano Herrera | feb 25, 2013 | Responder

    Cristian: lo más importante es poder verificar los dichos de la señora, si efectivamente tiene posesión por 25 años, todos los elementos de prueba que pueda aportar le van a servir en un futuro para una usucapión.

      

  877. Dr. Emiliano Herrera | feb 25, 2013 | Responder

    Elina: la pregunta es cómo averiguar a matrícula del inmueble para verificar quién es el titular? Si tiene los datos catastrales completos podemos pedir un informe.

      

  878. Dr. Emiliano Herrera | feb 25, 2013 | Responder

    Marcos: Tiene que contratar un agrimensor para saber las medidas.

      

  879. Dr. Emiliano Herrera | feb 25, 2013 | Responder

    Fallon Leal: disculpe, no se si usted me está hablando de un lote de Argentina o si es otro país.

      

  880. Dr. Emiliano Herrera | feb 25, 2013 | Responder

    Fernando: ver quien es el titular, verificar la antigüedad, en el pago de impuestos, averiguar en la zona si conocen al vendedor, pedirle todas las pruebas que pueda tener para eventualmente hacer el juicio de usucapión.

      

  881. Dr. Emiliano Herrera | feb 25, 2013 | Responder

    Juana: la forma de verificar la titularidad es pedir un informe de dominio en el registro de la propiedad.

      

  882. juana | feb 25, 2013 | Responder

    gracias por la respuesta. el informde de dominio de titularidad lo puedo pedir como particular o debe ser por medio de abogado o escribano? gracias

      

  883. Dr. Emiliano Herrera | feb 25, 2013 | Responder

    Juana: el informe lo puede solicitar abogado, escribano o particular con interés legítimo.

      

  884. Raul | feb 25, 2013 | Responder

    Hola estoy interesado en comprar un terreno cura brochero cordoba y me lo venden con derechos de posesion con los impuestos pagados por las de 20 años mis consultas son las siguientes
    1-QUE DEBO TENER EN CUENTA AL COMPRAR EL TERRENO (CON EL TEMA PAPELES)?
    2-SE PUEDE ESCRITURAR ANTES DE HACER EL JUICIO DE USUCAPION?
    MUCHAS GRACIAS!!!

      

  885. Dr. Emiliano Herrera | feb 25, 2013 | Responder

    Raúl: Recién actualicé el artículo principal y agregué algunos consejos para quien va a comprar una posesión. Ahí vas a ver la respuesta. Saludos.

      

  886. lorena | feb 25, 2013 | Responder

    hola gracias por responder a mi consulta el terreno esta en la provincia de san juan lo que queria saber si cumpliendo con los veinte años podemos usucapir como mi marido es hijo de uno de los herederos y el abuelo fallecio hace 20 años y ninguno de los herederos se hace cargo solo mi marido de mantener todo al dia ademas que el vive ahi

      

  887. marcela | feb 25, 2013 | Responder

    Dr es muy imprtante su respuesta, le ruego pueda responderme.Gracias

      

  888. juan fernandez | feb 25, 2013 | Responder

    hola mi pregunta es saber cuales son los requisitos para averiguar las deudas en el municipio de embalse si no sos dueño ?

      

  889. Dr. Emiliano Herrera | feb 26, 2013 | Responder

    Marcela: para responderle a su consulta, habría que analizar mejor la situación respecto a lo que conviene. Pero si ha estado comprando a los coherederos sus partes, quizás se complique para probar la posesión, ya que estaría reconociendo en otros la propiedad. De todos modos, es para una consulta personal con un abogado, para poder decidir la viabilidad o no de la usucapión en su caso.

      

  890. Dr. Emiliano Herrera | feb 26, 2013 | Responder

    Juan: va a tener que acercarse al municipio, desconozco como operan, que acreditación le solicitan y qué datos tiene usted del inmueble.

      

  891. Juan | feb 26, 2013 | Responder

    Buenas tardes,
    Escribo para realizar una consulta sobre la siguiente operación:
    Estoy con la idea de comprar los derechos posesorios de un terreno en Potrero de Garay, Córdoba. El Poseedor me dice que tiene 32 años avalados de posesión sobre este. Cuando yo indagué un poco más sobre esto, me explica que tiene los 32 años avalados con testigos, pero solo los últimos 4 o 5 años avalados con el pago de los impuestos (tiempo que el dice que el municipio empezó a permitir pagar los impuestos), y por lo que vi del terreno no esta alambrado, y las únicas mejoras que puede haberle realizado al terreno es limpiarlo y cortarle el pasto cada tanto.

    ¿En caso que compre el terreno; con esta demostración de posesión, es suficiente para iniciar el juicio de usucapión?

    Muchas Gracias!
    Juan

      

  892. elina | feb 26, 2013 | Responder

    Dr Herera: Sabemos por rentas que hace 12 años los impuestos están siendo pagados por un sr, del cual tenemos el nombre. Pero nos falta averiguar quien le vendió a él, o si directamente es un “usurpador. Por otro lado, un escribano hará el pedido de un segundo testimnonio, que esperamos que nos lo den con lo poco que tenemos. 1- Constancia de puño y letra de una escribana fallecida. 2 un plano, sin dominio, num. de parcela, etc, etc. solo con los vecinos lindantes y la ubicación En catrasto nos dijeron que para darnos más datos sobre el inmueble se necesita la escritura. ¿Será viable lo del segundo testimonio? es lo q realmente acreditaría q mi padre y su amigo son los dueños originales. ¿En donde se hacían los registros de propiedad? (en caso como este, de un terreno en plena sierra)Leí algo en este post de un lugar de registro de posesión….

      

  893. elina | feb 26, 2013 | Responder

    La pregunta sería: en el año 1950 ¿Ya existía el Registro de la Propiedad?o¿dónde se registraban este tipo de ventas por sesión, transferencia de derechos y dominio sobre el inmueble comprado?

      

  894. ezequiel | feb 26, 2013 | Responder

    En caso de no haberse hecho el juicio de usucapio a pesar de haber trasncurrido los 20 años de posesión, es posible iniciar la acción
    de reivindicación?

      

  895. Dr. Emiliano Herrera | feb 27, 2013 | Responder

    Juan: en principio no es suficiente para un juicio de usucapión únicamente la prueba testimonial, hay que completarla con algún elemento más.

      

  896. Dr. Emiliano Herrera | feb 27, 2013 | Responder

    Ezequiel: si han transcurrido 20 años y el poseedor puede probarlos con certeza, no va a poder recuperarlos, porque el poseedor puede oponer como defensa a la reivindicación la prescripción veinteañal. La prescripción se da de pleno derecho por el transcurso del tiempo, la usucapión es un juicio declarativo, no constitutivo de derechos.

      

  897. mara | feb 27, 2013 | Responder

    hola quisiera aclarar una duda. mi cliente fue nudopropietario de un inmueble. hace 8 años murio la nudopropietaria, desde entonces los inquilinos no se han ido tras varias tratativas. que accion debo presentar ahora? desalojo o reivindicacion? o debo presentar accion penal? gracias

      

  898. mara | feb 27, 2013 | Responder

    perdon me confundi mi cliente fue usufructuario. hace 8 años murio la nudoprop por lo cual se consolido el dominio en cabeza d mi cliente. que accion debo presentar?

      

  899. Dr. Emiliano Herrera | feb 27, 2013 | Responder

    Mara: su cliente era usufructuario y heredero de la nudopropietaria y ahora se consolido el dominio en cabeza de su cliente? No hay ninguna diferencia entonces, lo que corresponde es la acción de desalojo.

      

  900. Maria | feb 28, 2013 | Responder

    Dr, le queria consultar si es factible la usucapion entre hijos/madre. Le detallo, mi mama quedo al frente de una SA extranjera que es propietaria de un campo en Cordoba (esto sucede al fallecer mi papa). Para evitarnos pagar impuestos adeudados en el extranjero, pero con rentas y demas impuestos argentinos pagos por 20 anios, podriamos usucapir? (mi mama junto a todos sus hijos estamos de acuerdo, de hecho sus hijos seriamos los propietarios y ella mantendria el usufructo del bien)

      

  901. Dr. Emiliano Herrera | mar 1, 2013 | Responder

    María: si están todos de acuerdo no habría problema.

      

  902. Adrián | mar 1, 2013 | Responder

    Tengo varias inquietudes con respecto a la venta de terrenos en posesión, ya encontré algunas respuestas pero quedan otras. En principio la superficie del terreno no cuenta como factor de importancia, verdad,pero hay que demostrar las mejoras de la posesión, la pregunta sería ¿en el juicio se exige “más” a los poseedores de cinco hectáreas que a los de un terreno de 10 x 20 metros, aunque ambos pudieran estar en la misma medida habitados?.
    Otra cuestión relacionada es que cuando se poseen varias hectáreas la titularidad puede ser de diferentes dueños, el juicio no se hace según la superficie de la posesión, se hace a cada dueño. ¿Estos son notificados al momento del juicio? ¿Una vez pasados los 20 años, aunque no se realice juicio usucapión, el titular original puede desalojar a los poseedores? ¿Si realiza juicio es muy probable que lo pierda si no demuestra una usurpación de 20 años atrás? Muchas gracias por sus respuestas

      

  903. paola | mar 2, 2013 | Responder

    hola quisiera como puedo legalizar un terreno que esta baldio , que pasos tengo que seguir

      

  904. carlos sroczynski | mar 2, 2013 | Responder

    hola ,estoy en tratativas de comprar un terreno que solo tiene plano pesentado en geodecia de la pcia de buenos aires sellado como para enpesar el juicio de usucampion,
    el traspaso de dominio a mi persona por escribano
    puede traer problemas en la posecion ,y , si hay forma de ajilizar el tramite ,no esperando los 10 años que marca la ley
    gracias por responder
    atte c. i.sroczynski

      

  905. Eleonora | mar 2, 2013 | Responder

    Estimado Dr.desde hace 27 años vivo en la casa de mi suegra, los primeros 10 años los viví con mi esposo hasta que falleció por lo que continué viviendo con mis hijas.Los impuestos vienen a nombre de mi suegra pero siempre los pagué yo como también hice refacciones en la casa. Mi suegra ya falleció y tiene una hija que nunca inició sucesión ni me reclamó nada sobre el inmueble. la pregunta: Es factible iniciar la sucesión?? Podría la hija de mi suegra oponerse o reclamar algo??

      

  906. Dr. Emiliano Herrera | mar 2, 2013 | Responder

    Adrián: la posesión consiste de animus y corpus, o sea, ánimo de dueño (la voluntad que se expresa de ser el dueño de la cosa y no reconocer otro poseedor del bien) y la efectiva posesión de la cosa (son los actos que indican que uno tiene disponibilidad de la misma). En un terreno, esos actos se exteriorizan por el uso del terreno. No es que se exija más o menos, solamente se necesitan actos que exterioricen esa posesión.
    Si, se notifica a todos los dueños que estén afectados por la posesión, una posesión puede afectar a varias propiedades.

      

  907. Dr. Emiliano Herrera | mar 2, 2013 | Responder

    Paola: no entiendo su pregunta.

      

  908. Dr. Emiliano Herrera | mar 2, 2013 | Responder

    Carlos: la ley marca 20 años, diez años es únicamente con justo título y buena fe. Si los poseedores anteriores ya tienen 20 años, usted con la cesión los suma a su tiempo que vaya hacer de posesión. Se llama accesión de posesiones.

      

  909. Dr. Emiliano Herrera | mar 2, 2013 | Responder

    Eleonora: si me pregunta sobre la sucesión, si, le corresponde la mitad de la casa. Si es por usucapión, habría que ver si se dan los requisitos para hacerla. En estos casos particulares lo mejor es la consulta personal con el abogado. Saludos.

      

  910. Lorena | mar 2, 2013 | Responder

    Estimado doctor:
    Mi consulta es la siguiente: mis padres copmpraron una casa en un remate y la pusieron a nombre mio y de mi hermano en el momento de la compra. No se porque, pero muchos abogados quisieron escriturar y no se pudo. Ya hace 25 años que estamos en la casa y todavia no tenemos escritura. Tengo en mi poder el documento donde consta la adquisicion del inmueble. Quisiera saber si con eso me basta para iniciar el juicio por usucapion, cuanto demoraria y los costos. Me urge escriturar porque mi hermano esta comenzando a edificar en el inmueble y quisiera que no tuvieramos problemas cuando dividamos las partes. Gracias por su tiempo!!!

      

  911. katherina | mar 2, 2013 | Responder

    hola! mi consulta es la siguiente, tengo 4 lotes en la provincia de cordoba los cuales tienen mejoras y los impuestos municipales estan al dia, los mismos estan inscriptos en tierras del futuro y el tramite data de 20 años. pero no tengo los impuestos de rentas; eso es indispensable en una posesion? o para iniciar el juicio de usucapion? desde ya muchas gracias

      

  912. mirta sanchez | mar 3, 2013 | Responder

    Hola Dr. Emiliano, mi pregunta es la municipalidad de Oran Salta le autoriza la ocupacion de un arriendo de una hectarea y media a mi padre, el cual vivio 23 años en el lugar fallece hace 4 años continua con la ocupacion yo su hija mayor estando pagado el impuesto de arriendo hasta diciembre del 2013 el intendente Marcelo Lara Gros mando al señor Gabriel Caro a usurpar el lugar.
    pregunto: ¿COMO PUEDO RECUPERAR LO QUE A MI PADRE LE COSTO TANTO CUIDAR?
    arboles de frutas, pomelo, naranja, limon, eucaliptus, etc. alambrados mantenimientos de la tierras, etc. estoy decesperada espero un pronto acesoramiento de su parte y le agradesco. un abrazo salteño.

      

  913. viviana | mar 4, 2013 | Responder

    hola ,quiero saber que debemos hacer .mi mama construyo su casa en el terreno perteneciente a su padre ya fallecido .ya hace 28 años que esta viviendo en el lugar. pago la deuda que tenia del terreno hoy esta al dia con los impuestos .perolos impuestos vienen al nombre de mi abuelo .que se debe hacer para tener la escritura al nombre de mi mama.gracias

      

  914. ANTONIO | mar 5, 2013 | Responder

    HOLA MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE, HACE UNOS 5 MESES ESTOY EN UN TERRENO ABANDONADO EN CORRIENTES CAPITAL,PUEDO REALIZAR YA EL PLANO DE MENSURA PARA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA???

      

  915. Nadia damiani | mar 6, 2013 | Responder

    quisiera saber como debo hacer par que el terreno de mi abuelo venga a mi nombre ya que yo me hare cargo de la deuda inmobiliaria. ademas por que mi abuelo perdio cuando se separo la escritura.

      

  916. marcelo | mar 8, 2013 | Responder

    Tengo una consulta, nos planteron usucapion de una propiedad horizontal, la parte de abajo corresponde a una institución que se tiene documentos de ello pero nada se especifica de la parte de arriba en dicho documento, actualmente vive otra gente que es propietario del vecino el cual por vivir mas de 20 años nos plantea usucapion, que se debe hacer?

      

  917. leonardo | mar 10, 2013 | Responder

    hola dr.Emiliano herrera mi consulta es aca en rio cuarto cordoba yo buscando un terreno para adquidir me dieron los datos en la municipalidad de unos terrenos que en 34 años nunca se pagaron impuestos y el dueño hace mas de 30 años que murio hay alguna forma de hacer usucapion ya que este hombre no tenia hijos desde ya muchas gracias

      

  918. carla | mar 11, 2013 | Responder

    hola soy de cordoba y estoy por comprar un lote en los molinos con posecion de mas de 30 años yo todavia no vi ningun papel y me lo van a entregar despuez de firmar un boleto de compra y venta con escribana ..como hago yo para saber si es verdad lo que me dicen antes de firmar y entregar el dinero….que papeles le tendria que pedir antes para ver si cuenta con todos los requsitos para a asucapion…..y como hago para buscar los testigos si no hay nadie alrededor…mil gracias

      

  919. Agustina | mar 11, 2013 | Responder

    Hola Dr.
    Primero que nada muchas gracias por la informacion, es muy util. Escribia este comentario porque tengo una duda algo simple, no se el numero de la casa sobre la que quiero iniciar el tramite.
    Se las 4 calles de la manzana y los numeros de los vecinos pero no se cual es el numero del terreno en cuestion y no se como averiguarlo.
    Saludos y gracias,

      

  920. Dr. Emiliano Herrera | mar 11, 2013 | Responder

    Lorena: si, creo que están en condiciones de hacer una usucapión. Habría que ver la razón por la cual no se puede escriturar esa propiedad. Pero en principio si se podría resolver por esa vía.

      

  921. Dr. Emiliano Herrera | mar 11, 2013 | Responder

    Katherina: no, no es indispensable, sirve, pero no es requisito.

      

  922. Dr. Emiliano Herrera | mar 11, 2013 | Responder

    Mirta: a estos casos muy específicos lo mejor es una consulta personal, le recomiendo que busque un abogado de su ciudad para que pueda examinar su caso. Es posible que pueda recuperarlo, pero no me queda en claro el carácter en el cual ustedes ocupaban ese terreno, si era de hecho o por algún acto administrativo, tampoco cómo ocurrió la usurpación. Me gustaría ayudarla, pero como le digo, es un caso para verlo personalmente y este medio no lo permite. Saludos, y espero que se resuelva favorablemente el problema.

      

  923. Dr. Emiliano Herrera | mar 12, 2013 | Responder

    Viviana: si la pregunta es si pueden usucapir o no, en realidad depende. En muchas respuestas señalé que para que los herederos puedan usucapir contra los coherederos se debe probar la interversión de título, es decir la exclusión de los coherederos. Son casos que hay que analizar cada uno particularmente para ver si procede o no.

      

  924. liliana | mar 12, 2013 | Responder

    Hola Doctor quisiera saber si puedo iniciar el usocapion ya que soy heredera de mi padre que ya fllecio, y hay otros herederos, primos mios, le cuento la casa que atualmente habito hace mas de 62 años es un bien de familia habiendo un heredero directo vivo que no viene ya hace mas de 8 años y no se sabe nada, que es hermano de mi padre yo tambien estuve al cuidado de una tia que ya fallecio y habitaba la vivienda pago todo los impuestos e hecho arreglos en la casa y este heredero durante los años que yo estuve en la casa no habito ya que el tiene casa y todos los otros herederos, quisiera saber si puedo iniciar el usocapion. para estar segura de que me pertenece .

      

  925. Dr. Emiliano Herrera | mar 12, 2013 | Responder

    Antonio: no, como lo dice el artículo se requieren 20 años de posesión. Si quiere puede hacer un plano o amojonar el terreno, pero no tiene sentido hacer ahora el plano de mensura de posesión para usucapión.

      

  926. Dr. Emiliano Herrera | mar 12, 2013 | Responder

    Natalia: usted quiere que el impuesto inmobiliario venga a su nombre? El impuesto generalmente viene a nombre del titular, se puede poner otra persona como destinatario postal. Tendría que preguntar en Rentas.

      

  927. Dr. Emiliano Herrera | mar 12, 2013 | Responder

    Marcelo: van a tener que contratar un abogado para contestar la demanda, es lo único que pueden hacer. Habría que ver en qué carácter estaban ocupando el bien, si el inmueble se encuentra o no en estado de propiedad horizontal.

      

  928. Dr. Emiliano Herrera | mar 12, 2013 | Responder

    Leonardo: la ley pide 20 años de posesión. Por más que el propietario haya muerto hace 30 años, si usted no puede acreditar su posesión no va a poder usucapir.

      

  929. Dr. Emiliano Herrera | mar 12, 2013 | Responder

    Carla: usted tiene que pedir todos los elementos que la convenzan de que es verdad lo que dice el vendedor. Ya que así como ellos la convencen a usted, usted va a tener que presentar la prueba para convencer a un juez si va a hacer una usucapión. Pago de impuestos con fecha antigua es un buen parámetro por ejemplo, si a eso se le suman testigos, y alguna otra prueba puede servir. Los medios de prueba son amplios, pero no basta la testimonial.

      

  930. Dr. Emiliano Herrera | mar 12, 2013 | Responder

    Liliana: por la falta de puntuación se me hace dificil entender lo que me cuenta. Si me lo puede escribir de nuevo, de una manera más clara, quizás pueda entender mejor.

      

  931. Jorge | mar 13, 2013 | Responder

    Nosotros estamos cuidando n terreno hace 30 años… Pagamos los impuestos, tenemos el plano de posecion a los 25 años, tenemos los testigos por escribano, los impuestos se pagaron desde hace años…. Se realizaron cosas para los chicos de la ciudad, siempre se mantuvo limpio y no esta alambrado…. El plano está visado por la municipalidad y la provincia… Iniciamos el usucapion y empese a edificar algo chico y en ese momento al otro día se presenta un hombre distiendo que tenía herederos el terreno…. A
    Que devo hacer? Pierdo lo que realize en el terreno? Gracias por la información

      

  932. Dr. Emiliano Herrera | mar 13, 2013 | Responder

    Jorge: no, si ya tiene los veinte años, no se lo pueden quitar. De todos modos si ya tiene un abogado, debería consultarlo con él.

      

  933. viviana | mar 13, 2013 | Responder

    Hola dr.Herrera. si ,mi madre quiere usucapir y puede probar la intervension de titulo.mi pregunta ahora es cuanto tiempo tarda en salir un juicio de usucapion y el costo.gracias.

      

  934. liliana | mar 13, 2013 | Responder

    Hola doctor, le comento bien como es el asunto que anterior mente comente pero no logro entender, sepa disculpar, hace 39 años que estoy habitando una propiedad que es de varios herederos, lo cual yo también lo soy por parte de mi padre, de los herederos viejos ( hermano de mi padre ) todavía vive, pero ya hace mas de 8 años no se nada de el ni viene por acá, los otros herederos serian hijos de mis otros tías/os que ya fallecieron. yo me hice cargo siempre de los gastos de la casa como pagar impuestos y mejoras, de los que tengo comprobantes de todo. también hasta el año 96 vivía con una tía soltera también heredera que estaba bajo mi cargo hasta ese año que falleció. lo que quiero saber es si puedo hacer usucapión, porque tengo 5 hijos y no quiero que el día de mañana o en cualquier momento venga un primo o alguien y nos desaloje, que es lo mas conveniente para hacer?. las escrituras de la casa se perdieron, y todos los impuestos vienen al nombre de mi abuelo. le agradecería su respuesta. gracias.

      

  935. Alberto | mar 14, 2013 | Responder

    Dr. Herrera,me dirijo a Ud. para consultarle sobre la propiedad en que habito desde hace ya más de 22 años y de la cual me gustaría blanquear a mi nombre ya que el titular de la misma no tenía herederos directos y falleció unos días antes de mi ingreso a la misma.La pregunta es que pasos debo seguir para realizar la usucapión ya que por el momento carezco de ingresos para pagar un juicio de usucapión,vivo de changas y no he podido ponerme al día con los impuestos de dicho inmueble.Muchas gracias por su tiempo,atte,espero su pronta respuesta.

      

  936. Daniela | mar 14, 2013 | Responder

    Hola Emiliano, buenas tardes,necesito consultarle sobre lo siguiente, hay una casa y un terreno los cuales estan abandonados, hace un par de años la persona q era titular fallecio , sus hijos no viven en cba, he buscado contactarlos pero no logro ubicarlos. Las propiedades estan acumulando deuda. Como debo proceder en e caso de querer tomar posesion y hacerme cargo de la deuda, para no tener inconvenientes, en el caso de que con el tiempo aparezca algun familiar. Desde ya agradezco su respuesta.

      

  937. Dr. Emiliano Herrera | mar 14, 2013 | Responder

    Viviana: no puedo darle esa información por esta vía. En primer lugar porque el costo del juicio depende del valor del terreno y de la base imponible que tenga. Por otra parte tampoco existe forma de calcular el tiempo que demora un juicio, pero son juicios que tienden a ser largos.

      

  938. Dr. Emiliano Herrera | mar 14, 2013 | Responder

    Liliana: es posible, la verdad lo mejor sería una consulta para que se analice en una consulta particular para dar una valoración más justa. Siempre que hay herederos está el problema de probar que esa posesión era excluyente de los coherederos, que hubo interversión de título, si se puede deducir esto de los actos, es factible hacer la usucapión.

      

  939. Dr. Emiliano Herrera | mar 14, 2013 | Responder

    Daniela: la posesión es un hecho, no hay trámites, simplemente se posee. Y si aparece el titular reclamando lo va a tener que devolver a su dueño, mientras no tenga 20 años de posesión pacífica e ininterrumpida.

      

  940. Angel Francisco | mar 14, 2013 | Responder

    Buenas tardes:Le comento hace 4 años compre una casa en la provincia de misiones la cual escriture a mi nombre con todos los requisitos de la ley y anotando la existencia de una litis.Un hermano le presta la casa a otro y al cabo de 25 años de vivir en ella termina sus dias en un asilo y fallece. Yo le compre al hermano titular, cuando el hijo del fallecido se entera de esta venta le inicia una demanda de usucapion al tio argumentando derechos de la madre, por eso es q la venta se realizo y anotamos la litis.Yo tengo la posesion con escritura a mi nombre desde hace 4 años y con esta pude poner a mi nombre luz agua rentas municipalidad y tener autorizacion municipal con presentacion de planos para autorizar la obra, hace 6 meses inicie una construccion. El señor q inicio la litis argumentando derechos de la madre fallece, y ahora aparece un hijo de este reclamando un arreglo o diciendo poder paralizar la obra. Si bien yo comprendo el alcance de la litis, tengo mis pruebas como para acreditar en principio q simpre supieron de la existencia de un dueño y ellos solo se comportaron como tenedores (nunca se realizo mejoras la casa estaba en estado de abandono)por eso yo tomo posecion inmediata despues de la compra y entro con las llaves. Esta litis lleva casi seis años y no registro movimientos de imporatncia y parece seguir en ese letargo. Hace un mes aparecio un abogado proponiendome un arreglo, sera conveniente o solo sera un manotazo de ahogado. Agradeceria mucho su consejo, desde ya gracias por su respuesta A.F.R.

      

  941. Dr. Emiliano Herrera | mar 15, 2013 | Responder

    Angel: para poder contestarle debería examinar el expediente, es imposible por este medio, a la distancia sin ver la demanda, la contestación, la prueba ofrecida, etc. Lo mejor es que se contacte con un abogado de dicha localidad que va a poder consultar el expediente y dar una opinión con conocimiento del problema.

      

  942. Angel Francisco | mar 15, 2013 | Responder

    Desde ya gracias por su respuesta,sucede q me asesora un muy buen abogado del pueblo, pero cada vez q veo el expediente es increible, por ej el plano esta echo a mano tal vez por un niño con eso le digo todo, no hay actas de defunciones etc… Hacemos notas y pedidos, y nada asi hace seis años… Por eso todo me hace dudar y desesperar, encima se dan el tupe de pedirme plata… Desde ya muchas gracias por su tiempo, saluda a usted atentamente A.F.R

      

  943. Jose | mar 17, 2013 | Responder

    Hola una pregunta..me ofrecieron un terreno en general rodriguez y esta persona que dice ser el dueño no tiene escritura ni impuestos etc…donde puedo averiguar si este sr es el verdadero dueño?

      

  944. yanina | mar 18, 2013 | Responder

    buenos dias ,mi pregunta es la siguiente hace unos dos meses murio mi suegro el vivia en un campito de unas 30 hect q eso viene de herencia de sus abuelos ,mi marido q es el unico hijo de el, quiere la parte q le corresponde pero no tiene el apellido del padre ,a qdado una media hermana y un cuñado q no lo dejan entrar al campo a mi marido,pero hay animales de mi suegro y algunas cosas mas. como puedo hacer para entrar al campo ya q a comensado un juicio de afiliacion ,en este caso mi mariodo tendria el derecho de posesion porq su papa vivio toda la vida alli y sus hermanas se fueron hace mas de 40 años .

      

  945. vallejos paola | mar 18, 2013 | Responder

    hola breve mente le comento mi tía se separó de su concubino la casa se % de 2 y c/u vive en su mitad pero la casa es propiedad de él. hace trece años q dividieron la propiedad pero 30 años en total q ella esta ahí puede tramitar igual la prescripción?

      

  946. Graciela | mar 19, 2013 | Responder

    Mi consulta es la siguiente. mi tio tenia unos terrenos en el delta. antes de fallecer nos habia firmado un bloeto de compraventa y nunca pudimos hacer la transferenci. No podemos hacer sucesion por que era de origen Sirio y en estos momentos estan en guerra civil, aparte que me dijeron unas tias que hoy por hoy es imposible tramitar nada alla y que lo mas probable es que se hayan perdido o destruido sus datos filiatorios. se puede hacer juicio de usurcapion?

      

  947. Dr. Emiliano Herrera | mar 20, 2013 | Responder

    José: si no tiene escritura, lo más probable es que no sea el dueño. Se puede pedir un informe al registro de la propiedad pero necesita los datos del inmueble.

      

  948. Dr. Emiliano Herrera | mar 20, 2013 | Responder

    Yanina: puede pedir una medida cautelar en el juicio de filiación.

      

  949. Dr. Emiliano Herrera | mar 20, 2013 | Responder

    Paola: si hace trece años que ella pasó a poseer exclusivamente esa propiedad, entonces todavía no tiene el tiempo.

      

  950. Dr. Emiliano Herrera | mar 20, 2013 | Responder

    Graciela: si, se podría hacer. El problema es que los herederos son los hermanos y no tuvo hijos? Por eso necesitan la partida de nacimiento de su tío?

      

  951. Carla | mar 20, 2013 | Responder

    Hola!q tal?, mi consulta es la siguiente: la madre de mi papá tenia a su nombre unas hectáreas de campo y también figuraban los hermanos de ella pero mi abuela figura como titular porque era la mayor. Mi abuela hace mucho tiempo fallecio, y en el campo quedó uno de los hermanos que hace 40 años aproximadamente vive allí. Mi padre hace poco tiempo se enteró que su madre figura en la escritura y como titular. Nunca recibió nada ni él ni mi abuelo que murió en la miseria. Queria saber que posibilidades tiene mi padre de reclamar y recibir lo que le corresponde?! el señor que vive en el campo (tío de mi padre y hermano de mi abuela) aumento sus ingresos gracias a estas hectareas. saludos!!!

      

  952. Cecilia | mar 21, 2013 | Responder

    Buenas Dr. He dado con usted por la web buscando información sobre la ley 24.374
    He iniciado los tramites en el año 2010 para obtener el acta de posesión de la vivienda en la cual habito desde los 11 años – hace 21 – y luego de esto la escritura en casa de tierras del municipio de José C. Paz.
    Tengo papeles que datan servicios (movistar y teléfonica) a mi nombre desde el año 2000, anteriormente la luz venía a nombre de mi madre, el gas a nombre de una de mis hermanas pero para iniciar el trámite he puesto todo a mi nombre excepto el impuesto municipal que tiene como destinataria a mi madre – no titular -.
    Desde el año 2002 mi madre se fue de casa, mis hermanas ya se habían casado y cada una tiene su casa, sólo una vivió conmigo hasta el año 2010 en el que salió adjudicada en el plan de viviendas sociales así que la única que no tiene propiedad soy yo. De acuerdo con ellos inicié el tramite y como sólo yo tenía el domicilio del inmueble y solo yo con mi hijo habitabamos en él lo inicié a mi nombre figurando sólo los dos como habitantes.
    Mi madre apareció y al contarle lo que habíamos hecho me pidió que le pague 10.000 pesos por la casa – no es titular ni nada, entramos alquilando en el año 1993 y de repente el que nos cobraba el alquiler no vino mas – yo levanté como adherente los impuestos municipales, recoloqué el gas porque estaba cortado por falta de pago y levanté la deuda, y he comenzado a mejorar la casa. Al saber de esto, mi madre volvió a pedirme más dinero, quería 25.000 pesos y con la amenaza continua de ir a La Plata para pedir el desalojo, sólo el único papel que viene a su nombre es el impuesto municipal en el que figura como destinatario.
    Anoche volvió a venir para decirme que va a venir con una persona para que tase la casa y el terreno para que yo le abone lo que esta persona le diga.
    (Ella cuenta con que en algún momento cobre un juicio que tengo en marcha desde el 2009 contra una empresa de colectivos, dinero que no tengo y no se cuando y si lo llegaré a tener)
    Hace unos meses me pidió que le de lugar para edificar a una sobrina de ella en el fondo que no tenía donde vivir, a lo que accedí pensando que obraba de buena fe… Lo que realmente dudo pero ya está instalada en el fondo de casa.
    Hoy yo vivo con mi marido, mi hijo y estoy felizmente embarazada…
    Necesito saber si todo lo que conté antes puede causarme problemas:
    Si mi madre puede desalojarme?
    Si el haberle dado lugar a mi prima le da derechos sobre la propiedad el día de mañana.
    Si tengo que declarar que vivo con mi marido y luego el nacimiento de mi segundo hijo.
    Tenemos pensado casarnos… me puede traer problemas en caso de divorcio (tendré que separar el bien)?
    Por favor!!! Le ruego que me oriente como proceder!!! Estoy pasándola en verdad mal en estos momentos a causa de todo esto. No se que hacer. :(
    Todo me costó muchísimo y siento que todo lo que luché para mejorar la casa y darle a mi hijo un lugar digno es en vano.
    Le agradezco enormemente que lea mi mail. Desde ya le agradezco infinitamente.

      

  953. valeria | mar 22, 2013 | Responder

    hola : mi pregunta es la siguiente: que pasa cuando un vecino fallece y no tiene familia ,queda su casa sola abandonada!!! ya sabiendo que no tiene familiares yo podria empezar algun tramite para poder vivir ahi y hacer los papeles??o es que al no tener herederos esa propiedad se la queda el estado???como podria averiguar bien??? muchas gracias

      

  954. Juan | mar 22, 2013 | Responder

    Hola, estoy por comprar un baldío que esta alambrado desde hace dos años, por uno que dice tener la posecion veinte anual segun su abogado. El titular del terreno era una sociedad que se disolvió, pero existe un apoderado de la sociedad el cual tiene la escritura y a pagado algunos impuestos entrecortados. Según averigüe, en ningún juzgado de La Plata hicieron movimientos de documentos de esa partida… o sea que no es legal la usurpación???

      

  955. yanina | mar 22, 2013 | Responder

    como seria eso de pedir una medida cautelar .

      

  956. claudia | mar 24, 2013 | Responder

    hola, estoy por comprar un lote en Tanti, cordoba, el asunto es que lo que me muestra el dueño es un 1º testimonio de escritura,firmado ante escribano publico, donde se hace una cesion de derechos posesorios a su favor donde el antiguo dueño ha hecho posesion por mas de 21 años en forma quieta, publica, initerrumpida y pacifica, existiria algun inconveniente para que me venda?? donde puedo averiguar si ese lote tiene algun impedimento para ser vendido??.

      

  957. Raul | mar 25, 2013 | Responder

    Hola, yo estoy hace 10 años viviendo en una propiedad, dentro de la misma hay otra pequeña casa al costado que ocupan gente desde hace unos 2 años que yo les permiti. quiero saber cuales son los derechos de cada uno. gracias

      

  958. gaby | mar 25, 2013 | Responder

    hola, vivo en esa casa hace mas de 20 años, claro que era menor, me mude a los 3 años, y actualmente tengo 27. la casa esta a nombre de los antiguos dueños, pero mi padrastro la compro, tiene los papeles de pago de impuestos y el boleto de compra y venta que datan de hace muchos años, ahora el me quiere ceder los derechos de esa casa, que figura como terreno, a mi nombre, ya que el hace 10 años que se mudo. Ambos estamos de acuerdo, una abogada me cobro caro x un papel de cesion de derechos que no tiene sellos ni nada, solo nuestra firma, sirve para algo eso? yo igualmente quiero hacer una prescripcion adquisitiva del inmueble. solo que soy muy joven para tener pruebas de que llevo viviendo alli mas de 20 años. se puede hacer igual dicha adquisicion? los verdaderos dueños ya ni existen, como se podria hacer?

      

  959. Dr. Emiliano Herrera | mar 26, 2013 | Responder

    Yanina: una medida provisoria a los fines de proteger los derechos, a los fines de cuando se termine el juicio de filiación no se hayan frustrado sus derechos por el transcurso del tiempo.

      

  960. Dr. Emiliano Herrera | mar 26, 2013 | Responder

    Carla: hace cuanto murió su abuela?

      

  961. Dr. Emiliano Herrera | mar 26, 2013 | Responder

    Cecilia: sobre la ley 24.374 no la puedo ayudar porque es una ley que se aplica únicamente en la provincia de Buenos Aires.
    Pero respecto a la otra parte de tu consulta tu madre no puede desalojarte ya que no tiene ningún derecho sobre el bien.
    Y respecto a su prima, si usted quiere asegurarse de la buena fe de su prima, le podría hacer firmar un contrato de comodato en el que consta que la reconoce como poseedora del bien.

      

  962. Dr. Emiliano Herrera | mar 26, 2013 | Responder

    Valeria: no existe ningún trámite para quedarse con una propiedad sin herederos. Si se refiere a la posesión, la posesión es un hecho, no es un derecho que surja de un trámite.
    Las herencias vacantes corresponden al Estado, el estado le da una recompensa que consiste en un porcentaje del valor del bien a la persona que hace la denuncia de herencia vacante.

      

  963. Dr. Emiliano Herrera | mar 26, 2013 | Responder

    Juan: por lo que dice usted es dificil acreditar que ese hombre haya estado veinte años poseyendo ese lote.

      

  964. lili | mar 26, 2013 | Responder

    hola Dr mi consulta es la siguiente puedo iniciar juicio de usucapion por un terreno de mi abuelo ya fallecido en el cual vivo desde hace 25 años y en el cual e construido mi propiedad y todas las mejoras la he echo yo tengo la mensura a mi nombre y pago los impuestos a mi nombre desde ya muchas gracias

      

  965. Cecilia | mar 27, 2013 | Responder

    Le agradezco infinitamente su respuesta!!!!!!!!!!!

      

  966. Fabiana | mar 27, 2013 | Responder

    Buen día, tengo una propiedad en sucesion, en la etapa de la declaratoria de herederos, yo soy la única heredera que estaba alquilada el contrato se terminó e1 11 de marzo pero sigue habiendo gente que no son los que firmaron el contrato la inobiliaria dice que el contrato termino para ella y no se hace responsable de nada. Consulté con un abogado y me dice que los trámites de desalojo los tiene que hacer la inmobiliaria porque ella firmo con los inquilinos y encima e dice que si no termino la sucesion los que están en la casa se pueden quedar con ella por usucapión. Es así y que puedo hacer? Muchas gracias

      

  967. Paula | mar 27, 2013 | Responder

    Hola, mi consulta es la siguiente, mis padres nunca se casaron, pero vivieron juntos alrededor de 13 años, durante ese tiempo construlleron una casa, en la q trabajamos los 4(mis padres, mi hermano y yo). Cuando ellos se separaron, dejaron la casa sola, mi papa se fue a trabajr al extranjero y mi mama nos dejo solos en la casa, solo aparacia cada tanto pero no se qdo a vivir mas en ella, hoy yo tengo una pareja un bebe de 5 meses y lleamos viviendo en la casa 1 año 8 meses, como familia, con permiso de mama y papa, hace un mes aparecio mama y me dijo q me daba un mes para dejar la casa, yo no tengo donde ir, y ella lo hace por mala, ya q ella tiene otra casa con su actual marido, mi pareja fue despedida hace un mes. Mi papa me dice q el me pasa una parte de su terreno, pero necesito dinero para construir. Lo que me gustaria saber es si hay alguna manera de que la casa q era de la familia y que ahora se la adueño mama, que es en la que actualmente estoy, se venda y recivir como una herencia en vida, bueno gracias

      

  968. gaby | mar 27, 2013 | Responder

    hola, vivo en esa casa hace mas de 20 años, actualmente tengo 27. la casa esta a nombre de los antiguos dueños, pero mi padrastro la compro, tiene el boleto de compra y venta,pero no escrituras. ahora el me quiere ceder los derechos de esa casa. Una abogada me cobro caro x un papel de cesion de derechos que no tiene sellos ni nada, solo nuestra firma, ¿sirve para algo eso? yo igualmente quiero hacer una prescripcion adquisitiva del inmueble. solo que soy muy joven para tener pruebas de que llevo viviendo alli mas de 20 años. ¿se puede hacer igual dicha adquisicion? los verdaderos dueños ya ni existen, ¿como se podria hacer?

      

  969. Paola | mar 28, 2013 | Responder

    Hola , les comento una cuestion , a ver si me orientan mi papa hizo una transferncia de derechos posesorios a mi hermano( mi hermano le entreg dinero por esto) y ahora esta el juicio de usucapion , no existe un perjuicio hacia mi al haber transferido derchos posesorios solo a el?? Muchas gracias

      

  970. Fabiana | mar 28, 2013 | Responder

    Buenas tardes,mi consulta es u poco complicada, tengo una casa en sucesión en la etapa de declaratoria de herederos,estaba alquilada por inmobiliaria quien fue quien firmo el contrato con la inquilina ahora ella se fue porque se termino el contrato pero su pareja metio otra gente que no se quiere ir y la inmobiliaria no quiere hacer nada. Qué puedo hacer yo?

      

  971. Silvia | mar 29, 2013 | Responder

    Dr.le comento mi situación me llamo Silvia y soy de Mendoza: Luis de 65 años,persona con la cual nos conociamos de muchos años.. hereda de su madre por suceción en 2009 una finca de 4 hectareas.Él queda como único heredero,su madre había fallecido en el año 2000. Desde el 2000 en adelante la finca se trabajabó a medias. Luis le ofreció la finca con tractor y demás a una persona conocida de él. Esta persona solo ponía el resto del trabajo(contrato de palabra), en el mismo aclaraban que esta persona se hacia cargo de el pago de Agua y algun que otro jornal (entre ellos se arreglaban). Con los años termino contrayendo matrimonio con Luis, exactamente en 2011. Lamentablemente Luis en febrero de 2012 fallece. Entonces inicio suceción en la cual quedo como única heredera y administradora definitiva. Resulta que me junto en una oportunidad a charlar sobre esta finca con esta persona, la cual “trabajaba” digo trabajaba entre comillas porque practicamente no le ha hecho mucho.. le explico a esta persona que mis intenciones de son de trabajarla por mi cuenta. Esta persona ahora dice tener poseción de la misma hace diez años, lo cual no es verdad porque mi marido fallece en febrero de 2012. Me dice esta persona que ha pagado el agua todos estos años y que ahora si no se la vendo por unos pocos pesos, me va a iniciar juicio por indemnización. Dr. estoy acorralada, no se por donde empezar. Puede esta persona reclamarme a mi por estos años de trabajo que hizo allí estando mi marido vivo(el cual en ese entonces no era mi marido) y llevandoce el 50% de la producción todos esos años? yo por supuesto no teniendo nada que ver es esos tratos? En realidad yo heredo esta propiedad este mismo año y ahora resulta que me dice que le voy a terminar pagando mucho dinero(amenazas). Le cuento que en esta finca no hay casa, la propiedad esta sola. solo se va alli a trabajar y nada mas. Que deberia hacer DR? gracias por su orientación. un saludo cordial.

      

  972. alejandro | mar 31, 2013 | Responder

    Hola Emilio. hace unos 25 años mi madre compro un terreno y nunca hizo la escritura a su nombre. Cuando lo quiso hacer hace unos años resultó que la titular estaba inhibida (lo sigue estando. Tenemos el boleto de compra venta, los pagare y hemos pagado los impuestos. Hacer un juicio de usucapion es la solucion?
    Gracias!

      

  973. monica | abr 1, 2013 | Responder

    Hace 16 años que poseemos de hecho un Dto. en Mar del Plata y poe el cual pagamos expensas comunes y extraordinarias, asimismo pagamos los impuestos a nombre de persona desconocida.El inmueble es un bien de familia a el cual renunciaron de hecho el resto de fliares., al ser innumerable la cantidad de herederos. Con la documentación de pago de impuestos y de expensas por todos los años, al llegar a lo 20 puedo iniciar la usucapion?
    Gracias

      

  974. Elizabeth | abr 2, 2013 | Responder

    hola.
    mi esposo adquirió hace mas de 10 años un terreno acá en Baja California junto con otra persona,pero el ahora quiere tramitar las escrituras de dicho terreno, pues actualmente aquí habitamos. Pero la otra persona no aporto nada para el pago de dicho terreno, bueno nada mas estuvo en el contrato de compra y venta y después se fue. Actualmente mi esposo es el que hace el pago del predial y de mas pagos de los servicios públicos, quisiera saber si las escrituras las puede poner solamente a su nombre o tiene que buscar a la otra persona, pues en el titulo de propiedad nada mas firma mi esposo, quisiera saber que precede.

      

  975. pablo | abr 2, 2013 | Responder

    Hola Dr. Herrera, estoy interesado en adquirir un terreno en Pcia de Bs As pero tiene un problema doble: pedí un certificado de dominio y sale que el inmueble esta a nombre de dos personas (50% + 50%). Los problemas son los siguientes: A-Una de esas dos personas murió en el ’91 (no tiene hijos ni esposa, sí padres) y la otra está viva. Mi pregunta acá es: La persona que vive adquiere el otro 50% de la propiedad o son los padres los dueños de la mitad???
    B- Los dueños originales vendieron a través de un boleto de compra-venta a un tercero el terreno en el año 1987 pero éste NUNCA hizo una nueva excritura y se mudó del país (dejando a su hermana a cargo, el cual ella pidió el ABL a su nombre y la muni se los transfirio a us nombre pero nunca pagó), entonces: En el caso de querer yo comprar ese terreno, Tengo que comprarselo al dueño que queda vivo? El NO tiene derecho a pedirme nada porque ya lo vendió antes??? En la Muni me dijeron que necesito un documento de escribano que conste que compre ese terreno para que me pasen el ABL a mi nombre 9claculo sera otro boleto de compra venta pero a esta tercera persona???) [desde ya, gracias por tu respuesta]

      

  976. Bárbara | abr 3, 2013 | Responder

    Hola queria hacerte una consulta, soy de chubut. el tema es que mi abuelo fallecio hace casi 17 años, el tenia la posesion de una chacra, o sea no era propietario pero tenia el papel de compraventa, cuando el fallecio mis padres se hicieron cargo de la chacra, fueron a vivir alli, el tema es q ahora ellos se separaron (no se divorciaron todavia), mi papa se fue a vivir a la chacra y mis dos tios, hermanos de mi mamá reclaman la tierra. q es lo q tendriamos q tener para no perder la tierra?sabiendo q en los 17 años ninguno de ellos se hizo cargo de nada, habia deudas y nunca las pagaron, si nofuera por nosotros esa chacra estaria abandonada.espero tu respuesta, queremos tener todo lo q se necesita por si nos llega alguna notificacion.Gracias!!!!

      

  977. Victoria | abr 4, 2013 | Responder

    Hola Buen dia. mi situacion es la siguiente:
    Mi madre fallece hace 5 años y a raiz de esto mis tios deciden sacarnos a mi y a mi hermana de la propiedad que los titulares de la propiedad son mis abuelos. Han madado al domicilio orden de desalojo y ahora estan iniciando la sucesion. Desde que tengo memoria mis tios jamas vivieron en esa casa. Desde el año 87 que mi madre pagaba los impuestos. yo ya hice la susecion de mi madre. Ahora quieren vender la casa sin importarles nuestra situacion. Que nos conviene hacer? ¿ iniciar juicio de usucapion o juicio de escrituracion ?? Hace 22 años que nos hicimos cargo nosotras de la propiedad. Ayuda por favor. Muchas gracias

      

  978. Dr. Emiliano Herrera | abr 6, 2013 | Responder

    Claudia: depende de la fecha de la cesión, si el instrumento dice eso, por sí solo mucho valor no tiene, lo importante es tener pruebas que acrediten dicha posesión, pues cualquiera puede colocar en un contrato que tiene veinte años de posesión.

      

  979. Dr. Emiliano Herrera | abr 6, 2013 | Responder

    Raul: depende en qué concepto les permitió, si se los prestó, son tenedores, pero lo tendría que probar con un contrato de comodato o algo así. Si se los dió, cada uno es poseedor de su parte.

      

  980. Dr. Emiliano Herrera | abr 6, 2013 | Responder

    Gaby: si tu padrastro le va a ceder los derechos, no hace falta que demuestres que vos tenes 20 años de posesión por vos misma. Es más, no los tenés, xq un menor no puede tomar posesión. Si le ceden la posesión y el boleto, no va a tener problemas en acreditar para una usucapión.
    Respecto al valor del contrato de cesión, no sé que es caro para vos, los abogados cobramos por hacer contratos. Yo no me meto en lo que cobra cada colega. De todos modos lo ideal sería que certifiquen las firmas del contrato con escribano.

      

  981. Dr. Emiliano Herrera | abr 6, 2013 | Responder

    Lili: seguramente puede, con tan pocos elementos no le puedo dar una respuesta demasiado concreta, pero a priori parecería que es posible. Lo ideal para definirlo es una consulta personal con un abogado. Si es de Córdoba, mi teléfono está en la página para fijar una cita. Si es de otra provincia, le recomiendo que pida una consulta con un abogado de su localidad.

      

  982. Dr. Emiliano Herrera | abr 6, 2013 | Responder

    Fabiana: sin ver el contrato no le puedo decir quien tiene que iniciar el desalojo. De todos modos, cuando tenga la declaratoria de herederos pueden iniciar el desalojo. Pero bueno, si no veo el contrato no puedo dar una respuesta más concreta.

      

  983. Dr. Emiliano Herrera | abr 6, 2013 | Responder

    Paula: en todo el relato no me dijo de quien es la casa. La escritura está a nombre de su mamá, de su papá o no tienen escritura?

      

  984. Jose Navarro | abr 6, 2013 | Responder

    Buen dia,mi consulta es : Tengo un campo con titulo de 1891,el mismo esta dentro de otro que tambien era de mis ancestros,aqui surge una confusion ,el campo mas chico nunca se hizo plano,solo un croquis que demuestra su ubicacion en el centro del campo grande,ahora surge un incoveniente porque quieren preescribir una parte del campo grande,donde toma una parte del campo chico que tengo escritura y pago los impuestos desde siempre,estos ya hicieron planos del mismo y estan pagando por la porcion a preescribir…¿que hago para parar esa prescripción? encima los que figuran como demandados no estoy yo.

      

  985. Dr. Emiliano Herrera | abr 6, 2013 | Responder

    Gaby: ya respondí más arriba. Saludos.

      

  986. Dr. Emiliano Herrera | abr 6, 2013 | Responder

    José: tome participación dentro del juicio como tercero interesa acreditando su carácter de poseedor de dicha fracción de campo, a los fines de oponerse. Usted no está, porque no aparece como titular del bien, por eso no se lo notificó del juicio, pero puede intervenir igualmente.

      

  987. Dr. Emiliano Herrera | abr 6, 2013 | Responder

    Paola: si se hizo con un precio no veo cual es el perjuicio, salvo que haya sido un precio irrisorio.

      

  988. Dr. Emiliano Herrera | abr 6, 2013 | Responder

    Fabiana: ya respondí un poco más arriba.

      

  989. Dr. Emiliano Herrera | abr 6, 2013 | Responder

    Silvia: o es poseedor o es empleado o socio. Lo primero es definir la situación, por lo cual hay que plantear una estrategia. Va a tener que buscar un abogado de allí y juntos ver el camino a seguir, porque es un caso que puede tomar varias vías y es importante planearlo bien.

      

  990. Veronica | abr 6, 2013 | Responder

    Le consulto por lo sgte: soy dueña de un terreno en pcia. de Cordoba, tengo escritura e impuestos al dia. Nunca lo alambre ni construi alli porque mi idea siempre fue venderlo. El año pasado se lo di a una inmobiliaria y aparece un individuo que dice ser poseedor del mismo y segun dijo puede acreditar que hace 20 años que esta alli (mentira porque jamas nadie vivio alli ni se corto el pasto o se hizo mejora alguna…). Mi abogado averiguo y esa persona ha iniciado las medidas preparatorias para usucapion. El abogado presento una oposicion a la misma en el expediente y a los 4 meses de presentada aparecio el lote alambrado… Mi pregunta es: si esta persona alambra luego de presentada esa oposicion, ese alambre es valido como prueba de posesion? No seria mala fe?? Y con la oposicion que yo presenté se puede interrumpir la posesion que dice tener o hay que hacer algo mas?? Muchas gracias por su respuesta

      

  991. Facundo | abr 8, 2013 | Responder

    Poseo una escritura pública translativa de dominio a mi favor sobre un terreno, soy legítimo propietario. Estando yo cortando el pasto para posteriormente realizar mejoras sobre Mi terreno, se presenta una persona con su abogado diciendo ejercer la posesión sobre el terreno hace más de 20 años(no existen mejoras sobre el mismo, no se encuentra colocado cartel alguno en el terreno que informe de que existe un proceso iniciado (supuestamente lo inició antes de que a nosotros nos otorguen la escritura, pero aún No cuenta con sentencia firme), no muestra documento alguno que acredite el inicio de algún tipo de proceso judicial, solo me otorga el nombre de los autos, sin número de expediente porque se lo solicité). Soy legítimo propietario desde el mes de marzo, el anterior propietario con quien se realizó la venta aún posee la escritura donde en 1983 lo compra a una persona que lo adquirió mediante donación y cuenta con documentos que avalan el pago de impuestos hechos por él en ese tiempo.
    Mi pregunta es, si efectivamente existe éste trámite de usucapión iniciado, que se debe presentar en el expediente o que medidas preliminares debería tomar a fin de no ser molestado por estas personas?, debo presentarme en la comisaría y realizar una exposición de mi caso?. Muchas gracias por su ayuda.Cuento con testigos, personas que estaban ahí porque me vinieron a ayudar que presenciaron todas las faltas de respeto de estas personas, sus insultos, amenazas y sus altanerías. Gracias nuevamente, esto nos provocó un gran malestar en la familia, nervios, fue muy desagradable, más que nada porque es la única propiedad que tenemos.

      

  992. Facundo | abr 8, 2013 | Responder

    Además de lo que acabo de consultar…Debo presentarme con un escribano que de fe de que no existe alambrado solo en la parte delantera del terreno y rústico (con palos) y no existe posesión realmente pacífica, continua e ininterrumpida?. No vive ahí, no hay cultivos, no hay mejoras…No existe hecho posesorio alguno. Como debo proceder. estuve leyendo mucho al respecto pero necesito algo concreto. Muchas gracias.

      

  993. Diego | abr 8, 2013 | Responder

    Buneos dias, quiero comprar una propiedad, el dueño compro el juicio ganado de Usucapión al anterior dueño, tiene la sentencia con el cambio de nombre a su favor, impuesto y todo bien. El tema es que nunca inscribió la propiedad, como se hace este tramite y quien lo hace, un abogado o un escribano?. Gracis por su tiempo