- Dr. Emiliano Herrera
- General
- 26 diciembre 2023
El 20 de diciembre de 2023 marcó un hito con la emisión del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/23, el cual introdujo cambios sustanciales en el régimen de contratos de locación en Argentina, entre una gran cantidad de leyes. Estas reformas han tenido un impacto directo en las relaciones entre locadores y locatarios, generando alteraciones en normativas clave y brindando mayor flexibilidad en diversos aspectos. Este giro representa una modificación respecto a la perspectiva que considera al locatario como la parte más vulnerable de la relación contractual, otorgando ahora primacía a la autonomía de la voluntad.
Estos cambios encuentran sus fundamentos en la idea de que una mayor libertad y una regulación menos restrictiva en el mercado de alquileres impulsarán la oferta y permitirán satisfacer de manera más adecuada la demanda. No obstante, la efectividad de esta medida está sujeta a la complejidad del mercado inmobiliario, afectado por diversos factores. La inelasticidad de la demanda desempeñará un papel crucial, ya que, en ausencia de alternativas para abordar la demanda habitacional, los precios de los alquileres podrían mantenerse, contrarrestando así los efectos deseados por los impulsores de la reforma. El tiempo será el mejor juez para determinar la eficacia y las consecuencias reales de estas modificaciones.
Por otra parte, es importante destacar que esta reforma estará sujeta al trámite de control que llevará a cabo el Congreso, de acuerdo con lo establecido por la ley 26.122, y al control de constitucionalidad que efectúe el poder judicial. En caso de que el Congreso derogue el DNU, los contratos celebrados bajo sus efectos mantendrán su vigencia, y sus cláusulas serán válidas. Sin embargo, una situación diferente se presentaría si se declarara la inconstitucionalidad del DNU, ya que en ese caso podrían revivir disposiciones consideradas de orden público por el legislador al regular los contratos de alquiler, afectando posiblemente algunas cláusulas de los contratos de locación redactadas en base a lo establecido en el decreto. Este escenario genera un nivel de inseguridad jurídica que deberá despejarse en los próximos meses
Debe señalarse que los contratos anteriores a la entrada en vigencia del decreto se seguirán rigiendo por la ley de alquileres derogada.
A continuación, se detallan los cambios más relevantes:
- Derogación de la Ley 27551 y sus modificatorias:
El DNU 70/23 deroga la Ley 27551 conocida como ley de Alquileres y sus cambios posteriores. Sin embargo, es esencial tener en cuenta que esta derogación no restablece las normas modificadas del Código Civil y Comercial, lo que crea vacíos legales que deben ser abordados. Generan dudas la modificación del artículo 7 respecto al domicilio electrónico, el 1201 respecto al régimen aplicable para las reparaciones urgentes, el 1203 respecto a la frustración del uso de la cosa, el 1209 respecto a la responsabilidad del pago de expensas ordinarias y extraordinarias entre locatario y locador,
- Vigencia de Normas no derogadas:
A pesar de la derogación mencionada, ciertos artículos del Código Civil y Comercial mantienen su vigencia. Entre ellos se encuentran los artículos 1192 (sobre cosas que pueden ser objeto de locación), 1194 (destino de las cosas locadas), 1195 (personas incapaces o con capacidad restringida) y 1197 (plazo máximo de la locación).
- Cambios en la Determinación de la Fianza y Plazos Mínimos:
El DNU introduce cambios en el artículo 1196, permitiendo a las partes determinar libremente la fianza del contrato. Además, el artículo 1198 elimina plazos mínimos obligatorios para la locación, otorgando mayor libertad a las partes para establecer los plazos según sus necesidades.
- Libertad para Contratar en Cualquier Moneda:
Se habilita a las partes a contratar en cualquier moneda, y el locatario sólo puede liberarse pagando en esa moneda. Asimismo, se permite el uso de cualquier índice de actualización para los alquileres, siempre que sea acordado por las partes.
- Derogación de Artículos Específicos:
El DNU revoca los artículos 1202 (pago de mejoras por el locador), 1204 (pérdida de luminosidad del inmueble) y 1204 bis (compensación de gastos por el locatario). Estos aspectos ahora se rigen por las normas generales del Código Civil y Comercial.
- Nuevas Causales de Resolución del Contrato:
Se añade al artículo 1219 una causal de resolución imputable al locatario. Ahora, el locador puede resolver el contrato no solo por cambio de destino, uso irregular, falta de conservación o abandono de la cosa locada, sino también por cualquier causa establecida en el contrato.
- Modificación en la Indemnización por Resolución Anticipada:
El artículo 1221, que trata la resolución anticipada, experimenta una modificación sustancial. Se establece una indemnización tarifada del 10% del saldo del canon locativo futuro en caso de que el locatario decida resolver el contrato en cualquier momento.
Estas reformas buscan brindar mayor flexibilidad a las partes involucradas en contratos de locación, permitiendo una adaptación más precisa a las necesidades y acuerdos específicos de cada caso. Sin embargo, es crucial que las partes comprendan plenamente estas modificaciones y, en caso de dudas, busquen asesoramiento legal para garantizar una aplicación correcta de las nuevas disposiciones. Especialmente los locatarios previo a realizar un contrato de alquiler con la nueva normativa.
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