Sucesiones · Derechos Reales

Qué derechos tenés cuando el inmueble que heredás no tiene escritura, y por qué actuar rápido puede ser la diferencia entre conservar o perder ese bien para toda la familia.

Es una situación más común de lo que parece: alguien de la familia vivió toda su vida en una propiedad que compró con un simple boleto firmado en un escritorio, o que simplemente ocupó y habitó durante décadas sin llegar a escriturar nunca. Cuando esa persona fallece, los herederos se encuentran con un bien real y concreto —una casa, un terreno, un local comercial— pero sin el título formal que acredite el dominio. ¿Qué pasa en ese caso? ¿Heredaron algo? ¿Pueden perderlo? ¿Qué tienen que hacer?

Punto clave

El artículo 2280 del Código Civil y Comercial establece que, desde la muerte del causante, los herederos continúan la posesión de lo que el causante era poseedor, de pleno derecho y sin ninguna formalidad adicional. Eso abarca tanto la posesión con boleto de compraventa como la posesión sin título formal alguno.

Cuando hay boleto de compraventa: qué derechos heredás

El boleto de compraventa es un contrato privado, firmado entre partes, que genera una obligación de escriturar. Por sí solo no transfiere el dominio del inmueble —para eso se necesita escritura pública ante escribano e inscripción en el registro—, pero sí crea un derecho personal muy sólido: el comprador, o quien lo suceda en esa posición, puede exigirle al vendedor que cumpla con ese compromiso.

Cuando el causante compró con boleto y falleció sin haber escriturado, esa obligación de hacer se transmite a los herederos del vendedor. Dicho de otra forma: si tu familiar fue el comprador, vos heredás el derecho de exigir la escritura. Si tu familiar fue el vendedor, su sucesión queda obligada a escriturar en favor del comprador. En ambos casos, el punto de partida es iniciar la sucesión para tener legitimación formal y actuar.

El artículo 1170 del CCyC protege especialmente a quien tiene el boleto de buena fe, con fecha cierta, y tiene la posesión efectiva del inmueble. Ese comprador —o sus herederos— puede oponer ese derecho frente a otros acreedores del vendedor que intenten ejecutar el bien. Una protección muy importante que muchas familias desconocen cuando enfrentan estas situaciones.

Un ejemplo concreto: tu padre compró un terreno en 2008 con boleto, pagó todo, se instaló y construyó. Nunca llegaron a escriturar. Al fallecer, vos y tus hermanos heredan ese boleto y esa posesión. La acción correcta es iniciar la sucesión de tu padre y, en paralelo o a continuación, promover el juicio de escrituración contra el vendedor original o sus propios herederos, para que cumplan con la obligación de formalizar la transferencia.

Cuando solo hay posesión, sin ningún papel

El escenario más complejo —pero no sin solución— es el de quien habitó una propiedad durante años sin ningún instrumento: ni boleto, ni contrato de locación, ni escritura, ni nada. Solo posesión de hecho. En este caso, el camino legal es la prescripción adquisitiva, conocida popularmente como usucapión.

El CCyC reconoce dos variantes: la prescripción breve, de 10 años, que requiere justo título y buena fe; y la prescripción larga, de 20 años, que no exige título y solo requiere demostrar que la persona se comportó como dueña del inmueble durante ese período de forma pública, pacífica, continua y sin reconocer en otro la propiedad.

La jurisprudencia es clara en este punto. La Cámara de Entre Ríos sostuvo en 2019 que «todo lo que el causante poseía se transmite a los herederos desde la muerte, de modo que para acreditar la continuación de la posesión no se requiere más que la comprobación del vínculo y el deceso. Los herederos pueden promover directamente el juicio de usucapión sin tener que iniciar antes la sucesión del poseedor» (Farabello c/ Jearson, SAIJ SUI0080447). Eso sí: la posesión es indivisible, y todos los herederos deben actuar en forma conjunta en ese juicio.

También hay un límite importante: no basta con estar en el inmueble. La jurisprudencia exige que el comportamiento sea claramente el de un dueño, no el de quien simplemente tolera o cohabita. Domiciliarse no es suficiente si no hay actos posesorios claros y sostenidos en el tiempo (Seliman c/ Seliman, Cámara Entre Ríos, 2025, SAIJ SUI0086114).

Por qué importa actuar rápido

La demora en regularizar tiene costos reales. Algunos riesgos concretos:

Terceros que toman posesión. Si el inmueble queda desocupado y sin vigilancia, otra persona puede ocuparlo y comenzar su propio cómputo de posesión. La prescripción adquisitiva corre a favor de quien posee de hecho, no de quien tiene un papel olvidado en un cajón.

Acreedores del vendedor original. En el caso del boleto, si el vendedor tenía deudas, sus acreedores pueden intentar ejecutar ese bien. La protección del art. 1170 CCyC existe, pero debe ejercerse activamente con el expediente sucesorio en curso y la posesión demostrada.

Pérdida de prueba. Los vecinos que recuerdan a tu familiar se mudan o fallecen. Las facturas de servicios se dan de baja. Los recibos de impuestos se pierden. Todo eso es la columna vertebral de la prueba de posesión en un juicio de usucapión, y el tiempo la erosiona sin pausa.

Conflictos entre herederos. Si uno de los coherederos empieza a actuar como dueño exclusivo —alquila, vende, hace reformas sin consenso— puede generar lo que el derecho llama interversión del título, una situación jurídicamente compleja que perjudica a todos los demás.

Recaudos para proteger el derecho de todos

Iniciá la sucesión. La declaratoria de herederos es el punto de partida obligado. No solo acredita quiénes son los continuadores del causante, sino que les da legitimación para actuar judicialmente en defensa del inmueble y celebrar actos jurídicos en nombre de la masa hereditaria.

Reuní toda la prueba de posesión. Facturas de luz, gas o agua a nombre del causante; recibos de Rentas o municipalidad; contratos de alquiler de locales o partes del inmueble; fotografías con fecha; declaraciones de vecinos. Cuanto más respaldo material, más sólida es la posición en el juicio.

Pedí medidas cautelares si hace falta. Si existe riesgo de que alguien intente transferir o gravar el inmueble, dentro de la sucesión se puede solicitar una anotación de litis o una inhibición general de bienes para bloquear cualquier movimiento registral hasta que la situación quede regularizada.

No actúen solos. En la usucapión, todos los herederos deben ser parte del proceso. Si alguno no quiere participar o no se lo puede ubicar, la situación se complica pero tiene solución legal. El punto crítico es no avanzar de forma fragmentada: las decisiones unilaterales de un solo heredero pueden comprometer los derechos de todos.

Un ejemplo para terminar de entender

Tu abuela vivió 30 años en una casa de barrio. La compró en cuotas con boleto a un vecino que luego falleció sin haber escriturado nunca. Al morir tu abuela, sus tres hijos heredan esa situación. Si actúan rápido, pueden combinar la sucesión de la abuela con un juicio de escrituración contra los herederos del vendedor original para que cumplan con la obligación de transferir el dominio. Si los herederos del vendedor no existen o son inubicables, la alternativa es la usucapión con base en los 30 años de posesión continua y pública. El derecho existe y puede ejercerse. Lo único que no se puede hacer es esperar.

Emiliano Sebastián Herrera

Emiliano Sebastián Herrera es cofundador de Herrera & Flamenco Abogados y desarrolla su práctica en sucesiones, inmuebles y conflictos patrimoniales, interviniendo en procesos de organización, regularización y resolución jurídica de este tipo de situaciones.

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Herrera & Flamenco Abogados · Córdoba, Argentina

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Para el progreso de la tercería de mejor derecho, se requiere que el boleto tenga fecha cierta o exista certidumbre fáctica de su existencia anterior al embargo. En ese orden, la posesión pública y pacífica es un elemento trascendente para acreditar la certidumbre fáctica. La jurisprudencia sentada en «Hafford, Miguel Ángel vs. Banco de la Provincia de Buenos Aires», ha experimentado una flexibilización en lo que hace a la valoración de la fecha cierta como recaudo del boleto de compraventa en cuanto a su anterioridad para su oponibilidad respecto al crédito del ejecutante, ya que la rigidez de la postura anterior impedía, en determinadas circunstancias en que, de las constancias de la causa, se imponía la veracidad de la operación que daba lugar a la relación posesoria, dar prevalencia a ese derecho personal cuando se enfrentaba con otro derecho subjetivo de esa misma naturaleza. Cuando la reunión de determinados elementos conduce a advertir sin esfuerzo la oportunidad y sinceridad del acto, no es posible aferrarse ciegamente al requisito de la fecha cierta, que si confiere seguridad temporal en la oponibilidad de un boleto sin tradición, puede llegar a convertirse en una valla casi insuperable precisamente cuando por la publicidad posesoria ha dejado de ser clandestino y su eventual carácter colusorio está más aventado que por una aislada certidumbre instrumental (que normalmente no se descuida cuando hay una finalidad simulatoria o fraudulenta). En autos, se hace lugar a la apelación y se revoca la sentencia apelada que rechazó la tercería de mejor derecho entablada por el adquirente por boleto por considerar que el instrumento base de la pretensión no cuenta con fecha cierta en los términos del art. 1035, Código Civil. Ello así, se admite la tercería de mejor derecho, pues de las constancias de autos -suscripción de un convenio de regularización de tasas municipales con relación al inmueble, quedando archivada una copia simple del boleto en los registros municipales; alta de servicios a nombre del tercerista; registro del domicilio en el inmueble ante la Secretaría Electoral; ser destinatario postal del impuesto inmobiliario sobre la finca; declaraciones testimoniales- dan cuenta de la posesión del inmueble con fecha anterior al embargo.

Fallo Completo

• Carátula: Allende, Walter Germán vs. Cel-Auto S.R.L. y otro s. Tercería de mejor derecho
• Fecha: 04/11/2014
• Juzgado: Junín Buenos Aires Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial

JUNIN, a los 4 días del mes de Noviembre del año dos mil catorce, reunidos en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Junín Doctores JUAN JOSE GUARDIOLA Y RICARDO MANUEL CASTRO DURAN, en causa Nº ROJ-48677-2012 caratulada: «ALLENDE, Walter German c/CELAUTO S.R.L. y FARIAS Juan Eduardo S/ TERCERIA DE MEJOR DERECHO», a fin de dictar sentencia, en el siguiente orden de votación, Doctores: Guardiola-Castro Durán.
La Cámara planteó las siguientes cuestiones:
1a. ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
2a. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
A LA PRIMERA CUESTIÓN, el Sr. Juez Dr. Guardiola dijo:
I. En la sentencia dictada a fs. 491/498, el Sr. Juez Dr. Fernandez rechazó con costas la tercería de mejor derecho promovida por Walter German Allende en los autos caratulados «Cel-Auto SRL c/ Farías Juan Eduardo s/ Cobro Ejecutivo» al considerar que no se acreditó fehacientemente que cuente con mejor derecho que la ejecutante embargante sobre el inmueble Matrícula 4624 de la ciudad de Rojas de titularidad registral de María Gabriela Barreiro y Juan Eduardo Farias. II
Para resolver de ese modo señaló que el boleto de compraventa base de la pretensión no cuenta con fecha cierta en los términos del art. 1035 CCivil, sin perjuicio de las probanzas producidas con relación a la publicidad posesoria invocada pero que no resulta suficiente para resolver sobre el mejor derecho conforme la doctrina legal de la SCBA («Rodil López» «Salzano» etc).
Apeló el tercerista (fs. 501), expresando sus agravios a fs. 513/520 vta. Señala que los supuestos del art. 1035 CCivil no son taxativos, existiendo circunstancias fácticas que dan certeza natural, lógica y coherente a la existencia del boleto en la fecha que consigna anterior al nacimiento del derecho del acreedor embargante. Así, fue exhibido ante la Municipalidad de Rojas en fecha 7/12/2007 y se archivó copia; se solicitó ser destinatario postal del impuesto inmobiliario; la escribana reconoció haber confeccionado el boleto y los recibos; testigos han dado cuenta de actos posesorios; solicitó la conexión de servicios domiciliarios y los ejecutados vendedores han reconocido la operación.
Con la contestación del apoderado de Cel-Auto SRL Dr. Callegari de fs. 540/543 vta. resistiendo la impugnación por considerar que no se da ninguno de los supuestos contemplados en el art. 1035 CCivil y que la Municipalidad no ha dejado constancia de haber tenido a la vista el boleto original ni quedó archivada copia certificada del mismo; no habiendo hecho uso de su derecho a réplica el codemandado Farias y remitido el proceso principal, las actuaciones han quedado en condiciones de ser resueltas.
II. En esa tarea he de señalar que la doctrina legal de nuestro Superior que determinó tal como reseña el juez de grado mi acompañamiento al voto del Dr. Rosas en la sentencia recaída el 25/11/2010 en autos «Hafford Miguel Angel c/ Banco de la Provincia de Buenos Aires s/ Tercería de Dominio» Expte. 2684-2008 JUBA III B1600468, ha experimentado desde entonces una flexibilización en lo que hace a la valoración de la fecha cierta como recaudo del boleto de compraventa en cuanto a su anterioridad para su oponibilidad en una tercería de mejor derecho respecto al crédito del ejecutante.
He ponderado este criterio (ver Colección Máximos Precedentes Ed. L. L. Director Carlos Enrique Camps To. I p. 1016 y ss) ya que la rigidez de la postura anterior de las causas Rodil Lopez y Salzano impedía, en determinadas circunstancias en que de las constancias de la causa se imponía la veracidad de la operación que daba lugar a la relación posesoria, dar prevalencia a ese derecho personal cuando se enfrentaba con otro derecho subjetivo de esa misma naturaleza. Cuando la reunión de determinados elementos «conduce a advertir sin esfuerzo la oportunidad y sinceridad del acto» no es posible aferrarse ciegamente al requisito de la fecha cierta, que si confiere seguridad temporal en la oponibilidad de un boleto sin tradición, puede llegar a convertirse en una valla casi insuperable precisamente cuando por la publicidad posesoria ha dejado de ser clandestino y su eventual carácter colusorio está más aventado que por una aislada certidumbre instrumental (que normalmente no se descuida cuando hay una finalidad simulatoria o fraudulenta). Conforme lo resuelto por la SCBA en las causas C. 97.118, «Flamini, Andrés. Incidente de verificación tardía en ‘Fernández, Eduardo s/Concurso preventivo’ S 4/5/2011; C 103677 S 9-11-2011 «Viñas Marisa de Carmen s/ Tercería de mejor derecho en autos «Castro de Alzola, Emilia Iris contra Rojas Zapata, Ramón Luis. Cobro ejecutivo» y C 108354 S 10-10-2012 «Cisneros, Elisabet s/ Tercería de dominio en autos: «Banco Francés S.A. contra Furno, José y ots. Cobro ejecutivo», sin abandonar la regla general se ha tornado aplicable en nuestro ámbito jurisdiccional la doctrina de la SC Mendoza en los conocidos plenarios «Ongaro de Minni…» L. L. IV 1992-B-160 y «Fernández Ángel en Coviram Ltda. S/ Inconstitucionalidad» del 30/5/1996 JA 1997-I -83, a través de los cuales se requirió para su triunfo en la tercería «Que el boleto tenga fecha cierta o exista certidumbre fáctica de su existencia anterior al embargo. La posesión pública y pacífica es un elemento trascendente para acreditar la certidumbre fáctica»; «En principio, el boleto de compraventa debe tener fecha cierta, aún cuando cabe admitir que la enumeración del art. 1035 no constituye una lista cerrada y limitada que impida el reconocimiento judicial de otros casos en que la certidumbre fáctica se imponga fuertemente a la conciencia de los jueces y el negarlo importaría hacer prevalecer el formalismo hueco, violatorio de la justicia, frente a la verdad real».
Ello está en sintonía con las Conclusiones de las XXIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Tucumán 2011) que sentaron de lege data «La oponibilidad a terceros de la posesión de un inmueble fundada en un boleto de compraventa o negocio equiparable no inscripto requiere: a) Posesión y boleto de fecha cierta (o certidumbre fáctica de su existencia) anteriores a la registración del documento que invoca el tercero -adquirente, acreedor inhibiente, embargante, etc.-; b) Buena fe. La buena fe requiere que el poseedor haya adquirido del titular registral o a través de una cadena regular de transmisiones» (el subrayado me pertenece).
Desde otra perspectiva cuanto el cimero tribunal señala que «Una interpretación superadora del antiguo criterio que consideraba taxativa la enumeración contenida en el art. 1035 del Código civil, no ha de vacilar en reconocer fecha cierta a un documento, verbigracia cuando éste se incorpora a actuaciones administrativas que tienen el carácter de documentos públicos u oficiales, o cuando es devuelto al interesado, archivándose una fotocopia en la repartición pública o en un expediente judicial» (SCBA V C 103677 S 09/11/2011 «Viñas, Marisa de Carmen s/ Tercería de mejor derecho» Juez SORIA) en modo alguno exige que la copia que se archiva esté certificada o se haya verificado la autenticidad de las firmas.
En razón de lo expuesto y teniendo en cuenta que según el oficio de la Municipalidad de Rojas de fs. 417/8 y 435 el Sr. Allende habría firmado un convenio de regularización de tasas municipales con relación al inmueble el día 7/12/2007 y que obra en sus registros una copia simple de boleto de compraventa; que tiene alta de servicio de cablevisión a nombre del actor desde el 18/8/2005 ( fs. 394); que tiene registrado su domicilio en el inmueble desde el 15/2/2006 (informe Secretaría Electoral fs. 340); que es el destinatario postal del impuesto inmobiliario a partir del 19/9/2005 (ver fs. 364); que solicitó la conexión del servicio de gas el 11/8/2005 (ver informe Camuzzi Gas Pampeana fs. 307); que la Escribana Pasalaqua ha reconocido haber expedido tres recibos de pago por la mencionada compraventa (ver fs. 386/392) y que tres vecinos han dado cuenta de actos posesorios cumplidos con anterioridad a la traba del embargo (fs. 19/22 juicio ejecutivo ) y también al libramiento de los pagarés en ejecución ( ver copias fs. 10 de igual proceso; todos del año 2007) es que considero debe revocarse la sentencia y hacerse lugar a la tercería de mejor derecho ( art. 97 CPCC; 1185, 594, 2505 CCivil 2 y 19 Ley 17801 y conc. ). En cuanto a las costas de ambas instancias, entiendo que al mediar incertidumbre fáctica y argumentos jurídicos que razonablemente justificaban la resistencia a la pretensión del tercerista, debe dejarse a un lado la regla objetiva de la derrota, haciéndolas soportar en el orden causado (arts. 68 y 69 CPCC).
ASÍ LO VOTO.
El Señor Juez Dr. Castro Durán, aduciendo análogas razones dió su voto en igual sentido.-
A LA SEGUNDA CUESTIÓN, el Sr. Juez Dr. Guardiola dijo:
Atento el resultado arribado al tratar la cuestión anterior, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso – artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC-, Corresponde:
I- REVOCAR la sentencia apelada, haciendo lugar a la tercería de mejor derecho entablada por Walter German Allende en los autos caratulados «Cel-Auto SRL c/ Farías Juan Eduardo s/ Cobro Ejecutivo». Con costas de ambas instancias en el orden causado (arts. 274, 68 y 69 CPCC), difiriendo la regulación de honorarios profesionales para cuando se hayan determinado los de la instancia anterior (arts. 31 y 51 de la Ley 8904).
TAL ES MI VOTO.
El Señor Juez Dr. Castro Durán, aduciendo análogas razones dió su voto en igual sentido.
Con lo que se dió por finalizado el presente acuerdo que firman los Señores Jueces por ante mí:
DRES. JUAN JOSE GUARDIOLA Y RICARDO MANUEL CASTRO DURAN.

AUTOS Y VISTO:
Por los fundamentos consignados en el acuerdo que antecede, VII preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso – artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC-, se resuelve:
I-REVOCAR la sentencia apelada, haciendo lugar a la tercería de mejor derecho entablada por Walter German Allende en los autos caratulados «Cel-Auto SRL c/ Farías Juan Eduardo s/ Cobro Ejecutivo». Con costas de ambas instancias en el orden causado (arts. 274, 68 y 69 CPCC), difiriendo la regulación de honorarios profesionales para cuando se hayan determinado los de la instancia anterior (arts. 31 y 51 de la Ley 8904).
Regístrese, notifíquese y oportunamente remítanse los autos al Juzgado de Origen.-

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Concepto

El art. 1123 define al contrato: Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.

Se simplifica el concepto respecto al anterior, eliminando de la definición la obligación de recibir la cosa, cambiando la palabra «dominio» por «propiedad». También habla de «un precio en dinero», el código anterior decía que se obligaba a pagar «un precio cierto en dinero». La razón es que la expresión «cierto» generaba confusión, interpretándose como precio determinado o determinable. Se considera que en caso de no incluir las partes el precio se considera como precio el corriente del día de entrega del contrato.

Aplicación supletoria a otros contratos

Se establece que las normas de este contrato se aplican en forma supletoria  a otros contratos en los que una de las partes se obliga a transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y dicha parte, a
pagar un precio en dinero; o transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.

La cosa vendida

Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos (art. 1129).

Pueden venderse las cosas futuras, el contrato se entiendo hecho bajo la condición suspensiva de que lleguen a existir.

El comprador puede asumir el riesgo de que la cosa no llegue a existir, en este caso el vendedor recibe el precio de todas formas, salvo culpa o dolo de su parte. No se exige que esa asunción de riesgo sea expresa, pero sí inequívoca.

La venta de cosa ajena se regula teniéndola por válida, obligándose el vendedor a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador. Los bienes ajenos pueden ser objeto de contratos, siempre que ambas partes conozcan dicha situación, en esto juega también el art. 1008 del Código.

En el art. 1130 se regula el supuesto de venta aleatoria de la venta de cosas existentes pero sujetas a un riesgo. En estos casos si el comprador toma a su cargo el riesgo el vendedor tiene derecho al precio aunque la cosa hubiese dejado de existir en todo o en parte, salvo que el comprador pruebe dolo del vendedor puesto que no ignoraba el resultado del riesgo.

Precio

Como vimos, el proyecto ha eliminado el requisito de precio cierto, ya que los contratos modernos pueden admitir un cierto grado de indeterminación inicial del precio. Hay un precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo. Puede fijarse en una suma que el comprador debe pagar, dejarse su indicación al arbitrio de un tercero designado o fijarlo con referencia a otra cosa cierta (art. 1133).

Cuando el precio lo fija un tercero, en el Código anterior, si ese tercero se niega o no puede determinarlo, la venta queda sin efecto. En el código nuevo, en estos supuestos el precio es fijado por el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local (art. 1134).

Para la venta de inmuebles, se establece cuando el precio no estuviese fijado en dinero por unidad de medida de superficie, que cuando la diferencia de superficie sea de más de un 5% de la acordada, el vendedor o comprador puede pedir el reajuste del precio. Cuando se vende con un precio por unidad de superficie, si dicha superficie supera el 5% de lo expresado en el contrato, el comprador tiene derecho a resolver. (arts. 1135 y 1136)

Obligación de poner a disposición los documentos de la venta. El estudio de títulos.

El Código Unificado establece como una obligación complementaria a la de entregar la cosa, la de poner a disposición del comprador todos los documentos requeridos por los usos y modalidades de la venta, obligación que venía siendo reconocida por la doctrina y jurisprudencia como proveniente del principio de buena fe, y que ahora fue recogida en la nueva codificación.

Se considera que todos los gastos de entrega están a cargo del vendedor, salvo pacto en contrario. También establece como novedad que salvo pacto en contrario, en la compraventa de inmuebles están a cargo del vendedor los gastos referidos al estudio de título y sus antecedentes y , en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta. Se considera que esta enumeración es enunciativa, incluyendo todos los gastos de entrega.

Entrega de la cosa

Se establecen disposiciones separadas para las cosas muebles e inmuebles. PAra las cosas muebles se establece que debe hacerse dentro de las 24 horas de celebrado el contrato(art. 1147), y para los bienes inmuebles se establece que deben entregarse inmediatamente luego de la escrituración (art. 1139), en ambos casos, salvo pacto en contrario.

El art. 1140 establece que la cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de tercero. Al mencionar «libre de toda relación de poder» incluye tanto a poseedores como a tenedores.

El pago del precio

El comprador debe pagar el precio de la cosa en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la venta es de contado (art. 1141).

Al regular las cosas muebles, en el art. 1152 se establece que  el pago se hace contra la entrega de la cosa, excepto pacto en contrario. Además se aclara que el comprador no está obligado a pagar el precio mientras no tiene la posibilidad de examinar las cosas, a menos que las modalidades de entrega o de pago pactadas por las partes sean incompatibles con esta posibilidad. Esto se relaciona con la venta sobre muestras o cosas que no están a la vista, dando por cumplido el contrato si la cosa que se entrega se ajusta a lo pactado (art. 1153). Se elimina la facultad discrecional del comprador de rescindir libremente el contrato si los géneros no le convinieren que estaba recogida en el art. 455 del Código de Comercio.

Si las cosas muebles se entregan en fardo o bajo cubierta que impiden su examen y reconocimiento, el comprador puede reclamar en los 10 días inmediatos a la entrega, cualquier falta en la cantidad o la inadecuación de las cosas al contrato (art. 1155), unificando con el plazo establecido por el art. 34 de la ley de defensa del consumidor 24.240. Igual plazo se establece para las compraventas sujetas a condición suspensiva, como las «a satisfacción del comprador» o «a prueba», salvo que se pacte otro plazo, la cosa se considera aceptada si transcurren diez días sin que el comprador se pronuncie (art. 1160).

Pactos de retroventa, reventa y preferencia

La principal novedad es que estos tres pactos pueden ser agregados además de en los contratos sobre inmuebles, también en los de compraventa de cosas muebles.

Pacto de retroventa es aquél por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos. El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria. (art. 1163) En el código anterior estaba prohibido para las cosas muebles, al considerarse que no existía una publicidad suficiente y que muchas veces podía ser usado para encubrir pactos usurarios. Sin embargo, no es necesariamente usurario este pacto y puede ser útil como instrumento de garantía.

Pacto de reventa es aquél por el cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos. También se aplica el régimen de la condición resolutoria. (art. 1164)

Pacto de preferencia es aquél por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos. (art. 1165) El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisión de enajenar la cosa y todas las particularidades de la operación proyectada o, en su caso,el lugar y tiempo en que debe celebrarse la subasta.
Se amplía a 10 días (era 3 en el código anterior) el plazo del vendedor para ejercer su derecho de preferencia desde que recibe la comunicación del comprador. A diferencia del régimen anterior, cuando ante la venta sin comunicar al vendedor sólo producía una acción personal para reclamar daños y perjuicios, el nuevo código establece la oponibilidad de dicho pacto al tercero cuando se trata de cosas registrables. Cuando se trata de cosas muebles no registrables, el pacto no es oponible al adquirente de buena fe a título oneroso.

Estos pactos no pueden exceder de cinco años en el caso de inmuebles y de dos años para las cosas muebles.

El boleto de compraventa

El Nuevo Código Unificado no resuelve la naturaleza del boleto de compraventa sobre la que tanto se ha discutido en la doctrina y jurisprudencia. Aquí se recepta lo establecido en el antiguo artículo 1185 en el art. 1018: El otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representación, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento. 

Los art. 1170 y 1171 por su parte regulan la oponibilidad del boleto de compraventa tanto frente a quienes hayan trabado cautelares sobre el bien como en el concurso a quiebra. Para el caso de las cautelares se requiere:

a) Que el comprador haya contratado con el titular registral, o que haya un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos hasta el titular;
b) Que el comprador haya el 25% del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
c) Que el boleto tenga fecha cierta;
d) Que la adquisición tenga publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria

La solución para la oponibilidad al concurso es idéntica a la establecida en el Código anterior:

ARTÍCULO 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado el VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.

Contratos en dólares

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