¿Cuándo conviene usar el tracto abreviado?

Conviene cuando los herederos quieren vender un inmueble heredado sin pasar por todos los pasos de la sucesión completa. Es especialmente útil cuando ya existe un comprador interesado, cuando los herederos no tienen fondos para afrontar todos los costos de la sucesión, o cuando se quiere agilizar la operación de venta.

¿Qué se necesita para hacer un tracto abreviado?

Se necesita: 1) declaratoria de herederos dictada por el juez; 2) copia certificada de la declaratoria 'apta para tracto abreviado', expedida por el juzgado con las tasas judiciales pagas; 3) acuerdo unánime de todos los herederos; 4) escribano público que confeccione la escritura; 5) abogado que gestione la copia apta ante el juzgado.

¿Cuánto tarda un tracto abreviado?

Una vez dictada la declaratoria de herederos, obtener la copia apta para tracto abreviado suele demorar entre 30 y 90 días según la carga del juzgado. A eso se suma el tiempo de preparación de la escritura por el escribano. En total, desde que se inicia el trámite hasta escriturar, puede estimarse entre 2 y 4 meses en condiciones normales.

¿Se puede hacer tracto abreviado si hay un heredero que no está de acuerdo?

No. El tracto abreviado requiere el acuerdo unánime de todos los herederos declarados. Si alguno se niega a vender, no puede realizarse el tracto abreviado. En ese caso, los herederos que quieren vender deberán iniciar una acción de división de condominio o resolver la situación por vía judicial.

declaratoria de herederos archivos - Herrera & Flamenco Abogados

Q: ¿Qué es el tracto abreviado?

El tracto abreviado es una excepción al principio de tracto sucesivo del derecho registral que permite a un heredero vender un inmueble directamente a un tercero, sin necesidad de inscribirlo primero a su nombre. El bien pasa del causante (fallecido) al comprador en un solo acto registral, regulado por el art. 16 de la Ley 17.801.

Q: ¿Cuánto cuesta el tracto abreviado?

El costo varía según la provincia. Se compone de: honorarios del abogado por gestionar la copia apta para tracto, tasas judiciales (generalmente un porcentaje del valor del inmueble), honorarios del escribano por la escritura de venta, e impuestos de sellos. En Córdoba los costos son regulados por el arancel del Colegio de Abogados y el arancel notarial vigente.

Q: ¿El tracto abreviado tiene vencimiento?

La copia apta para tracto abreviado no tiene un plazo de vencimiento fijo establecido por ley, pero los juzgados suelen requerir que la escritura se realice dentro de un plazo razonable desde su expedición. Si la operación se demora mucho, puede ser necesario renovar la documentación. Conviene consultar con el escribano y el abogado intervinientes.

Q: ¿Quién paga los costos del tracto abreviado?

Por regla general los costos del tracto abreviado (tasas judiciales, honorarios del abogado para la copia apta) están a cargo de los herederos vendedores, mientras que los honorarios del escribano y los impuestos de la escritura se distribuyen según lo acordado entre comprador y vendedor, usualmente conforme a la costumbre local.

Derecho de habitación del cónyuge supérstite. El derecho a seguir viviendo en la casa del esposo o esposa después de la sucesión.

Dr. Emiliano Herrera — Fri, 05 Sep 2014 13:14:53 +0000

En caso de fallecimiento de uno de los cónyuges, el Código Civil establece como protección del que fue el hogar conyugal, la posibilidad de seguir habitando en dicho bien, si bien no se difiere la adjudicación de la herencia, el esposo o esposa podrá seguir habitando dicho bien mientras se den las condiciones establecidas en el art. 3573 bis que dice así:

Art. 3573 bis: Si a la muerte del causante éste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario y que hubiera constituido el hogar conyugal, cuya estimación no sobrepasare el indicado como límite máximo a las viviendas para ser declaradas bien de familia, y concurrieren otras personas con vocación hereditaria o como legatarios, el cónyuge supérstite tendrá derecho real de habitación en forma vitalicia y gratuita. Este derecho se perderá si el cónyuge supérstite contrajere nuevas nupcias.

Es un derecho real de habitación vitalicio y gratuito, y su finalidad es evitar la situación injusta de que el cónyuge se quede sin lugar donde vivier cuando el único inmueble habitable de la sucesión sea el que constituía el hogar conyugal.

Este derecho es vitalicio, por lo cual se puede ejercer hasta el fallecimiento. Es gratuito también, pero no implica que el habitador no tenga que pagar impuestos, gastos de conservación, etc, lo que debe contribuir en función de su parte en el inmueble. La gratuidad implica que no debe pagar a los demás herederos por el uso que hace del bien.

Requisitos:

a) Que sea el único inmueble habitable del haber hereditario: Lo que significa que aún cuando existan otros inmuebles, pero no sean habitables, se aplica la norma. Existen casos sin embargo, en que pese a ser el único inmueble habitable, cuando el valor de los inmuebles y muebles le permite al cónyuge supérstite adquirir otra vivienda, no se ha aplicado dicha norma (ej. CNCiv., Sala L, 22-5-2002 «Apolinar Castillo de Soldati, María C/ De Soldati León Juan s/ Incidente civil)

b) Que la totalidad del inmueble forme parte del acervo hereditario: a los fines de evitar imponer dichas cargas a un tercero es necesario que sea en su totalidad bien propio del causante, o que sea ganancial de ambos.

c) Que el inmueble hubiera constituido el hogar conyugal

d) Que el valor del inmueble no sobrepase el límite legal para constituir un bien de familia: Este requisito ha sido eliminado por el decr. 2080/80 que ha eliminado el tope que existía para inscribir un inmueble como bien de familia.

e) Que el cónyuge supérstite no contraiga nuevas nupcias: requisito criticable, ya que muchas veces contraer nuevas nupcias no implica una mejora en la situación patrimonial sino que a veces implica contraer nuevos gastos.

¿Cuándo se puede invocar este derecho?

Este derecho no opera de pleno derecho, sino que debe ser invocado por el beneficiario. La mayor parte de la doctrina entiende que se puede invocar este derecho hasta el momento de la partición y adjudicación de bienes.

Efecto de este derecho:

El cónyuge supérstite podrá oponer el derecho de habitación a los fines de impedir la partición en especie o la venta del bien.

Extinción del derecho de habitación

Se puede dar por las siguientes causas:

Resolución de los derechos del causante
Muerte del habitador
No habitarlo por diez años.
Consolidación (hacerse dueño exclusivo del inmueble)
Pérdida o destrucción de la cosa.
Prescripción.
Contraer nuevas nupcias.
Renuncia expresa o tácita.

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El tracto abreviado. Qué es y cómo funciona.

Dr. Emiliano Herrera — Sat, 19 Jan 2013 14:06:17 +0000

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¿Qué es el tracto abreviado?

Muchas veces cuando se trata de vender una casa de una sucesión se recomienda hacerlo por tracto abreviado. Mucha gente tiene dudas respecto al significado de esta expresión; para explicarla hay que aclarar algún concepto de derecho registral previamente.

Uno de los principios del derecho registral es el tracto sucesivo. Esto significa que en el Registro de la Propiedad debe haber un encadenamiento de las sucesivas transmisiones del dominio, de tal manera que la nueva transmisión se apoye en la anterior. Así, por ejemplo, para que se inscriba la venta de una propiedad es indispensable que quien vende figure en la matrícula como propietario. Se debe poder ver toda la cadena de transmitentes y adquirentes.

El tracto abreviado es justamente una excepción a ese principio, regulada por el art. 16 de la Ley 17.801. En el tracto abreviado, una persona que no figura en la matrícula del Registro como propietario —el heredero— vende directamente a un tercero el inmueble. Esto se hace para abreviar las transferencias de dominio, ya que sería superfluo inscribirlo a nombre de los herederos para luego transferirlo al comprador.

Para poder realizarlo, el escribano necesita una copia de la declaratoria de herederos, pero no una copia simple: el juez indica expresamente que dicha copia es apta para tracto abreviado y que se encuentran abonadas las tasas judiciales correspondientes. Es un abogado quien gestiona esa copia ante el juzgado.

Qué permite

Vender sin inscribir

Del causante al comprador directo

Requisito clave

Copia apta para tracto

Expedida por el juzgado

Acuerdo necesario

Unánime

Todos los herederos deben acordar

Plazo estimado

1 a 2 semanas

Una vez dictada la declaratoria

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Tracto sucesivo vs. tracto abreviado: la diferencia clave

Para entender el valor del tracto abreviado, conviene comparar ambos caminos cuando un heredero quiere vender un inmueble:

Sucesión completa (camino normal)

Declaratoria de herederos

Inscripción del inmueble a nombre de los herederos

Adjudicación y partición entre herederos

Escritura de venta al comprador

Inscripción a nombre del comprador

Tracto abreviado (camino corto)

Declaratoria de herederos

Copia apta para tracto abreviado

Escritura directa al comprador

Se eliminan los pasos 2, 3 y 5 del camino normal. Menos costos y menos tiempo.

Requisitos para hacer un tracto abreviado

Requisito	Detalle
Declaratoria de herederos	Debe estar dictada por el juez competente. Es el paso previo imprescindible.
Copia apta para tracto	No es una fotocopia simple. El juez certifica expresamente que esa copia es «apta para tracto abreviado» y que las tasas judiciales están pagas.
Acuerdo unánime	Todos los herederos declarados deben estar de acuerdo con la venta. Si uno se niega, no puede hacerse el tracto.
Comprador identificado	Debe existir un comprador concreto. El tracto abreviado no inscribe el bien a nombre de los herederos: lo transfiere directamente al adquirente.
Escribano público	La escritura de venta la confecciona el escribano, quien solicita en préstamo el expediente sucesorio al juzgado.
Abogado interviniente	La gestión de la copia apta puede hacerla cualquier abogado, no necesariamente el de la sucesión. Si hay varios letrados intervinientes, se requerirá la conformidad de todos ellos conforme a la Ley 9459 (arancel de abogados de Córdoba).

Preguntas frecuentes sobre el tracto abreviado

¿Cuánto cuesta el tracto abreviado?

En Córdoba, el costo del tracto abreviado se compone principalmente de: 2% de tasa de justicia sobre el valor del inmueble, más el 1% de la Caja de Abogados, ambos calculados sobre el valor fiscal o de venta del bien. A eso se suman los honorarios del escribano por la escritura de venta y los impuestos de sellos correspondientes. Consultanos para una estimación según tu caso concreto.

¿Cuánto tarda el trámite?

En Córdoba, una vez dictada la declaratoria de herederos y notificados los herederos, el trámite puede ser muy ágil: en condiciones normales la copia apta para tracto abreviado puede obtenerse en una o dos semanas. A eso se suma el tiempo del escribano para preparar la escritura. Es uno de los procedimientos más rápidos dentro del proceso sucesorio.

¿El tracto abreviado tiene vencimiento?

La copia apta para tracto no tiene un plazo de vencimiento fijo establecido por ley. Una vez expedida por el juzgado, la intervención judicial termina: es el escribano quien toma la documentación y confecciona la escritura de venta. No hay un plazo impuesto por el juzgado para escriturar. Sí conviene no demorar la operación para evitar que varíen las condiciones pactadas entre las partes.

¿Quién paga los costos del tracto abreviado?

Por regla general, las tasas judiciales y los honorarios del abogado para obtener la copia apta están a cargo de los herederos vendedores. Los honorarios del escribano y los impuestos de la escritura se distribuyen según lo acordado entre comprador y vendedor, habitualmente conforme a la costumbre local de cada jurisdicción.

¿Se necesita el acuerdo de todos los herederos para la venta por tracto abreviado?

Hay que distinguir dos momentos. Para obtener la copia apta para tracto, en Córdoba no se exige la firma de todos los herederos para solicitarla ante el juzgado —puede pedirla cualquier abogado con intervención en la sucesión. Para la escritura de venta en sí, en cambio, sí se requiere el acuerdo de todos los herederos, ya que todos son cotitulares del bien. Si algún heredero se niega a vender, los restantes deberán iniciar una acción de división de condominio o resolver la situación judicialmente.

¿El inmueble pierde valor si se vende por tracto abreviado?

No. El precio de venta es un acuerdo libre entre las partes. El hecho de que la operación se realice por tracto abreviado no implica ninguna disminución del valor del inmueble ni afecta los derechos del comprador. Una vez inscripta la escritura, el comprador queda como titular registral pleno.

¿Se puede hacer tracto abreviado para autos y vehículos?

Sí. El tracto abreviado aplica a cualquier bien registrable —inmuebles, automotores, embarcaciones, aeronaves— siempre que esté inscripto a nombre del causante. En el caso de automotores, el trámite se realiza mediante un oficio librado por el juzgado al Registro del Automotor, en el que se consignan los datos de la operación y del comprador. El Registro inscribe la transferencia directamente a nombre del adquirente sin necesidad de inscribirlo antes a nombre de los herederos.

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Dr. Emiliano Herrera

Abogado — Matrícula Provincial MP 1-34377 · Federal M.F. Tº 502 Fº 536
Herrera & Flamenco Abogados · Arturo M. Bas 136, Piso 6, Of. C · Córdoba

Nota legal: Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico profesional. Cada caso presenta particularidades que requieren análisis individualizado. Para una consulta personalizada contactanos por WhatsApp o al correo herreraflamencoabogados@gmail.com.

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Juicio de escrituración: la obligación de escriturar y cómo pedir su cumplimiento

Dr. Emiliano Herrera — Mon, 18 Jun 2012 14:31:31 +0000

Además del precio y la entrega del bien, la principal consecuencia del boleto de compraventa inmueble es el derecho y la obligación de escriturar. En el siguiente video te explicamos distintos aspectos de esa obligación, que se desarrolla también en este artículo.

El vendedor, en virtud del contrato, debe transferir al comprador la propiedad de la cosa, y como establece el artículo 1137 del CCyCN, está obligado también a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete..

Muchas veces sucede que por falta de dinero en el momento o por otras situaciones particulares las partes realizan la venta por boleto y nunca realizan la escritura.

Suele suceder que luego, por el paso del tiempo no haya acuerdo para escriturar o que el vendedor haya fallecido, o por alguna razón alguna de las partes se niega a firmar la escritura y hay que requerir judicialmente.

Hay que decir que la obligación de escriturar es común a ambas partes, no sólo el vendedor está obligado, sino también el comprador, debiendo ambos prestar la debida colaboración.

Lo primero que se recomienda en estos casos es contactar al vendedor o a sus herederos para que realicen la escrituración.

En caso que no haya resultado, deberá requerirlo vía carta documento.

Es importante destacar que es importante que la obligación sea exigible, y que la otra parte esté en mora, por lo cual la intimación es indispensable en caso que no esté establecida la mora automática.

Asimismo, en los casos en que no hay un plazo determinado, como paso previo se deberá pedir a un juez la fijación de un plazo ante la ausencia de acuerdo entre las partes.

En caso de incumplimiento de esta obligación ante la intimación, la posibilidad que queda es realizar un juicio de escrituración, donde el juez suple al vendedor remiso y ordena la realización de la escritura.

Hay que recordar que en la provincia de Córdoba y en otras jurisdicciones de nuestro país, hay una etapa de mediación prejudicial obligatoria, etapa a la que las partes están obligadas a concurrir bajo pena de multa.

Pero muchas veces sucede que han transcurrido más de cinco años (plazo de prescripción del código civil y comercial) de la realización del boleto de compraventa o desde que la obligación era exigible. ¿Puede entonces el vendedor o sus herederos negarse a escriturar? ¿Perdió el comprador la acción de escrituración?

Aquí hay que distinguir dos supuestos, según haya mediado o no entrega de la posesión del bien al comprador:

Si nunca se hizo la tradición o entrega de la posesión, la acción de escrituración está prescripta y el vendedor podría oponer dicha defensa.
Si la tradición se realizó y el comprador ha pagado la totalidad del precio y se encuentra en posesión pacífica del bien, la acción de escrituración no prescribe, ya que ello importa por parte del vendedor el reconocimiento tácito de su obligación de escriturar, que interrumpe el curso de la prescripción.

En caso de que por algún motivo la sentencia fuera de imposible cumplimiento, no pudiendo firmarse la escritura, el juez deberá determinar la indemnización sustitutiva.

Si tenes consultas envianos tu consulta a herreraflamencoabogados@gmail.com o por whatsapp haciendo click en el botón.

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En qué consiste una Declaratoria de Herederos o sucesión y qué se necesita para iniciarla

Dr. Emiliano Herrera — Mon, 18 Jun 2012 13:49:53 +0000

En este artículo vamos a explicar en qué consiste una Declaratoria de Herederos y cómo hacer para iniciarla. Si necesita ayuda puede contactarnos y le responderemos a la brevedad

¿Qué es la Declaratoria de Herederos? ¿Para qué sirve?

La declaratoria de herederos es una resolución dictada por un juezpor la cual se reconoce el carácter de heredero universal a una o varias personas. Se declara que una o varias personas son las herederas del fallecido. Se necesita previo a realizar la sucesión o en caso de querer vender los bienes del causante.

¿Cómo se inicia?

Se hace una presentación judicial, por medio de un abogado, en el cual se declaran quienes son los herederos, se denuncian sus domicilios si son conocidos y se acompaña toda la documentación que acredite el vínculo de parentesco.

¿Cuándo es necesario hacer una declaratoria de herederos?

Cuando han quedado bienes registrables es necesario hacer una declaratoria de herederos para poder cambiar de titularidad registral, ya sea a los herederos o para venderlos a terceros. Por lo cual, si existen automotores, inmuebles u otros bienes registrables, se debe hacer la declaratoria para poder transferirlos.

El lugar donde debe iniciarse el juicio:

La declaratoria de herederos hay que iniciarla en la ciudad donde tenía su último domicilio el fallecido.

¿Qué documentación se necesita para iniciar la declaratoria de herederos?

Toda la necesaria para acreditar la defunción y el vínculo con los herederos, en general es la siguiente:

Certificado de defunción
Acta de matrimonio
Partida de nacimiento

En caso de herederos testamentarios se debe acompañar el testamento.

¿Quienes pueden iniciarla?

1) El cónyuge, los herederos y legatarios (cualquiera de ellos)

2) El albacea;

3) Los acreedores de los herederos o de la sucesión (para cobrarse sus deudas);

4) Todos los que tengan en la sucesión algún derecho declarado por las leyes.

¿Cuáles son los gastos que insume el trámite?

Al iniciar el trámite Tasa de Justicia y Caja de abogados se pagan por monto indeterminado y ese pago se toma a cuenta del pago por el valor de los bienes. Una vez denunciados los bienes, hay que abonar un 2% del valor de los mismos (se toma la base imponible de rentas para su valuación) en concepto de Tasa de justicia y un 1% de Caja de Abogados. A esto debe sumársele otros gastos menores, como la Publicación de edictos y el oficio de inscripción en el registro de Juicios Universales.

Tiene más dudas? Contáctenos a través del siguiente formulario y le responderemos rápidamente

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