Cuando un inquilino deja de pagar el alquiler, la situación es frustrante para cualquier propietario. Pero el camino para recuperar tu inmueble tiene pasos concretos y plazos definidos. Saltarse alguno puede arruinar el proceso entero. En este artículo te explicamos cómo funciona el desalojo por falta de pago en Córdoba, desde la intimación previa hasta el lanzamiento.

Paso 1: la intimación previa, obligatoria antes de ir al juzgado

El Código Civil y Comercial establece en su art. 1222 que antes de iniciar el juicio, el locador debe intimar fehacientemente al inquilino para que pague en un plazo no inferior a diez días corridos, indicando el lugar donde debe realizarse el pago. Sin este paso previo, el proceso puede caerse antes de empezar.

La forma más efectiva de cumplir esta exigencia es la carta documento. Te explicamos en detalle cómo redactarla, qué tiene que incluir y qué errores evitar en este artículo sobre la carta documento para alquileres vencidos.

Paso 2: iniciado el proceso judicial

Una vez vencido el plazo de la intimación sin que el inquilino haya pagado, podés demandar el desalojo. No existe un número mínimo de meses de deuda establecido en la ley. Lo que importa es que la deuda sea real, que la intimación se haya hecho correctamente y que el plazo de diez días haya vencido sin respuesta.

En Córdoba, el desalojo se tramita por el procedimiento del juicio abreviado con reglas propias (art. 751, Ley 8465). Para una explicación completa del proceso judicial, podés consultar este artículo sobre cómo es el juicio de desalojo en Córdoba.

Cómo funciona el proceso en el juzgado

La demanda se notifica al demandado en el domicilio contractual y en el inmueble objeto del juicio (art. 753, Ley 8465). Si hay subinquilinos u otros ocupantes, el notificador les hace saber de la existencia del juicio en el momento de la notificación: la sentencia que se dicte los alcanza también a ellos, aunque no hayan sido parte del proceso (art. 756).

El inquilino tiene seis días para contestar la demanda. Si no contesta, el juez dicta sentencia haciendo o no lugar al desalojo, y apercibe al demandado de lanzamiento si no desocupa en diez días (art. 755). En situaciones de vulnerabilidad acreditada, ese plazo puede extenderse.

Hay una regla de prueba muy importante: cuando el desalojo se funda en falta de pago, el único medio válido para que el inquilino demuestre que pagó es la confesión del locador o el recibo en que conste expresamente el pago (art. 757, Ley 8465). El testimonio de terceros sobre el pago por ejemplo no son suficientes. Esta regla protege al propietario frente a maniobras dilatorias.

¿Y si el inquilino consignó antes de iniciar el juicio?

Si el locatario alega tener consignados los alquileres en el tribunal con anterioridad a la demanda, puede pedir —al contestar— la acumulación de la consignación al juicio de desalojo. En ese caso, ambas cuestiones se resuelven en la misma sentencia (art. 757, segundo párrafo). Esta es la única excepción a la regla de separación de procesos.

La apelación tiene un requisito especial

El demandado puede apelar la sentencia, pero con una condición que la ley pone expresamente: para que la apelación sea admitida, tiene que acreditar que pagó todos los alquileres vencidos hasta ese momento, o consignarlos en el tribunal (art. 758, Ley 8465). Si no lo hace, la sentencia queda firme y se procede al lanzamiento de todas formas. Además, si durante la tramitación del recurso deja de pagar períodos que vayan venciendo, el recurso se tiene por desierto (art. 760). Esta regla impide que la apelación sea usada como táctica para ganar tiempo sin pagar.

Paso final: el lanzamiento

Si la sentencia queda firme y el inquilino no desaloja voluntariamente en el plazo fijado, el juez ordena el lanzamiento. El oficial de justicia concurre al inmueble y desaloja a todos los ocupantes, sin excepciones y a costa del desalojado (art. 761, Ley 8465). Al mismo tiempo, retiene los bienes del desalojado más fáciles de realizar para cubrir las costas del juicio (art. 763). En esta etapa no hay posibilidad de nuevas dilaciones.

Qué cambió con el DNU 70/2023

El Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 derogó la Ley de Alquileres 27.551 y devolvió la libertad contractual a las partes. Hoy ya no existe plazo mínimo obligatorio de tres años para locaciones habitacionales, ni índice de ajuste impuesto por ley. Las partes pueden acordar cualquier plazo, en pesos o en dólares, con el ajuste que prefieran.

Para el desalojo, esto tiene consecuencias prácticas concretas: los contratos pueden pactarse por períodos más cortos, lo que puede acelerar los tiempos de recuperación del inmueble ante un incumplimiento. Si el contrato contempla ajustes frecuentes, el monto de la deuda puede acumularse más rápido. Un dato importante: los contratos firmados bajo la vigencia de la Ley 27.551 siguen rigiéndose por esa norma durante toda su duración. Las reglas aplicables dependen de cuándo se firmó el contrato.

Un ejemplo concreto

Imaginá que alquilás un departamento en Córdoba capital y tu inquilino dejó de pagar en febrero. Mandás la carta documento el 15 de marzo intimándolo a pagar en diez días. El 25 de marzo vence el plazo sin respuesta. El 2 de abril tu abogado presenta la demanda de desalojo. El juzgado notifica al inquilino en el inmueble y en el domicilio contractual. El demandado no contesta en seis días; el juez dicta sentencia con un plazo de diez días para desalojar. Si no se va, entra el oficial de justicia. Para cobrar los meses adeudados, tu abogado inicia un proceso judicial separado en paralelo: ambos juicios corren al mismo tiempo, pero son completamente independientes.

¿Cuándo conviene actuar?

La respuesta corta: cuanto antes. Cada mes de espera es un mes más de deuda acumulada y un mes menos de chances de cobrarla. El proceso tiene tiempos propios que no dependen del propietario una vez que arranca. Contar con asesoramiento desde el primer mes de incumplimiento permite hacer la intimación de forma correcta y evitar errores que después son muy difíciles de corregir.