Sucesiones · Derechos Reales

Qué derechos tenés cuando el inmueble que heredás no tiene escritura, y por qué actuar rápido puede ser la diferencia entre conservar o perder ese bien para toda la familia.

Es una situación más común de lo que parece: alguien de la familia vivió toda su vida en una propiedad que compró con un simple boleto firmado en un escritorio, o que simplemente ocupó y habitó durante décadas sin llegar a escriturar nunca. Cuando esa persona fallece, los herederos se encuentran con un bien real y concreto —una casa, un terreno, un local comercial— pero sin el título formal que acredite el dominio. ¿Qué pasa en ese caso? ¿Heredaron algo? ¿Pueden perderlo? ¿Qué tienen que hacer?

Punto clave

El artículo 2280 del Código Civil y Comercial establece que, desde la muerte del causante, los herederos continúan la posesión de lo que el causante era poseedor, de pleno derecho y sin ninguna formalidad adicional. Eso abarca tanto la posesión con boleto de compraventa como la posesión sin título formal alguno.

Cuando hay boleto de compraventa: qué derechos heredás

El boleto de compraventa es un contrato privado, firmado entre partes, que genera una obligación de escriturar. Por sí solo no transfiere el dominio del inmueble —para eso se necesita escritura pública ante escribano e inscripción en el registro—, pero sí crea un derecho personal muy sólido: el comprador, o quien lo suceda en esa posición, puede exigirle al vendedor que cumpla con ese compromiso.

Cuando el causante compró con boleto y falleció sin haber escriturado, esa obligación de hacer se transmite a los herederos del vendedor. Dicho de otra forma: si tu familiar fue el comprador, vos heredás el derecho de exigir la escritura. Si tu familiar fue el vendedor, su sucesión queda obligada a escriturar en favor del comprador. En ambos casos, el punto de partida es iniciar la sucesión para tener legitimación formal y actuar.

El artículo 1170 del CCyC protege especialmente a quien tiene el boleto de buena fe, con fecha cierta, y tiene la posesión efectiva del inmueble. Ese comprador —o sus herederos— puede oponer ese derecho frente a otros acreedores del vendedor que intenten ejecutar el bien. Una protección muy importante que muchas familias desconocen cuando enfrentan estas situaciones.

Un ejemplo concreto: tu padre compró un terreno en 2008 con boleto, pagó todo, se instaló y construyó. Nunca llegaron a escriturar. Al fallecer, vos y tus hermanos heredan ese boleto y esa posesión. La acción correcta es iniciar la sucesión de tu padre y, en paralelo o a continuación, promover el juicio de escrituración contra el vendedor original o sus propios herederos, para que cumplan con la obligación de formalizar la transferencia.

Cuando solo hay posesión, sin ningún papel

El escenario más complejo —pero no sin solución— es el de quien habitó una propiedad durante años sin ningún instrumento: ni boleto, ni contrato de locación, ni escritura, ni nada. Solo posesión de hecho. En este caso, el camino legal es la prescripción adquisitiva, conocida popularmente como usucapión.

El CCyC reconoce dos variantes: la prescripción breve, de 10 años, que requiere justo título y buena fe; y la prescripción larga, de 20 años, que no exige título y solo requiere demostrar que la persona se comportó como dueña del inmueble durante ese período de forma pública, pacífica, continua y sin reconocer en otro la propiedad.

La jurisprudencia es clara en este punto. La Cámara de Entre Ríos sostuvo en 2019 que «todo lo que el causante poseía se transmite a los herederos desde la muerte, de modo que para acreditar la continuación de la posesión no se requiere más que la comprobación del vínculo y el deceso. Los herederos pueden promover directamente el juicio de usucapión sin tener que iniciar antes la sucesión del poseedor» (Farabello c/ Jearson, SAIJ SUI0080447). Eso sí: la posesión es indivisible, y todos los herederos deben actuar en forma conjunta en ese juicio.

También hay un límite importante: no basta con estar en el inmueble. La jurisprudencia exige que el comportamiento sea claramente el de un dueño, no el de quien simplemente tolera o cohabita. Domiciliarse no es suficiente si no hay actos posesorios claros y sostenidos en el tiempo (Seliman c/ Seliman, Cámara Entre Ríos, 2025, SAIJ SUI0086114).

Por qué importa actuar rápido

La demora en regularizar tiene costos reales. Algunos riesgos concretos:

Terceros que toman posesión. Si el inmueble queda desocupado y sin vigilancia, otra persona puede ocuparlo y comenzar su propio cómputo de posesión. La prescripción adquisitiva corre a favor de quien posee de hecho, no de quien tiene un papel olvidado en un cajón.

Acreedores del vendedor original. En el caso del boleto, si el vendedor tenía deudas, sus acreedores pueden intentar ejecutar ese bien. La protección del art. 1170 CCyC existe, pero debe ejercerse activamente con el expediente sucesorio en curso y la posesión demostrada.

Pérdida de prueba. Los vecinos que recuerdan a tu familiar se mudan o fallecen. Las facturas de servicios se dan de baja. Los recibos de impuestos se pierden. Todo eso es la columna vertebral de la prueba de posesión en un juicio de usucapión, y el tiempo la erosiona sin pausa.

Conflictos entre herederos. Si uno de los coherederos empieza a actuar como dueño exclusivo —alquila, vende, hace reformas sin consenso— puede generar lo que el derecho llama interversión del título, una situación jurídicamente compleja que perjudica a todos los demás.

Recaudos para proteger el derecho de todos

Iniciá la sucesión. La declaratoria de herederos es el punto de partida obligado. No solo acredita quiénes son los continuadores del causante, sino que les da legitimación para actuar judicialmente en defensa del inmueble y celebrar actos jurídicos en nombre de la masa hereditaria.

Reuní toda la prueba de posesión. Facturas de luz, gas o agua a nombre del causante; recibos de Rentas o municipalidad; contratos de alquiler de locales o partes del inmueble; fotografías con fecha; declaraciones de vecinos. Cuanto más respaldo material, más sólida es la posición en el juicio.

Pedí medidas cautelares si hace falta. Si existe riesgo de que alguien intente transferir o gravar el inmueble, dentro de la sucesión se puede solicitar una anotación de litis o una inhibición general de bienes para bloquear cualquier movimiento registral hasta que la situación quede regularizada.

No actúen solos. En la usucapión, todos los herederos deben ser parte del proceso. Si alguno no quiere participar o no se lo puede ubicar, la situación se complica pero tiene solución legal. El punto crítico es no avanzar de forma fragmentada: las decisiones unilaterales de un solo heredero pueden comprometer los derechos de todos.

Un ejemplo para terminar de entender

Tu abuela vivió 30 años en una casa de barrio. La compró en cuotas con boleto a un vecino que luego falleció sin haber escriturado nunca. Al morir tu abuela, sus tres hijos heredan esa situación. Si actúan rápido, pueden combinar la sucesión de la abuela con un juicio de escrituración contra los herederos del vendedor original para que cumplan con la obligación de transferir el dominio. Si los herederos del vendedor no existen o son inubicables, la alternativa es la usucapión con base en los 30 años de posesión continua y pública. El derecho existe y puede ejercerse. Lo único que no se puede hacer es esperar.

Emiliano Sebastián Herrera

Emiliano Sebastián Herrera es cofundador de Herrera & Flamenco Abogados y desarrolla su práctica en sucesiones, inmuebles y conflictos patrimoniales, interviniendo en procesos de organización, regularización y resolución jurídica de este tipo de situaciones.

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Herrera & Flamenco Abogados · Córdoba, Argentina

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Expresa el fallo que confirma «la sentencia que rechaza la demanda de escrituración interpuesta por el actor, toda vez que ninguno de los agravios expresados tiene entidad suficiente para conmover el sólido y fundado razonamiento que condujo al tribunal de primer grado a calificar la relación jurídica que vincula a las partes como un contrato de locación que, pese al título que le han dado las partes -contrato de locación comercial con opción a compra-, no contiene una oferta en firme de venta del inmueble en los términos de los arts. 1148 y 1150, Código Civil, ni del art. 1 y ccs., Ley 25248. Al respecto, no puede dejar de admitirse que la redacción del documento es por demás deficiente, en tanto exhibe cierta ambigüedad y aún alguna aparente contradicción. La denominación que las partes le han dado y el contenido del anexo, que fija el valor de venta del inmueble y dispone que al locatario se le reconocerán el 50 % de la suma de todos los alquileres pagados, parecen sugerir prima facie un contrato de leasing. Pero esa impresión se desvanece tan pronto se advierte lo siguiente: 1) Que los propietarios se reservan expresamente el derecho de venderle el inmueble a un tercero en cualquier momento, aunque debieran pagarle al inquilino una indemnización. Ello descarta por completo la idea de una oferta irrevocable de venta, que es esencial a la figura del leasing. 2) En el texto de la cláusula 2ª del contrato, no sólo no hay una oferta irrevocable, sino que en realidad ni siquiera hay propiamente una oferta. En efecto, pese al título que se le ha dado al contrato, la concreta expresión de voluntad en este sentido dista mucho, ya que utiliza una fórmula de tanta laxitud que, en rigor, no dice nada, cuando prevé que «los locadores dejan abierta la posibilidad de vender el inmueble locado a los locatarios» y no hay método hermenéutico que justifique entender que «dejar abierta la posibilidad de vender» es lo mismo que «ofrecer en venta», porque una oferta es una «promesa de venta» (arts. 1144 y 1148, Código Civil).»

Fallo Completo:

Carátula: Garrido, Manuel Alberto vs. Filippi de Zoratti, Lidia Azucena s. Ordinario

• Fecha: 31/07/2014
• Juzgado: Córdoba Córdoba Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial Tercera

En la ciudad de Córdoba a los treinta y un días del mes de julio del año dos mil catorce, se reúnen en audiencia pública los señores Vocales de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Tercera Nominación Dres. Guillermo E. Barrera Buteler, Julio L. Fontaine y Beatriz Mansilla de Mosquera con el objeto de dictar sentencia definitiva en estos autos caratulados: «GARRIDO MANUEL ALBERTO C/ FILIPPI DE ZORATTI LIDIA AZUCENA Y OTROS – ORDINARIO – CUMPLIMIENTO/RESOLUCIÓN DE CONTRATO – RECURSO DE APELACIÓN -(EXPTE. Nº 1438460/36)», venidos del Juzgado de Primera Instancia y 20° Nominación Civil y Comercial, en virtud de los recursos de apelación interpuestos a fs. 1289 por el Sr. Manuel Alberto Garrido y a fs. 1291/1293 por el Sr. Perito oficial Ing. Juan Alberto Ferreras por honorarios; ambos contra la Sentencia Número ciento setenta y siete de fecha doce de junio de dos mil doce(fs. 1279/1290).
El Tribunal sienta las siguientes cuestiones a resolver:
Primera: ¿Son procedentes las apelaciones del actor y del perito ingeniero oficial?
Segunda: ¿Qué resolución corresponde adoptar?
Conforme lo dispuesto previamente por el Sr. Presidente y de acuerdo al sorteo que en este acto se realiza los señores Vocales emitirán sus votos en el siguiente orden: Dres. Guillermo E. Barrera Buteler, Julio L. Fontaine y Beatriz Mansilla de Mosquera.
A LA PRIMERA CUESTIÓN:
EL SEÑOR VOCAL DOCTOR GUILLERMO E. BARRERA BUTELER DIJO:
1. En estos autos el actor ha demandado se condene a los demandados a escriturar a su nombre el dominio sobre el inmueble objeto del contrato que celebró con los demandados el 17 de marzo de 2005 (fs. 29/31) y ofrece pagar lo que denomina «precio residual» al momento del otorgamiento de la escritura traslativa del dominio. Se funda en que, a su entender, el referido contrato que las partes han titulado «Contrato de locación comercial con opción a compra» es, en realidad un contrato de leasign regulado por la Ley 25248 y que su parte ejerció la opción de compra mediante las cartas documento remitidas con fecha 14 de agosto de 2007 a los propietarios (fs. 35/37) frente a la cual afirma que los destinatarios guardaron silencio. Pero el tribunal a quo rechazó la demanda con costas porque entendió que la relación contractual que vincula a las partes es simplemente un contrato de locación del que no surge una oferta irrevocable de venta a favor del locatario como éste pretende.
Esa sentencia ha sido apelada por el actor quien presenta a fs. 1358/1397 un extenso y farragoso escrito a modo de expresión de agravios, introduciendo en diecinueve capítulos, a cada uno de los cuales denomina «agravio», diversos argumentos con los que pretende cuestionar la resolución de primera instancia, a la vez que agrega a fs. 1338/1357 nueva prueba documental que resulta admisible en virtud de lo dispuesto por el art. 241 inc. 2 CPCC. También ha apelado la resolución a fs. 1291/1293 el perito ingeniero oficial designado en autos, quien lo hace cuestionando fundadamente los honorarios que le han sido regulados en la sentencia.
2. Muchos de los argumentos que se esgrimen en este escrito, en especial en los agravios tercero, cuarto, quinto y decimoquinto, denuncian supuestos vicios lógicos en el razonamiento de la sentenciante, tales como no haber observado «ningún método que haga coincidir lo observado con la hipótesis, la experimentación, la teoría, la ley» (sic) o no haber seguido una secuencia lógica en el tratamiento de los juicios conexos (éste, el desalojo y el de daños y perjuicios) o haber hecho «abstracción de la lógica racional» (sic) al valorar determinadas pruebas; también se reprocha a la juzgadora haber incurrido en adelanto de opinión al haber dictado la sentencia de desalojo antes de resolver esta causa. Pero más allá de no explicitar el apelante cuál sería el agravio que los supuestos defectos formales le ocasionan concretamente, en el mejor de los casos se trataría de planteos de nulidad de la sentencia por vicios propios respecto de los cuales esta cámara tiene dicho reiteradas veces que es ocioso pronunciarse porque ese «es un hecho irrelevante en apelación, porque la cámara no tiene necesidad de comprobar si la nulidad existe para recién entonces, y en función de ese examen, entrar al fondo. El poder para entrar al fondo no le viene dado a la cámara por el hecho de haberse declarado previamente la existencia de la nulidad, porque la cámara es juez del fondo… puede y debe por necesidad de evitar actividades inútiles, ignorar este problema y entrar directamente el fondo para juzgar sobre la justicia o injusticia de la sentencia» (Ferrer Martínez, Rogelio y otros; «Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba», Tomo I, págs. 678/679, ed. Advocatus, 2000).
Pero la casi totalidad de los argumentos del apelante apuntan al nudo central de la cuestión litigiosa, esto es a cuestionar la interpretación que ha hecho la primera juzgadora del texto del instrumento de fs. 27/31, para determinar si el vínculo jurídico entre las partes es una locación común o un «leasing».
Al respecto no puede dejar de admitirse que la redacción del documento es por demás deficiente, en tanto exhibe cierta ambigüedad y aún alguna aparente contradicción en este aspecto. La denominación que las partes le han dado de común acuerdo («contrato de locación comercial con opción a compra») y el contenido del anexo 1 (fs. 31), en cuanto fija el «valor de venta del inmueble» y dispone que al locatario «se le reconocerán» el cincuenta por ciento de la suma de todos los alquileres pagados, parecen sugerir prima facie que estamos frente a un contrato de leasing. Pero esa primera impresión se desvanece tan pronto advertimos lo siguiente:
1)Que los propietarios se reservan expresamente el derecho de venderle el inmueble a un tercero en cualquier momento dentro del término de vigencia contractual (cláusula 2ª, punto 2), aunque debieran pagarle al inquilino una indemnización (anexo 1, punto 3). Lo dicho descarta por completo la idea de una oferta irrevocable de venta, que es esencial a la figura del leasing ya que incluso se ha pactado la facultad del locador de rescindir unilateralmente el contrato en ese supuesto lo que, más allá del cuestionamiento que pudiera hacerse a la validez de esa cláusula en función de las previsiones del art. 1507 del CCivil, es un indicio de cuál era la voluntad de las partes.
2) Que, tal como lo ha destacado el tribunal de primera instancia, si nos atenemos al texto de la cláusula segunda del contrato, no sólo no hay una oferta irrevocable, sino que en realidad ni siquiera hay propiamente una oferta. En efecto, pese al título aparentemente contundente que se le ha dado al contrato, la concreta expresión de voluntad en este sentido dista mucho de lo que aquél sugiere, ya que utiliza una fórmula de tanta laxitud que, en rigor, no dice nada, cuando prevé que «los locadores dejan abierta la posibilidad de vender el inmueble locado a los locatarios» y no hay método hermenéutico que justifique entender que «dejar abierta la posibilidad de vender» es lo mismo que «ofrecer en venta», porque una oferta es una «promesa de venta» (art. 1144 y 1148 CCivil) y no es lo mismo dejar abierta la posibilidad de hacer algo que prometer hacerlo. Lo último importa hacer una manifestación de voluntad con efectos jurídicos concretos, prestar un consentimiento contractual por anticipado; lo segundo sólo quiere decir que una eventual venta del inmueble a los locatarios no es una hipótesis que quede excluida ab initio, pero que requerirá una nueva manifestación de voluntad.
Podríamos interrogarnos acerca de cuál es la utilidad de una cláusula como esa ya que, aunque no se la hubiera incluido, de todos modos podría pactarse la venta en cualquier momento; más aún, aunque se hubiera pactado que jamás le sería vendido el inmueble al locatario, las mismas partes podrían dejar sin efecto esa cláusula después y acordar la venta.
Parece claro que estamos frente a una cláusula anodina, innecesaria o inútil, pero eso es lo que se ha pactado y los términos utilizados por las partes no autorizan a darle un alcance mayor al que surge del texto acordado por las partes sólo por darle alguna utilidad. Téngase en cuenta que estamos interpretando una cláusula de una convención hecha entre particulares y en este ámbito no rige la pauta hermenéutica que rige para las leyes según la cual no puede presumirse la inconsecuencia ni la imprevisión en el legislador. Esa pauta conduce a descartar la existencia de disposiciones contradictorias o superfluas en la ley para salvaguardar la coherencia y vigencia armónica del orden normativo.
Pero los contratos celebrados entre particulares muchas veces abundan en cláusulas contradictorias y superfluas y no existe aquí, como en aquel caso, una razón de bien común que nos lleve a buscar, aún forzando su texto, una inteligencia que muestre armonía; lo que debe perseguirse al interpretar un contrato es descubrir qué es lo que las partes «verosímilmente entendieron o pudieron entender obrando con cuidado y previsión» (art. 1197 CC).
Vista desde esta óptica la cláusula segunda del contrato que nos ocupa, no parece posible sostener con seriedad que, alguien que entienda regularmente el castellano y haya leído el texto «con cuidado y previsión», pueda haber entendido que la sola manifestación de que «los locadores dejan abierta la posibilidad de vender el inmueble locado a los locatarios» importa una promesa irrevocable de venta. No es eso lo que se ha dicho y, por tanto, no puede sostenerse esa conclusión.
Por tanto, se advierte claramente que la pretensión del apelante cuando dice que «la única alternativa por la cual perdería mi derecho de optar por la compra era el caso de que no quisiera comprar» o cuando afirma que «los Zoratti me cedieron esa posibilidad para que yo elija si compro o no» y que «la decisión de venta estaba tomada», no pasan de ser ocurrencias suyas sin ningún sustento en el texto contractual ni en la ley. Esa postura es la que descontextualiza transcripciones parciales del contrato para hacerle decir lo que conviene al apelante y no la correcta interpretación que ha hecho el tribunal a quo.
El hecho de que se haya pactado un precio de venta y que el cincuenta por ciento de los arrendamientos pagados le serían «reconocidos» al locatario ciertamente no son cláusulas típicas de un contrato de locación, pero en realidad fueron previstas para adquirir virtualidad jurídica si -y sólo si- dentro del plazo de vigencia del contrato, los locadores y el locatario arribaban a un acuerdo de voluntades para concretar la compraventa. Como eso no ocurrió, porque frente a la manifestación del locatario (actor y apelante en estos autos) hecha en las cartas documento de fs. 35/37, que deben considerarse jurídicamente como una oferta de compra en los términos del art. 1144 del CCivil, lejos de aceptarla, los propietarios del inmueble manifestaron su rechazo documentado en el acta notarial de fs. 33/34 (escritura n° 100, Secc. B, 11/9/2007).
No puede compartirse la postura del apelante cuando dice que la mención del art. 1197 del CCivil y la existencia de alguna cláusula que contraviene disposiciones de orden público que contiene el régimen normativo del contrato de locación, hacen que necesariamente el contrato quede sometido al régimen de la Ley 25248. Es que debe destacarse en primer lugar que no toda la regulación legal del contrato de locación es de orden público e indisponible para las partes; más aún, la mayoría del régimen es de aplicación supletoria a lo que hayan pactado las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad. Si hubiera en el contrato algunas disposiciones que se oponen a alguna norma de orden público -cuestión ésta ajena a la presente litis- la solución jurídica sería la nulidad de la cláusula y la aplicación directa de la norma al caso concreto y nunca aplicarle otro régimen jurídico, como es el leasing, cuyo elemento esencial, esto es la promesa irrevocable de venta del inmueble, se encuentra ausente del acuerdo de voluntades.
Ni las inversiones que haya hecho el inquilino en refacciones del inmueble, ni el hecho de que para venderlo a terceros pudiera ser necesaria la colaboración del locatario para mostrarlo a los interesados, ni los precios escalonados que se pactaron, ni la facultad del locatario de subalquilar, ni el hecho de que no se haya exigido al locatario un fiador, ni el hecho de que los propietarios lo hubieran ofrecido en venta antes de celebrar el contrato, ni el mal estado de las instalaciones, ni el hecho de que la primera juzgadora haya hecho referencia a las mensualidades pagadas bajo la denominación de «canon» y no de «alquiler», ni las gestiones que pueda haber hecho el apelante para obtener un crédito en el Banco Hipotecario para comprarlo, ni ninguna de las demás innumerables circunstancias que invoca el apelante alcanzan para sostener que el contrato que nos ocupa es un leasing.
Más aún, abona claramente esta postura que descarta la figura del leasing, el hecho de que el contrato no haya sido confeccionado ajustándose a las formas exigidas por el art. 8 de la Ley 25248 y ni siquiera se haya previsto su posterior elevación a escritura pública e inscripción registral.
Lo que no resiste al menor análisis es la pretensión del apelante de ser condómino del inmueble, o sea de haber ido adquiriendo cuotapartes del bien a medida que ha pagado alquileres y por ende tener posesión animus domini en calidad de copropietario; es verdad que la cláusula décima del contrato emplea la expresión «posesión», pero es obvio que lo hace en el sentido amplio y genérico, como lo hace el propio Código Civil en algunas normas referidas a la acción de despojo (Ej. arts. 2493 y 2494).La postura del apelante contradice abiertamente el régimen legal de transmisión de los derechos reales y las explícitas previsiones de los arts. 8, 9, 16 y concordantes de la Ley 25248.
Ninguno de los agravios dirigidos a cuestionar el rechazo de la acción de escrituración tiene entidad suficiente para conmover el sólido y fundado razonamiento que condujo al tribunal de primer grado a calificar la relación jurídica que vincula a las partes como un contrato de locación que, pese al título que le han dado las partes, no contiene una oferta en firme de venta del inmueble en los términos de los arts. 1148 y 1150 del CCivil, ni de los arts. 1 y cc. de la Ley 25248, por lo que, no habiéndose expresado en manera alguna el consentimiento para la venta por parte de los vendedores, la sentencia se ajusta a derecho cuando rechaza la demanda en todas sus partes.
A lo dicho debo añadir -a mayor abundamiento- que, aunque dejando de lado todas las razones contundentes que arriba se han expuesto, asumiéramos que el contrato que vincula a las partes es un leasing, de todos modos la demanda no podría haber prosperado porque -tal como surge de las constancias obrantes en autos y en los autos «Filippi de Zoratti, Lidia Azucena y otros c/ Garrido, Manuel Alberto y otro – Desalojo – Falta de pago – Recurso de apelación», el actor apelante había incurrido en incumplimiento de su obligación de pagar el canon antes de interponer la demanda de autos e, intimado como fue a cumplir con sus obligaciones, dejó vencer todos los términos prescriptos por el art. 20 de la Ley 25428 sin efectuar el pago de los cánones adeudados y el precio de ejercicio de la pretendida opción de compra, con sus intereses respectivos. La ley es clara en este sentido, si el contrato hubiera sido un leasing, en el estado de cosas vigente al momento de interponerse la demanda (después de operada la mora en el pago del canon), no bastaba un mero ofrecimiento de pago como el que se hace a fs. 7 in fine, sino que se debió haber efectivizado el pago o, en su defecto, la consignación de los importes correspondientes.
3. En cuanto a la apelación del Ing. Ferreras por sus honorarios correspondientes a la labor pericial desarrollada en estos autos le asiste toda la razón en su agravio subsidiario ya que se advierte claramente que el monto equivalente a diez Jus que ha fijado el primer juzgador, obedece al tope establecido por el art. 28 de la Ley 9459, en función de la regulación practicada de los honorarios de los abogados de la parte actora. Por tanto, siendo provisoria esta regulación, los honorarios fijados para el perito tomando ese tope necesariamente han de tener idéntico carácter. Una vez determinado definitivamente el monto del juicio y, por ende, la base regulatoria para los letrados, el Ing. Ferreras podrá solicitar una regulación complementaria que tenga en consideración la verdadera extensión y complejidad de la labor desarrollada y el límite legal determinado ya en forma definitiva.
4. Voto entonces por la negativa en cuanto a la apelación del actor y por la afirmativa, con los alcances arriba señalados, a la apelación por honorarios del perito, por lo que las costas correspondientes al primer recurso han de ser a cargo del apelante, a cuyo fin se deberá fijar el porcentaje para regular los honorarios de los letrados de la parte apelada de conformidad con las previsiones de los arts. 36, 39 y 40 de la Ley 9459 y las costas por la apelación de honorarios deben ser soportadas por el orden causado (art. 112 de la misma ley).
EL SEÑOR VOCAL DOCTOR JULIO L. FONTAINE DIJO:
Adhiero al voto del Dr. Guillermo E. Barrera Buteler.
LA SEÑORA VOCAL DOCTORA BEATRIZ MANSILLA DE MOSQUERA DIJO:
Adhiero a las consideraciones manifestadas por el Sr. Vocal del primer voto.
A LA SEGUNDA CUESTIÓN:
EL SEÑOR VOCAL DOCTOR GUILLERMO E. BARRERA BUTELER DIJO:
Propongo rechazar la apelación del actor con costas, a cuyo fin se fija el porcentaje para regular los honorarios de los Dres. Juan Héctor De Francesco y Carolina Del Pópolo en conjunto en el cuarenta y dos por ciento del punto medio que corresponda en la escala del art. 36 de la Ley 9459 y admitir la apelación del perito Ing. Juan Ferreras, disponiendo que los honorarios que le fueran regulados en la sentencia apelada tienen carácter provisorio y son sin perjuicio de la regulación complementaria que pudiera corresponderle una vez determinado definitivamente el monto del juicio.
EL SEÑOR VOCAL DOCTOR JULIO L. FONTAINE DIJO:
Adhiero al voto del Sr. Vocal preopinante.
LA SEÑORA VOCAL DOCTORA BEATRIZ MANSILLA DE MOSQUERA DIJO:
Adhiero a la decisión que propone el Dr. Guillermo E. Barrera Buteler en su voto.
Por el resultado de los votos que anteceden el Tribunal: RESUELVE:
Rechazar la apelación del actor con costas, a cuyo fin se fija el porcentaje para regular los honorarios de los Dres. Juan Héctor De Francesco y Carolina Del Pópolo en conjunto en el cuarenta y dos por ciento del punto medio que corresponda en la escala del art. 36 de la Ley 9459 y admitir la apelación del perito Ing. Juan Ferreras, disponiendo que los honorarios que le fueran regulados en la sentencia apelada tienen carácter provisorio y son sin perjuicio de la regulación complementaria que pudiera corresponderle una vez determinado definitivamente el monto del juicio.
Protocolícese y bajen.
Julio L. Fontaine – Beatriz Mansilla de Mosquera – Guillermo E. Barrera Buteler

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Por lo cual, adaptándolo siempre a las cláusulas del contrato, una carta documento podría tener una estructura similar a la siguiente:

Me dirijo a Usted con relación al Boleto de Compraventa del Inmueble sito en la calle ………. …… , de la localidad de ………. , firmado con fecha …………..- En tal carácter Intímole, en su carácter de Vendedor de dicho Inmueble, a suscribir la correspondiente Escritura Traslativa de Dominio a mi favor, por ante el Escribano ……………….., con oficinas en…………………, el día…………. a las ………Hs.
La presente intimación es efectuada bajo apercibimiento de iniciar acciones legales en su contra.
Queda Ud. debidamente notificado.

En caso de ser el vendedor quien intima, corresponde cambiar lo que dice vendedor por comprador.

De todos modos siempre es conveniente, más cuando el caso es complicado que lo consulte con un abogado. Puede contactarse con este estudio para que lo ayudemos por NUESTRO FORMULARIO PARA CONSULTAS ONLINE, también lo podemos orientar si deja un comentario en esta entrada.

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También sucede a menudo, que el boleto ha sido cedido, y que quien quiere escriturar no es el comprador original, sino alguien que le compró a ese comprador con boleto. En estos casos, además de intimar, hay que notificar al vendedor de la existencia de esa cesión, la fecha en que se realizó, a los fines de hacerla oponible. Muchas veces se ha omitido de hacer esa cesión, por lo cual habrá que hacerla conjuntamente con la intimación. La estructura sería así:

Me dirijo a Ud. en mi carácter de CESIONARIO del boleto de compraventa delinmueble sito en ………………………, según contrato de CESIÓN DE DERECHOS celebrado en fecha…… con el Sr………… DNI…………………, quien a su vez compró dicho inmueble por Boleto de Compraventa de fecha…………….., sirviendo la presente de notificación en los términos del art. 1459 y ss. del Código Civil. En tal carácter intímole, en su carácter de vendedor de dicho inmueble, a suscribir la correspondiente escritura traslativa de dominio a mi favor, por ante el Escribano ………….., con oficinas en ………….., el día …………. a las ……..hs.-  La presente intimación es efectuada bajo apercibimiento de iniciar acciones legales en su contra. – A los fines de las posteriores notificaciones, constituyo domicilio en…………………
Queda Ud. debidamente notificado

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Fallo Completo:

[fusion_builder_container hundred_percent=»yes» overflow=»visible»][fusion_builder_row][fusion_builder_column type=»1_1″ background_position=»left top» background_color=»» border_size=»» border_color=»» border_style=»solid» spacing=»yes» background_image=»» background_repeat=»no-repeat» padding=»» margin_top=»0px» margin_bottom=»0px» class=»» id=»» animation_type=»» animation_speed=»0.3″ animation_direction=»left» hide_on_mobile=»no» center_content=»no» min_height=»none»][fusion_title size=»3″ content_align=»left» style_type=»single solid» sep_color=»#0a0a0a» class=»» id=»»]Cabral Flor c/ Pogonza de Grzech Eva Angélica s/ escrituracion[/fusion_title]

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro

Sala/Juzgado: Primera

Fecha: 29-oct-2013

En la Ciudad de San Isidro, Provincia de Buenos Aires, a los .días de Octubre de 2013, se reúnen en Acuerdo los señores Jueces de la Sala Primera de la Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de San Isidro, Dres. Carlos Enrique Ribera y Hugo O.H. Llobera (artículos 36 y 48 de la ley 5.827), para dictar sentencia en el juicio: “CABRAL FLORC/ POGONZA DE GRZECH EVA ANGELICA S/ESCRITURACION” y habiéndose oportunamente practicado el sorteo pertinente (arts. 168 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires y 263 del Código Procesal Civil y Comercial), resulta que debe observarse el siguiente orden: Dres.LLobera y Ribera, resolviéndose plantear y votar la siguiente:

CUESTIÓN

¿Es justa la sentencia apelada?

VOTACIÓN

A LA CUESTIÓN PLANTEADA EL DR. LLOBERA, DIJO:

I. La sentencia

La sentencia rechaza la demanda de escrituración más daños y perjuicios intentada por Flor Cabral contra Eva Angélica Pogonza de Grzech. El fundamento de la decisión radica en que la demandada no se encontraba en mora en el cumplimiento de su obligación y que la actora podía exigir el cumplimiento de su contraria, cuando no había cumplido con las obligaciones a su cargo, ni ofrecido pagar el saldo, ni someter su determinación a la decisión judicial. Impone las costas a la accionante vencida (fs. 223/232).

II. La apelación

La actora apela la sentencia (fs. 233), expresa agravios (fs. 242/259), los que no fueran contestados por la interesada.

III. Los agravios

a.El planteo

La actora fundamenta su recurso en las siguientes consideraciones:

Se ha desestimado la demanda con el argumento de no existir mora de la vendedora, cuando en ningún momento la demandada desconoció o negó que se encontraba en tal situación.

Conforme se desprende del boleto, las partes se comprometieron a escriturar en el plazo máximo de dos años, es decir, hasta el 22/1/2001.

El argumento por el cual la vendedora no cumplió con su obligación de escriturar porque existía una deuda pendiente de pago a su favor, no puede ser admitido, pues la aquella se obligó, sin condición alguna y cuya exigibilidad era anterior a la de su contraparte.

El fundamento del conflicto se encuentra en el incumplimiento de la demandada en escriturar la cosa a favor de la accionante en el tiempo previsto en el contrato.

No es cierto que la demandada no se haya obligado en los términos que su parte indica; si bien no existe una cláusula previa y accesoria de cumplir con el plano de propiedad horizontal, ello resulta obvio, pues no es posible escriturar si antes no se subdivide, gestión que debe efectuar el titular dominial.

Quedó acreditado que la demandada no realizó ninguna de las obligaciones a su cargo.

El Juez en forma arbitraria fijó una cronología, estableciendo que en primer lugar debe darse cumplimiento con el saldo del precio.

La demandada dejó evidenciada su voluntad de no cumplir y su intención resolutoria, al pretender dolarizar el saldo sin tener en cuenta las normas de emergencia económica que no cuestionó.

No es cierto que haya omitido la interpelación extrajudicial para escriturar; lo hizo, haciéndole saber a su contraparte que el plazo de escritura estaba vencido, inclusive remarcándole que no había efectuado ninguna tarea para subdividir el inmueble en propiedad horizontal; luego lo intimó para que concurriese a la escribanía munida de los elementos necesarios para escriturar, constituyéndola en mora el 22/12/2002; la demandada se limitó a responder intimando el pago de las cuotas impagas, sin cuestionar que el plazo deescrituración se encontraba vencido y que además, no concurrió a la escribanía.

No es cierto que su parte haya incumplido con las obligaciones a su cargo, al no haber ofrecido el pago de las sumas pesificadas más el CER, ni intimar recibir el pago.

No desconoce que existe un saldo de precio impago, que debe ser deducido de la multa en el momento de la escrituración.

El demandado no desconoció una oferta concreta de pago, ni adujo la inconstitucionalidad de las leyes de emergencia

El interponer demanda de escrituración, importa un ofrecimiento tácito de cumplir con las obligaciones a su cargo.

No se ha dictado resolución que indique el monto que debe abonar la actora a los fines de obtener la escritura, quedando a la deriva la forma de pago y obligando a las partes a iniciar otro juicio en violación al principio de economía procesal; en la sentencia, con el pretexto de no haber sido sometida la cuestión a determinación judicial, omitió expedirse al respecto.

Se practicó liquidación para compensar su deuda con la multa, la que no fue observada por su contraria, por lo que entiende, no puede desconocerse la compensación.

Se señala la mora de la parte actora por no abonar el saldo de precio, atento a que se minimiza el incumplimiento de la vendedora en otorgar la escritura.

No se ha aplicado al vendedor la multa pactada en el boleto al considerarse que no se encontraba en mora.

No es cierto que se haya pretendido la multa en dólares estadounidenses, cuando del escrito de demanda surge que el monto se encuentra calculado en pesos.

No se tuvo en cuenta la confesión ficta.

b. El análisis

i.Los antecedentes

La actora inicia demanda por escrituración, más daños perjuicios contra la accionada; en su escrito inicial argumenta que:

con fecha 22 de enero de 1999 adquirió de la demandada un local en la suma de U$S 60.000, cuyo saldo de precio fue pactado en 59 cuotas mensuales y consecutivas de U$S 1.000.

se pactó que la escritura se otorgaría en el plazo máximo de dos años de firmado el boleto.

pagó en forma puntual, pero al llegar a la cuota 35, por la crisis económica que atravesaba el país, comenzó a abonar en pesos hasta la cuota 42 y que con posterioridad efectuó un pago de $ 2.000; no abonó ninguna otra cuota.

considera improcedente que la demandada le reclame el saldo de las cuotas atrasadas, pues ella se encuentra en mora en el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio, como así también con los trámites para subdividir el inmueble en propiedad horizontal.

el 22 de octubre de 2010 intimó a la demandada a que se presente en la escribanía de Carmen Cecilia Picarelli Perrotta, munida de los elementos necesarios para escriturar, citación a la cual no concurrió.

ofrece el pago del saldo de precio, sujetándose a la legislación de emergencia y una vez descontada la multa prevista en el boleto de compraventa, cuya liquidación practica.

solicita que conforme lo pactado, se condene a la vendedora, no sólo a escriturar el bien, sino también, al pago de la multa por su incumplimiento.

A su turno, el demandado sostuvo que a partir de la pesificación, la actora dejó de cumplir tanto en pesos como en dólares y no afrontó los gastos de impuestos a que se había obligado a partir de la posesión del inmueble; tampoco abonó el pago proporcional de la confección y aprobación del plano.

De conformidad con la reseña expuesta y acorde ha quedado trabada la litis, entiendo que se advierte cuál ha sido el incumplimiento que la accionante le achaca al demandado.

i.La contratación

El negocio jurídico anudado y reconocido por las partes, es una compraventa, de la cual se ha dicho que es el más importante y frecuente de todos los negocios jurídicos y constituye la fuente más copiosa de las obligaciones (Rezzónico, Luis María, “Estudio de los contratos en nuestro derecho civil”, Buenos Aires, Depalma, 1967, p. 3); ha sido definido por nuestro Código Civil, aunque no con estos idénticos términos, como aquél contrato por el cual una de las partes se obliga a transferir a la otra la propiedad de una cosa y esta se obliga a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero (causas n° 101.087, 102.734 109.097).

Se desprende del boleto acompañado (fs. 4/5), suscripto el 22/1/1999, que Eva Angélica Pogonza de Grzech vendió a Flor Cabral un local con frente sobre la avenida Avellaneda n° 4682 y 4684, en la localidad de Virreyes, partido de San Fernando (Cláusula 1°); que el precio pactado fue de sesenta mil dólares estadounidenses (U$S 60.000), de los cuales la vendedora recibió un mil dólares, en el acto de la firma del boleto y el saldo en cincuenta y nueve cuotas iguales y consecutivas de un mil dólares estadounidenses cada una de ellas, venciendo la primera, el 22 de febrero de 1999 (Cláusula 2°).

En el acuerdo precitado se pactó que la escritura traslativa de dominio se otorgaría ante la escribana Carmen Cecilia Picarrelli Perrotta, en el plazo máximo de dos años, comprometiéndose las partes a presentarse para escriturar a la primera citación que les formulase la escribana designada (Cláusula 4°). Se convino que en el caso que la vendedora no cumpliera con las obligaciones que le impone el boleto y/o no se presentase a escriturar, la compradora podría optar por:a) dar por resuelta la operación, debiendo reintegrarle la vendedora el importe recibido, mas una suma igual en concepto de indemnización, b) exigir el cumplimiento del contrato pactándose una multa diaria de cien dólares estadounidenses, como cláusula penal por todo el tiempo que dure el incumplimiento (cláusula 5°). Asimismo, se estipuló que la compradora se haría cargo de los gastos proporcionales para la confección y aprobación del plano de subdivisión en Propiedad Horizontal, en el plazo máximo de dos años (Cláusula 6°).

iii. La obligación de escriturar. Particularidades en la constitución en mora.

La obligación de escriturar tiene características propias, ya que es inherente a ambos contratantes (doct. arts. 505, incs. 1º y 2º, 625, 1185, 1187 y conc. del Código Civil.; Belluscio, Augusto C. y colaboradores, “Código Civil.” Tº III, p. 144; Llambías, Jorge. J., “Código Civil Anotado”, Tº II-A, p. 384; Morello, Augusto M., “El boleto de compraventa inmobiliaria”, p. 210, entre otros muchos). Tanto el vendedor como el comprador, asumen recíprocamente el carácter de deudor y acreedor; cada uno tiene una obligación principal respecto de l otro: el vendedor entregar la posesión y transferir el dominio; y el comprador pagar el precio.

En lo atinente a la obligación de escriturar, uno y otro revisten la condición de deudores recíprocos de una misma obligación de hacer, para la cual, ambos deben colaborar en miras a su mejor ejecución, haciendo lo posible para que se cumpla, tal como de buena fe debieron entenderlo al contratar.

Para su concreción, depende de modo fundamental de la intervención de un escribano, de modo que, para que puedan aplicarse los efectos de la mora, es necesario que exista una citación por parte de éste, en la que fije con claridad la fecha y hora en que se llevará a cabo el acto escriturario, todo lo cual hace que el mero transcurso del tiempo no produzca la mora (CNCiv., Sala C, “Álvarez Ballve, Agustín c/ Shiliro José”, L.L.1979-C-608, 35.243-S).

En este caso, en forma expresa se pactó que la escritura traslativa de dominio se otorgaría ante la escribana Carmen Cecilia Picarelli Perrota en el plazo máximo de años, comprometiéndose las partes a presentarse para escriturar a la primera citación que la escribana designada les formule (cláusula 4°).

A pesar de lo expresamente convenido por las partes, del intercambio de las cartas documentos (fs. 15/21 bis), no se advierte que el adquirente haya urgido a la escribana para que fijara fecha de escrituración, ni citación de notaria a las partes para que concurriesen a suscribir la escritura. En mi parecer la intimación que practicara la accionante a su contraparte no alcanza para ello (ver fs. 21 bis).

El carácter suspensivo del plazo establecido en el boleto de compraventa, la falta de fijación por el escribano de día y hora para la celebración de la escritura, y la inexistencia de citación a los contratantes, priva de efectos al mero transcurso del plazo a los fines de la constitución en mora de la compradora en la obligación a escriturar.

No puede haber mora si no están cumplidos los pasos necesarios para escriturar y si la parte interpelante no ha cumplido con la obligación a su cargo (Lorenzetti, Ricardo Luis, “Daños por el incumplimiento de la obligación de escriturar”, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, 200-3, Boleto de Compraventa, Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2001, p. 169).

En consecuencia con lo expuesto, no puede imputarse la mora al demandado, al no existir una concreta y real citación por la escribana al acto de escrituración.

iv.La falta de confección del plano de subdivisión de Propiedad Horizontal por el demandado.

Sostiene la requirente que, si bien no existe una cláusula expresa, previa y accesoria de cumplir con el plano de propiedad horizontal, ello resulta una obviedad, pues no se puede escriturar si no se subdivide primero, gestión que debe efectuar el titular dominial, en este caso el demandado; argumenta que éste incumplió con los deberes a su cargo.

Conforme lo que se desprende de la cláusula 6° del boleto, en la cual se pactó que la compradora se haría cargo de los gastos proporcionales para la confección y aprobación del plano de subdivisión en Propiedad Horizontal, corresponde interpretar que se hallaba pendiente su confección y aprobación. Esa carga le corresponde a quien es el titular del dominio, en este caso el vendedor, pues debe entregar la cosa que enajena en condiciones de ser transferida.

La ausencia de dicho plano, hubiera imposibilitado la concreción de la escritura, como un hecho imputable al accionado, lo cual en su caso debió ser asentado por la escribana en el momento de la escritura. Sin embargo, como se analizó, nada de esto sucedió, al no haber instado la accionante a la escribana a que cite a las partes para escriturar.

Sin perjuicio de ello, cabe destacar que la parte actora no acreditó haber puesto a disposición de la contraria o de la escribana el monto proporcional de los gastos para la confección del citado plano, a lo cual se obligó en la cláusula 6° del boleto de compraventa, por lo cual tampoco le asiste derecho para cuestionar el incumplimiento de su contrario, cuando ella no pagó ni ofreció pagar los gastos necesarios para confeccionar la referida documentación.

v. La conducta de la accionante

La actora no desconoce que existe un saldo de precio impago, el que pretende deducirlo de la multa que entiende es aplicable, conforme lo pactado en la cláusula Quinta del Boleto de compraventa.Asimismo sostiene que al interponer la demanda por escrituración, ello implica el ofrecimiento tácito de cumplir con las obligaciones a su cargo.

De conformidad con la cláusula 2° del boleto de compraventa, se pactó el pago de 59 cuotas iguales y consecutivas de un mil dólares estadounidenses cada una; la actora admite haber abonado hasta la cuota N° 34 en dicha moneda, pero al llegar a la cuota siguiente lo hizo en pesos y así sucedió con las restantes hasta la número 42; figura asimismo un pago posterior de dos mil pesos. Argumenta que no fue posible efectuar el pago de la manera pactada, por cuanto la realidad económica imperante y la legislación vigente habían modificado las circunstancias contratadas.

Del entrecruce de las cartas documentos acompañadas (fs. 15/21 bis), no advierto que la accionante haya ofrecido pagar a la demandada las sumas pesificadas con los coeficientes de actualización correspondientes (CER o CVS, según corresponda al caso concreto), con sus intereses, ello de conformidad con las leyes de emergencia económica a las que dice haberse acogido (ley 25.561 y Decreto 214/2002). Es más, en la carta documento de fs. 16, el demandado intima a la accionante a abonar lo adeudado, los intereses punitorios pactados, el CER y los gastos por la intervención letrada, la que mereció respuesta de la accionante rechazando la pretensión (fs. 20).

El requerimiento de la actora de que sea el Juez quien determine el monto a abonar para cancelar el saldo de compra, cuando ni siquiera la propia interesada ha intentado consignar judicialmente la suma que consideró ajustada a su pretensión, resulta excesivo.

El art. 1201 del Código Civil, establece que en los contratos bilaterales una de las partes no puede demandar el cumplimiento si no prueba haberlo cumplido u ofreciere cumplirlo.No es que exista una cronología, donde se requiere que primero se salde el precio adeudado, como fuera alegado por la recurrente, sino que para exigir la escrituración, debió haber acreditado que no tenía obligaciones pendientes a su cargo o bien poner éstas a disposición de su contraria. Además, no puede obligarse a la contraparte a aceptar pagos parciales toda vez que, en principio, el pago para tener efectos cancelatorios debe ser íntegro (art. 742 del Cód. Civil), circunstancia que, como se analizó, no se dieron en el caso.

vi. La aplicación de la multa como compensación del saldo de precio

La compensación es una de las formas de extinción de las obligaciones (art. 724 del Código Civil) que tiene lugar, según dispone el art. 818 del citado ordenamiento legal, cuando dos personas por derecho propio, reúnen la calidad de acreedor y deudor recíprocamente, extinguiéndose con fuerza de pago las dos deudas hasta donde alcance la menor, desde el tiempo que ambas comenzaron a coexistir.

Conforme lo analizado, en el punto iii, el demandado no ha incurrido en mora en su obligación, por lo que mal puede aplicarse la multa dispuesta en la cláusula 5° del boleto de compraventa, lo que conlleva de modo inexorable a desestimar el planteo formulado. A mérito de ello, resulta inconducente analizar si el reclamo de la multa fue en dólares estadounidenses o en pesos.

vii. La confesión ficta del demandado

Ante la ausencia del demandado a absolver posiciones, a pesar de encontrarse debidamente notificado, se decretó su confesión ficta (fs. 171), a tenor del pliego obrante a fs. 170.

Ahora bien, para que la prueba confesional ficta adquiera validez plena, no es requisito ineludible que sea corroborada por otras probanzas; ello es así siempre que no existan otras pruebas que la desvirtúen, pues crea una situación desfavorable al absolvente, quien no obstante puede destruirla (Arazi, Roland – Fenochietto, Carlos Eduardo, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.”, Bs.As., Astrea, 1983, T. II p.427; CNCiv., Sala C 24/4/1984, ED 110-469).

El art. 415 del C.P.C.C., al prescribir que para pronunciarse sobre el valor probatorio que acordará a esta prueba tan especial, el Juez deberá tener en cuenta “las circunstancias” de la causa, otorga una gran amplitud a la facultad de apreciación del Magistrado, que debe entenderse no sólo circunscripta al ámbito probatorio y aplicarse siempre en consonancia con la regla impuesta por el art. 384 del mismo Código (causa n° 86.374).

El valor probatorio de la confesional, debe apreciarse en su correlación con el resto de las pruebas atendiendo a las circunstancias de la causa, pues de lo contrario se haría prevalecer la ficción sobre la realidad y la decisión podría alejarse de la verdad material. Y ello no sólo en el ámbito de la confesión ficta, cuya virtualidad probatoria, no es de plena prueba (art. 417 del C.P.C.), sino también, en relación a la confesión expresa, de fuerza insuperable que la constituye en la probatio probatíssima (art. 421 del C.P.C.C.; conf. SCBA, causa n° 109.072, 12/12/2012).

En el caso de autos, conforme fuera trabada la litis y el entrecruce de las cartas documentos analizadas, en mi parecer existe prueba suficiente como para dejar de lado la prueba confesional ficta decretada a fs. 171.

c. La propuesta al Acuerdo

De conformidad con lo analizado y lo dispuesto por los arts. 1185, 1187, 1197, 1198, 1201 y concordantes del Código Civil, arts. 375, 384, 474, 510 y conc. del CPCC, propongo al Acuerdo confirmar el rechazo de demanda decidido en la instancia de origen.

IV. Las costas de la instancia de origen y de Alzada

De conformidad con lo analizado, corresponde que las costas de ambas instancias se impongan a la accionante en su calidad de vencida (art. 68 del CPC C).

Por todo lo expuesto, voto por la AFIRMATIVA.

Por los mismos fundamentos, el Dr. RIBERA votó también por la AFIRMATIVA.

Con lo que terminó el Acuerdo dictándose la siguiente:

SENTENCIA

Por lo expuesto en el Acuerdo que antecede se confirma la sentencia apelada, en todo cuanto fuera materia de agravios.

Las costas de Alzada se imponen al recurrente vencido.

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Carlos Enrique Ribera

Juez

Hugo O. H. LLobera

Juez

Miguel L. Álvarez

Secretario[/fusion_builder_column][/fusion_builder_row][/fusion_builder_container]

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