Hipotecas divisibles: ahora podés financiar la compra de un departamento que todavía no existe

Comprar un departamento en pozo siempre tuvo un problema concreto en Argentina: los bancos no te prestaban plata para algo que todavía no existía. Sin escritura, sin inscripción registral, sin unidad funcional individualizada, no había hipoteca posible. Eso obligaba a los compradores a financiarse de otra manera —cuotas al desarrollador, fideicomisos, ahorros propios— asumiendo todos los riesgos sin la protección que da un crédito hipotecario formal. Eso cambió. En julio de 2025, el Gobierno nacional reglamentó las hipotecas divisibles, y desde entonces el mercado inmobiliario tiene una herramienta nueva sobre la mesa.

¿Qué es una hipoteca divisible y cómo se diferencia de la tradicional?

Una hipoteca tradicional exige que el bien dado en garantía ya exista como unidad registral independiente: con nomenclatura catastral propia, matrícula en el Registro de la Propiedad y escritura a nombre del titular. Eso la hace incompatible con los proyectos en construcción, donde el edificio todavía no está terminado ni los departamentos individualizados. La hipoteca divisible rompe con esa lógica: el desarrollador constituye una hipoteca sobre el inmueble completo —el terreno más el proyecto futuro— y esa hipoteca se va dividiendo a medida que se venden y escrituran las unidades. Cada comprador asume la porción de deuda correspondiente a su departamento, y el desarrollador queda liberado de esa parte del gravamen.

El resultado práctico es que un banco puede financiar la compra de una unidad en pozo desde el momento de la firma del boleto, con una hipoteca que «viaja» con la propiedad durante todo el proceso constructivo hasta la escritura definitiva.

¿Cómo funciona paso a paso?

El mecanismo tiene varias etapas. Primero, el desarrollador —con el terreno libre de gravámenes o con acuerdo del acreedor existente— constituye la hipoteca divisible por escritura pública, declarando el monto máximo de responsabilidad hipotecaria y la modalidad de fraccionamiento por unidad. Esa escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad, que abre una matrícula especial para el proyecto. Luego, cuando un comprador firma el boleto y accede a un crédito hipotecario, el banco desembolsa los fondos contra esa garantía futura. Cuando la obra finaliza y se subdivide el inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal, cada comprador escritura su unidad con la hipoteca ya asignada a esa porción. El desarrollador queda liberado de esa deuda parcial, y el comprador pasa a ser el titular del crédito hipotecario sobre su propiedad.

Un ejemplo para verlo en concreto

Pensemos en Lucía, una cordobesa de 34 años que quiere comprar un departamento de dos ambientes en un edificio que recién está comenzando su construcción en el centro de la ciudad. Antes de las hipotecas divisibles, Lucía tenía dos opciones: pagar cuotas al desarrollador durante toda la obra sin ningún respaldo bancario, o esperar a que el edificio estuviera terminado y escriturado para recién ahí pedir el crédito. Con la nueva reglamentación, Lucía puede firmar el boleto hoy, el banco le otorga un crédito hipotecario sobre la unidad futura, y cuando el departamento esté listo y escriturado, la hipoteca ya está constituida y activa. Lucía pagó cuotas durante la construcción, accedió a financiación a largo plazo y tiene respaldo legal desde el día uno.

¿Qué requisitos exige la norma?

La Resolución Conjunta 2/2025 establece condiciones específicas para que un proyecto pueda acceder a este esquema. El terreno debe estar libre de gravámenes o contar con el acuerdo expreso del acreedor hipotecario preexistente. Debe existir un proyecto urbanístico que determine con precisión la modalidad de subdivisión futura —plano de PH, mensura, etc.—. Y la escritura constitutiva debe prever expresamente la conformidad de todas las partes para dividir tanto el crédito como la garantía a medida que avancen las ventas. La divisibilidad no se presume: tiene que estar pactada y declarada en el instrumento constitutivo.

Además, la norma permite que estas hipotecas sean cedidas, securitizadas, integradas a fideicomisos financieros o instrumentadas mediante letras hipotecarias. Eso las hace atractivas no solo para bancos, sino también para el mercado de capitales.

El rol del escribano y los riesgos a tener en cuenta

El escribano cumple un papel central en este esquema: es quien redacta e interviene en la escritura de constitución de la hipoteca divisible, y quien luego instrumenta la subdivisión de la garantía al momento de escriturar cada unidad. La norma le exige precisión técnica: el monto máximo de responsabilidad hipotecaria, el método de cálculo de cada fracción y la secuencia de liberación deben quedar claros desde el primer instrumento.

Desde el punto de vista del comprador, hay aspectos que conviene revisar antes de firmar. ¿Qué pasa si la obra se paraliza? ¿Cómo queda la hipoteca si el desarrollador cae en concurso? ¿El monto que se asigna a cada unidad es justo en relación al precio de venta? Estas preguntas no tienen respuesta automática en la norma y deben resolverse en la negociación y en la redacción del contrato. Contar con asesoramiento legal propio —independiente del escribano del desarrollador— es una decisión que puede evitar sorpresas costosas.

Una oportunidad real para el mercado cordobés

Córdoba tiene un mercado inmobiliario activo, con una oferta significativa de proyectos en pozo y una demanda que históricamente tuvo que arreglárselas sin crédito hipotecario formal. La reglamentación de las hipotecas divisibles abre una ventana concreta para que más personas accedan a financiamiento bancario desde el inicio del proyecto, y para que los desarrolladores puedan ofrecer una propuesta más sólida y competitiva. Es una figura que llegó para quedarse, y conocerla bien marca la diferencia al momento de tomar decisiones.