Después de la derogación de la Ley de Alquileres, el contrato de locación volvió a regirse por el Código Civil y Comercial. Te explicamos cómo es hoy un contrato de alquiler, qué cláusulas no pueden faltar y qué cambió de fondo.
Si vas a alquilar en 2026, lo primero que tenés que saber es que ya no rige la Ley de Alquileres: el contrato de locación se pacta con libertad entre las partes y se rige por el Código Civil y Comercial. En la práctica esto significa que el plazo, la moneda y la forma de actualizar el precio los acuerdan directamente locador e inquilino, sin los topes ni las fórmulas obligatorias que existían hasta hace poco. Por eso, hoy más que nunca, lo que firmás en el contrato es la regla que va a gobernar tu alquiler durante años.
Punto clave: a fines de diciembre de 2023, el DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551. Los contratos firmados desde entonces se rigen por el Código Civil y Comercial, con plazo, moneda e índice de actualización de libre pacto. Los contratos anteriores siguen con la ley vieja hasta que venzan.
Qué cambió con la derogación de la Ley de Alquileres
La Ley 27.551 imponía un plazo mínimo de tres años, ajuste anual obligatorio por un índice oficial y el pago siempre en pesos. El decreto que reformó el régimen a fines de 2023 eliminó esas exigencias y devolvió la regulación al Código Civil y Comercial. Hoy las partes son libres de pactar: el plazo que quieran (si no dicen nada, se presume de dos años para vivienda), la moneda que prefieran —pesos, dólares o UVA— y el índice y la periodicidad del ajuste. Esa libertad es una oportunidad, pero también un riesgo: un contrato mal redactado puede dejarte atado a condiciones que no te convienen.
Qué cláusulas no pueden faltar en un contrato de alquiler 2026
Más allá de los datos básicos —identificación de las partes, descripción del inmueble y destino (vivienda, comercial)—, un buen contrato de locación debería dejar por escrito y sin ambigüedades estos puntos:
Plazo y renovación. Cuánto dura el contrato y qué pasa al vencimiento. Precio y moneda. Monto, en qué moneda se paga y cómo se cancela. Mecanismo de actualización. Qué índice se usa (IPC, ICL, UVA u otro) y cada cuánto se ajusta: esta cláusula es la que más conflictos genera, así que debe ser clara y verificable. Depósito en garantía. Cuántos meses y cómo se devuelve. Garantías. Garante propietario, seguro de caución o depósito. Expensas y servicios. Quién paga qué. Estado del inmueble. Un inventario inicial evita discusiones al final.
El modelo de contrato y por qué conviene revisarlo
Tener un buen punto de partida ayuda muchísimo. En el estudio mantenemos un modelo de contrato de locación según el Código Civil y Comercial que podés usar como base. Pero ojo: un modelo es eso, una base. Cada alquiler tiene particularidades —un local comercial, un inquilino con mascota, una actualización en dólares— que conviene reflejar en cláusulas a medida. Firmar un formulario genérico sin adaptarlo es una de las causas más frecuentes de conflictos que después terminan en reclamos o, en el peor de los casos, en un desalojo por falta de pago.
Un ejemplo práctico
Supongamos que alquilás un departamento en Córdoba por dos años, con un precio inicial en pesos y ajuste cada tres meses por el índice de precios al consumidor. Si el contrato no aclara qué índice exacto se aplica ni el día del ajuste, cada trimestre puede transformarse en una discusión: el propietario querrá el número más alto, vos el más bajo. En cambio, si la cláusula dice «actualización trimestral según la variación del IPC nacional publicado por el INDEC, tomando como base el mes de inicio», el cálculo es objetivo y nadie puede manipularlo. La diferencia entre un contrato prolijo y uno improvisado se mide, justamente, en estos detalles.
Preguntas frecuentes
¿Sigue existiendo el plazo mínimo de tres años? No. Tras la derogación de la Ley de Alquileres, las partes pactan el plazo libremente; si nada se dice, para vivienda se presume de dos años.
¿Puedo alquilar en dólares? Sí. Hoy se puede pactar la moneda libremente, incluida moneda extranjera. El inquilino no puede exigir pagar en una moneda distinta a la pactada.
¿Cada cuánto se puede actualizar el alquiler? Lo que acuerden las partes: mensual, trimestral, semestral o anual, con el índice que elijan. Por eso conviene que la cláusula sea precisa.
¿Qué pasa con los contratos firmados antes de diciembre de 2023? Siguen rigiéndose por la Ley 27.551 hasta que terminen. El nuevo régimen aplica a los contratos firmados después.
Emiliano Sebastián Herrera es cofundador de Herrera & Flamenco Abogados y desarrolla su práctica en sucesiones, inmuebles y conflictos patrimoniales, interviniendo en procesos de organización, regularización y resolución jurídica de este tipo de situaciones.
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