Un fallo de la Cámara Civil y Com. 3º de Córdoba confirmó el rechazo de una acción de escrituración por un contrato de leasing en el que se habían dejado cláusulas que relativizaban la obligación de vender, ya que permitía al dueño vender el bien a un 3º indemnizando al inquilino.
Expresa el fallo que confirma «la sentencia que rechaza la demanda de escrituración interpuesta por el actor, toda vez que ninguno de los agravios expresados tiene entidad suficiente para conmover el sólido y fundado razonamiento que condujo al tribunal de primer grado a calificar la relación jurídica que vincula a las partes como un contrato de locación que, pese al título que le han dado las partes -contrato de locación comercial con opción a compra-, no contiene una oferta en firme de venta del inmueble en los términos de los arts. 1148 y 1150, Código Civil, ni del art. 1 y ccs., Ley 25248. Al respecto, no puede dejar de admitirse que la redacción del documento es por demás deficiente, en tanto exhibe cierta ambigüedad y aún alguna aparente contradicción. La denominación que las partes le han dado y el contenido del anexo, que fija el valor de venta del inmueble y dispone que al locatario se le reconocerán el 50 % de la suma de todos los alquileres pagados, parecen sugerir prima facie un contrato de leasing. Pero esa impresión se desvanece tan pronto se advierte lo siguiente: 1) Que los propietarios se reservan expresamente el derecho de venderle el inmueble a un tercero en cualquier momento, aunque debieran pagarle al inquilino una indemnización. Ello descarta por completo la idea de una oferta irrevocable de venta, que es esencial a la figura del leasing. 2) En el texto de la cláusula 2ª del contrato, no sólo no hay una oferta irrevocable, sino que en realidad ni siquiera hay propiamente una oferta. En efecto, pese al título que se le ha dado al contrato, la concreta expresión de voluntad en este sentido dista mucho, ya que utiliza una fórmula de tanta laxitud que, en rigor, no dice nada, cuando prevé que «los locadores dejan abierta la posibilidad de vender el inmueble locado a los locatarios» y no hay método hermenéutico que justifique entender que «dejar abierta la posibilidad de vender» es lo mismo que «ofrecer en venta», porque una oferta es una «promesa de venta» (arts. 1144 y 1148, Código Civil).»
Fallo Completo:
Carátula: Garrido, Manuel Alberto vs. Filippi de Zoratti, Lidia Azucena s. Ordinario
- Fecha: 31/07/2014
- Juzgado: Córdoba Córdoba Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial Tercera
En la ciudad de Córdoba a los treinta y un días del mes de julio del año dos mil catorce, se reúnen en audiencia pública los señores Vocales de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Tercera Nominación Dres. Guillermo E. Barrera Buteler, Julio L. Fontaine y Beatriz Mansilla de Mosquera con el objeto de dictar sentencia definitiva en estos autos caratulados: «GARRIDO MANUEL ALBERTO C/ FILIPPI DE ZORATTI LIDIA AZUCENA Y OTROS – ORDINARIO – CUMPLIMIENTO/RESOLUCIÓN DE CONTRATO – RECURSO DE APELACIÓN -(EXPTE. Nº 1438460/36)», venidos del Juzgado de Primera Instancia y 20° Nominación Civil y Comercial, en virtud de los recursos de apelación interpuestos a fs. 1289 por el Sr. Manuel Alberto Garrido y a fs. 1291/1293 por el Sr. Perito oficial Ing. Juan Alberto Ferreras por honorarios; ambos contra la Sentencia Número ciento setenta y siete de fecha doce de junio de dos mil doce(fs. 1279/1290).
El Tribunal sienta las siguientes cuestiones a resolver:
Primera: ¿Son procedentes las apelaciones del actor y del perito ingeniero oficial?
Segunda: ¿Qué resolución corresponde adoptar?
Conforme lo dispuesto previamente por el Sr. Presidente y de acuerdo al sorteo que en este acto se realiza los señores Vocales emitirán sus votos en el siguiente orden: Dres. Guillermo E. Barrera Buteler, Julio L. Fontaine y Beatriz Mansilla de Mosquera.
A LA PRIMERA CUESTIÓN:
EL SEÑOR VOCAL DOCTOR GUILLERMO E. BARRERA BUTELER DIJO:
1. En estos autos el actor ha demandado se condene a los demandados a escriturar a su nombre el dominio sobre el inmueble objeto del contrato que celebró con los demandados el 17 de marzo de 2005 (fs. 29/31) y ofrece pagar lo que denomina «precio residual» al momento del otorgamiento de la escritura traslativa del dominio. Se funda en que, a su entender, el referido contrato que las partes han titulado «Contrato de locación comercial con opción a compra» es, en realidad un contrato de leasign regulado por la Ley 25248 y que su parte ejerció la opción de compra mediante las cartas documento remitidas con fecha 14 de agosto de 2007 a los propietarios (fs. 35/37) frente a la cual afirma que los destinatarios guardaron silencio. Pero el tribunal a quo rechazó la demanda con costas porque entendió que la relación contractual que vincula a las partes es simplemente un contrato de locación del que no surge una oferta irrevocable de venta a favor del locatario como éste pretende.
Esa sentencia ha sido apelada por el actor quien presenta a fs. 1358/1397 un extenso y farragoso escrito a modo de expresión de agravios, introduciendo en diecinueve capítulos, a cada uno de los cuales denomina «agravio», diversos argumentos con los que pretende cuestionar la resolución de primera instancia, a la vez que agrega a fs. 1338/1357 nueva prueba documental que resulta admisible en virtud de lo dispuesto por el art. 241 inc. 2 CPCC. También ha apelado la resolución a fs. 1291/1293 el perito ingeniero oficial designado en autos, quien lo hace cuestionando fundadamente los honorarios que le han sido regulados en la sentencia.
2. Muchos de los argumentos que se esgrimen en este escrito, en especial en los agravios tercero, cuarto, quinto y decimoquinto, denuncian supuestos vicios lógicos en el razonamiento de la sentenciante, tales como no haber observado «ningún método que haga coincidir lo observado con la hipótesis, la experimentación, la teoría, la ley» (sic) o no haber seguido una secuencia lógica en el tratamiento de los juicios conexos (éste, el desalojo y el de daños y perjuicios) o haber hecho «abstracción de la lógica racional» (sic) al valorar determinadas pruebas; también se reprocha a la juzgadora haber incurrido en adelanto de opinión al haber dictado la sentencia de desalojo antes de resolver esta causa. Pero más allá de no explicitar el apelante cuál sería el agravio que los supuestos defectos formales le ocasionan concretamente, en el mejor de los casos se trataría de planteos de nulidad de la sentencia por vicios propios respecto de los cuales esta cámara tiene dicho reiteradas veces que es ocioso pronunciarse porque ese «es un hecho irrelevante en apelación, porque la cámara no tiene necesidad de comprobar si la nulidad existe para recién entonces, y en función de ese examen, entrar al fondo. El poder para entrar al fondo no le viene dado a la cámara por el hecho de haberse declarado previamente la existencia de la nulidad, porque la cámara es juez del fondo… puede y debe por necesidad de evitar actividades inútiles, ignorar este problema y entrar directamente el fondo para juzgar sobre la justicia o injusticia de la sentencia» (Ferrer Martínez, Rogelio y otros; «Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba», Tomo I, págs. 678/679, ed. Advocatus, 2000).
Pero la casi totalidad de los argumentos del apelante apuntan al nudo central de la cuestión litigiosa, esto es a cuestionar la interpretación que ha hecho la primera juzgadora del texto del instrumento de fs. 27/31, para determinar si el vínculo jurídico entre las partes es una locación común o un «leasing».
Al respecto no puede dejar de admitirse que la redacción del documento es por demás deficiente, en tanto exhibe cierta ambigüedad y aún alguna aparente contradicción en este aspecto. La denominación que las partes le han dado de común acuerdo («contrato de locación comercial con opción a compra») y el contenido del anexo 1 (fs. 31), en cuanto fija el «valor de venta del inmueble» y dispone que al locatario «se le reconocerán» el cincuenta por ciento de la suma de todos los alquileres pagados, parecen sugerir prima facie que estamos frente a un contrato de leasing. Pero esa primera impresión se desvanece tan pronto advertimos lo siguiente:
1)Que los propietarios se reservan expresamente el derecho de venderle el inmueble a un tercero en cualquier momento dentro del término de vigencia contractual (cláusula 2ª, punto 2), aunque debieran pagarle al inquilino una indemnización (anexo 1, punto 3). Lo dicho descarta por completo la idea de una oferta irrevocable de venta, que es esencial a la figura del leasing ya que incluso se ha pactado la facultad del locador de rescindir unilateralmente el contrato en ese supuesto lo que, más allá del cuestionamiento que pudiera hacerse a la validez de esa cláusula en función de las previsiones del art. 1507 del CCivil, es un indicio de cuál era la voluntad de las partes.
2) Que, tal como lo ha destacado el tribunal de primera instancia, si nos atenemos al texto de la cláusula segunda del contrato, no sólo no hay una oferta irrevocable, sino que en realidad ni siquiera hay propiamente una oferta. En efecto, pese al título aparentemente contundente que se le ha dado al contrato, la concreta expresión de voluntad en este sentido dista mucho de lo que aquél sugiere, ya que utiliza una fórmula de tanta laxitud que, en rigor, no dice nada, cuando prevé que «los locadores dejan abierta la posibilidad de vender el inmueble locado a los locatarios» y no hay método hermenéutico que justifique entender que «dejar abierta la posibilidad de vender» es lo mismo que «ofrecer en venta», porque una oferta es una «promesa de venta» (art. 1144 y 1148 CCivil) y no es lo mismo dejar abierta la posibilidad de hacer algo que prometer hacerlo. Lo último importa hacer una manifestación de voluntad con efectos jurídicos concretos, prestar un consentimiento contractual por anticipado; lo segundo sólo quiere decir que una eventual venta del inmueble a los locatarios no es una hipótesis que quede excluida ab initio, pero que requerirá una nueva manifestación de voluntad.
Podríamos interrogarnos acerca de cuál es la utilidad de una cláusula como esa ya que, aunque no se la hubiera incluido, de todos modos podría pactarse la venta en cualquier momento; más aún, aunque se hubiera pactado que jamás le sería vendido el inmueble al locatario, las mismas partes podrían dejar sin efecto esa cláusula después y acordar la venta.
Parece claro que estamos frente a una cláusula anodina, innecesaria o inútil, pero eso es lo que se ha pactado y los términos utilizados por las partes no autorizan a darle un alcance mayor al que surge del texto acordado por las partes sólo por darle alguna utilidad. Téngase en cuenta que estamos interpretando una cláusula de una convención hecha entre particulares y en este ámbito no rige la pauta hermenéutica que rige para las leyes según la cual no puede presumirse la inconsecuencia ni la imprevisión en el legislador. Esa pauta conduce a descartar la existencia de disposiciones contradictorias o superfluas en la ley para salvaguardar la coherencia y vigencia armónica del orden normativo.
Pero los contratos celebrados entre particulares muchas veces abundan en cláusulas contradictorias y superfluas y no existe aquí, como en aquel caso, una razón de bien común que nos lleve a buscar, aún forzando su texto, una inteligencia que muestre armonía; lo que debe perseguirse al interpretar un contrato es descubrir qué es lo que las partes «verosímilmente entendieron o pudieron entender obrando con cuidado y previsión» (art. 1197 CC).
Vista desde esta óptica la cláusula segunda del contrato que nos ocupa, no parece posible sostener con seriedad que, alguien que entienda regularmente el castellano y haya leído el texto «con cuidado y previsión», pueda haber entendido que la sola manifestación de que «los locadores dejan abierta la posibilidad de vender el inmueble locado a los locatarios» importa una promesa irrevocable de venta. No es eso lo que se ha dicho y, por tanto, no puede sostenerse esa conclusión.
Por tanto, se advierte claramente que la pretensión del apelante cuando dice que «la única alternativa por la cual perdería mi derecho de optar por la compra era el caso de que no quisiera comprar» o cuando afirma que «los Zoratti me cedieron esa posibilidad para que yo elija si compro o no» y que «la decisión de venta estaba tomada», no pasan de ser ocurrencias suyas sin ningún sustento en el texto contractual ni en la ley. Esa postura es la que descontextualiza transcripciones parciales del contrato para hacerle decir lo que conviene al apelante y no la correcta interpretación que ha hecho el tribunal a quo.
El hecho de que se haya pactado un precio de venta y que el cincuenta por ciento de los arrendamientos pagados le serían «reconocidos» al locatario ciertamente no son cláusulas típicas de un contrato de locación, pero en realidad fueron previstas para adquirir virtualidad jurídica si -y sólo si- dentro del plazo de vigencia del contrato, los locadores y el locatario arribaban a un acuerdo de voluntades para concretar la compraventa. Como eso no ocurrió, porque frente a la manifestación del locatario (actor y apelante en estos autos) hecha en las cartas documento de fs. 35/37, que deben considerarse jurídicamente como una oferta de compra en los términos del art. 1144 del CCivil, lejos de aceptarla, los propietarios del inmueble manifestaron su rechazo documentado en el acta notarial de fs. 33/34 (escritura n° 100, Secc. B, 11/9/2007).
No puede compartirse la postura del apelante cuando dice que la mención del art. 1197 del CCivil y la existencia de alguna cláusula que contraviene disposiciones de orden público que contiene el régimen normativo del contrato de locación, hacen que necesariamente el contrato quede sometido al régimen de la Ley 25248. Es que debe destacarse en primer lugar que no toda la regulación legal del contrato de locación es de orden público e indisponible para las partes; más aún, la mayoría del régimen es de aplicación supletoria a lo que hayan pactado las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad. Si hubiera en el contrato algunas disposiciones que se oponen a alguna norma de orden público -cuestión ésta ajena a la presente litis- la solución jurídica sería la nulidad de la cláusula y la aplicación directa de la norma al caso concreto y nunca aplicarle otro régimen jurídico, como es el leasing, cuyo elemento esencial, esto es la promesa irrevocable de venta del inmueble, se encuentra ausente del acuerdo de voluntades.
Ni las inversiones que haya hecho el inquilino en refacciones del inmueble, ni el hecho de que para venderlo a terceros pudiera ser necesaria la colaboración del locatario para mostrarlo a los interesados, ni los precios escalonados que se pactaron, ni la facultad del locatario de subalquilar, ni el hecho de que no se haya exigido al locatario un fiador, ni el hecho de que los propietarios lo hubieran ofrecido en venta antes de celebrar el contrato, ni el mal estado de las instalaciones, ni el hecho de que la primera juzgadora haya hecho referencia a las mensualidades pagadas bajo la denominación de «canon» y no de «alquiler», ni las gestiones que pueda haber hecho el apelante para obtener un crédito en el Banco Hipotecario para comprarlo, ni ninguna de las demás innumerables circunstancias que invoca el apelante alcanzan para sostener que el contrato que nos ocupa es un leasing.
Más aún, abona claramente esta postura que descarta la figura del leasing, el hecho de que el contrato no haya sido confeccionado ajustándose a las formas exigidas por el art. 8 de la Ley 25248 y ni siquiera se haya previsto su posterior elevación a escritura pública e inscripción registral.
Lo que no resiste al menor análisis es la pretensión del apelante de ser condómino del inmueble, o sea de haber ido adquiriendo cuotapartes del bien a medida que ha pagado alquileres y por ende tener posesión animus domini en calidad de copropietario; es verdad que la cláusula décima del contrato emplea la expresión «posesión», pero es obvio que lo hace en el sentido amplio y genérico, como lo hace el propio Código Civil en algunas normas referidas a la acción de despojo (Ej. arts. 2493 y 2494).La postura del apelante contradice abiertamente el régimen legal de transmisión de los derechos reales y las explícitas previsiones de los arts. 8, 9, 16 y concordantes de la Ley 25248.
Ninguno de los agravios dirigidos a cuestionar el rechazo de la acción de escrituración tiene entidad suficiente para conmover el sólido y fundado razonamiento que condujo al tribunal de primer grado a calificar la relación jurídica que vincula a las partes como un contrato de locación que, pese al título que le han dado las partes, no contiene una oferta en firme de venta del inmueble en los términos de los arts. 1148 y 1150 del CCivil, ni de los arts. 1 y cc. de la Ley 25248, por lo que, no habiéndose expresado en manera alguna el consentimiento para la venta por parte de los vendedores, la sentencia se ajusta a derecho cuando rechaza la demanda en todas sus partes.
A lo dicho debo añadir -a mayor abundamiento- que, aunque dejando de lado todas las razones contundentes que arriba se han expuesto, asumiéramos que el contrato que vincula a las partes es un leasing, de todos modos la demanda no podría haber prosperado porque -tal como surge de las constancias obrantes en autos y en los autos «Filippi de Zoratti, Lidia Azucena y otros c/ Garrido, Manuel Alberto y otro – Desalojo – Falta de pago – Recurso de apelación», el actor apelante había incurrido en incumplimiento de su obligación de pagar el canon antes de interponer la demanda de autos e, intimado como fue a cumplir con sus obligaciones, dejó vencer todos los términos prescriptos por el art. 20 de la Ley 25428 sin efectuar el pago de los cánones adeudados y el precio de ejercicio de la pretendida opción de compra, con sus intereses respectivos. La ley es clara en este sentido, si el contrato hubiera sido un leasing, en el estado de cosas vigente al momento de interponerse la demanda (después de operada la mora en el pago del canon), no bastaba un mero ofrecimiento de pago como el que se hace a fs. 7 in fine, sino que se debió haber efectivizado el pago o, en su defecto, la consignación de los importes correspondientes.
3. En cuanto a la apelación del Ing. Ferreras por sus honorarios correspondientes a la labor pericial desarrollada en estos autos le asiste toda la razón en su agravio subsidiario ya que se advierte claramente que el monto equivalente a diez Jus que ha fijado el primer juzgador, obedece al tope establecido por el art. 28 de la Ley 9459, en función de la regulación practicada de los honorarios de los abogados de la parte actora. Por tanto, siendo provisoria esta regulación, los honorarios fijados para el perito tomando ese tope necesariamente han de tener idéntico carácter. Una vez determinado definitivamente el monto del juicio y, por ende, la base regulatoria para los letrados, el Ing. Ferreras podrá solicitar una regulación complementaria que tenga en consideración la verdadera extensión y complejidad de la labor desarrollada y el límite legal determinado ya en forma definitiva.
4. Voto entonces por la negativa en cuanto a la apelación del actor y por la afirmativa, con los alcances arriba señalados, a la apelación por honorarios del perito, por lo que las costas correspondientes al primer recurso han de ser a cargo del apelante, a cuyo fin se deberá fijar el porcentaje para regular los honorarios de los letrados de la parte apelada de conformidad con las previsiones de los arts. 36, 39 y 40 de la Ley 9459 y las costas por la apelación de honorarios deben ser soportadas por el orden causado (art. 112 de la misma ley).
EL SEÑOR VOCAL DOCTOR JULIO L. FONTAINE DIJO:
Adhiero al voto del Dr. Guillermo E. Barrera Buteler.
LA SEÑORA VOCAL DOCTORA BEATRIZ MANSILLA DE MOSQUERA DIJO:
Adhiero a las consideraciones manifestadas por el Sr. Vocal del primer voto.
A LA SEGUNDA CUESTIÓN:
EL SEÑOR VOCAL DOCTOR GUILLERMO E. BARRERA BUTELER DIJO:
Propongo rechazar la apelación del actor con costas, a cuyo fin se fija el porcentaje para regular los honorarios de los Dres. Juan Héctor De Francesco y Carolina Del Pópolo en conjunto en el cuarenta y dos por ciento del punto medio que corresponda en la escala del art. 36 de la Ley 9459 y admitir la apelación del perito Ing. Juan Ferreras, disponiendo que los honorarios que le fueran regulados en la sentencia apelada tienen carácter provisorio y son sin perjuicio de la regulación complementaria que pudiera corresponderle una vez determinado definitivamente el monto del juicio.
EL SEÑOR VOCAL DOCTOR JULIO L. FONTAINE DIJO:
Adhiero al voto del Sr. Vocal preopinante.
LA SEÑORA VOCAL DOCTORA BEATRIZ MANSILLA DE MOSQUERA DIJO:
Adhiero a la decisión que propone el Dr. Guillermo E. Barrera Buteler en su voto.
Por el resultado de los votos que anteceden el Tribunal: RESUELVE:
Rechazar la apelación del actor con costas, a cuyo fin se fija el porcentaje para regular los honorarios de los Dres. Juan Héctor De Francesco y Carolina Del Pópolo en conjunto en el cuarenta y dos por ciento del punto medio que corresponda en la escala del art. 36 de la Ley 9459 y admitir la apelación del perito Ing. Juan Ferreras, disponiendo que los honorarios que le fueran regulados en la sentencia apelada tienen carácter provisorio y son sin perjuicio de la regulación complementaria que pudiera corresponderle una vez determinado definitivamente el monto del juicio.
Protocolícese y bajen.
Julio L. Fontaine – Beatriz Mansilla de Mosquera – Guillermo E. Barrera Buteler
