Uno de los herederos se quedó viviendo en el inmueble de la herencia y no paga nada. Podés pedir que le fijen un canon locativo, pero el reloj no arranca cuando entró a vivir: arranca cuando vos reclamás.
Sí, se puede pedir que un heredero que ocupa en forma exclusiva un inmueble de la herencia pague una compensación en dinero al resto. Pero hay un detalle que define casi todo el resultado económico del reclamo: esa indemnización no se debe desde que empezó a ocupar, sino desde que se la reclaman. Todo el tiempo anterior, aunque hayan sido diez años, se considera consentido a título gratuito y no se recupera. Y en la práctica de los tribunales de Córdoba, el reclamo que efectivamente hace correr el canon es el reclamo judicial, no una carta documento aislada.
Punto claveEl artículo 2328 del Código Civil y Comercial dice que el copartícipe que usa privativamente la cosa indivisa debe una indemnización «desde que le es requerida». Cada mes que pasa sin reclamar es un mes que se pierde para siempre.
Por qué el que vive ahí no debe nada (hasta que alguien se lo pide)
Puede sonar injusto, pero tiene lógica. Mientras la herencia está indivisa, todos los herederos tienen el mismo derecho a usar y gozar de los bienes. El que ocupa el inmueble no está haciendo nada prohibido: está ejerciendo un derecho que también es suyo. Por eso, por el uso exclusivo en sí mismo no asume ninguna obligación frente a los demás.
Lo que cambia la situación es la oposición de otro heredero. Un juzgado de Villa María lo explicó con claridad en un fallo de 2020 que aplicó directamente el artículo 2328: el uso exclusivo solo puede fundarse en la conformidad de todos, y el silencio o la pasividad de los demás hacen presumir que aceptaron que el uso fuera gratuito. Mientras no haya un reclamo formal, el ocupante nada les debe.
Ahora bien, ese mismo razonamiento le pone un techo al que ocupa. Con los años suele aparecer la idea de que la casa ya es suya porque vive ahí hace dos décadas, y no funciona así: entre coherederos rige el principio de que nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el mero paso del tiempo, la causa de su posesión. En el fallo de 2014 que vemos más abajo, la ocupante se defendió alegando ser poseedora con ánimo de dueña y el tribunal lo descartó, porque esa posesión la había recibido de su padre al fallecer, igual que los demás herederos. Es una discusión con reglas propias, que tiene su excepción y sus plazos, y la desarrollamos aparte en la interversión de título y la usucapión del coheredero.
Desde cuándo corre el canon: el punto donde se pierde plata
Acá conviene ser preciso, porque una intimación mal hecha no sirve. En un caso resuelto por la Cámara Primera Civil y Comercial de Córdoba en 2014, una coheredera había intimado a la ocupante por escritura pública en agosto de 2009. El tribunal le reconoció el derecho al canon, pero se lo mandó pagar recién desde marzo de 2010, cuando se presentó el reclamo judicial. ¿El motivo? Esa escritura no exigía el pago de una suma de dinero determinada, sino que anunciaba que el valor se fijaría más adelante. Para los jueces fue una manifestación declarativa, no una interpelación que obligara a pagar.
El fallo de Villa María fue por un camino parecido: fijó la indemnización desde la petición judicial, razonando que la norma no exige la comunicación ni el conocimiento efectivo del reclamo sino el requerimiento, y trazó una analogía con los alimentos, que se deben desde la demanda. Es la lectura de un juzgado sobre un artículo relativamente nuevo, no una regla cerrada, pero marca hacia dónde se inclina la práctica local.
La conclusión práctica es doble. Reclamar por escrito sirve y conviene, porque corta la presunción de gratuidad y deja prueba de la fecha, sobre todo si el reclamo es concreto y menciona una suma. Pero confiar solo en una carta documento y dejar pasar meses es la forma más común de regalar dinero: lo que no se pide con precisión, y a tiempo, no se cobra.
Cuánto se cobra: tu parte, no el alquiler entero
Otro error frecuente es creer que el ocupante debe pagar el alquiler completo del inmueble. No es así: el derecho a percibir el canon es individual de cada heredero y se calcula en proporción a su cuota en la herencia.
El caso de Villa María muestra la cuenta con números reales. El alquiler del inmueble se fijó en 20.000 pesos. Como se trataba de un bien ganancial, primero se descontó el 50% que le correspondía al cónyuge supérstite por la liquidación del régimen patrimonial y que no integra la masa hereditaria, quedando 10.000. Sobre ese resto concurrían cuatro hijos, así que al heredero que reclamaba le tocó un cuarto: 2.500 pesos por mes. Además, dos de sus hermanas dijeron expresamente que no reclamaban su porción, y eso no aumentó lo que cobró él. Cada uno cobra lo suyo o no cobra nadie por él.
El monto del alquiler, en general, se determina con una pericia de tasación. En el fallo de la Cámara Primera, la tasación no fue impugnada por la ocupante ni contrarrestada con otra prueba, y por eso el tribunal la tomó como base sin apartarse de ella.
Cómo se pide en Córdoba y por qué la prolijidad decide el resultado
Mientras la herencia sigue indivisa y hay un sucesorio en trámite, en los tribunales cordobeses este reclamo se canaliza como un incidente de la sucesión, con carátulas que hablan por sí solas: «incidente de fijación de canon locativo» o «incidente de determinación de alquileres». Conviene entender bien qué significa eso: el incidente forma un expediente propio, con su número, que tramita por separado del sucesorio, pero no es un juicio autónomo. Es accesorio de la declaratoria de herederos, lo resuelve el mismo juez y se apoya en lo que ya está probado ahí (quiénes son los herederos y en qué proporción), que es justamente lo que le da agilidad frente a un juicio ordinario.
La situación cambia si la sucesión ya terminó. Hecha la partición, quienes antes eran coherederos pasan a ser condóminos del inmueble, y el reclamo deja de tener un sucesorio donde encauzarse: se rige por las reglas del condominio (artículos 1986 y siguientes del Código) y tramita como un juicio autónomo. El derecho de fondo es muy parecido, pero la vía y los tiempos no son los mismos, así que conviene identificar bien en cuál de las dos etapas estás antes de mover algo.
Ahora bien, tener razón no alcanza. En un caso de 2019, la misma Cámara Primera confirmó que una coheredera tenía derecho a la compensación y que el valor locativo que había propuesto estaba bien, y aun así terminó sin cobrar nada concreto: como en su presentación no había especificado desde cuándo exigía la compensación, no había cuantificado cuánto le reclamaba a cada uno de los coherederos demandados y no había pedido intereses por mora, el tribunal difirió toda la determinación a la etapa de ejecución de sentencia y le impuso las costas. Un intento anterior de la misma persona ya se había caído por una excepción de falta de personería. El derecho estaba; lo que faltó fue el planteo.
¿Y si quien vive ahí es el cónyuge del causante?
Es una situación frecuente y merece una advertencia, porque puede hacer caer el reclamo. El cónyuge que sobrevive tiene, por el artículo 2383 del Código, un derecho real de habitación vitalicio y gratuito, que opera de pleno derecho sobre el inmueble propio del causante que fue el último hogar conyugal, siempre que a la apertura de la sucesión no estuviera en condominio con otras personas. Si se dan esas condiciones, no hay canon que cobrarle. Distinto es cuando el ocupante es otro heredero y el cónyuge supérstite convive con él: ahí el reclamo se dirige contra ese heredero y, como vimos, la porción del cónyuge se descuenta del cálculo.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los impuestos y los servicios mientras tanto?
Los servicios los paga quien vive en la casa. En cuanto a los impuestos que gravan el inmueble, el criterio del fallo de Villa María fue distinguir dos etapas: mientras el uso fue gratuito quedan a cargo del ocupante exclusivo, y desde que empieza a deberse la indemnización pasan a ser una carga de la herencia, que se reembolsa o compensa al momento de la partición.
¿El canon se actualiza?
En general se pide con intereses y con algún mecanismo de ajuste, porque son sumas que se devengan mes a mes durante años. En el fallo de 2020 el juzgado usó el índice previsto por la ley de alquileres vigente en ese momento, que después fue derogada, así que hoy el criterio de actualización se discute caso por caso y conviene plantearlo expresamente en la demanda.
¿Qué pasa si el ocupante hizo mejoras en la casa?
No se descuentan sin más del canon. Son dos cuentas distintas: por un lado lo que debe por el uso exclusivo, y por otro el crédito que eventualmente tenga por las mejoras necesarias o útiles que haya hecho. Se reclaman y se prueban por separado, y en general se compensan recién al momento de la partición.
¿Puedo reclamar si la sucesión todavía no se hizo?
El reclamo supone que haya un sucesorio en trámite donde canalizarlo y herederos declarados que acrediten su cuota. Por eso, cuando hay un inmueble ocupado por uno solo, demorar la sucesión juega en contra de quien no ocupa: mientras no hay expediente ni declaratoria, tampoco hay dónde plantear el incidente y el tiempo sigue corriendo a favor del ocupante.
Emiliano Sebastián HerreraEs cofundador de Herrera & Flamenco Abogados y desarrolla su práctica en sucesiones, inmuebles y conflictos patrimoniales, interviniendo en procesos de organización, regularización y resolución jurídica de este tipo de situaciones.
¿Un heredero ocupa la casa y no paga nada?
Cada mes sin reclamar es un mes que no se recupera, y la forma en que se plantea el pedido define cuánto se cobra. Contanos tu caso y lo revisamos.
Herrera & Flamenco Abogados · Córdoba, Argentina