LA INTERVERSIÓN DE TÍTULO

Un tema muy consultado en el blog es el de la usucapión. Dentro de las consultas hay muchas que tienen una problemática similar, quien comenzó a tener la cosa por un título y luego desea usucapir. Ejemplo: el heredero que usa la cosa y luego quiere usucapir contra los coherederos, quien entró como cuidador o inquilino y luego se quedó en el bien sin pagar alquiler, o no apareció más el dueño, etc. La pregunta que surge entonces es si posible una usucapión en estos casos. Vamos a desarrollar el tema explicando desde el inicio, para llegar a las implicancias prácticas del instituto en cuestión.

LA INALTERABILIDAD DE LA CAUSA DE LA POSESIÓN

En general, dado que la posesión es un hecho, el poseedor no necesita dar la causa de su posesión. El principio establecido por el art. 2363 es que “posee porque posee”. Sin embargo a los fines de probar el “animus domini”, o sea, la parte subjetiva de la posesión, el ánimo de ser dueño de la cosa y comportarse como tal, puede ser relevante en caso de una disputa acreditar cómo comenzó dicha situación, a los efectos de determinar si se trata de posesión o tenencia.

Es en ese marco, que el art. 2353 establece el principio de inmutabilidad de la causa o título:

Art. 2353: Nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario.

Según este principio, quien ha iniciado la relación siendo poseedor o tenedor, así continúa, a pesar de su voluntad interna en contrario o el decurso del tiempo.

La norma no le permite al tenedor la posibilidad de pasar a ser poseedor o viceversa, por su simple voluntad, es decir por medio de una operación mental o de manifestaciones verbales en tal sentido, sino que deben existir actos exteriores materiales o jurídicos que revelen de manera inequívoca el cambio de relación con la cosa.

Tampoco es idóneo el solo transcurso del tiempo para mutar la causa. Por ejemplo, si vencido el contrato de locación, el locatario siguiera ocupando la cosa, por más que exista tolerancia del locador, no deja de ser tenedor por esa situación.

Esto implica que cuando existe una causa de la relación con el inmueble de tenencia, le será muy difícil pretender arrogarse la posesión. Este principio de inmutabilidad de la causa cede únicamente en caso del instituto que estamos analizando: la interversión de título.

LA INTERVERSIÓN DE TÍTULO: CUANDO SE MODIFICA LA CAUSA

Se trata de la excepción al principio analizado anteriormente y el procedimiento por el cual ya sea unilateral, bilateralmente, o por el acto de un tercero se muda la causa de la posesión.

Interversión de título unilateral:

Este es el caso de interversión de título propiamente dicha y el que tiene más relevancia a los efectos del tema tratado. Está previsto en el art. 2458 del código civil que establece:

Art. 2458: Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto.

Entonces, a pesar del principio de inmutabilidad de la causa, el tenedor puede intervertir su título, convirtiéndose en poseedor, si “manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto”.

Requisitos de la interversión:

1) Realización de actos posesorios: Para que el tenedor se transforme en poseedor debe exteriorizar su intención a través de actos materiales, concluyentes e inequívocos, que tengan por objeto privar al poseedor de disponer de la cosa. Esos actos deben afirmar la posesión del que los realiza y negar la posesión del anterior poseedor.

2) Privación de la disponibilidad material de la cosa: además de ser dirigidos a privar al poseedor de la cosa, esos actos materiales deben tener ese efecto, excluyendo al anterior poseedor de la posesión que detentaba.

Cuando la posesión se adquiere de este modo, en los casos en que el tenedor había recibido la cosa con obligación de restituirla (ej. locatario), la interversión lo convierte en poseedor ilegítimo, de mala fe, y vicioso por abuso de confianza. Hay que recordar que los vicios de la posesión se purgar al año.

Interversión bilateral:

En este caso el cambio de causa se produce mediando un acuerdo de poseedor y tenedor, por ejemplo en la traditio brevi manu y en el constituto posesorio.

Interversión por participacion de un tercero

Ocurre si el locatario del inmueble se lo compra a la persona que creía erróneamente que era su dueño, pasando de tenedor a poseedor sin la concurrencia de la voluntad del anterior poseedor.

EL CASO DE LOS COHEREDEROS O CONDÓMINOS:

Un caso especial es el de los herederos, ya que si bien son poseedores y no tenedores, la causa de la posesión es la sucesión. La tolerancia por parte de los coherederos o condóminos en el uso o ocupación del bien por parte de uno de ellos, no implica un cambio de la posesión, pues como se ha visto, la causa se debe manifestar por actos materiales, no bastando el solo transcurso del tiempo. Tampoco basta haber pagado los impuestos durante ese tiempo, ya que se trata de un acto de administración, que no excluye la posesión de los demás.

En estos casos la interversión de título es  incluso más complicada de probar, pues como se ha dicho, el acto material debe ser inequívoco y excluir a los demás herederos.

Dicha interversión debe ser probada mostrando actos de exclusión de las posesión de los herederos y para producir el cambio de esta causa, esto es, la voluntad de poseer con exclusión de los otros, deben sus actos posesorios tener publicidad tal que el excluido se vea en la necesidad de oponerse para impedir la usucapión.

La jurisprudencia del Tribunal Superior de Córdoba se ha manifestado en este sentido:

“Para producir el cambio de la “causa Possesionis”, es menester no sólo el “animus domini”, esto es, la voluntad de poseer con exclusión de todo otro condómino, sino también la realización efectiva de actos capaces -por sí mismos- de operar tal exclusión, de manera que el excluido se vea en la necesidad de oponerse para impedir la usucapión. Es que resulta obvio que mientras el condómino se limita a usar y gozar del inmueble en forma exclusiva, realiza un acto propio de su condición de tal (el condómino goza de toda la cosa) y, a lo más, se beneficia con actos de mera tolerancia de sus comuneros, que no tienen relevancia jurídica para dar lugar a la usucapión y que para usucapir es indispensable un avance sobre el derecho ajeno; de lo contrario, mientras cada cual ejerza el suyo o deje de hacerlo, lo mismo que cuando se proceda con anuencia del titular, nada podrá adquirirse por el transcurso del tiempo.

No cabe dudar acerca de que un condómino pueda prescribir contra otro, pero que pueda hacerlo con sólo comportarse como tal -condómino-, parece desde todo punto de vista jurídicamente imposible. Es que si él accedió al inmueble a título de condómino y como tal comenzó a poseer, es inútil que demuestre haber usado y gozado de la totalidad del mismo durante más de veinte años, porque esa facultad de servirse de toda la cosa es atribuida legalmente y de manera indistinta a todos los comuneros (art. 2684, Cód. Civil), de modo que ese hecho no constituye un acto exterior idóneo para que se manifieste su voluntad de excluir a los demás (art. 2458, Cód. citado). Y mientras esa voluntad permanezca en su fuero interno, es de ningún efecto, porque nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso de tiempo, la causa de su posesión (art. 2353, Cód. Civil). (Del voto del doctor Carranza; Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Córdoba, Morra, Carlos A.,29/06/1984La Ley Online)

Queda entonces manifiesta, como surge del texto citado, la dificultad de probar la posesión exclusiva cuando los actos no son inequívocos y tiendan a excluir a los condóminios y coherederos.

 

 

130Comentarios

  • Rosana

    Dr. increíble su blog, mi consulta es bastante técnica: cualaes son o en que consisten los actos materiales concretos para la interversión de título entre herederos para una usucapión con posesión pública pacífica de 31 años con muchas obras realizadas, varios locales, un estacionamiento, una casa; en provincia de Buenos Aires, no encuentro un caso jurisprudencial que lo explique o mejor dicho haga posible la usucapión.- Desde ya muchas gracias.

    Reply
  • adriana

    buenas noche el visabuelo de mi marido vivio y sigue viviendo hace mas de 40 años en un terreno lo cual lo contrataron como cuidador y le pegaron una sola vez y nunca mas el primer dueño vendio el terreno ya con la familia incluida dentro del predio este segundo dueño acaba de arreglar por comodato con el gobernador de la provincia ,nunca nos permitiero pagar nosotros los impuestos . ya son 3 generaciones que estamos cuidando y viviendo en las misma la gran pregunta es tenemos o no algo de derecho en la propiedad por que gracias a que el cuido y sigue nadie pudo agarrar dicho terreno .

    Reply
  • Maria Angeles

    Estimado Dr. hace 2 años compré un depto por cesion de derecho posesorios. Quien me lo cedio lo obtuvo del mismo modo, hace mas de 20 años. Los titulares son: mitad de una SA que quebró hace 30 años y mitad de un particular que murio hace 12. Sus herederos hicieron la sucesion y cedieron la totalidad de los derechos hereditarios a una S.A. pero sin mencionar este bien el la sucesion ni en esa cesion (solo hablan de dos casas que nada que ver con esto). Nunca nadie reclamó aboslutamente nada ni a mi ni al que me cedió.
    La pregunta es… puedo iniciar la usucapión aunque exista esa cesion de derechos hereditarios desde hace 12 años? Al ceder todos los derechos esta gente no esta actuando a titulo de propietario? O no tiene nada que ver y no me afecta? Desde ya muchas gracias

    Reply
  • Maria Angeles

    Buen dia Dr. Le consulto por un departamento que compre por cesion de derechos posesorios hace 4 años. El que me cedio a mi, lo adquirió de la misma forma hace 22 años. Pero hace 15 años fallecio el titular de dominio, los herederos hicieron la sucesion hace 12 años y alli le cedieron a otra persona la “totalidad” de los derechos hereditarios (si bien solo hacen mención a dos casas diferentes, no a la que yo adquirí). Dado que jamas supimos nada de ellos, ni nos han intimado nunca suponemos que han desistido de hacer algun reclamo. Es que el fallecido era socio de la constructora del edifcio y creemos que hace muchos años habran percibido el precio y firmado algo que no llegó a mis manos. La pregunta es, puedo iniciar la usucapión ahora o debo esperar 8 años mas? Muchas gracias

    Reply
  • CLAUDIA C. CACERES

    GRACIAS DR. HERRERA POR LA AMPLITUD DE SUS CONOCIMIENTOS. LE PREGUNTO QUÉ DOCUMENTAL O SI ES POSIBLE ALGUNA ESCRITURA PUEDE ACOMPAÑARSE EN UNA USUCAPION QUE INICIARÍA UNA CONDÓMINO PARA QUE PROCEDA RESPECTO DE LOS DEMÁS HNO.S? EL BIEN ES FAMILIAR , DE LA MADRE, ELLLA SOLO LLEVÓ ADELANTE LA CASA Y QUIERE ADQUIRIR TÍTULO. PUEDE ACOMPAÑRASE ALGUNA ESCRITURA DE CESIÓN DE ESOS DERECHOS JUNTO A LA DEMANDA DE PRESCRIPCIÓN? NUNCA HE VISTO POR ESO LE PREGUNTO. GRACIAS

    Reply
  • Romina Montiveros

    hola doctor le hago una consulta hay 5 hermanos que figuran como coherederos de un terreno con casa incluidas una sola de las coherederas paga impuestos ocupa el inmueble su hijo y alquila otra de las casas. los otros coherederos nunca hicieron nada! ¿se puede plantear la interversion del titulo y la usucapion contra los otros coherederos osea los hermanos?? que debo hacer doc?? a la espera de su respuesta saludos!!

    Reply
  • CLAUDIA C. CACERES

    BUENOS DIAS DR. HERRERA. LE CONSULTO SI ES FACTIBLE UN DESALOJO FRENTE A UN INMUEBLE QUE FUE OCUPADO , EN SU MOMENTO, POR PARIENTES DE LOS HEREDEROS. HOY DIÁ ÉSTOS QUIEREN VENDERLO , PASARON CASI 15 AÑOS Y NO DEJAN EL INMUEBLE….SON HEREDEROS DE DICHO BIEN …ES FACTIBLE UN DESALOJO CON EL CARÁCTER DE HEREDEROS DECLARADOS EN EL JUICIO SUCESORIO? GRACIAS

    Reply
  • CLAUDIA C. CACERES

    BUENAS TARDES DR. HERRERA. LE CONSULTO EN EL CASO DE UN INMUEBLE SIN TITULO ALGUNO. ALLI VIVIO TODA UNA FAMILIA. MURIERON PADRE Y MADRE Y HNOS SE FUERON PORQUE SE CASARON. AHORA LA INTERESADA (HNA E HIJA) QUEDA SOLA Y QUIERE PRESCRIBIR. HABRIA INCONVENIENTES CON LOS HERMANOS? NO HAY TITULO ALGUNO . GRACIAS

    Reply
  • florencia

    Hola Dr. mi duda es la siguiente un vecino realizo una construccion en un terreno del cual solo “existia” boleto de compraventa, resulta que el fallecio (aprox 10 años), y yo siendo vecina mantuve ese terreno en orden para que no se meta gente mal habida, el no le dejo ningun papel a nadie (ni a sus hijos porque no tenian buena relacion con el, NUNCA NADIE RECLAMO NADA NI SE ACERCARON), hace unos años yo comence a realizar mejoras, me di servicios desde mi terreno luz, agua, y actualmente lo voy mejorando, pagando los impuestos provinciales desde la pagina de ARBA, mis dudas son muchas, lo principal es que el impuesto provincial y el municipal estan a nombre de dos personas diferentes y ninguna es él, averigue en municipio y me dicen que hay que cambiar la titularidad para abonar la deuda municipal, que tramites tengo que hacer para realizar el usucapión y cuales son los pasos que tengo que seguir, esperar 20 años?

    Reply
  • mauricio

    hola dr.

    pregunta se desarrollo un juicio de usucapión y reconvención por reivindicación existe sentencia firme rechazando la usucapión y haciendo lugar a la reconvención ,
    se inicia ejecución de sentencia y el actor condenado a entregar la propiedad plantea excepción de falsedad de la ejecutoria – inhabilidad de titulo falta de legitimación pasiva- por que ahora resulta ser heredero del titular dominial, estado que jamás invoco en la demanda de usucapión ni al contesttar la reconvención por reivindicación plateada por el demandado.

    Reply
  • juan

    Dr. Gracias por contestar las preguntas.
    Mi caso es que hace mas de 30 años me mude con mis dos hijos (en ese tiempo menores) y mi esposa a una casa que me presto mi padre sin ningún contrato, y hace 20 años me separe. Ellos se quedaron ahi, nunca existio ningun contrato, si me hice cargo del ABL y el agua siempre. Resulta que mi padre fallecio y ahora los herederos no pudimos quitar a mi ex esposa y a mis hijos MAYORES Y AUTOSUFICIENTES que se complotaron con ella hace 2 años y manifiestan dicen ser propietarios sinmas detalles.
    Iniciamos un desalojo y se constato la presencia de ellos y su posición de poseedores. No tenemos contrato de alquileres ni de nada. La casa la mantuvo ella, yo le daba aveces el dinero efectivo pero jamas hice un recibo. El abogado no se si no arreglo algo por detrás con la abogada de ella, pero dice que no tenemos chance y perdimos la casa… es realmente asi, existiendo un titulo de propiedad inscripto en el registro a nombre de mi madre fallecida y mi padre por ser esposo, ademas de una sucesión luego de f mi madre a nombre de mi padre, y luego la sucesión por f de mi padre hacia los herederos???, ella no tienen nada, solo probara que estuvo mas de 20 años (ella calcula desde que fuimos a vivir juntos y no desde que me fui de la casa con prueba documentada. Por favor que recurso de su parte debo tener en cuanta para que todos los herederos recuperemos la casa???
    un saludo

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      El problema es que la vía para sacar al poseedor no es el desalojo, hay que ver si estuvo o no 20 años, si fue así va a estar algo complicado. Usted dice que dejó la casa hace 20 años no?

      Reply
  • Rubén Renan

    Buenos Tardes soy argentino pero vivo en Bolivia mucho tiempo poseo una casa en Buenos Aires capital y mi inquilino ya no deposita el lquiler argumentando que quiere comprarla para ello me dio una seña de 300000 pesos y dejó de pagar el alquiler hace un año y lo dejo todo así y no responde a mis mensajes, el ay vive 20 años yo adquirí la propiedad hace un año, donde puedo saber si me inició un juicio de usucapión y si no es así que debo hacer

    Reply
  • Roberto

    Dr, buen día, gracias por su respuesta, a mí mamá no le interesa el inmueble, me pidió que haga lo necesario para ponerlo a mí nombre, por eso pensé en una prescripción

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Ok, te ayudaría mucho si te puede hacer una cesión. Sos de la provincia de Córdoba?

      Reply
  • Roberto

    Hola Dr. disculpe las molestias, buscando sacarme dudas respecto a una casa vi su blog por eso me atrevo a consultarle ya que de las personas a las que me acerqué no saben darme respuestas, mi papá adquirió una casa por boleto de compra venta y en ese entonces daban unas libretas de pago en la que al parecer se había pagado la totalidad, según lo que mi papá decía y hoy lo sigue repitiendo su hermana, luego de hacer averiguaciones en catastro de mi ciudad, el inmueble no figura a nombre de mi mamá, por lo que entiendo que nunca se inscribió la casa a su nombre y ese boleto de compraventa al igual que la supuesta libreta, nunca las encontré, mi papá falleció hace 28 años, 5 años después mi madre se compró una casa y se fue. Desde entonces yo vivo en el lugar, pago todos los impuestos que aún siguen viniendo a nombre de mi padre (pero el no figura como titular en catastro)… LA PREGUNTA ES… puedo prescribir esa casa a mi nombre??

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Roberto: tu madre te haría una cesión de los derechos? Porque como heredero vos tendrías una parte y otra parte ella.

      Reply
  • Natalia

    Hola Doc. Soy Natalia; no se si te acordas de mi?¡¡ Trabajabamos juntos con Suarez, estoy con un caso de una Usucapion y vi tu Bloc.
    Te cuento que estoy con un caso de tres herederos que tienen una casa en un campo de sus padres fallecidos, me piden hacer la declaratoria; pero resulta que la casa nunca se inscribio en el registro, tras averiguaciones resulto que solo el padre fallecido tenia un boleto de compra venta porque es un terreno fiscal.
    La duda consiste en como encarar el caso; pido sucesion y declaratoria todo junto a nombre de los herederos (los tres hermanos estan de acuerdo), ellos vivieron desde que nacieron en la casa, luego se fueron cuando se casaron y ahora estan cuidando y pagando los impuestos de la misma en forma religiosa.-

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Hola Natalia! Cómo estás?
      Lo que no entiendo es cómo tenían un boleto de compraventa si es un terreno fiscal. Podría ser que le hayan hecho una cesión de los derechos posesorios por un instrumento privado?
      En todo caso, si el terreno no puede ser escriturado, y dado que los herederos son continuadores de la posesión, por ahí podrías hacer la declaratoria de herederos y después una usucapión a nombre de los herederos.

      Reply
  • Marcos

    Hola , le comento, las tías de mi madre le dieron su casa antes de morir, sin testamento, ellas la criaron de chiquita, se hicieron cargo de mi madre, hace 12 años q fallecieron, mi madre quiere poner a su nombre la propiedad, como puede hacer?

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Marcos: para hacer una usucapión necesitará 20 años de poseedora. Entiendo que hace 12 años se la dieron, por lo que faltaría todavía un plazo para poder iniciarla.

      Reply
  • Inés Suarez

    Hola Dr. Mi consulta es la siguiente: hace 19 años que vivo con mi familia en una casa que estaba abandonada (precaria y con un terrero muy pequeño (9×8), hemos pagado impuesto provincial y municipal pero estos 2 últimos años sale el cedulon de renta Sucesión indivisa. Podré iniciar juicio de usucapion?. Debo continuar pagando? relicé mejoras y amplié en estos años.

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Hola Inés: como comenzaron a vivir allí? En qué provincia está ubicado el terreno? Por lo que me cuenta podría ser posible hacer el juicio de usucapión pero harían falta más datos.

      Reply
  • Daiana

    Hola compré derechos posesorios… Un hombre vende derechos posesorios de su vivienda muy plecaria a otro el primer vendedor tiene título. El segundo me vende a mí. Los derechos posesorios q le había vendido el primero, el primer dueño fallece… Ahora los hijos piden su herencia yo hice muchos arreglos y amplie.. pero no sé si seguir metiendo plata xq no se si estoy amparada x l justicia yo ya estoy viviendo hay… Si me podría sacar l duda le agradecería mucho… Gracias

    Reply
  • Susana

    Encantada Dr. Herrera. Yo fui abogada, pero tuve varios ACV, estuve 2 años sin poder hablar, me quedó un problema de memoria, y ya no ejerzo más, quedé discapacitada ya antes que saliera el nuevo Código. O sea que no aprendí nada del nuevo código. Y, teniendo presente aquel dicho “en casa de herrero, cuchilla de palo”, no sé cómo seguir con mi propia situación: mis padres tenían una panadería; hace 20 años la trabajaron mis dos únicos hermanos, sin mis padres, por su edad avanzada, Pero mis padres continuaron viviendo allí, todo en re buenos términos.Y por supuesto mis hermanos les daban dinero de los ingresos. Hace 10 años mis hermanos se pelearon, y uno se retiró, y montó su propia panadería en otro pueblo.El que se quedó hace ya 10 años que la explota, y con sus propios hijos. Les va re bien; los chicos (hijos) construyeron sus propias viviendas, sus automóviles, etc. Mi padre falleció hace 6 años, y en la Sucesión designamos Administrador al hermano que se quedó en esa panadería, porque el Contador le explicó que tenía que haber un nuevo C.U.I.T. y que era necesario tal designación. Seguimos con muy buen trato; entonces jamás le pedimos rendición de Cuentas, pues mi otro hermano y yo cada uno tuvo sus ocupaciones y su dinero, no necesidades. El que quedó en la panadería y fue designado Adm., por los siguientes dos años del fallecimiento de mi Padre (y continuando mi Madre con vida), él continuó pagando alquiler por esa panaderia , pues continuó con el compromiso que había asumido con mi padre firmando un contrato de locación, renovable mientras vivieran ambos padres. Así, continuando mi madre con vida, sin embargo hace 5 años dijo que tenía problemas económicos de dejó de pagar los alquileres. En efecto, en julio/2014 dejó de pagar. A mi Madre, que ya estaba enferma, mi otro hermano y yo, la mantuvimos en su domicilio, con enfermeras, etc., pues tenía Alzheimer, y nunca quisimos internarla en geriátricos. Ella falleció hace 2 1/2 años. Situación actual: mi hermano mayor sigue en la panadería, nunca pagó más alquileres desde julio/2014, y ahora que ya podemos repartir los bienes, él quiere quedarse con aquella panadería (pues de ella viven él y todos sus hijos,y ahora también sus nietos). No compensan los demás bienes esa panadería. Él no entra en razones, no quiere pagar los alquileres adeudados (nunca se los reclamamos formalmente) (por telegrama,etc.; solo de palabra) , agrega que alquileres no le correspondía pagar,”siempre, desde que él era chiquito,siempre trabajó ahí, entonces era como de él”. Y a mí me dá temor que ahora nos salga con interversión de título; además, jamás le pedimos presentara las Cuentas en la Sucesión como Administrador (y ya van unos 6 años). Gracias desde ya por lo que pueda orientarme. Lamento no residir en Cba.Pues si yo viviera allí iría a verlo. Quedo a la espera. Muchisimas gracias desde ya.

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Hola, estoy contestando algunas consultas atrasadas, y justo veo la suya. No sé cómo habrá resultado, pero siendo administrador de la herencia no puede plantear que es poseedor, no puede ser las dos cosas a la vez.

      Reply
  • paula

    Buen día Dr. Tengo un caso de un único heredero cuyo padre compro un lote mediante boleto de compra venta y nunca se escrituro, el padre falleció. Que aconsejaría que comience la sucesión e incorpore el boleto o comience una usucapión?. Porque pensé también en la Interversión pero no se si sería viable. Desde ya muchas gracias y felicitaciones por el blog.

    Reply
  • María

    Dr. Muy interesante su artículo. Me sirvió de mucho. Tengo una consulta. Soy condomina de la casa en la q vivo (mi parte indivisa son las 3/4 partes del inmueble). Qué actos concretos debería realizar para una interversion de título hacia los otros condominios? Desde ya muchas gracias.

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      María: Es bastante complicado, ya que cualquier acto que estés haciendo actualmente viviendo en la casa, no necesariamente es excluyente de los otros. Sos de Córdoba? Quizás se podría hacer la inscripción en el registro de poseedores como para empezar.

      Reply
  • Alicia Estrada

    Dr.:A,B y C compraron en 1965 una casa en Capital. Figura en el Registro de la Propiedad como Condominio. Ni C ni nadie en su lugar apareció nunca por esa casa hasta ahora, ni hizo a A ni a B, ni a mi reclamo alguno.
    Los tres ya han fallecido. Soy hija de A y hermana de B y ùnica heredera de los dos. Mi madre tambièn ha fallecido. Los impuestos y servicios municipales han estado siempre a nombre de mi padre y lo siguen estando, y han sido siempre pagados por mi familia.
    Desde hace más de 20 años alquilo como propietaria esa casa a una clìnica mèdica con los contratos correspondientes.
    Puedo iniciar el juicio de Usucapiòn?
    Muchas gracias por su respuesta.
    Alicia

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Alicia: habría que analizar qué otros elementos hay, esa respuesta es para darla en una respuesta personal con un abogado. Si quiere le paso alguna recomendación de abogado en Capital Federal. Saludos.

      Reply
  • rosana

    hola dr puedo iniciar la usucapion de una casa de la cual estube 20 años y ahora esta usurpada y denunciada es conveniente esta accion para tener algo de q valerme o sin la possecion es impocible gracias

    Reply
  • Rosa Belèn Paz

    Hola, en el 2012 mi novio comprò un terreno y dijo que querìa que yo fuese parte de esa compra. Le dije que no tenìa dinero para acceder a ello, y dijo que no importaba… que èl pagaba ìntegramente todos los gastos pero que figurarìamos los dos.
    Nunca me dio copias de los contratos de compra ni vì los originales que no sè donde los tiene…
    Hoy, 6 años despuès de que firmè completamente enamorada y confiada en sus palabras, me topè con unas copias donde figuraban los detalles de aquella compra… y figura como cesionaria mi madre, con el domicilio correcto… ¿còmo es eso posible, si mi madre muriò en 2008 y mi novio nunca la conociò ni nadie de los concurrentes?:
    Dice el convenio de contrato: “Que el cedente ha cedido a favor del cesionario el contrato de mandato”
    Es más, hoy 2018, ese terreno està a la venta pero nadie de la inmobiliaria me pidiò permiso… sòlo figura el nombre de mi novio.

    POR FAVOR ¿¡què hago!?
    Mil gracias

    Reply
  • lilian

    padres otorgan autorización para construir a un hijo (el mayor de 5 hnos) el hijo construye se casa y tiene 4 hijos vive allí, fallecen los padres, segun el registro lo unico que tiene es el lote de terreno de 300 metros de los cuales esta construido 200 . puede ese hijo que pago su vivienda subdividir o iniciar usucapion para que en la sucesión no vaya al acervo todo? como puede salvar su vivienda y que se la adjudiquen si ha construido con permiso de los padres sobre el terreno y ha construido su casa y dos locales abajo para sustentarse. como resuelve su caso

    Reply
  • andre

    buenos días Dr.: quería consultarlo por el caso de una concubina que quedo viuda tras 37 años de convivencia, y ahora inicia juicio de usucapión por la propiedad q no estaba a su nombre. el concubino fallecido tiene una hija que va a iniciarle juicio de desalojo. quería saber si es correcto el inicio de la usucapión? gracias desde ya por su respuesta

    Reply
  • Hernan

    Hola buen dia Dr : Mi consulta es la siguiente hace 23 años que vivo solo en una propiedad que era de mis abuelos (fallecido ambos) nunca nadie mostró interés por la propiedad, yo pago todos los impuestos las mejoras y mantenimiento de la misma. Puedo iniciar el usucapión? Pueden venir de un dia para el otro y desalojarme de la propiedad? Desde ya muchas gracias lo saluda ATTE Fernandez Hernan

    Reply
  • veronica

    Hola Dr. Quisiera hacerle la siguiente consulta le comento que yo compre un lote de 660m2 en Córdoba zona rural Villa esquiu. y ahora el dueño del loteo me dice que mi lote debe tener como mínimo 2500m2 ya que es zona rural en este caso como debo proceder. gracias

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Y, tiene dos opciones, o solicitar la resolución del contrato reclamando daños y perjuicios, o que el vendedor le ofrezca ampliar el lote que le vendió a la superficie legal.

      Reply
  • Nestor

    Buenas tardes Dr., quisiera saber si existe alguna jurisprudencia de fallo a favor de la intervencion de titulo contra coherederos.

    Reply
  • Gabriela Medina

    Hola Doctor, quisiera hacerle la siguiente consulta: Mis padres han finalizado un juicio de usucapión del inmueble que había comprado mi abuelo. Mis padres viven alli hace 70 años pero el inmueble nunca se había escriturado ni había boleto de compraventa y hay un sobrino de mi padre viviendo en la planta alta del inmueble. Mis padres quieren vender la casa. La pregunta es: tienen que iniciar una demanda de desalojo contra el sobrino? O hay otra alternativa legal? Gracias!

    Reply
  • jorge figueroa

    Buen dia DR. le queria consultar sobre mi particular :
    Tengo una cesión en donación de un inmueble que pertenecía a mis padres , ambos fallecidos , dicha propiedad es cedida en partes iguales a mi persona y un hermano unilateral ( por parte materna ) no reconocido por mi padre .
    Se presenta una controversia al proponerle a mi condomino comprarle su parte , una parte al contado y el resto en cuotas (a lo cual se a negado aceptar ) para poder mantener el bien en la familia , ya que lo único que pretende mi condomino es vender esta propiedad !
    La pregunta es : se puede revocar la donación de partes iguales ? para llegar a un acuerdo debo si o si darle la mitad del valor ? solo vasta con la donacion sin testamento ? desde ya muchas gracias

    Reply
  • Alejandro

    Hola buenos días, resido en la provincia de Tucumán, Argentina. Me gustaría hacerle una consulta Dr Emiliano Herrera , no estudio abogacía, no estoy relacionado al derecho, actualmente poseo un abogado para realizar un trámite de sucesión sobre un inmueble de propiedad de mi madre. Mi consulta es la siguiente, a grandes rasgos le comento un poco sobre la situación de dicho inmueble, la casa de mis abuelos maternos, en el registro inmobiliario de la provincia figura a nombre del padre de mi abuelo materno (bisabuelo), el cual tenía 5 hijos, uno de los cuales mi abuelo materno, que en determinado momento le compra la propiedad a sus hermanos y por aquellos años les firman un papel de compra venta de la propiedad ante escribano, a partir de ahi vivieron en esa propiedad mis abuelos maternos y sus hijos, en el año 1983 fallece mi abuela materna, quedando en la vivienda una de las hijas con su esposo e hijos, los hermanos en un común acuerdo acordaron a que ella resida en la propiedad hasta que su marido cobre una herencia y venda unas propiedades y pueda comprar la casa de mis abuelos, pasaron los años fallecieron todos los hijos de mis abuelo, la última en fallecer fue mi madre en el año 2016. A los meses de su fallecimiento inicie los trámites sucesorios sobre esa propiedad, mi abogado realiza la apertura de tres expedientes de sucesión ya existentes sobre los cuales figuran a nombre de mis bisabuelos maternos y el expediente sucesorio de los tres el más reciente data de 3 o 4 años antes de fallecer mi abuelo materno, yo tenía conocimientos por comentarios de mi madre que mi abuela materna antes de fallecer en el año 1983 estaba realizando los trámites sucesorios sobre esa propiedad, toda la documentación de la propiedad quedaron en manos de las personas que residen en la propiedad ( primos, hijos de la hermana de mi mama) quienes se resisten a iniciar el tramite sucesorio y alegan no tener ningún papel o documentos sobre esa propiedad, en principio alegaban comprar la propiedad , desde que inicie el tramite de sucesión niegan la existencia de papeles y dicen que si se tiene que hacer algo con esa propiedad se tiene que dividir en los hermanos de mi abuelo, el año pasado en octubre de 2016 inicie el tramite , mi abogado saco toda la documentación necesaria y me dice que si no hay documentación que compruebe que pertenece a mi abuelo materno como propietario se tiene que buscar a los herederos hermanos de mi abuelo, ante esta situación yo presumo que las personas que viven ahi estan accionando de mala fe después de haber vivido en esa casa, y mi abogado supone que pueden actuar por derecho de posesión, yo encontré entre una documentación vieja de mi madre unas boletas del impuesto inmobiliario de esa propiedad del año 1982 de la Dirección General de Rentas de la Provincia, un año antes de fallecer mi abuela, en la boleta figura como propietario el nombre de mi abuelo paterno y el numero de padrón inmobiliario de esa propiedad, por ende supongo o es de presuponer que si mi abuela pagaba los impuestos de esa casa debe haber algo que compruebe que esa propiedad es de mi abuelo, a partir del fallecimiento de mi abuela materna en esa casa se paga el mismo impuesto pero con la titularidad del padre de mi abuelo materno(bisabuelo), me pregunto como puede ser posible eso a menos que la gente que vive actualmente allá realizado algo de mala fe con el fin de apoderarse de la propiedad, se puede hacer una denuncia en contra ?; el tramite ya entro al juzgado y en los próximos días se notificara a los coherederos que residen en la propiedad, no entiendo a mi abogado el dice que ellos pueden hacer uso de la posesión de esa propiedad, cuando le comente de la documentación encontrada a nombre de mi abuelo materno del año 1982, el me dice que eso no tiene inferencia, pero ellos si pueden pedir lo que abonaron de impuestos, como es eso una boleta de un impuesto donde a mi entender después de fallecer mi abuela materna retrocede la titularidad del propietario a los primeros propietarios y no tiene inferencia en el caso ?, pero si tiene inferencia de parte de ellos, en caso de que se adjudiquen el derecho de posesión que pasos necesito seguir para poder recuperar lo que le pertenece a mi madre, estoy pagando mucho de abogado y mi abogado no lo veo con mucha convicción de que el trámite se favorable. Sabiendo que Ud. Es experto en la materia que por lo menos me de algún indicio de como reaccionar ante mi abogado para seguir el tramite, le agradecería poder darme una respuesta clara a mi entender. Gracias

    Reply
  • Maricel

    Hola doctor herrera mi madre, abuela y tío se criaron en un campo, que la dueña que es la tía de mi abuela les dio permiso de hacer su casa hay, pero al fallecer la dueña del campo, aparece un señor que dice haber comprado el campo antes de fallecer la señora, teniendo el titulo del campo en su poder. Mi familia vivió mas de 50 años hay. quien tiene mas derecho el que tiene el titulo?, el heredero de la señora que dice tener un testamento y jamás se presento a reclamar??o nosotros que vivimos siempre hay??

    Reply
  • Lucia

    Quisiera saber si es viable iniciar prescripción adquisitiva, soy administradora de la sucesión de mi padre, el cual a su vez es heredero fallecido de otra sucesión (el bien en cuestión esta declarado en la sucesión mayor, no en la sucesión de mi padre). Puedo yo iniciar prescripción por uno de los bienes de la sucesión mayor, o sea de mi bisabuelo.? Cuento con la posesión del bien desde hace 20 años. Desearía recibir asesoramiento

    Reply
  • miriam

    Buenas tardes. Podría dar algun ejemplo de actos que hacen a la interveción de la poseción contra coherederos?
    La construcción de un garaje puede ser un ejemplo?
    Muchas gracias

    Reply
  • Sebas

    Hola doctor : hemos demanda de desalojo por tenencia precaria atento que la finalidad del contrato y su duración no estuvo pactada ( comodato) al correr traslado de la demanda nos acompañas un boleto de hace 47 años sin fecha cierta ni certificación de firmas ni del que surja se haya pagado el total del precio . Sabiendo del riesgo , el heredero del causante ( actor) insistió , que defecto le podemos encontrar al boleto para impedir que sea causa que le de pie para intervertir el
    Título .

    Reply
  • JC

    Estimado Dr. hace ya 7 años que vivo en un departamento que en su momento compramos junto con mi exnovia y el hermano de ella (Ellos tienen 25% cada uno, y yo el 50% restante). El hermano esta dispuesto a venderme su parte, pero mi ex novia no tiene contacto alguno con nosotros, ya que desde hace 7 años que vive en el exterior. Como puede resolverse esta situacion, dado que es imposible contactar a mi ex?
    Desde ya agradezco su orientacion

    Reply
  • adrian

    Hola dr.quiero hacerle la siguiente consulta: obteniendo la declaratoria se puede iniciar prescripcion adquisitiva? Siendo unico heredero? Vivo en mi casa hace 38 anos.gracias!

    Reply
  • Jorge

    Buenos días Dr Herrera.
    El causante muere en 1970 sin dejar testamento. Deja esposa anciana sin recursos y 3 hijos. Desde el 1r día un hijo se hace cargo y paga impuestos, electricidad, obras, todo de una casa. Ese hijo en 1987 compra la casa colindante, abre puerta y se la hace suya. En 1994 fallece la madre.
    En 2009 se firma la aceptación de herencia del causante que incluye algunas tierras y la casa, y en 2012 uno de los hermanos ‘ausentes’ pone demanda de división de herencia reclamando la casa para sí (pretende penalizar al hermano que pagó todo por su uso de la casa, y para ello reconoce la posesión de la casa por más de 20 años (desde 1987) por parte del hermano que pagó todo).
    ¿El hecho de que la posesión desde 1987 esté reconocida por la adversa facilitaría la usucapión del inmueble?
    ¿El presumible usufructo de la casa por la madre hasta su muerte en 1994 –aunque jamás pagara nada–, elimina la posibilidad de usucapir? Se puede usucapir contra el usufructo de la madre?
    ¿Haber firmado aceptación de herencia elimina la posibilidad de haber usucapido con anterioridad y poderlo reclamar ahora?
    Muchas gracias.

    Reply
  • Valeria

    buenas noches. El heredero para usucapir un bien de sus padres tiene que 20 años de posesión a partir de la muerte de los causantes o se puede utilizar todo el tiempo que vivió en el inmueble con los padres vivos? el tema es asi. un matrimonio tiene dos hijos. uno vive con ellos toda la vida. el otro no. en vida, los padres le dan dinero a uno de sus hijos para que adquiera un inmueble, asi lo hace. (se adquirió el inmueble y se escrituro a nombre del hijo) . la idea era que el que viva con ellos se quedara con esa propiedad, pero nunca se hizo nada. con el tiempo fallecen ambos padres. el hijo que se quedo en el inmueble puede usucapir? los padres fallecieron hace siete y tres años. Pero el hijo que quiere usucapir vivio en esa casa 47 años.

    Reply
  • ana

    Buenas noches Doctor Emiliano
    Estoy interesada en comprar un terreno del cual su dueño tiene solo el boleto de compra venta, nunca lo escrituró. El boleto lo realizó en el año 1990 aproximdamente, tiene los impuestos pagos a su nombre desde esa fecha y también las facturas de las cuotas que pagó por la compra del mismo.
    Yo nocesito escriturar ya que he vendido una propiedad y no pagué el ITI ya que estoy excenta del mismo dado que la propiedad que vendí era mi vivienda única y permanente y por lo mismo debo escriturar a mi nombre la propiedad que quiera comprar. La persona que compró la propiedad que yo vendí la compró a través del Sinceramiento fiscal ¿Es posible escriturar este terreno o necesariamante tengo que iniciar juicio de usucapión luego de celebrar el boleto de compra venta?
    Muchas gracias por su respuesta.

    Reply
  • albina

    Hola dr. quisiera que ud me oriente sobre usucapión o prescripción adquisitiva, paso a explicarle yo vivi con mi tía abuela hasta el momento que falleció y aun sigo en la propiedad de la cual ella era propietaria, tengo 20 años viviendo en el lugar, hace aproximadamente tres años firmamos un contrato de donación privado certificando la firma por escribano, mi tía fallece en enero 2017, cuando voy a querer hacer el titulo me dicen que carece de forma la donación debía ser hecha por escritura pca, resulta que mi tía tiene hnas, es soltera y aparentemente no tiene hijos por lo menos que yo conozca. puedo intentar la acción? si es así en el mismo escrito tengo que citar a las hnas? me sirve el instrumento privado para demostrar la voluntad de mi tia de dejarme a mi la propiedad? o las hnas de mi tia me puede firmar el titulo sin necesidad de habrir sucesorio?. desde que momento comienza a correr la prescripc desde el fallecimiento de mi tia ? es una prescipc 10 o 20años?gracias

    Reply
  • albina

    Hola dr. quisiera que ud me oriente sobre usucapión o prescripción adquisitiva, paso a explicarle yo vivi con mi tía abuela hasta el momento que falleció y aun sigo en la propiedad de la cual ella era propietaria, tengo 20 años viviendo en el lugar, hace aproximadamente tres años firmamos un contrato de donación privado certificando la firma por escribano, mi tía fallece en enero 2017, cuando voy a querer hacer el titulo me dicen que carece de forma la donación debía ser hecha por escritura pca, resulta que mi tía tiene hnas, es soltera y aparentemente no tiene hijos por lo menos que yo conozca. puedo intentar la acción? si es así en el mismo escrito tengo que citar a las hnas? me sirve el instrumento privado para demostrar la voluntad de mi tia de dejarme a mi la propiedad? o las hnas de mi tia me puede firmar el titulo sin necesidad de habrir sucesorio?.gracias

    Reply
  • Ezequiel Sánchez

    Hola Dr muy bueno el blof. Mi pregunta que tengo es la siguiente me encuentro en una propiedad donde entre alquilando pero me encontré con que la dueña no era la que me alquila.ls dueña real murió por averiguaciones propias me encuentro con deuda de impuestos de más de 16 años pague los impuestos tengo todo al dia.Ahora la consulta es me llegó una carta documento de una persona desconocida diciendo que es dueño y me pide el desslljp. Que tengo que hacer ? Desde ya muchas gracias

    Reply
  • Silvia

    Buenos días Dr. Mi consulta es la siguiente: madre, titular registral única de un lote de terreno, presta parte del mismo a uno de sus hijos, enclavando éste una casa prefabricada con el consentimiento de aquella. Al poco tiempo advierte la prestataria que su hijo ocupa mas metros de los consentidos y que lleva adelante distintos actos de ocupación -no consentidos- que demostraron definitiva y permanentemente su intención de ocupar como dueño. Ante sucesivos reclamos verbales la relación empeora en forma irremediable. Es éste un acto de interversión de título por parte del hijo? Es decir, le prestaron un lugar (sin contrato escrito) y éste pretende convertirse en dueño. Cabe en este caso la acción de reivindicación por parte de la madre en contra de su hijo y/u demás ocupantes? Muchas gracias desde ya por su atenta respuesta.

    Reply
  • Luz

    Hola de nuevo
    Mi hermana habita la casa con su marido desde el año 1989
    Y con mis padres desde pequeña

    Reply

Leave a Comment

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Herrera & Flamenco Abogados

El Estudio Jurídico tiene sede en la ciudad de Córdoba en la oficina ubicada en la calle Miguel C. del Corro 340 Piso 7. Está conformado por un equipo de profesionales caracterizado por su capacitación, y el compromiso con sus clientes para darles los mejores resultados posibles. Brindamos atención personalizada a todos y cada uno de nuestros clientes. Consultas a los teléfonos: (0351) 152416077 - 3515638572 o al correo herreraflamencoabogados@gmail.com