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La interversión de título: qué es. La usucapión. El caso del coheredero y el condómino.

LA INTERVERSIÓN DE TÍTULO Un tema muy consultado en el blog es el de la usucapión. Dentro de las consultas hay muchas que tienen una problemática similar, quien comenzó a tener la cosa por un título y luego desea usucapir. Ejemplo: el heredero que usa la cosa y luego quiere usucapir contra los coherederos, quien entró como cuidador o inquilino y luego se quedó en el bien sin pagar alquiler, o no apareció más el dueño, etc. La pregunta que surge entonces es si posible una usucapión en estos casos. Vamos a desarrollar el tema explicando desde el inicio, para llegar a las implicancias prácticas del instituto en cuestión. LA INALTERABILIDAD DE LA CAUSA DE LA POSESIÓN En general, dado que la posesión es un hecho, el poseedor no necesita dar la causa de su posesión. El principio establecido por el art. 2363 es que "posee porque posee". Sin embargo a los fines de probar el "animus domini", o sea, la parte subjetiva de la posesión, el ánimo de ser dueño de la cosa y comportarse como tal, puede ser relevante en caso de una disputa acreditar cómo comenzó dicha situación, a los efectos de determinar si se trata de posesión o tenencia. Es en ese marco, que el art. 2353 establece el principio de inmutabilidad de la causa o título: Art. 2353: Nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no [...]

Juicio de escrituración: la obligación de escriturar y cómo pedir su cumplimiento

Además del precio y la entrega del bien, la principal consecuencia del boleto de compraventa inmueble es el derecho y la obligación de escriturar. Muchas veces por falta de dinero sucede que por falta de dinero en el momento o por otras situaciones particulares las partes realizan la venta por boleto y nunca pasan a la escrituración. Suele suceder que por el paso del tiempo no haya acuerdo para escriturar o que el vendedor haya fallecido y hay que requerirlo judicialmente. Lo primero que se recomienda en estos casos es contactar al vendedor o a sus herederos para que realicen la escrituración, o requerirlo vía carta documento. En caso de incumplimiento por parte del vendedor la posibilidad que queda es realizar un juicio de escrituración, donde el juez suple al vendedor remiso y ordena la realización de la escritura. Pero muchas veces sucede que han transcurrido más de diez años (plazo de prescripción del código civil) de la realización del boleto de compraventa. ¿Puede entonces el vendedor o sus herederos negarse a escriturar? ¿Perdió el comprador la acción de escrituración? Aquí hay que distinguir dos supuestos, según haya mediado o no entrega de la posesión del bien al comprador: Si nunca se hizo la tradición o entrega de la posesión, la acción de escrituración está prescripta y el vendedor podría oponer dicha defensa. Si la tradición se realizó y el comprador ha pagado la totalidad del precio y se encuentra en posesión pacífica del  bien, la acción de escrituración no prescribe, ya queello importa por parte del vendedor el reconocimiento tácito de su obligación de escriturar, que interrumpe el curso de la prescripción, tal como lo dispone el artículo 3989 del Código Civil. Cualquier consulta realizarla en los comentarios [...]