Además del precio y la entrega del bien, la principal consecuencia del boleto de compraventa inmueble es el derecho y la obligación de escriturar. En el siguiente video te explicamos distintos aspectos de esa obligación, que se desarrolla también en este artículo.

 

El vendedor, en virtud del contrato, debe transferir al comprador la propiedad de la cosa, y como establece el artículo 1137 del CCyCN, está obligado también a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete..

Muchas veces sucede que por falta de dinero en el momento o por otras situaciones particulares las partes realizan la venta por boleto y nunca realizan la escritura. 

Suele suceder que luego, por el paso del tiempo no haya acuerdo para escriturar o que el vendedor haya fallecido, o por alguna razón alguna de las partes se niega a firmar la escritura y hay que requerir judicialmente.

Hay que decir que la obligación de escriturar es común a ambas partes, no sólo el vendedor está obligado, sino también el comprador, debiendo ambos prestar la debida colaboración.

Lo primero que se recomienda en estos casos es contactar al vendedor o a sus herederos para que realicen la escrituración

En caso que no haya resultado, deberá requerirlo vía carta documento.

Es importante destacar que es importante que la obligación sea exigible, y que la otra parte esté en mora, por lo cual la intimación es indispensable en caso que no esté establecida la mora automática.

Asimismo, en los casos en que no hay un plazo determinado, como paso previo se deberá pedir a un juez la fijación de un plazo ante la ausencia de acuerdo entre las partes.

En caso de incumplimiento de esta obligación ante la intimación, la posibilidad que queda es realizar un juicio de escrituración, donde el juez suple al vendedor remiso y ordena la realización de la escritura. 

Hay que recordar que en la provincia de Córdoba y en otras jurisdicciones de nuestro país, hay una etapa de mediación prejudicial obligatoria, etapa a la que las partes están obligadas a concurrir bajo pena de multa.

Pero muchas veces sucede que han transcurrido más de cinco años (plazo de prescripción del código civil y comercial) de la realización del boleto de compraventa o desde que la obligación era exigible. ¿Puede entonces el vendedor o sus herederos negarse a escriturar? ¿Perdió el comprador la acción de escrituración?

Aquí hay que distinguir dos supuestos, según haya mediado o no entrega de la posesión del bien al comprador:

  1. Si nunca se hizo la tradición o entrega de la posesión, la acción de escrituración está prescripta y el vendedor podría oponer dicha defensa. 
  2. Si la tradición se realizó y el comprador ha pagado la totalidad del precio y se encuentra en posesión pacífica del  bien, la acción de escrituración no prescribe, ya que ello importa por parte del vendedor el reconocimiento tácito de su obligación de escriturar, que interrumpe el curso de la prescripción.

En caso de que por algún motivo la sentencia fuera de imposible cumplimiento, no pudiendo firmarse la escritura, el juez deberá determinar la indemnización sustitutiva.

Si tenes consultas envianos tu consulta a herreraflamencoabogados@gmail.com o por whatsapp haciendo click en el botón.

2.049Comentarios

  • Paola

    Buenas tardes quisiera hacer una consultaEste mensaje no se ha enviado.
    Herrera & Flamenco Abogados te está conectando con un agente activo.
    hace mas de 8 años vendi un terreno, ahora contruyeron una casa muy grande y linda nunca escrituraronEste mensaje no se ha enviado.
    ni el terreno y ahora mucho menos la casaEste mensaje no se ha enviado.
    me fije con los datos que tenia del tereno y figuran deudas a nombre de mi ex marido y miasEste mensaje no se ha enviado.
    me anoticio de esto porque tuve la oportunidad de sacar el prestamo procrear y me dicen que soy dueña de un 50 por ciento de un terreno.

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Hola Paola,te contestamos el mensaje por el chat, pero necesitamos más datos respecto al contrato. Saludos

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  • Cecilia

    Hola; estoy x vender una propiedad y la compradora quiere con el 80%del pago del boleto tomar posesión de la propiedad y en cuanto se terminen de realizar los papeles de averiguacion de la propiedad hacer la escritura y abonar el 20 % restante del pago. Corro algún riesgo? Yo quiero que todo sea legal. Gracias!

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Cecilia: si está todo bien armado en el contrato no debería haber problemas, pero generalmente lo ideal es dar la posesión con la escritura si la demora no es mucha.

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  • Machuca antonio

    Buenas tardes, mí padre compro una casa y realizó el boleto compra venta por escribano. El problema es que no llego a escriturar porque falleció, y el vendedor que es su hermano, no quiere realizar la escritura porque se quiere quedar la casa. Que debería hacer? La casa, de encuentran en villa dolores Córdoba.

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Hola Antonio: mandanos un mensaje al teléfono 3517724728 y lo ayudamos, nos harian falta algunos datos más para poder responderte.
      Saludos

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  • Ger

    Hola buenas tardes, mí consulta es sobre escrituración . Hace casi diez años realice un juicio de escrituración , el antiguo dueño fallecio y no pudo firmar . El juicio salió a mí favor para escriturar a mí nombre. La pregunta es : hay algo que me obligue a escriturar si por algún motivo no deseo hacerlo? Gracias

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    • Marisa

      Hola buenas tarfes una consulta porfavor!! En mi caso ya se hizo todo lo correspondiente a declaratorias sucesiones..etc estamos en la instancia de subdivision!!! De cada parte para escriturar..somos dos hermanos…cuando finalize la subdivision…y llega esa etapa final donde cada uno le firma al otro para liberarlo…q pasa si mi hermano no me libera?? Y no me quiere firmar?? Lo puedo emplazar de alguna manera? Ayuda porfavor!!

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      • Dr. Emiliano Herrera

        Marisa: a que se refiere con liberar?

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        • Marisa

          A liberar…es cuando en subdivision vuelve a salir todo lo dividido a nombre de nuestros padres….y ahi es cuando mi hermano me tiene q firmar…para yo poder escriturar a mi nombre…y yo firmarle a el para q escriture a su nombre….yo se q el no quiere escriturar su parte…y tambien se q no me quiere firmar…para yo poder escriturar….que hago en ese caso???
          Como lo intimo con que juicio a que me firme???
          Ya que yo deseo tener lo mio y escriturar…

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      • Pablo

        Buenas, consulta. El terreno estaba a nombre de mi suegro y el socio. Mi suegro compro la parte del socio, realizaron boleto de compra venta, el socio falleció.Se puede escriturar todo a nombre de mi suegro? Gracias.

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  • Maria Diez

    Doctor compre un dpto en 2003 a un matrimonio donde solo firmó el hombre xq era herencia de él y la escribana retuvo dinero para pagar embargos. Nunca pago y después estuvo detenida x la mega causa del registro. A los 10 años de haber vendido la viuda del vendedor me reclama mediante un juicio le devuelva la propiedad xq era cede de hogar conyugal con un hijo discapacitado.
    La escribana ya atestiguó q ella no pregunto, xq era una herencia y no era necesario. Lleva 13 años el juicio ya solo queda la hija de los vendedores y la persona con discapacidad q tiene 50 años vive solo,cobra 3 pensiones y lo único q hacen es mover el expediente xq quiere q les dé Plata y ellos renuncian al reclamo. Puedo vender estando con ese juicio. Gracias

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Maria: entiendo que tenes un abogado/a en ese juicio y no podria en ese caso opinar sin conocer el caso, por una cuestión de responsabilidad profesional. Es raro que demore tanto el juicio, trata de hablar con tu abogado para ver qué posibilidades hay de cerrarlo.

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  • Carina

    Buen día Doctor! Mi consulta es la siguiente, mi mamá tomó un departamento en permuta por un pequeño campo. El dpto no tenía todavía su primera escritura porque el dueño anterior lo compró de pozo. Nuestra intención siempre fué venderlo por lo que tampoco hicimos la escritura, para que la haga en nuevo dueño directamente.
    Llegó la pandemia y todo se puso muy lento en las ventas.
    El tema es que ahora la constructora quiere que escrituremos ya, La escribanía encargada ya nos mandó carta documento y tenemos que ir la semana que viene. Dicen que después de eso pasa a legales con el estudio de la constructora. Llamé a ese estudio y dicen que seguro se llega a un arreglo, pero no me dicen que tipo de arreglo, y que además de la escritura nos tenemos que hacer cargo del juicio. Qué pasaría en esa instancia? qué pasa con el dpto en juicio? Por favor orientemé. Muchas gracias!

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Carina: pero si recien les envían una carta documento, no debe haber un juicio. En todo caso busca un abogado que realice el acuerdo con la constructora.

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      • Yanina

        Hola Dr.
        Le comento un poco mi situación mi marido le compro a su mejor amigo una parte de la propiedad vendría hacer la parte de abajo planta baja . Ya hace 10 años ‘el fallece y ahora los hijos y mujer nos amenazan es más le pegaron Ami marido lo hirieron yo estoy viviendo de prestado en la casa de mi cuñada con mis hijos porque tenemos miedo de volver y que nos pase algo nuestra casa la está cuidando mi hermano ya hace un mes pero ahora ellos lo están amenazando a el la denuncia la Ise me la escribieron mal voy a reclamas a comisaria no me dan importancia fui a tribunales me mandan a comisaria y así me tienen de vuelta en vuelta .. no sé que hacer xque no tengo ningún papel de la casa solo el de compra venta con el fallecido o lo perdí dígame xfavor que tengo que hacer

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  • Hernan

    Doctor buenas tardes le cuento mi caso compre un ph en 2017 firmamos la documentación para escriturar es decir fuimos directo a escritura, yo tengo la posecion y tambien un poder de los vendedores que son los herederos todo se hizo por tracto abreviado, al momento de iniciar escrituracion encontramos que la planta alta no esta registrada en el reglamento de copropiedad, solo esta registrada en plano municipal y plano ph , entonces trabaron el dominio, el tema es que somos 3 uf y una de las UF no me quiere firmar , no tiene motivos pero es un vecino que simplemente es mala persona , que puedo hacer para intimarlo o para presindir de su firma? Ya lo intime mediante CD y no vino a la escribania jamas.. es un tema que me preocupa mucho gracias por su ayuda y si es viable me gustaria tener una reunión

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Hola Hernán: si, lo siguiente que hay que hacer es una mediación prejudicial. Te dejo el telefono del estudio, mandanos un mensaje por whatsapp y coordinamos 3517724728

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  • Daniel alegre

    Hola, quisiera que me oriente que debo hacer,mi padre compro un lote en la cual estamos aún,en el año 63, todavía no se había casado con mi madre.pero los impuestos no tiene nombre ni de el ni del del vendedor,el falleció hace 30 años, está el boleto de compra y venta , como puedo hacer para poner el terreno a mi nombre.es lo que mi mamá quiere que haga,los impuestos se pagan pero no hay nombre en el.tampoco puedo escriturar . gracias espero su ayuda

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Daniel: En cualquier caso necesitas un abogado, según tu caso hay que ver que conviene si ver el tema escrituración o hacer una usucapión, pero te tiene que ver el caso el abogado/a en una consulta y a partir de un análisis del caso (con todas las preguntas que te realicen en la consulta) ver qué es lo mejor

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