boleto de compraventa

Flexibilización del requisito de fecha cierta para la oponibilidad del boleto de compraventa

Fallo de la Cámara de apelación Civ. y Comercial de Junín Para el progreso de la tercería de mejor derecho, se requiere que el boleto tenga fecha cierta o exista certidumbre fáctica de su existencia anterior al embargo. En ese orden, la posesión pública y pacífica es un elemento trascendente para acreditar la certidumbre fáctica. La jurisprudencia sentada en "Hafford, Miguel Ángel vs. Banco de la Provincia de Buenos Aires", ha experimentado una flexibilización en lo que hace a la valoración de la fecha cierta como recaudo del boleto de compraventa en cuanto a su anterioridad para su oponibilidad respecto al crédito del ejecutante, ya que la rigidez de la postura anterior impedía, en determinadas circunstancias en que, de las constancias de la causa, se imponía la veracidad de la operación que daba lugar a la relación posesoria, dar prevalencia a ese derecho personal cuando se enfrentaba con otro derecho subjetivo de esa misma naturaleza. Cuando la reunión de determinados elementos conduce a advertir sin esfuerzo la oportunidad y sinceridad del acto, no es posible aferrarse ciegamente al requisito de la fecha cierta, que si confiere seguridad temporal en la oponibilidad de un boleto sin tradición, puede llegar a convertirse en una valla casi insuperable precisamente cuando por la publicidad posesoria ha dejado de ser clandestino y su eventual carácter colusorio está más aventado que por una aislada certidumbre instrumental (que normalmente no se descuida cuando hay una finalidad simulatoria o fraudulenta). En autos, se hace lugar a la apelación y se revoca la sentencia apelada que rechazó la tercería de mejor derecho entablada por el adquirente por boleto por considerar que el instrumento base de la pretensión no cuenta con fecha cierta en los [...]

El contrato de compraventa en el Nuevo Código Civil Unificado. Novedades.

El Nuevo Código Civil y Comercial Unificado que empezará a regir próximamente regula contratos antes no regulados por el Código Civil anterior, pero también presenta algunas modificaciones sobre los contratos clásicos. Uno de ellos es el contrato de compra-venta. Concepto El art. 1123 define al contrato: Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero. Se simplifica el concepto respecto al anterior, eliminando de la definición la obligación de recibir la cosa, cambiando la palabra "dominio" por "propiedad". También habla de "un precio en dinero", el código anterior decía que se obligaba a pagar "un precio cierto en dinero". La razón es que la expresión "cierto" generaba confusión, interpretándose como precio determinado o determinable. Se considera que en caso de no incluir las partes el precio se considera como precio el corriente del día de entrega del contrato. Aplicación supletoria a otros contratos Se establece que las normas de este contrato se aplican en forma supletoria  a otros contratos en los que una de las partes se obliga a transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero; o transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero. La cosa vendida Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos (art. 1129). Pueden venderse las cosas futuras, el contrato se entiendo hecho bajo la condición suspensiva de que lleguen a existir. El comprador puede asumir el riesgo de que la cosa no llegue a existir, en este caso el [...]

Juicio de escrituración: la obligación de escriturar y cómo pedir su cumplimiento

Además del precio y la entrega del bien, la principal consecuencia del boleto de compraventa inmueble es el derecho y la obligación de escriturar. Muchas veces por falta de dinero sucede que por falta de dinero en el momento o por otras situaciones particulares las partes realizan la venta por boleto y nunca pasan a la escrituración. Suele suceder que por el paso del tiempo no haya acuerdo para escriturar o que el vendedor haya fallecido y hay que requerirlo judicialmente. Lo primero que se recomienda en estos casos es contactar al vendedor o a sus herederos para que realicen la escrituración, o requerirlo vía carta documento. En caso de incumplimiento por parte del vendedor la posibilidad que queda es realizar un juicio de escrituración, donde el juez suple al vendedor remiso y ordena la realización de la escritura. Pero muchas veces sucede que han transcurrido más de diez años (plazo de prescripción del código civil) de la realización del boleto de compraventa. ¿Puede entonces el vendedor o sus herederos negarse a escriturar? ¿Perdió el comprador la acción de escrituración? Aquí hay que distinguir dos supuestos, según haya mediado o no entrega de la posesión del bien al comprador: Si nunca se hizo la tradición o entrega de la posesión, la acción de escrituración está prescripta y el vendedor podría oponer dicha defensa. Si la tradición se realizó y el comprador ha pagado la totalidad del precio y se encuentra en posesión pacífica del  bien, la acción de escrituración no prescribe, ya queello importa por parte del vendedor el reconocimiento tácito de su obligación de escriturar, que interrumpe el curso de la prescripción, tal como lo dispone el artículo 3989 del Código Civil. Cualquier consulta realizarla en los comentarios [...]