¿Qué es el justo título en la usucapión y por qué el boleto de compraventa no alcanza?

Cuando alguien lleva años viviendo en una propiedad que compró pero nunca escrituró, o que heredó sin terminar el trámite, suele aparecer una pregunta: ¿puedo pedir la prescripción adquisitiva? La respuesta es casi siempre sí, pero el plazo depende de un dato clave que muchos pasan por alto: si tenés o no un justo título. Ese concepto es el que marca la diferencia entre un requisito de 10 años o uno de 20.

Dos tipos de usucapión, dos plazos muy distintos

El Código Civil y Comercial (CCyC) regula la prescripción adquisitiva de inmuebles en sus artículos 1897 a 1905. Establece que quien posea un inmueble de manera ostensible, continua y sin oposición puede adquirir el dominio por el paso del tiempo. Pero el plazo no es único: si la posesión se apoya en justo título y buena fe, son 10 años; si no, son 20.

Esto es lo que en doctrina se conoce como prescripción adquisitiva breve (o decenal) y prescripción adquisitiva larga (o veinteañal). La primera está pensada para situaciones donde existe un negocio jurídico real pero con algún defecto: alguien vendió lo que no era suyo, o quien transmitió el bien carecía de capacidad o legitimación para hacerlo. La posesión con buena fe y ese título imperfecto merecen un tratamiento más favorable.

Qué dice el CCyC sobre el justo título

El artículo 1902 del CCyC define el justo título de manera precisa: «el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.»

Hay que detenerse en cada parte de esa definición porque cada palabra importa:

Finalidad de transmitir un derecho real: el instrumento tiene que estar orientado a transferir el dominio u otro derecho real que se ejerza por posesión. No alcanza con un contrato que genere obligaciones entre las partes.

Revestido de las formas exigidas para su validez: acá está el corazón del tema. Para transmitir el dominio de un inmueble, el CCyC (art. 1017, inc. a) exige escritura pública. Nada menos que eso.

Otorgante sin capacidad o sin legitimación: el defecto que habilita la prescripción breve no está en la forma del instrumento sino en la persona que lo otorgó. Vendió alguien que no era dueño, o que no tenía la representación legal que decía tener, o que actuó con un mandato vencido.

Ejemplos concretos de lo que sí es justo título

Para que quede claro, son ejemplos de justo título:

— Una escritura pública de compraventa otorgada por quien se presentó como dueño pero en realidad no tenía el dominio (venta a non domino). La forma es correcta; el defecto es de legitimación del vendedor.

— Una escritura otorgada por un heredero aparente que vendió el bien antes de que se resolviera quién era realmente el sucesor.

— Una escritura otorgada por un representante con poder viciado o caducado, pero que tenía apariencia válida al momento del acto.

En todos esos casos, el comprador tiene un instrumento formal correcto. El problema es quién lo firmó. Y ese defecto, si el comprador actuó de buena fe, puede sanearse con 10 años de posesión.

Por qué el boleto de compraventa no es justo título

Este es el punto más consultado en la práctica y el que genera más confusiones. El boleto de compraventa es un contrato privado muy común en Argentina: comprador y vendedor acuerdan precio, condiciones y fecha de escrituración, el comprador entra en posesión del inmueble, y queda pendiente el paso definitivo: la escritura pública ante el notario.

Pero el boleto, por más detallado y firmado ante testigos que esté, no transmite el dominio. Es una promesa de venta, un contrato que genera la obligación de escriturar, pero no transfiere el derecho real. Y si no transmite dominio, no puede ser justo título.

La jurisprudencia argentina es uniforme en esto. La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial (Sala B) lo expresó con claridad en el fallo «Sircovich Samuel s/ quiebra»: «el boleto no puede adquirir calidad de justo título para usucapión decenal ya que es instrumento privado y solo instrumenta una promesa de venta, no la transmisión de propiedad. Sin escritura traslativa solo procede la usucapión larga.»

El mismo criterio repite de manera sistemática la doctrina: Mariani de Vidal, Kiper, Papaño y Vázquez coinciden en que la ausencia de forma pública impide que el boleto califique como justo título, sin importar cuántos años lleve el poseedor en el inmueble.

El caso práctico: Martín y el departamento con boleto

Pensemos en Martín, que en 2008 firmó un boleto con el dueño de un departamento en Córdoba, pagó todo el precio y se mudó. Nunca escrituraron porque el vendedor murió, los herederos se desaparecieron y el expediente sucesorio quedó paralizado. En 2026, Martín lleva 18 años viviendo ahí.

Si Martín fuera al juzgado hoy y presentara solo el boleto, el juez le diría que ese instrumento no alcanza para la prescripción breve. No tiene justo título. Pero sí tiene 18 años de posesión continua, pública y pacífica, lo que lo acerca al plazo de 20 años para la prescripción larga. En dos años más, podrá iniciar el juicio sin necesitar título de ningún tipo.

Si en cambio Martín hubiera recibido una escritura pública firmada por quien resultó no ser el verdadero dueño —por ejemplo, alguien que vendió usando un poder falso— el escenario cambia: tiene justo título defectuoso en el otorgante. Con buena fe acreditada, a los 10 años ya podría haber iniciado la usucapión breve.

La buena fe también tiene requisitos concretos

Tener justo título no basta: hay que probarlo junto con la buena fe. Y la buena fe que exige el CCyC no es solo «yo creía que era mío». Las Jornadas Nacionales de Derecho Civil fijaron como criterio que la buena fe exige una conducta diligente: el adquirente tiene que haber investigado la situación registral del bien, verificado los antecedentes del transmitente y actuado como una persona razonable en su lugar lo haría. Haber ignorado señales obvias de irregularidad puede destruir la buena fe aunque el título formalmente exista.

Qué hacer si estás en esta situación

Si poseés un inmueble hace años y querés regularizarlo, el primer paso es analizar qué instrumento tenés y desde cuándo estás en posesión. Eso define si podés ir por la vía decenal o si necesitás esperar los 20 años. También hay que revisar si el título presenta defectos que lo convierten en justo título o si directamente no existe ningún instrumento. Cada situación tiene su estrategia y sus tiempos. Consultar con tiempo permite preparar la prueba de posesión —testigos, servicios, documentación municipal— que es lo que en definitiva resuelve el juicio.