Herencia sin repartir: qué puede decidir un heredero y qué necesita acordar con los demás

Mientras una herencia está sin repartir, un heredero puede adoptar medidas necesarias para conservar los bienes, pero no tiene libertad para administrarlos o disponer de ellos como si fuera el único dueño. Si todavía no hay administrador designado, la regla es que los actos de administración y disposición requieren el consentimiento de todos los coherederos. Alquilar, renovar un contrato, cobrar ingresos o hacer obras exige distinguir qué se quiere hacer, con qué facultades y en interés de quién.

Qué significa que la herencia esté indivisa

Cuando fallece una persona y hay varios herederos, los derechos sobre la herencia se transmiten de manera indivisa. Hasta que se realiza la partición, cada heredero participa del conjunto hereditario; no puede elegir por su cuenta un bien y afirmar que ya le pertenece exclusivamente. Tener una determinada proporción en la herencia no equivale a tener adjudicada una habitación, un departamento o una parte física del terreno.

La declaratoria de herederos identifica a quienes suceden al fallecido, pero no reemplaza por sí sola la partición. Por eso puede haber una declaratoria de muchos años atrás y seguir pendiente el reparto. Mientras tanto, la casa necesita mantenimiento, los alquileres se siguen cobrando y los gastos no se suspenden.

El Código Civil y Comercial, en sus artículos 2323 a 2329, regula la administración extrajudicial de esta etapa cuando no hay administrador designado. Si ya existe uno, hay que revisar su nombramiento, las facultades conferidas y las reglas de la administración judicial. No corresponde trasladar automáticamente una solución de un régimen al otro.

Qué puede hacer un heredero para conservar los bienes

El artículo 2324 permite a cualquiera de los herederos tomar las medidas necesarias para conservar los bienes indivisos. Una filtración que está dañando el techo o una instalación peligrosa que necesita una reparación indispensable pueden requerir una respuesta sin esperar a que la familia resuelva todas sus diferencias.

Para afrontar esos trabajos pueden emplearse los fondos comunes que el heredero tenga en su poder. Si no alcanzan o no existen, la norma permite exigir a los demás coherederos que contribuyan al pago de los gastos necesarios. Eso no significa que cualquier factura que alguien decida pagar deba ser aceptada sin discusión.

Conviene documentar la necesidad, el trabajo y su costo. Fotos del deterioro, informes, presupuestos, facturas y comprobantes ayudan a explicar por qué se actuó y cuánto se gastó. También es útil informar a los demás por un medio que permita conservar registro, siempre que la urgencia lo haga posible.

Una reparación para evitar que el agua arruine el inmueble es distinta de remodelar la cocina para mejorar su aspecto o construir una habitación nueva. Una obra conveniente no es necesariamente una medida indispensable de conservación. Antes de comprometer gastos importantes, hay que precisar su naturaleza y obtener el acuerdo o la autorización que corresponda.

Para administrar, la mayoría no siempre alcanza

Una confusión frecuente es trasladar a la herencia la idea de que “si somos tres y dos estamos de acuerdo, se hace”. En el régimen de administración extrajudicial, el artículo 2325 exige el consentimiento de todos los coherederos para los actos de administración y disposición. No existe una autorización general para decidir por mayoría cualquier asunto de la herencia.

Los coherederos pueden dar a uno de ellos, a varios o a un tercero un mandato general de administración. Así se evita tener que resolver cada gestión cotidiana desde cero. Lo importante es dejar claro qué puede hacer esa persona, cómo manejará los fondos y cómo informará a los demás.

También puede existir un mandato tácito: si alguien administra con conocimiento de los otros y sin oposición, la ley reconoce esa situación para los actos que no necesitan facultades expresas. Pero ese margen tiene límites. El silencio no habilita cualquier contrato ni permite vender bienes o modificar por cuenta propia el destino del patrimonio.

Si un coheredero está ausente o transitoriamente impedido, tampoco corresponde asumir que otro puede representarlo libremente. El artículo 2326 remite a las reglas de la gestión de negocios. La situación necesita una evaluación concreta; estar lejos o no contestar mensajes no equivale a otorgar un poder.

¿Puede un heredero alquilar la casa o renovar el contrato?

La contratación y la renovación de locaciones requieren facultades expresas. El Código las distingue de las gestiones corrientes que podrían quedar comprendidas en una administración tácitamente consentida. Que una hermana haya cobrado los alquileres durante años no permite dar por sentado que también puede firmar sola una nueva locación en representación de todos.

Antes de ofrecer el inmueble o renovar, conviene revisar quiénes deben prestar conformidad, quién va a firmar, por cuánto tiempo, con qué condiciones y dónde ingresará el dinero. Si ya hay un administrador judicial, debe verificarse el alcance de sus facultades y si corresponde obtener una autorización específica.

La venta del inmueble plantea un acto de disposición y exige su propio análisis. Un heredero no puede comprometer por sí solo los derechos de todos. Y si quien pretende vender es un administrador judicial, el artículo 2353 exige, para la enajenación de bienes fuera de las excepciones legales, acuerdo unánime o autorización judicial. Administrar no equivale a recibir un poder ilimitado para vender.

Quién cobra los alquileres y cómo se manejan los gastos

Los alquileres de los bienes hereditarios, como regla, se incorporan a la masa indivisa. El artículo 2329 reconoce a cada heredero participación en los beneficios y en las pérdidas según su parte, salvo las particularidades de una partición provisional. Que el dinero ingrese en la cuenta de uno no lo convierte en dinero exclusivamente suyo.

Una gestión ordenada identifica el inmueble, el contrato, los meses cobrados, las deudas del inquilino y cada gasto pagado. Separar esos movimientos de los consumos personales reduce discusiones y permite establecer qué fondos quedan disponibles para la herencia.

No todos los desembolsos tienen el mismo tratamiento. Hay que distinguir cargas del patrimonio, consumos de quien ocupa, gastos necesarios y mejoras decididas sin acuerdo. Tampoco resulta prudente descontarse unilateralmente una suma discutida de los alquileres sin explicar su origen y sin revisar el derecho al reintegro.

Cuando existe administrador de la herencia, la rendición tiene reglas específicas: el artículo 2355 establece una periodicidad trimestral, salvo otro plazo acordado por la mayoría o fijado por el juez. Ese plazo corresponde a ese régimen; no debe presentarse como una obligación idéntica para cualquier familiar que haya realizado una gestión aislada.

Usar la casa no permite excluir a los demás

El artículo 2328 permite usar y disfrutar el bien conforme a su destino y de manera compatible con los derechos de los otros coherederos. Puede acordarse un calendario para una casa de fin de semana, definir cómo se entregan las llaves y distribuir tareas de mantenimiento. Un acuerdo de uso organiza la convivencia patrimonial, pero no adjudica definitivamente la propiedad.

Si no hay acuerdo, el juez puede regular ese uso de manera provisional. Es una herramienta diferente del reclamo de dinero por ocupación exclusiva. Cuando el problema es la compensación al resto, desarrollamos sus requisitos y matices en la nota sobre canon locativo entre coherederos.

También deben revisarse situaciones especiales, como los derechos que puedan corresponder al cónyuge sobreviviente. Por eso no es aconsejable cambiar cerraduras, retirar pertenencias o intentar resolver por la fuerza quién puede entrar.

Un fallo de Córdoba: pagar gastos no resuelve quién usa la casa

En “Albiero, Alfredo César — Declaratoria de Herederos”, Auto 269 del 20 de diciembre de 2023, la Cámara Tercera Civil y Comercial de Córdoba confirmó la regulación provisional del uso de una casa de fin de semana ubicada en Bialet Massé.

Una coheredera había pedido compartir el uso y el otro se oponía, entre otros argumentos, porque había afrontado gastos de conservación y mantenimiento. La Cámara distinguió los asuntos: esos desembolsos podían dar lugar a un reclamo por la vía correspondiente, pero no impedían regular el uso de un inmueble que seguía indiviso.

El tribunal también explicó que el régimen era revisable. Las partes podían acordar otra organización o pedir una modificación fundada si cambiaban las circunstancias. La enseñanza práctica es que discutir gastos y organizar el uso son problemas relacionados, pero no se resuelven necesariamente con el mismo pedido. El fallo no reconoció automáticamente todos los gastos invocados ni estableció una compensación económica por el uso.

Qué hacer cuando una negativa pone en riesgo la herencia

La unanimidad no significa que un heredero tenga derecho a provocar la pérdida de los bienes. El artículo 2327 permite pedir judicialmente medidas urgentes en interés común, incluso antes de iniciar el proceso sucesorio. Entre ellas, puede autorizarse un acto que exige consentimiento ajeno cuando la negativa pone en peligro ese interés.

No alcanza con afirmar que el otro “no colabora”. Hay que identificar la medida necesaria, el riesgo concreto, los bienes afectados y la documentación que lo respalda. El planteo judicial requiere asistencia letrada y debe adecuarse al problema: conservación, percepción de fondos, administración provisional o regulación del uso, según corresponda.

Si la dificultad ya afecta toda la gestión, puede ser necesario ordenar la administración. Explicamos esa alternativa en el artículo sobre designación de un administrador neutral ante conflictos entre herederos.

Un ejemplo: tres hermanos y una casa alquilada

Imaginá que tres hermanos heredan una casa. Una cobra el alquiler, otro adelanta una reparación por una pérdida de agua y el tercero se opone a renovar el contrato porque quiere vender. Mezclar todos los asuntos en una única discusión suele paralizar la solución.

Primero corresponde respaldar la reparación y determinar qué gasto era necesario. Después, reconstruir ingresos y pagos. Para renovar, hay que obtener el consentimiento y las facultades expresas correspondientes; cobrar la renta no basta para presumirlas. Y si existe una urgencia que compromete el interés común, debe evaluarse la medida judicial adecuada.

En paralelo, pueden negociar una administración documentada y analizar la partición. El reparto definitivo es otro paso: tiene requisitos y puede estar sujeto a restricciones legales. Resolver la gestión cotidiana ayuda a conservar el valor del patrimonio mientras se prepara esa decisión.

Si estás atravesando una situación así, en nuestro servicio de asesoramiento y tramitación de sucesiones en Córdoba podemos ayudarte a identificar qué decisión necesita acuerdo, qué documentación reunir y qué alternativa permite avanzar.

Preguntas frecuentes

¿La declaratoria termina con la indivisión hereditaria? No. La indivisión cesa con la partición. La declaratoria no adjudica por sí sola cada bien a un heredero determinado.

¿Puedo hacer una reparación urgente sin la firma de todos? Podés adoptar medidas necesarias de conservación conforme al artículo 2324. Conviene documentar su necesidad y costo; no toda mejora o remodelación queda comprendida.

¿El heredero que cobra el alquiler puede renovarlo solo? No por ese solo hecho. La contratación y renovación de locaciones requieren facultades expresas; si existe administrador designado, hay que revisar sus atribuciones.

¿Pagar los gastos me da derecho exclusivo a usar la casa? No automáticamente. El eventual reintegro de gastos y la organización del uso son cuestiones diferentes. Si no hay acuerdo de uso, puede pedirse su regulación judicial provisional.