La fianza cesa cuando vence el contrato, aunque el formulario diga otra cosa. Qué tiene que hacer el locador para no perder a los garantes y por qué la carta documento del primer día define casi todo el caso.
La respuesta corta: los garantes no siguen obligados de forma automática. El artículo 1225 del Código Civil y Comercial dispone que las obligaciones del fiador cesan al vencimiento del plazo de la locación. La única excepción es la deuda que deriva de la no restitución en tiempo del inmueble, y para que esa excepción funcione los tribunales de Córdoba exigen que el locador se haya opuesto a la permanencia del inquilino de manera temprana e inequívoca. En la práctica: sí, hay que mandar carta documento, y conviene hacerlo el mismo día del vencimiento.
La cláusula que dice que la fianza «subsiste hasta la restitución efectiva del inmueble», presente en casi todos los formularios de contrato, es nula. No importa si el garante firmó como principal pagador o codeudor solidario: al vencimiento la garantía cae, salvo que el locador reclame la devolución de inmediato y pueda probarlo.
La regla: la fianza termina cuando termina el contrato
El artículo 1225 tiene tres mandatos muy concretos. Primero, las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencer el plazo del contrato. Segundo, para que el garante quede obligado en una renovación o prórroga hace falta su consentimiento expreso: no alcanza con que el contrato original lo haya previsto. Tercero, es nula toda cláusula que anticipe la extensión de la fianza, cualquiera sea la forma en que el garante se obligó (fianza simple, solidaria, codeudor o principal pagador).
El Tribunal Superior de Justicia de Córdoba fijó este criterio en el caso «Caruso c/ Ghitti», de 2015. Allí el contrato había vencido en febrero de 2010 y la locadora reclamó la entrega del inmueble recién un año después, al demandar. Para el TSJ ese lapso fue un «período de tiempo muy extenso» que impedía aplicar la excepción: la relación se había prorrogado al margen de la voluntad de la garante, y sus obligaciones habían cesado. La cláusula que extendía la garantía hasta la restitución efectiva fue declarada nula, aunque la fiadora se había constituido en principal pagadora.
Un dato importante: este régimen sigue plenamente vigente. La derogación de la ley de alquileres por el DNU 70/2023 no tocó el artículo 1225, que es parte del Código Civil y Comercial. De hecho, el fallo más reciente que aplica esta doctrina en la provincia es de la Cámara Civil de Río Cuarto, de diciembre de 2024, publicado en el Semanario Jurídico en febrero de 2026.
La excepción: la no restitución del inmueble
Si el inquilino no devuelve el inmueble al vencimiento, el garante puede seguir respondiendo por esa deuda. Pero la jurisprudencia cordobesa no aplica la excepción de manera automática: lo que se mira es la conducta del locador frente a la ocupación.
Hay dos lecturas conviviendo en los tribunales. La primera, más antigua, exige inmediatez: el locador debe reclamar la restitución en el mismo momento en que se opera el vencimiento, porque el fiador no puede quedar atado a la voluntad del locador. En el caso que originó ese criterio («Romera c/ Rabino», de 2005), el locador había mandado la carta documento el mismo día del vencimiento y demandado un mes y medio después: la Cámara mantuvo la responsabilidad del fiador precisamente por esa intimación inmediata.
La segunda lectura, más reciente («Cremonini c/ Casaletti», de 2021), descarta los plazos fijos: no hay norma que imponga demandar en dos o tres meses. Lo que define el caso es cómo fue la permanencia del inquilino. Si fue pacífica (el locador la toleró, siguió cobrando el alquiler sin reservas, no intimó), hubo una continuidad de la locación que libera al garante. Si fue ilegítima (el locador se opuso y lo exteriorizó), la excepción opera y el garante responde.
Las dos lecturas tienen algo en común, y es lo que importa retener: el locador tiene que exteriorizar su oposición a que el inquilino siga en el inmueble, y la carga de probar esa oposición es suya. Los tribunales cordobeses vienen liberando al garante salvo que esa prueba exista.
La carta documento: la pieza que define el caso
De todo lo anterior sale la respuesta a la segunda pregunta del título: sí, hay que mandar carta documento, y el momento importa tanto como el texto. La intimación debe salir el mismo día del vencimiento o el día hábil inmediato, dirigida al inquilino y también al garante, exigiendo la restitución del inmueble. Y hay que conservar los acuses de recibo, porque esa constancia es la prueba central de que la permanencia fue resistida y no tolerada.
Es exactamente la pieza que salvó al locador en el caso «Romera» y la que faltó en los casos donde los garantes terminaron liberados. Una carta documento enviada a tiempo puede ser la diferencia entre cobrar y no cobrar, porque el garante suele ser el único patrimonio solvente del expediente.
Los errores que liberan al garante
El error más frecuente, y el más caro, es seguir cobrando como si nada. En el fallo de Río Cuarto de 2024, la locadora siguió emitiendo facturas de «alquiler» durante meses después del vencimiento, y hasta un recibo un año y medio más tarde. Para la Cámara eso probó la continuidad de la locación: sin consentimiento expreso de los fiadores para esa prórroga, quedaron liberados, y las costas de haberlos citado al juicio las pagó la propia locadora.
Ese último punto merece subrayarse: citar al garante a un juicio de desalojo no es gratis. Si la pretensión contra él se rechaza, las costas de esa citación se imponen a quien lo citó. En un caso dudoso (por ejemplo, si pasaron muchos meses sin intimación), conviene evaluar con asesoramiento profesional si incluirlo o no.
Los otros errores típicos: dejar pasar semanas o meses sin reclamar por escrito, confiar en la cláusula del formulario que «extiende» la fianza (ya vimos que es nula) y recibir pagos parciales sin aclarar a qué se imputan.
Qué hacer, en orden
Antes de firmar. Si la solvencia del garante es lo que realmente asegura la operación, conviene saber que esa garantía tiene fecha de vencimiento y reforzarla con figuras que el artículo 1225 no alcanza: seguro de caución, depósito o garantía real. También puede preverse el compromiso del fiador de ratificar la garantía ante una eventual prórroga, sabiendo que esa ratificación tendrá que ser expresa y posterior. Sobre el resto del contenido del contrato, te puede servir nuestra guía de cláusulas y plazos del contrato de alquiler tras la derogación de la ley.
El día del vencimiento. Carta documento al inquilino y al garante, ese mismo día o el hábil siguiente, intimando la restitución del inmueble. Guardar los acuses.
Después del vencimiento. No recibir pagos como «alquiler» ni facturarlos así. Todo importe que se perciba debe imputarse expresamente y por escrito a indemnización por la ocupación indebida, con reserva de derechos.
La demanda. El desalojo debe iniciarse sin dilación, idealmente dentro del mes, con patrocinio letrado y acompañando la carta documento. Sobre cómo es ese proceso en la provincia, podés leer nuestra guía paso a paso del juicio de desalojo en Córdoba.
¿Y si el garante sos vos?
La misma regla que complica al locador te protege a vos. Tu obligación cesó al vencimiento del contrato, aunque hayas firmado como principal pagador y aunque el contrato diga que la fianza sigue «hasta la entrega de las llaves». Si el locador toleró la permanencia del inquilino, siguió cobrando alquileres o dejó pasar meses sin intimar, hay defensa concreta frente a un reclamo. Dos precauciones: no firmes renovaciones, prórrogas ni ratificaciones sin decidir conscientemente seguir garantizando, y si te llega una citación a juicio, hacela revisar de inmediato con las fechas del contrato a la vista.
Preguntas frecuentes
¿Vale la cláusula que dice que la fianza subsiste hasta la entrega del inmueble?
No. El artículo 1225 la declara nula de manera expresa, cualquiera sea la forma en que se obligó el garante, incluso como principal pagador o codeudor solidario.
¿Hay un plazo fijo para demandar el desalojo sin perder al garante?
No hay plazo legal. El TSJ dijo que un año de inacción es demasiado, y la jurisprudencia más reciente mira la conducta del locador antes que el calendario. La pauta práctica: intimación inmediata al vencimiento y demanda sin demora.
¿Puedo cobrar algo mientras el inquilino sigue ocupando el inmueble?
Sí, pero nunca como «alquiler». Debe imputarse por escrito a indemnización por ocupación indebida, con reserva de derechos. Facturar alquileres después del vencimiento es la prueba clásica de que la locación continuó y de que el garante quedó liberado.
¿El garante responde por las deudas anteriores al vencimiento?
Sí. El cese opera hacia adelante: los alquileres y demás obligaciones devengados durante la vigencia del contrato siguen garantizados. Lo que se discute es lo que ocurre después del vencimiento.
Emiliano Sebastián Herrera es cofundador de Herrera & Flamenco Abogados y desarrolla su práctica en sucesiones, inmuebles y conflictos patrimoniales, interviniendo en procesos de organización, regularización y resolución jurídica de este tipo de situaciones.
¿Venció el contrato y el inquilino sigue en el inmueble?
Los primeros días definen si conservás a los garantes. Contanos tu situación y te decimos qué pasos dar, empezando por la intimación correcta.
Herrera & Flamenco Abogados · Córdoba, Argentina