Daños y perjuicios
Qué documentación sirve para demostrar los deterioros dejados por un inquilino y cómo construir un reclamo cuyo monto pueda verificarse.
Para reclamar daños en un inmueble alquilado tenés que probar cuatro cosas: cómo estaba la propiedad cuando la entregaste, qué deterioros presentaba al recuperarla, por qué esos daños son atribuibles al inquilino y cuánto cuesta repararlos. Una descripción genérica, un conjunto de fotos sin fecha o un presupuesto global pueden no alcanzar. El reclamo se vuelve sólido cuando cada deterioro aparece conectado con una prueba del estado inicial, una constatación final y un costo de reparación identificable.
Punto clave: entregar las llaves no borra los daños ni obliga al propietario a rechazarlas. Las llaves deben recibirse y los deterioros pueden reclamarse por separado. Lo importante es documentar el estado del inmueble con rapidez y conservar la prueba.
El Código Civil y Comercial parte de una regla sencilla. El locatario debe conservar el bien en el estado en que lo recibió y responde por los deterioros que cause, incluso los provocados por visitantes. Al finalizar el contrato debe restituirlo en ese mismo estado, salvo el desgaste producido por el paso del tiempo y el uso regular. Estas pautas surgen de los artículos 1206 y 1210 del Código Civil y Comercial.
No todo deterioro es un daño que pueda cobrarse
La primera tarea consiste en separar tres situaciones. El daño imputable comprende roturas, faltantes, modificaciones no autorizadas y deterioros que exceden el uso normal. El desgaste ordinario es el envejecimiento esperable por el uso regular y el transcurso del tiempo. Los vicios propios o defectos constructivos, en cambio, pertenecen a la estructura o calidad del inmueble y no pueden trasladarse al inquilino solo porque aparecieron durante la locación.
La distinción no es teórica. En Romera de Da Rosa c/ Rabino, la Cámara Octava Civil y Comercial de Córdoba confirmó distintos rubros respaldados por un acta de constatación y presupuestos reconocidos, pero excluyó el costo de dos ventanas colocadas en falsa escuadra. Entendió que ese problema era un defecto constructivo y no una consecuencia del uso de la vivienda.
Otro precedente cordobés muestra el reverso. En Rauch c/ Gutiérrez, la Cámara de Río Cuarto analizó roturas de cañerías ocultas detrás de paredes. Las fotografías, el acta notarial y el testimonio del plomero permitieron reconstruir el origen de las humedades. El caso sirve para recordar que no basta con probar que existe una mancha o una rotura: también hay que determinar si provino del mal uso, del mantenimiento ordinario o de un defecto que ya estaba en la cosa.
Cómo probar el estado inicial y el estado final
El contrato y el inventario de entrega. Frases amplias como “se recibe en perfecto estado” ayudan, pero son mucho más eficaces si se acompañan con un inventario concreto: pintura, pisos, aberturas, artefactos, sanitarios, muebles e instalaciones. La redacción del contrato de alquiler y sus anexos condiciona la prueba futura.
Fotografías y videos comparables. Conviene registrar los mismos ambientes y objetos al comienzo y al final, con archivos originales y fecha verificable. Una foto final demuestra cómo se veía algo en ese momento; la comparación con el registro inicial permite mostrar que el deterioro apareció durante la ocupación.
Acta de constatación. Cuando el daño es importante o puede discutirse, la intervención notarial u otra constatación idónea permite fijar qué se observó y cuándo. En el caso Romera, la Cámara trató el acta labrada por el oficial de justicia como instrumento público y destacó que no había sido cuestionada por la vía correspondiente. El acta acreditó la existencia de los deterioros; luego fue necesario vincularlos con los costos reclamados.
Testigos y técnicos. Un vecino puede haber visto el estado de la casa, pero para explicar una humedad, una instalación eléctrica o el costo de una reparación suele ser más útil quien inspeccionó o ejecutó el trabajo. Arquitectos, ingenieros, gasistas, electricistas y otros técnicos pueden identificar la causa, describir la solución y reconocer sus presupuestos.
Entrega de llaves y reserva. El artículo 1222 del Código dispone que el locador no puede negarse a recibir las llaves ni condicionar su recepción, sin perjuicio de las obligaciones pendientes. La jurisprudencia cordobesa ya había seguido una lógica compatible: en Spite c/ Vázquez, la Cámara Octava sostuvo que la falta de una protesta formal al recibirlas no impedía reclamar posteriormente. Aun así, dejar una reserva escrita y constatar pronto el inmueble evita discusiones innecesarias.
Cómo se prueba cuánto cuesta reparar el daño
La existencia del deterioro y su valor son cuestiones diferentes. Un acta puede acreditar que faltaba un calefactor, pero no demuestra por sí sola cuánto vale reponerlo. Para el quantum conviene presentar presupuestos detallados, facturas si el trabajo ya fue realizado, informes técnicos y referencias de mercado correspondientes a bienes o materiales equivalentes.
El presupuesto debe individualizar cada tarea: superficie a pintar, metros de piso, piezas a reemplazar, materiales, mano de obra e impuestos. También debería estar firmado o emitido por una persona identificable. Si el documento es desconocido o discutido, su autor puede tener que reconocerlo y explicar cómo obtuvo el monto.
En Romera, la Cámara vinculó el acta de constatación con un presupuesto reconocido por quien lo había firmado. Esa coincidencia permitió admitir las reparaciones descriptas. El tribunal también usó una tasación reconocida para valorar artefactos faltantes o deteriorados. Al mismo tiempo, descontó el rubro que correspondía a un defecto de construcción. El criterio práctico es valioso: el monto debe seguir a la prueba del daño, rubro por rubro.
No es indispensable haber pagado todas las reparaciones antes de reclamar, pero un presupuesto aislado y global es más vulnerable que dos cotizaciones detalladas o un informe técnico. Tampoco corresponde aprovechar el reclamo para mejorar el inmueble a costa del locatario: la medida es lo necesario para restablecer el estado debido, considerando la antigüedad, el uso regular y las características originales del bien.
Ejemplo práctico. Al recuperar un departamento, la propietaria encuentra diez tablas del piso levantadas, una puerta de placard rota, un calefactor faltante y una fisura en una pared.
Las fotos de ingreso muestran el piso, la puerta y el calefactor en buen estado. Un acta final registra esos tres problemas, y un carpintero y un gasista presentan presupuestos separados. Un arquitecto informa, en cambio, que la fisura responde al movimiento estructural del edificio.
El reclamo debería individualizar el costo razonable del piso, la puerta y un calefactor equivalente. La fisura quedaría afuera porque, aunque existe, la prueba técnica no la atribuye al inquilino. Esa depuración fortalece el reclamo: muestra que no se está cobrando cualquier desperfecto encontrado.
¿El garante también responde?
La respuesta depende del contrato, del momento en que se produjo el daño y del alcance temporal de la garantía. La Cámara Primera Civil y Comercial de Córdoba, en Vilata de Bonza c/ Villalba, confirmó la responsabilidad del garante por daños producidos durante la vigencia del contrato que había garantizado. Sin embargo, las prórrogas, la continuación de la ocupación y las modificaciones contractuales requieren un análisis específico. En nuestro artículo sobre garantes cuando vence el alquiler explicamos esos límites con mayor detalle.
Qué conviene hacer al recuperar el inmueble
Recibí las llaves y documentá por escrito la fecha. Evitá reparar o retirar objetos antes de registrar el estado completo. Compará el inmueble con el inventario inicial, obtené fotografías y videos claros, y pedí una constatación cuando la entidad del daño lo justifique. Después solicitá presupuestos detallados y, si la causa puede discutirse, un informe técnico que distinga mal uso, desgaste normal y defecto propio.
La intimación posterior debe describir cada rubro y acompañar o identificar su respaldo. Un reclamo ordenado facilita una negociación y, si no hay acuerdo, permite que la discusión judicial se concentre en pruebas verificables en lugar de afirmaciones contrapuestas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo descontar los daños del depósito? Puede imputarse el depósito conforme lo pactado y a las obligaciones pendientes, pero conviene rendir cuentas e individualizar cada descuento. Si el daño supera el depósito, la diferencia puede reclamarse.
¿Tengo que rechazar las llaves si el inmueble está dañado? No. La ley impide condicionar su recepción. Podés recibirlas, dejar constancia del estado o efectuar una reserva y reclamar los daños por separado.
¿Un presupuesto de reparación es suficiente? Puede servir, pero gana fuerza si está detallado, coincide con los deterioros constatados y es reconocido o explicado por quien lo emitió. Para causas discutibles conviene sumar un informe técnico.
¿Se puede cobrar pintura después de varios años? Depende del estado inicial, la duración del contrato y la entidad del deterioro. El desgaste por tiempo y uso regular no se cobra; sí puede reclamarse una afectación extraordinaria debidamente probada.
Emiliano Sebastián HerreraEmiliano Sebastián Herrera es cofundador de Herrera & Flamenco Abogados y desarrolla su práctica en reclamos por daños y perjuicios, acompañando a quienes sufrieron un accidente de tránsito, un daño en su propiedad o un perjuicio del que otro debe responder, desde el reclamo extrajudicial hasta el juicio.
¿Recuperaste una propiedad con daños?
Podemos revisar el contrato, la documentación disponible y la forma más adecuada de acreditar y reclamar cada deterioro.
Herrera & Flamenco Abogados · Córdoba, Argentina