La carta documento para el cobro de alquileres vencidos y eventual desalojo

Modelo según el nuevo Código Civil y Comercial

Desde la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial, si bien no ha cambiado la forma de intimar, ya no se rige por la ley 23.091, sino por los artículos del mismo.

Para realizar el cobro de los alquileres vencidos, el locador debe enviar una carta documento que debe cumplir ciertos requisitos, a los fines de estar habilitado el desalojo oportunamente.

Debe por lo tanto:

– Otorgarle un plazo no menor de de diez días

– Indicarle el lugar de pago

Si bien la mora es automática, es decir que el locatario entra en mora por el solo cumplimiento del plazo sin necesitar previa intimación, estos requisitos formales son exigidos a los fines de poder iniciar el posterior desalojo por falta de pago.

MODELO DE CARTA DOCUMENTO

Me dirijo a usted, como LOCADOR por el “CONTRATO LOCATIVO DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL”, sobre la propiedad inmueble designada como ………., ubicada en …………………….., celebrado en esta ciudad el día …/…/20… y lo INTÍMO por su calidad de locatario, formalmente y en los términos del artículo 1.222 del Código Civil y Comercial, a pagar: a) ALQUILERES PUROS ADEUDADOS, correspondientes a los meses: de …(enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre) de ………….. ($…), más los intereses devengados hasta el día del efectivo pago, a $… por cada día de demora desde cada impago respectivamente (cláusula “…” del contrato); b) AGUAS CORDOBESAS, toda la deuda); c) IMPUESTOS MUNICIPALES Y PROVINCIALEStoda la deuda; d) EXPENSAS COMUNES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, toda la deuda, más los intereses y los gastos que está demandando su cobro y este reclamo ($…). 3- POR ESTA carta documento le concedo un plazo perentorio de diez (10) días corridos, para cancelar lo adeudado. 4- En caso de impagar la deuda, incoaré acciones judiciales por: “Desalojo por Falta de Pago”, “Cobro Ejecutivo de Alquileres” e “Incumplimiento de Contrato”, contra ustedes y en lo que corresponda contra los fiadores y deudores solidarios. Salúdolo atentamente. QUEDA/N FORMALMENTE NOTIFICADO/S. …(lugar), … de … de 200… …

Estudio Juridico Herrera

260 Comments

Bel Gomez
24 febrero 2015
Hola, mi consulta es sobre si vencido el contrato de alquiler puedo reclamarle los alquileres adedudados también al fiador. Ya me entregaron el inmueble y nunca los intime.
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- Dr. Emiliano Herrera
  9 marzo 2015
  Bel: si, se puede, ya que dichos alquileres corrieron por la ocupación.
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ivana montt
24 febrero 2015
hola dr, tengo una casa, somos varios dueños(herederos) uno de ellos la esta habitando pero no paga ni alquiler ni impuestos, que debo hacer?
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- Dr. Emiliano Herrera
  9 marzo 2015
  Ivana: soliciten al juez de la declaratoria de herederos la fijación de un alquiler por la ocupación de la casa.
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IVANA
24 febrero 2015
estimado Dr Herrera tengo una consulta urgente que hacerle en mayo 13 del 2014 firme un contrato de alquiler de habitacion en departmento amoblado compartido ( fin estudiantil) dicho contrato se relizo nuevamente en dos oportunidades mas, asi 1junio 2014 y 1 septiembre 2014 siendo los mismo muy informales sin certificacion de firmas ni sellado mas clausulas leoninas el 10 de diciembre 2014 firmo por tres meses mas con el mismo locador un contrato de alquiler temporario de todo el departamento junto mancomunadamente con persona dejandose aclarado que es con un fin turistico, ahora el locador no me quiere renovar el contrato mi pregunta es puedo acogerme al minimo legal que establece la ley 23091 osea de dos años habida cuanta que son nueve meses y 18 dias los cuales efectivamente habito en el lugar. gracias por su pronta respuesta
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- Dr. Emiliano Herrera
  9 marzo 2015
  Ivana: el plazo de dos años es de orden público, para casa habitación. Ahora, tendrás que ver si te conviene litigar y mantenerte ahí o buscar otro lugar, lo que es menos problemático.
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raul
20 febrero 2015
estimado Dr le consulto tengo un inquilino que me paga cuando quiere ,le di para pagar el deposito en 2 veces y no cumplio tampoco paga en tiempo y forma le consulto de la cifra que me paga que se prioriza primero ,impuestos,luz,aguas o alquiler , si es asi debe punitorios y eso es causal de desalojo por no cumplimiento y en caso de mardar un telegrama tambien se le envia al gerente muchas gracias por su respesta futura
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- Dr. Emiliano Herrera
  21 febrero 2015
  Raúl: usted puede negarse a recibir el alquiler si no le paga el monto completo. Si usted le recibe pagos parciales, bien puede intimarlo a pagar lo adeudado, pero para que sirva para el desalojo el deudor debe adeudar lo estipulado por la ley o el contrato.
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Alejandro
20 febrero 2015
Hola Dr, buenas tardes, tenemos un inquilino que no paga hace unos meses, junto con las expensas y el ABL, se tiene q intimar a inquilino y garante? (El garante aparece como principal pagador). Y otra duda, las firmas no están certificadas, igualmente se puede reclamar el desalojo con ese contrato? Muchas gracias!
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- Dr. Emiliano Herrera
  21 febrero 2015
  Alejandro: si, se puede iniciar el desalojo aunque no estén certificadas las firmas, cuando se los notifica de la demanda se los intima a que reconozcan las firmas. Respecto al garante, no es necesario para iniciar desalojo la notificación al garante, sí sirve para invitarlo a pagar y evitar tener que iniciar el juicio.
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Cesar
16 febrero 2015
dr. tengo el siguiente problema yo alquile un depto siempre cumpli con los alquileres el tema es que como tenia confianza con la persona que me lo alquilo no exiji recibos ahora me dice que me tengo que ir todavia me falta todo un año pero si no me voy dice que me hace desalojo por falta de pago como puedo hacer para comprobar que pague si me hace juicio de desalojo por falta de pago.
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- Dr. Emiliano Herrera
  17 febrero 2015
  César: siempre hay que pedir los recibos, por más confianza que haya. Cómo va a probar el pago si el pago lo hizo en efectivo?
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pamela
13 febrero 2015
Hola mi consulta es le alquilo a una chica q hizo lio con la luz conectonuna lampara de la cual hizo corto y se quedo sin luz en una habitacion de la casa y quiere q yo pague el arreglo xq segun ella yo tengo la obligacion de hacerlo,me tiene q pagar el alquilerny no quiere hacerlo hasta q no le arregle la luz,me amenazo con mandarme abogado y se enojo xq le quiero cobrar interes,q tengo q hacer en este caso?u
y cuanto le tendria q cobrar de interes x dia ella paga1700 pesos x mes.muchas gracias espero sussu respuesta
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- Dr. Emiliano Herrera
  13 febrero 2015
  Pamela: hay que ver si el problema es de la instalación o fue causado por el artefacto, para ver a quién le corresponde pagar el arreglo. Respecto al interés, el contrato no dice nada?
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angelica
15 enero 2015
hola dr: el 12 de enero me llego una carta documento…o mejor dicho me dejaron en mi puerta..con fecha 6 de enero..no se quien la recibio ..alguien firmo y me la dejaron tirada en el palier,la cuestion q tien ffecha del 6..la cual me intiman a pagar meses adeudados de alquiler de mi sobrina,la cual le sali de garant con recibo de sueldo.debe 3 meses y el contrato se le vence en febrero…en que me perjudica a mi?’ que pasa si no respondo la carta??pueden iniciar acciones legales contra mi?’ sabe de algun lugar donde me asesoren gratuitamente??tipo defensa del consumidor?? mi sobrina me dijo q no pago porq llego acuerdo con el locatario por problemas de humedad y estos no le cobraban porq ela se hacia cargo de los gastos de los arreglos..pero bueno..no se que puedo hacer con esta intimacion..
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raul
9 enero 2015
estimado doctor tengo un departamento con contrato a nombre de mi hijo y yo lo administro,segun escritura somos los duenos y el inquilino viene atrasado con pagos parciales del alquiler e impuestos y reclama arreglo de techos y electricidad infundados y en el contrato dice que se alquila en el estado en que se encuentra luego de haberlo visto ,el inquilino me exije que vaya mi hijo a cobrar y no me quiere pagar meses atrasados ni punitorios ?como debo actuar
-desde ya muchas gracias por la respuesta
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- Dr. Emiliano Herrera
  21 febrero 2015
  Raúl: si el debe lo establecido por ley o contrato, envíele la carta documento. Y nieguese a recibir pagos parciales, el locador no está obligado a recibir pagos parciales.
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Diego
6 enero 2015
Estimado Dr Herrera:
Me dirijo a ud por un problema que tenemos con una casa, le comento me suegro alquilo una
casa que pertenece a mi mujer y 3 hermanos mas desde que ellos cumplieron la mayoría de edad,
este alquiler se realizo sin ningún contrato legal, ahora nosotros necesitamos la casa y quería saber
si al inquilino se lo podría invitar a que desocupe el inmueble, es esto legal? se lo puedo pedir que en
20 días desaloje? y si no se quiere ir?, este inquilino paga un precio muy bajo de alquiler que arreglo con
mi suegro por arreglos de la casa, me recomienda no cobrarle mas y que pedirle que desocupe la casa?
ellos no tienen hijos y las casa la alquilaron como casa de fin de semana, «no viven ahí», espero su repuesta y desde ya muchas gracias por su consejo
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- Dr. Emiliano Herrera
  9 enero 2015
  Diego: si, si el alquiler no tiene contrato, no le cobre más el alquiler y solicite que deje la casa. En caso de no desocuparla puede hacer un juicio de desalojo.
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Alfredo
6 enero 2015
Estimado Dr. Herrera

Tengo un inmueble con dos propiedades. Estoy en litigio con mi hermano, porque quiero hacer la subdivisión de bienes, o sea que cada uno se quede con una de las propiedades, pero me esta haciendo las cosas muy difíciles, porque no da respuesta a ninguno de los llamados por las diferentes medios.
Otra opción era vender toda la propiedad y dividir a la mitad. En este momento hay una sola casa alquilada, que se hizo sin mi consentimiento, la otra casa, la inquilina dejo la casa el día 10 del corriente. La pregunta es como le reclamo la mitad de ese alquiler ya que no tengo un trato civilizado y anteriormente se cobraban en la inmobiliaria y ahora fue un trato que hizo el abogado de mi hermano con el inquilino, sin mi firma. Saludos y gracias.
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- Dr. Emiliano Herrera
  9 enero 2015
  Alfredo: si tienen hecha la declaratoria, denuncia ese alquiler ahí y solicitá que el alquiler se comience a depositar a la orden del juzgado.
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- diefo
  21 octubre 2015
  Hola buen día quiero hacer una consulta quiero saber con cuanto tiempo de anticipación rengo que mandar la carta documento para el desalojo de un inmueble desde ya muchas gracias
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  - Dr. Emiliano Herrera
    1 diciembre 2015
    Diego: a que te referis? un desalojo por falta de pago, por vencimiento de contrato?
    Reply
Gustavo
2 enero 2015
Estimado Dr Herrera.Antes que anda quiero agradecerle por ala ayuda generosa que da todos los que nos encontramos con este porblema!
MI consulta es la siguiente. Tengo un inquilino que desde hace unos meses descuenta arbitrariamente parte del pago del alquiler, aduciendo que tiene arreglos que le hace a la casa y hasta me desconto 600 pesos por el pago a un jardinero para que pode las plantas y limpie el patio!!!!
Este modelo se lo puedo enviar o necesito otro modelo de carta documento?
SAludos y muchas Gracias
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- Dr. Emiliano Herrera
  2 enero 2015
  Gustavo: hay que adaptarlo, ya que aparentemente le está haciendo un pago parcial del alquiler, ya que esos descuentos no son válidos. Usted debería negarse a recibir el pago si no es completo, ya que no corresponden esos descuentos.
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alejandro
9 diciembre 2014
HOLA SOY INQUILINO ME LLEGO UNA CARTA DOCUMENTO PARA Q DESALOJE EN 10 DIAS, NECESITO UN MES HASTA CONSEGUIR OTRA PROPIEDAD, Q HAGO DEBO CONTESTAR LA CARTA DOCUMENTO?
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- Dr. Emiliano Herrera
  9 diciembre 2014
  Alejandro: tiene esos 10 días para pagar el alquiler adeudado con los intereses. Después de esos 10 días, el locador está habilitado a iniciarle juicio de desalojo, el cual seguramente va a demorar más de un mes, pero tenga en cuenta que si le inician juicio va a tener que pagar honorarios, lo que puede ser un gasto importante para usted o su garante.
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Nestor Ariel Coletta
25 noviembre 2014
Dr. Necesito enviar una carta solicitando el desalojo de una vivienda el contrato está vencido pero se siguió con el alquiler de acuerdo al art. 1622 del Código Civil. Mi consulta es ¿En cuanto días lo debo emplazar a desalojar la vivienda o cuanto días le debo dar para hacerlo ?
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  30 noviembre 2014
  Nestor: ya le respondí a su email.
  Reply
Mariel
15 noviembre 2014
Hola, soy abogada recién recibida y tengo un caso de un locatario que hace 6 meses no paga el alquiler, mi consulta es si luego de intimarlo al pago, en el caso de que no pague, si conviene el juicio ejecutivo o el sumario, gracias.
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- Dr. Emiliano Herrera
  18 noviembre 2014
  Mariel: depende, el ejecutivo si van a pedir solamente los alquileres (o impuestos y expensas si está establecido en el contrato que también se cobren por la vía ejecutiva), sumario si además van a pedir otros gastos, como daños a la propiedad o lo que sea.
  Reply
nerea
12 noviembre 2014
Dr le consulto…tengo un contrato de alquiler por dos años pero ya paso un año la dueña me rescinde el ctto yo decidí irme pero le dije a la dueña que se quede con el deposito en cuenta del mes de alquiler la dueña no quiere , yo hice esto porque desconfió que me devuelva mi depósito, cono dejo constancia de esta situación , y si la dueña me intima por falta de pago ??
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  13 noviembre 2014
  Nerea: la dueña no quiere por qué razón?
  Reply
Ariel
10 noviembre 2014
Dr. quisiera consultarle ya que la administracion del edificio (soy inquilino) me envio una carta documento por ruidos molestos por mi perra, la cual aparentemente ladra cuando no estoy (14 a 20hs) dentro me de mi casa, en el edificio hay varios perros que ladran hasta en horario de madrugada, y me quieren cobrar por la carta documento en las expensas (gastos particulares). que hago?? pago esos gastos?? me corresponden a mi?? porque soy el unico que le llego ese ajuste entre todos los dptos. Muchas gracias
Reply
Ariel
10 noviembre 2014
Dr. quisiera consultarle ya que la administracion del edificio (soy inquilino) me envio una carta documento por ruidos molestos por mi perra, la cual aparentemente ladra cuando no estoy (14 a 20hs) dentro me de mi casa, en el edificio hay varios perros que ladran hasta en horario de madrugada, y me quieren cobrar por la carta documento en las expensas (gastos particulares). que hago?? pago esos gastos?? me corresponden a mi?? porque soy el unico que le llego ese ajuste entre todos los dptos. Muchas gracias
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- Dr. Emiliano Herrera
  12 noviembre 2014
  Ariel: si efectivamente estaba justificado el envío de esa carta documento, estimo que deberías pagarlo, porque es un gasto que has generado al tener una perra que generaba ruidos molestos.
  Reply
Mario Perez
28 octubre 2014
Dr. Emiliano; Le estoy escribiendo desde capital federal ya que estoy teniendo un problema con un inquilino,el mismo me está debiendo ya casi 5 meses de alquiler mas impuestos.
La martillera mucha ayuda no me esta dando y por lo tanto contrate una abogada mas o menos hace un mes y medio.
El tema es que la abogada solo hablo por telefono una vez con la garante y nada mas.Esta demorando el envio de una carta documento diciendome que tiene que ver bien que le va a poner en la misma,pero de esto ya hace casi dos semenas que me viene dando vueltas y como si esto fuera poco el inquilino puso tambien su abogado porque me reclama que a raíz de una filtración (que yo mismo le repare cuando me estaba debiendo dos meses) se le dañaron muebles y algunas otras cosas siendo que el monto que el abogado le paso por mail a mi abogada es superior a lo que el esta debiendo,yo me fije en el contrato y en uno de los puntos dice que no soy responsable sobre indemnización alguna,por daños materiales,fisicos o morales causados por la propiedad.
Mis preguntas son: puede ser que se tarde tanto en intimar por medio de carta documento a la garante?
Que pasa si yo le envio una carta a la garante? y en caso de buscarme otro abogado (ganas no me faltan) debería abonarle algo al que tengo?.
Desde ya le agradeceré su consejo.Mario Perez
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  8 diciembre 2014
  Mario Perez: si el abogado actual no realizó ninguna gestión, no se le debe ningún honorario. No entiendo cómo puede no saber qué carta documento mandarle, ya que hay que empezar por reclamar los alquileres y después a partir de ahí ver la respuesta.
  Reply
Pablo
22 octubre 2014
Recibí carta documento del propietario del inmueble que alquilo, por falta de pago de 2 meses, me emplaza a cumplir en el termino de 10 dias bajo apercibimiento de iniciar accion de desalojo. El que yo no haya pagado es debido a que el propietario no afronto gastos de reparaciones importantes en el departamento, es por eso que retengo los alquileres, derecho de retencion sustentado por art. 1518 CC. Que hago ? contesto la CD y pago lo que adeudo, para iniciar posteriormente los reclamos pertinente, mi idea es resolver el contrato con una demanda. Mis pregunta serian: si debo responder la CD ? si debo pagar los meses adeudados, para no quedar en situacion de incumplidor y despues reclamo ? y si ese reclamo se hace con una nueva carta documento o en la contestacion de la enviada por el propietario?
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  8 diciembre 2014
  Pablo: pero el derecho de retención tendrías que notificarlo fehacientemente.
  Reply
Oscar Antonio Suárez Azar
10 octubre 2014
Estimado Doctor: lo consulto desde Catamarca, por un local comercial que estuve alquilando sin contrato durante casi tres años y deseo ahora recuperar. ¿Que debo hacer para desalojar al inquilino? Últimamente sólo lo usa como depósito y me paga poquísimo a su arbitrio y a cualquier fecha del mes. El último mes (septiembre) directamente le devolví el importe y le pedí que me restituya el local a lo que me contestó que le inicie juicio de desalojo porque él tenía sus cosas allí. Agradecería cualquier consejo o sugerencia que pudiera brindarme.
Atentamente. Oscar
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  13 octubre 2014
  Oscar: si le pidieron que inicie juicio, no teniendo contrato, tendrá que iniciar directamente el juicio con una medida previa a los fines de que el tenedor manifiesta en qué carácter lo está ocupando.
  Reply
DANIEL
9 octubre 2014
hola DR. le consulto cuanto tiempo demora un juicio por desalojo de imueble y una vez que se dictamine la sentencia en cuanto tiempo lo desalojan del inmueble
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  9 octubre 2014
  Daniel: depende de varios factores, el principal de si el demandado contesta o no la demanda, y en caso de contestar qué defensas opone.
  Reply
omar
4 octubre 2014
Hola doctor , tenga una inquilina que no pago los impuestos municipales , ni rentas que tipo de carta documento debo enviarle, gracias y saludos.
omar
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  18 octubre 2014
  Omar: depende de lo que diga el contrato, habría que redactarlo
  Reply
Lorena
27 septiembre 2014
DR. tengo un inquilino que nunca pago impuestos en un contrato de locacion comercial, puedo hacer una moratoria y firmar un convenio de pago para que elinquilin se comprometa a saldar la deuda?? muchas gracias
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  6 diciembre 2014
  Lorena: si, no habría inconveniente, habría que redactarlo.
  Reply
natalia
26 septiembre 2014
Hola Dr. le hago una consulta. soy inquilina diligentemente cumplo con el pago de los alquileres y todos los servicios e impuestos. Todo conforme al contrato de locación.
por complicaciones edilicias en el departamento, tuve que verme obligada a efectuar reparaciones en todo el departamento en razón de existir intensas humedades distribuidas entre la zona de la cocina y el baño de la habitación principal del inmueble. En varias oportunidades intente contactarme con el propietario para que solucione dichos problemas pero como nunca obtuve respuesta tuve que vermeo bligada a desembolsar dichas sumas por cuenta propia. Finalmente y ante la negativa del propietario de reintegrar todos los gastos efectuados, deje de pagar el alquiler, colocándome en una situación de mora en relación a los meses de Mayo y junio de 2014. el dueño me mando CD por cobro de los meses adeudados mas la intimacion desalojo.

mi pregunta es:
que tipo de accion me sugiere entablar? que tipo de procedimiento seria? quien seria el actor en este caso? y cual seria el objeto de la demanda?

en un caso practico necesito una ayudita. soy estudiante de abogacia. y me estoy basando en los ars. 1518/ 1519.. no se si esta bien!!! gracias
Reply
Maria
24 septiembre 2014
Mi inquilino, no paga y actualmente està pagando la garante, Pero el inquilino dejò de pagar las expensas y hasta el dia de hoy tiene una deuda de 1565 pesos…Como redacto la carta documento, y a quien la dirijo al Garante o al inquilino?? Puedo pedir e iniciar juicio de desalojo incurriendo en deuda de expensas?? gracias
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  6 diciembre 2014
  María: si, mandale una carta documento al inquilino. Al garante es algo opcional.
  Reply
Diego
9 septiembre 2014
Hola, tengo una consulta, soy locatario y generalmente pago las expensas un mes atrasado mas de eso no me atraso. El propietario de repente me exige que presente comprobantes de pago de expensas al pagar en la inmobiliaria el mes de alquiler.¿Me puede traer algún perjuicio el pago atrasado de expensas?El contrato dice que la falta de pago de las mismas será causa de desalojo, pero no habla de un plazo.determinado.
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  23 septiembre 2014
  Diego: no, comentalo con el propietario, no creo que te haga problema por eso, ya que si bien lo dice el contrato, le sería complicado iniciar el desalojo por dicha causa.
  Reply
ISIS ZULETA
3 septiembre 2014
hola, quisiera preguntar si la ley para locacion de inmuebles es la misma que para la locacion de terrenos? yy como debo calcular los intereses a cobrar , con que tipos de tasas ?
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  4 septiembre 2014
  Isis: no, pero depende del destino que tenga el alquiler del terreno, podría llegar a aplicarse.
  Reply
Eliana
8 agosto 2014
Buenos días, cuánto es el tiempo de mora que debe existir para el envío de la carta documento?
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  8 agosto 2014
  Eliana: cuando debe dos meses. O sea, cuando entra en mora por el segundo mes, ya puede enviar la carta documento.
  Reply
daniela
12 julio 2014
hola emiliano, la consulta es la siguiente, en caso de realizar una intimacion de pago por 4 meses vencidos, a quien debe ir dirigida? a los inquilinos o al garante o fiador?
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  5 agosto 2014
  Daniela: sí o si al inquilino, pero siempre es útil para presionar enviar al fiador también la carta documento.
  Reply
DANIEL
16 junio 2014
tengo un contrato de locacion me han pagado los alquileres pero deben las expensas y otros impuestos puedo reclamar la rescision del contrato
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  12 agosto 2014
  Daniel: si, hay que fijarse los términos del contrato, pero si está establecido allí, si.
  Reply
Gabriela Fernanda
3 junio 2014
Hola doctor,tengo un problema con los inquilinos..ellos viven desde hace ya casi 2 años..el contrato esta por finalizar..la inmobiliaria combra su comision.pero jamas reclaman los intereses,ademas de que me deben 22 meses de deudas de impuestos abl, y tienen un taller de ropa, donde dice que la propiedad es exclusivamente para vivienda familiar,en el contrato dice que cualquier incumplimiento es motivo de desalojo,pero como tienen menores,me recomiendan que me aguante hasta la finalizacion del contrato que es el 31 de julio de este año 2014.Pretendo vender la casa,y vivo de eso tambien,mi miedo es que dejen de pagarme ya,que con esa entrada yo pago mi alquiler,si dejan de hacerlo..tengo que desalojarlos para volver a vivir a mi casa?.soy propietaria tambien tengo menores..por favor puede asesorarme?.Muchas gracias
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  12 agosto 2014
  Gabriela: en realidad, por más que existan menores, se puede proseguir de todos modos el desalojo.
  Reply
maximo
20 mayo 2014
Buen dia doctor herrera. Mi nombre es maximo. Deseo hacer una consulta. Como debo confeccionar una cd pidiendo o exigiendo un plazo minimo de 60 dias para desocipar una vivienda, soy inquilino desde hace 2 años no poseo contrato de locación, ni mucho menos recibo por pagos… en primera instancia me dieron un plazo de 90 dias para poder buscar otro lugar e irme, pasada una semana desistieron y me dieron 10 dias para retirarme. Todo esto mas el contrato de locación fueron verbales.. deseo saber doctor como puedo confeccionar una carta documento exigiendo un mayor plazo a diez dias. O tal vez pedir una mediación?
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  21 junio 2014
  Máximo: en principio no tiene un derecho en el cual basar esa carta documento, así que no tiene mucho sentido hacerla. Lo mejor es negociar, con el argumento de que siempre les va a salir más barato esperarte sesenta días que hacerte un desalojo, en el que van a tener que esperar más.
  Reply
escobar pamela
9 mayo 2014
Doctor le comento la situacion de mi mama, el contrato y el cobro del alquiler siempre fue por intermedio de una inmobiliaria. Hace ya 3 meses que no realizan el pago del alquiler y cuando nos dirigimos a la inmobiliaria no nos dan respuestas concretas. Desde mi punto de vista creo que no se estan haciendo cargo de la situacion. Siempre dicen que van a tomar cartas al asunto pero nunca recibimos una respuesta.
Por consiguiente deseamos enviar una carta documento por el desalojo, ademas la casa a mi parecer no esta en las condiciones en la que se le otorgo, en el contrato se habia pactado no tener mascotas y el inquilito tiene 2 perros. En fin como deberi enviar una carta documento? Debe ser entregada personalmente? Por correo? Mediante un abogado? Hay algun tipo de sancion para la inmobiliaria? Ya que no responden a los servicios adecuados.
Saludos, muy buena la pagina.
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  10 junio 2014
  Pamela: se redacta la carta documento en uno de los formularios que da el correo y se firma ante el empleado del correo.
  Reply
guillermo silva
22 abril 2014
Muchas gracias Dr herrera por su tiempo.
Reply
juan carlos martinero
13 abril 2014
doctor mi consulta es la siguiente, mi inquilina me abona el alquiler cuando quiere o le quede mejor, no a pagado los servicios de agua y cloaca desde hace aprox un año y medio, hizo reformas sin mi permiso ni verbal ni escrito, no me atiende telefonicamente ni personalmente, por ende no puedo ingresar a mi casa para inspeccionar ni para hacer arreglos en un dpto que esta en fondo de la vivienda, el cual por contrato esta excluido de ser ocupado, en el contrato falta la firma de un garante, no lo hicimos sellar, ingresaron a la vivienda en estas condiciones por solicitud de una persona conocida que la recomendo y ante un estado de necesidad urgente de vivienda, que debo hacer para que se ponga al dia con las deudas, por logica no pienso renovarle el contrato que finaliza dentro de 4 meses, es empleada policial, no recibe el correo, puedo enviar la carta documento a su trabajo?, bueno a la espera de su consejo desde ya muy agradecido
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  26 abril 2014
  Juan Carlos: si notificó al domicilio constituido en el contrato, y no recibió la carta documento pese a haber recibido el aviso de visita, usted ya cumplió con su obligación, ya que es obligación de ella recibir las notificaciones que le envíe a ese domicilio. Por lo cual puede iniciar las acciones para el cobro de lo adeudado o de desalojo si lo desea. Ambas acciones tienen distinto trámite por lo cual son dos juicios distintos.
  Reply
Valeria
3 abril 2014
Buenas tardes, tengo un inquilino que además de no pagar las expensas y alquileres de varios meses, abandonó el inmueble antes del vencimiento del contrato.
1) Hay que hacerle un juicio por cobro ejecutivo de alquiler y otro por cobro de expensas? O se puede hacer todo en la misma demanda?
2) Las deudas de impuestos se tienen que reclamar en la misma demanda por cobro ejecutivo?
3) Tengo que enviarle una CD diciendo que rescindo el contrato por abandono?
4) Tengo derecho a cobrar la indemnización por rescisión anticipada si le mando una CD diciendo que rescindo el contrato por abandono?
Desde ya muchas gracias
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  10 abril 2014
  Valeria: el juicio por alquiler y cobro de las expensas va en el mismo juicio.
  En Córdoba hay una vía breve para tomar el bien en caso de abandono, se presenta la demanda, se hace un oficio y el oficial de justicia va con el dueño, constata el abandono y le da la posesión del bien. En todos los código procesales creo que está esta vía, pero no sé de qué provincia me escribe.
  Reply
guillermo silva
3 abril 2014
Hola.
Tengo una consulta: En el caso de que no exista un contrato de alquiler y que el mismo es expresado sólo tácitamente,.Se puede enviar la carta documento de igual manera obviando los términos del contrato que se explica en el mode precedente Desde ya muchas gracias
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  10 abril 2014
  Guillermo: podría ser, a los fines de determinar fehacientemente la situación de inquilino, pero de todos modos le recomendaría que la redacte un abogado.
  Reply
silvia
3 diciembre 2013
Buenas tardes Dr.
Mi inquilino se fue a otra casa, me dijo que si permitia que su hermana viniera a vivir en el depto. con hijo, le dije que no, por tanto en Contrato dice que esta prohibido ceder gratuitamente ya que se rescinde automaticamente Contrato.
Esto fue hace 15 dias. AHora viven 3 personas que desconozco si es su hermana e hijo…Me mandó carta doc. diciendo que dejó a su hermana (igualmente), para el cuidado de la casa y sus enseres, que no piensa rescindir contrato y que me entrometi en su vida!!!
Quiero responder, haciendo alusion al art. que dice que está prohibido ceder gratuitamente vivienda……
La pregunta cual es el tenor de responder, y ante que no se vayan de ninguna manera, cómo accionar.
Le agradezco respuesta.
SIlvia
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- Dr. Emiliano Herrera
  6 diciembre 2013
  Silvia: es tal cual lo menciona, debe mencionar que rescinde el contrato en virtud de lo establecido en el art…. del contrato, intimarlo a dejar el inmueble bajo apercibimiento de desalojo y que debe dejar el inmueble en las condiciones indicadas en el contrato.
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Maria
2 diciembre 2013
Hola, la inquilina abandono el dpto antes de finalizar el contrato dejando deuda de alquiler, expensas y otros. Ademas arruino plastificado, las paredes las dejo muy mal pintadas y dejo el inmueble por demas sucio entre otras cosas. Nos comunicamos con ella y le recordamos que ella tenia un contrato y que en el caso de abandonar el inmueble, no habia inconveniente pero que debia dejarlo en iguales condiciones en que lo habia recibido ( recien pintado, plastificado, bano emplecable etc) No cumpliendo con lo conversado, llame a los garantes y nada. Luego me llamo una abogada, en malos terminos acusandome de discriminar a la inquilina!!!! alegando su condicion de extrangera?! . Una mentira total! Me amenaza con una denuncia!. Que quieren entregarme la llave pero no me pagara nada de lo adeudado. Que hago??? Muchas gracias por su tiempo!
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- Dr. Emiliano Herrera
  6 diciembre 2013
  María: no tiene ningún fundamento esa amenaza, tiene que mandarle una carta documento intimando por el tema de los daños a la propiedad.
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Gustavo López
11 octubre 2013
Hola Dr. Soy estudiante de Derecho en la Universidad Nacional del Sur. Quisiera saber algún modelo de CD para enviarle a una empresa con la que yo contraté un fideicomiso de viviendas. La empresa no esta cumplir si el contrato y yo me abstengo de pagar demás cuotas estipuladas en él. Cómo la redacto? Desde ya muchas gracias
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- Dr. Emiliano Herrera
  18 octubre 2013
  Gustavo Lopez: en estos casos, no va un modelo, ya que para hacer la carta documento lo ideal es leer el contrato. Ya que la primer fuente del derecho es el contrato (junto con las disposiciones de la ley de defensa del consumidor) y luego las disposiciones del código civil.
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nestor
8 septiembre 2013
hola como estas? gracias por la respuesta anterior te hago otra consulta yo necesito tner la poliza de causion para poder enviar la carta documento? porque la poliza existe pero no la tengo yo. o se la envio directamente contra ellos? la ultima, es mejor que lo mande un abogado? o es lo mismo si la mando yo? y cuanto tarda mas o menos un desalojo por si a los 10 dias corridos no me pagaron. gracias por todo!!
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nestor
20 agosto 2013
hola disculpame tengo unos inquilinos que me deben ya 3 meses de alquiler y una aseguradora que los repalda mediante un seguro de causion, el modelo de carta que esta aca es el q me correcponderia enviar? otra consulta no veo en el modelo de carta documento donde aclare el lugar de ppago del mismo . obviamente q sera enb mi domicilio, pero no se en que parte de la carta documento habria que aclararlo. gracias
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- Dr. Emiliano Herrera
  20 agosto 2013
  Néstor: si, se puede agregar el lugar del pago en el punto tres, donde se intima a pagar. «le concedo un plazo perentorio de diez (10) días corridos, para cancelar lo adeudado en el domicilio ……… en el horario…..»
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julia lopez
13 agosto 2013
hola tengo una casa con 5 etareas de tierra yo le alquile de boca a una pareja en la misma tierra hay una casa chica la cual no entro en el alquiler ni tampoco la tierra -yo ahora alquile la casa chica y el hombre que alquila la casa grande se enojo y no me quiere pagar el alquiler ni desocupar la casa que me recomienda que aga grasia soy de uruguay
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- Dr. Emiliano Herrera
  14 agosto 2013
  Julia: lamento no poder ayudarle en la situación, ya que no conozco el procedimiento en Uruguay, esto está basado en el derecho argentino.
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silvina
23 julio 2013
estoy alquilando un departamento soy discapacitada y no funciona el gas del temotanque en pleno invierno, sin agua caliente , pago mi alquielr en fecha como debo intimar a los dueños a que lo arreglen por carta documento y tambien nombrando mi discapcidad como daño moral?ya que es insaluble ,bañarse etc,gracias
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- Dr. Emiliano Herrera
  29 julio 2013
  Silvina: si, hay que hacer una carta documento. Habría en primer lugar que ver lo que dice el contrato, respecto a las obligaciones de las partes.
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maria angelica
20 mayo 2013
mi inquilino ha incumplido el contrato, no ha pagado 03 meses de alquiler, debe de mantenimiento 7 meses a 100 x mes, y no quiere salir del departamento, por favor que debo hacer, encima es malcriado, y su nombre esta en infocor
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- Dr. Emiliano Herrera
  20 mayo 2013
  María Angelica: esa carta documento es de acuerdo a la ley Argentina. Para Perú seguramente habrá que hacerle varias modificaciones. Lo mejor es que busque un abogado de allí que le haga los trámites para poder desalojarlo.
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Eduardo Daniel
5 mayo 2013
Queria hacer otra consulta. Tengo una propiedad en la cual tengo dos departamentos alquilados. Hasta hace un año atras los inquilinos tenian contrato pero cuando se les venció el contrato no pudieron renovarlo por que no tenian trabajo ni garantes. El tema es el siguiente… Ya los intime a que presentaran la documentacion para renovar contratos pero ambos inquilinos todavia se encuentran en la misma situación. Que puedo hacer? Aclaro que ambos están abonando el alquiler como si tuvieran el contrato. Puedo yo en caso de necesidad (digamos que necesite volver a vivir en la misma o en otro caso venderla) desalojarlos? cuanto tiempo debo darles?
Gracias
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- Dr. Emiliano Herrera
  13 mayo 2013
  Eduardo Daniel: en vez de intimarlos a renovar contrato, intimelos a desalojo, así se mueven para buscar garantes para renovarlos.
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Mercedes
19 abril 2013
Deseo enviar una carta documento por falta de pago de alguiler de un local, pero nunca se firmó contrato. De hecho, la señora que alquiló y no pagó el alquiler me está demandando como empleada mía de comercio y por despido injustificado…. Una mentira total!!!
Les agradeceré ayuda
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- Dr. Emiliano Herrera
  24 abril 2013
  Mercedes: sin duda conviene que haga la carta documento, pero lo mejor es que lo haga un abogado que conozca el caso ya que está relacionado con el juicio laboral, por lo cual habría que manejar los dos juntos.
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Carlos A. Fernández
14 noviembre 2012
MI inquilina dejo su departamento antes de tiempo dejando deuda de alquileres, expensas, abl y otros, que debo hacer?
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- Dr. Emiliano Herrera
  19 noviembre 2012
  Carlos: si tiene garantes, lo mejor es enviarles una carta documento intimando al pago de la deuda, y de la indemnización por dejar el inmueble antes de finalizar el contrato. En caso de que no haya frutos va a tener que iniciar el juicio para el cobro de la deuda.
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Bitacoras.com
28 junio 2011
Información Bitacoras.com…

Valora en Bitacoras.com: Para realizar el cobro de los alquileres vencidos, el locador debe enviar una carta documento que según la ley 23.091 debe cumplir ciertos requisitos, a los fines de estar habilitado el desalojo oportunamente. Debe por lo ta……
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