La usucapión es un término jurídico que indica un modo de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo. Esta adquisición se lleva a cabo mediante una posesión continuada durante el tiempo que exige la ley, el cual es de 20 años sin justo título y 10 años con justo título. (debido al cambio de Código, se editó el artículo para que sea consecuente con la regulación del Nuevo Código Civil y Comercial.

Para que la posesión de lugar a la usucapión, se requieren ciertos requisitos:

– Posesión en concepto de dueño, o posesión propiamente dicha. Lo que implica que el poseedor debe tener la disposición de hecho del inmueble, pero ejercerla a título de dueño, como si fuera el dueño. Se excluye de este concepto la tenencia, por lo cual locatarios, comodatarios, etc., no tienen posesión en este sentido, ya que reconocen en otro la propiedad del inmueble. Para que un tenedor pase a poseer como dueño, es necesario un acto que se denomina interversión de título, el cual consiste en actos exteriores claros e indubitables que impliquen la exclusión de cualquier otro propietario.

– La posesión debe ser ostensible y continua. En el nuevo código se elimina la exigencia de que sea pacífica y sin vicios, en tanto la calificación de la posesión ya no tendrá importancia. Teniendo en cuenta que el art. 1.930 presume la continuidad, la prueba de ser discontinua la posesión estará a cargo de quien la afirme.

-Debe ser continua e ininterrumpida por el plazo que establece la ley. Existe la posibilidad de unir en determinados casos la posesión actual a la posesión anterior, computándose todo el tiempo a los efectos de la usucapión. El plazo como se mencionó anteriormente es de 10 años en caso de poseer justo título y de 20 años en caso de no poseerlo.

 

Requisitos para iniciar el juicio de usucapión: (Provincia de Córdoba)

1) Un plano de mensura del inmueble poseído del que surja, si sepudiere determinar, que inmuebles resultan afectados en todo o enparte, confeccionado al efecto por profesional autorizado y visadopor la repartición catastral de la Provincia, con una antelación nomayor de un año.

2) Un estudio de los antecedentes sobre la titularidad del dominio yla condición catastral de los inmuebles afectados, suscripto porprofesional competente.

3) La prueba de que haya de servirse el titular y que acredite el tiempo de posesión: testigos, pago de impuestos, realización de mejoras, etc.

Iniciado el trámite, se solicitan informes a distintas reparticiones públicas, se ordena la publicación de edictos, y se coloca un cartel en la propiedad con las referencias necesarias acerca de la existencia del juicio, en en lugar del inmueble visible desde el principal camino de acceso.

 

Se debe señalar que la adquisición de la propiedad se realiza por el solo transcurso del tiempo de la posesión, el juicio de usucapión tiene efectos declarativos y tiene como fin poder inscribir la titularidad del inmueble a nombre del poseedor.

Cualquier consulta comuníquese con nosotros y con gusto lo asistiremos.

 

Actualización:

Puntos a tener en cuenta si va a comprar una  posesión:

Ante la cantidad de consultas de personas que compran una posesión o quieren comprar una posesión hay que aclarar algunos puntos:

– La única forma de escriturar del poseedor es mediante el juicio de usucapión. La usucapión no es un trámite, es un juicio que implica que se debe producir prueba y se realiza contra el dueño original del inmueble.

– La inscripción en el registro de poseedores de la provincia de Córdoba o Tierras para el futuro, tiene únicamente un valor de publicidad extra. Si bien, la misma posesión de un bien como dueño es una forma de publicidad, la inscripción en el registro de poseedores genera una anotación en el registro como poseedor. Dicho trámite no otorga escritura traslativa del dominio, únicamente sirve para hacer conocer a terceros que se es poseedor del inmueble a través de la anotación en el Registro de la propiedad.

– La usucapión es un juicio que tiene un costo, tanto en tasas, honorarios, planos, como en tiempo, por lo cual se debe a tener en cuenta este factor al comprar una posesión de un bien. El valor de una cesión de posesión tiene que ser sensiblemente inferior a la compraventa de un terreno.

– Antes de comprar debe ser extremadamente cuidadoso, averiguar todo lo posible los antecedentes del poseedor. Tenga en cuenta que si va a hacer el juicio de usucapión va a necesitar toda la prueba posible a los fines de demostrar los veinte años de posesión, pago de impuestos, testigos, facturas de gastos, construcciones realizadas, etc.

– Adquirir una posesión significa un riesgo, ya que el dueño puede recuperar el bien a través de la acción de reivindicación. Como poseedor de mala fe, está sujeto a que el dueño solicite el retiro de lo construido por el poseedor y a costa de éste. También el dueño puede elegir quedarse con lo construido, abonando el mayor valor que adquirió el bien.

 

Te dejamos también un video donde explicamos varios aspecto de este tema y que puede serte de utilidad:

Tenes una consulta? dejala en los comentarios o en el siguiente formulario:

4.113Comentarios

  • Jorge

    Muy buenas tardes Dr.
    Mi nombre es Jorge y estoy interesado en comprar algún terreno en Córdoba, por posesión, ya que es la única forma de adquirir debido a los precios que piden.
    Leí atentamente las consultas que le han realizado por este medio y en varias respuesta leo que usted dice que debemos fijarnos bien los papeles o los datos que nos proveen.
    Para dejar en claro a mi y creo que a varias personas que preguntaron, cual seria los datos que tenemos que tener en cuenta.. Por ejemplo, a mi me ofrecieron terreno que tenían un dueño con 7 hijos, ese dueño murió y lo dividió en siete terrenos y uno de los hijos lo vendió y esta persona me los vendía a mi. Esta cercado y tiene planos.
    Otro me vende una parte de un campito que era del tío que falleció y era dueño hace 50 años y el es el único heredero.
    En resumen cuando preguntamos por un terreno, ya que nos interesa el precio y la ubicación, que mas tenemos que preguntar en primer paso.
    Desde ya muchas gracias

    Reply
  • Rodrigo Omar

    Hola buenas esto le está sucediendo a mi papá con el la casa de mis abuelos ellos hace 30 años cedieron una cuarta parte del terreno a un sobrino el cual edificó y formó su familia. Hasta ahí todo bien el problema comenzó al fallecer mi abuelo y quedar la casa vacía . Mi tío comenzó a edificar hacia el terreno de mis abuelos y cuando mi papá y si hermano le reglaron alegó que todo el terreno es de él y que mi abuela le dejo un papel y que él le pago de buena fe un dinero por el terreno negando la entrada a mi papá a la casa de mi abuelos. El terreno es fiscal y por lo que sabemos mi abuela no dejo papel de compra y venta. Que debemos hacer en este caso ?? Gracias por escúchame

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  • Romina

    Hola mi consulta es yo vivo rn un terreno hace 30 años y hace casi 20 años pagando solo luz. No llegan otros impuestos, nunca nadie en estos 30 años vino a reclamar nada no se quien sea el dueño mi abuelo dijo q lo compro para sus nietos(nosotros) pero jamas nos dio papeles y ya fallecio. Que debo hacer para poder ponerlo a mi nombre?

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  • Joaquin

    Hola Emiliano, le comento una situación y espero que me pueda orientar o informar. Soy de Misiones, Argentina. Una persona compro una posesión de un terreno grande hace mas de 30 años, por medio de una inmobiliaria ante un escribano, dicha posesión se encuentra certificada por dicho escribano. El tema que antes de fallecer le cedió esa posesión a otra persona, ante escribano y 2 testigos, cediéndole todo el derecho posesorio que tuvo durante todo ese tiempo ( mas de 25 años), tenia los impuestos municipales y servicios a su nombre. La otra persona, que heredo esa posesión le vendió los mismos derechos posesorios a un familiar, pero sobre una parte de ese terreno grande ( esta aclarado dimensiones y costo de venta en el papel certificado por otro escribano). Este familiar, coloco algunos servicios básico a su nombre, pago los impuestos municipales de todo el terreno a su nombre al igual que los impuestos de renta (tenia deuda de varios años en ambos casos), también empezó a realizar una construcción con el permiso aprobado del municipio. Este familiar se encuentra viviendo hace 6 años en esa parte del terreno, el propietario que figura en el registro del inmueble corresponde a una empresa que ya no existe. Mi consulta es: ese familiar mío, puede realizar el tramite de usucapión? le suma a sus 6 años de vivir en ese terreno el derecho posesorio de mas de 20 años que le vendieron o tiene que cumplir de igual manera los 20 años viviendo para iniciar el tramite? En caso de poder hacerse el tramite de usucapión, podrá hacer solo por las medida que figura en el papel sellado por escribano o puede hacer por todo el terreno? Aclaro que el pago de los impuestos esta echo por la medida total del terreno. Aclaración: no hay ningún boleto de compra y venta, únicamente esos derechos posesorios que fueron comprados / vendidos, ambos certificados por escribano. Saludos y muchas gracias!

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  • Ariel

    Hola quiero realizar el tramite de usucapion soy de lanus

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Hola, escribime a estudioherrera@outlook.com y te contacto con una profesional de Buenos Aires. Saludos

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      • Debora

        Hola. Compre un terreno en 2011. Tengo boleto compra venta sellado x escribania. No vivo ahi. No pague impuestos porque la sociedad al que lo compre esta inhibida por arba. Ahora hay una persona que dice ser dueña porque ella pago los impuestos hace 10 años y se quiere meter de prepo cuando yo pague ese terreno y tengo esos papeles. Tiene mas derecho que yo cuando yo pague ese terreno en su totalidad?

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        • Dr. Emiliano Herrera

          Débora: no, pagar los impuestos de un terreno no da la posesión del mismo. Hay que ejecutar verdaderos actos posesorios sobre el lote.

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      • Ruben

        Hola. Que posibilidad de hacer juicio por usucapión. Estamos hace 30 años con un local comercial. Pero la propiedad esta abandonado por el dueño. Debe 12 años de agua y cloacas , 6 de impuestos inmobiliario. El contrato vencido hace 25 años. Tiene un embargo de 4millones de pesos por un juicio de medianera con el vecino que perdio y no paga , y la mitad de la propiedad usurpada. Nosotros hace 30 años que estamos inscriptos en la municipalidad como comercio, pagamos el impuesto de comercio cada 2 meses. Monotributon y a los empleados en blanco. La idea es pagar todo lo que se debe mas el juicio. Pero pedír la posesión del inmueble. Nosotros le pasamos plata al dueño todos los meses por el lugar que ocupamos. Pero no se hacen cargo de nada y hace 12 años que no pisa la propiedad.

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        • Dr. Emiliano Herrera

          Rubén: para darle una respuesta a su situación, lo mejor es hacer una consulta personalmente o por videoconferencia. Lo invito a escribir al 3512416077 o a estudioherrera@outlook.com para coordinar un turno.
          Saludos cordiales

          Reply
  • Gladys Graciela

    Buenas noches una consulta yo me saque en una rifa un terreno en Cordoba lo rifo el propietario yo pagaba los impuestos municipales después tuve unos graves problemas y no pagué por unos años yo tengo la escritura del titular todos los papeles cuando fui a decirle al titular que me firme el boleto de compra y venta me dijo que como yo no lo avía echo pío unos años el se lo vendió al terreno a su hijo eso puede hacerse?? Ninguno de los dos tenemos pocecion desde ya muchas gracias

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  • Eli

    Hola! Una consulta. Vivo en un terreno q esta en posesion hace como 28 años o mas, por parte de mis abuelos. Ellos le vendieron a mis padres una parte y mis padres me vendieron a mi con derechos de seccion. Yo he construido, y agrimensado para tramitar el titulo supletorio, pero me falta la luz y el agua a mi nombre, ellos me pasan estos servicios. Puedo tener problema para paseñar a ser dueña legal?

    Reply
  • Eli

    Hola! Una consulta. Estoy viviendo en un terreno que esta en posession hace 28 años o mas, por parte de mis abuelos, y padres. Mi abuelo le vendio a mi padre una parte y mi padre me vendio a mi una parte. Y tengo boleto de compra venta, con derechos de cession de mi parte.Yo ya he edificado, y agrimensado para tramitar el titulo supletorio, pero me falta luz y agua a mi nombre. Puedo tener alguna clase problema?

    Reply
  • Nancy

    Hola! Hace 7 años ocupo un terreno baldio que pensé habian puesto a mi nombre pero en realidad fue a nombre de mi cuñado y ahora quiere que le pague por esto. Él era policia y me llevó a un escribano para firmar un papel (supuestamente era el contrato de compraventa para ponerlo a mi nombre pero acabó poniendolo a nombre de su padre fallecido ante un escribano, la realidad es que no vi de qué era el contrato porque veo mal por la ausencia de un ojo. Ahora los impuestos viene a nombre del papá de mi cuñado y ellos lo pagan, pero la verdad que yo vivo acá desde 2013. Tengo como registrar los impuestos de alumbrado, barrido y limpieza a mi nombre o por estar a nombre de otro poseedor ya le corresponde a él quedarse con el lugar donde vivo? Sirven gastos de servicios como internet y celular a mi nombre para demostrar la posesión? La luz la pago junto con mi cuñado porque vive al lado y no me dejó poner un medidor a mi nombre así que solo tengo estos dos comprovantes.
    Desde ya, muchas gracias por la ayuda!

    Reply
  • Nancy

    Hola! Hace 7 años ocupo un terreno baldio que pensé habian puesto a mi nombre pero en realidad fue a nombre de mi cuñado y ahora quiere que le pague por esto. Él era policia y me llevó a un escribano para firmar un papel (supuestamente era el contrato de compraventa para ponerlo a mi nombre pero acabó poniendolo a nombre de su padre fallecido ante un escribano, la realidad es que no vi de qué era el contrato porque veo mal por la ausencia de un ojo. Ahora los impuestos viene a nombre del papá de mi cuñado y ellos lo pagan, pero la verdad que yo vivo acá desde 2013. Tengo como registrar los impuestos de alumbrado, barrido y limpieza a mi nombre o por estar a nombre de otro poseedor ya le corresponde a él quedarse con el lugar donde vivo? Sirven gastos de servicios como internet y celular a mi nombre para demostrar la posesión? La luz la pago junto con mi cuñado porque vive al lado y no me dejó poner un medidor a mi nombre así que solo tengo estas dos opciones

    Reply
  • Jonatan

    Hola buenas. Compre un lote hace unos años y por medio de una cesión de derechos, el problema es que en el contrato que me realizaron no me anexaron la cesión anterior a la mía. Es legal ese contrato? Necesito ayuda.

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Jonatan, tendría que ver la escritura antes de darte una opinión.

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      • Gabriela

        Como es el tramite ? Que tengo que tener?,yo hace 12 años que vivo en un terreno como poseedora.

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  • Paola

    Hola, siempre vivi en la casa de mi abuela que fallecio hace 7 años, no tiene realizada sucesion ni de mi abuelo ni de ella, tengo cesiones de derechos hereditarios de la mayoria de la casa y pero hace mas de 11 años que pagamos los impuestos entre mi mama(tb fallecida) y yo, puedo realizar el juicio de usuarpion?

    Reply
  • Cesar

    Hola buenos días, vivo hace 8 años en una casa donde la mayoría de herederos fallecieron y los que quedan no tienen ni la sucesión tramitada. Tengo alguna posibilidad de empezar hacer algo para asegurar mi vivienda?

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  • Lucrecia

    Doctor hace 18 años que vivo en un terreno que no tengo títulos el cual quedó en cuidados de mi padre hace 18 años que hice mi casa pague los impuestos e hice la mensura del mismo
    ,como debo seguir para poder hacer los trámites

    Reply
  • Roberto H Aquino

    Hola yo vivo hace 22 años en una casa que no conozco su dueño, en estos momentos y desde el año 1992 esta creo entregada a una empresa del área de energía ( gas ) se entregó con la privatizcion de la empresa Gas del Estado, vivo en ella desde el año 1998 y nunca firme contrato alguno, es posible iniciar juicio de usucapión de 20 años y en la municipalidad figura como propietario el Instiruro Procincial de la provincia de tierra del fuego y en el registro nacional de la propiedad inmueble figura el Territorio Nacional de Tierra del Fuego osea antes de que sea provincia

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  • Vito

    Vivo con mi tía-abuela (que no tiene hijos) hace mas de 15 años en la casa de mis bis-abuelos (ya fallecidos) De morir ella y pasado los 20 años de vivir aquí, puedo quedarme con el inmueble? Al morir mis bis-abuelos, la familia no hizo ningún tipo de sucesión. Los titulares del inmueble siguen siendo mis bis-abuelos fallecidos.

    Pregunto esto porque pienso que cuando mi tía-abuela muera puede que los herederos quieran vender. Por encima mío esta mi madre y sus hermanos.

    Desde ya muchas gracias.

    Reply
  • Alejandro

    hola Doctor Herrera, ante todo permítame felicitarlo por esta práctica excelente que lleva a cabo dando la posibilidad de realizarle consultas jurídicas.
    le comento mi situación, desde el año 2008 me encuentro viviendo en la casa que era de mis abuelos, fallecidos ellos, sucesion de por medio, figuro como uno de los 5 propietarios según escritura, los otros 4 son hijos directos de mis abuelos (tios). figuro yo en la escritura por que mi madre ya estaba fallecida al momento de la sucesión.
    Los otros titulares (tios) de palabra en el 2008 me otorgaron la tenencia y usufructo de la vivienda. recientemente uno de ellos falleció y su hijo (mi primo) me esta reclamando su parte, aún no ha hecho sucesión pero dice tener un poder general de bienes, yo vengo pagando servicios, impuestos, y numerosas mejoras a la propiedad.
    Como estoy parado legalmente ante este reclamo de mi primo y otros que puedan suceder a futuro?
    Existe alguna herramienta legal que me ampare por el tiempo que llevo ocupando la propiedad de la cual soy co-propietario? soy de la probincia de buenos aires partido de la costa.
    desde ya le agradezco la posibilidad que nos brinda de poder realizarle consultas
    lo saludo atte.
    Alejandro

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    • Marri

      Hola, quiero comprar unos terrenos en Buenos Aires y resulta que están bajo usucapión y me dice la inmobiliaria que no me darían título sino hasta dentro de dos años y que encima no los puedo ocupar hasta entonces.. será cierto o suena a trampa? Gracias

      Reply
    • Andrea

      Quería saber si es real que se puede iniciar un juicio de usucapion breve , a los 5 años

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  • Rocío

    Hola Emiliano, mi pregunta es la siguiente: Si obtuve un terreno por cesión de acciones posesorias hace 7 años y el cedente inició una demanda de usucapión a los que serían los titulares del inmueble porque lo tenía hace 25 años, pero la demanda no se notificó por falta de requisitos. El boleto de compraventa original tiene fecha marzo de 1920. Qué tengo que hacer para regularizar la inscripción del inmueble?

    Reply
  • Nicolas

    Buenas, que tal? Consulta estoy por adquirir un lote que es parte de una manzana. Esa manzana se encuentra en juicio de usucupacion. Por lo que el vendedor se encuentra en proceso judicial aún y lo que me vende es una cesión de derechos a través de un boleto de comprar venta por medio de un abogado. Mi pregunta es, es un riesgo comprar de esta forma? Que debería tener en cuenta? Desde ya gracias.
    PD: el lugar se encuentra subdividido y ya hay gente que se encuentra viviendo y construyó.

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    • Patricia

      Hola ¿qué tal?, quería hacerle una consulta, yo vivo con mi mamá y mi hijo de tres años en una casa que está a nombre de mi abuelo paterno y que mi padre cedió en el divorcio, aparentemente la sucesión por mi abuelo está hecha por lo que al morir mi madre sería herencia nuestra.
      Tengo un hermano que hace diez años que no vive acá, yo viví ininterrumpidamente en ésta vivienda desde que nací (32 años), he pagado arreglos, expensas y servicios y pienso poner éstos últimos a mi nombre (aún están a nombre de mi abuelo).
      Mi consulta es, ¿el día que mi madre muera, si yo sigo viviendo acá con mi hijo, puedo hacer el trámite de usucapión o sí o sí debo darle a mi hermano parte de ésta propiedad ? (cabe resaltar que soy madre soltera y que tengo un botón antipánico y denuncias hechas por violencia de género y amenazas que ha ejercido mi hermano hacia mi). Gracias, saludos!.

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  • gustavo

    estimado la consulta es la siguiente yo estoy viviendo en casa donde hay que hacer 5 sucesiones ? la consulta es si se puede vender o hay que iniciar esos tramites previamente para poder vender la casa? cuanto cuesta aprox. ese tramite

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Gustavo: para poder decirte el costo, tendríamos que hacer una consulta, porque depende de varios aspectos. Si sos de Córdoba ponete en contacto al 3512416077
      Saludos

      Reply
      • Virginia

        Queria consultar que costo aproximado tiene iniciar un juicio de prescripción adquisitiva?

        Reply
        • Dr. Emiliano Herrera

          Virginia: la base depende del valor del terreno, para sacar eso hace falta una consulta para ver las condiciones que tiene y el trabajo que lleva.
          Saludos

          Reply
  • viviana

    hola soy de chaco saenz peña ,compre un terreno fiscal con mejoras. hicimos los papeles de compra venta ante escribano publico pero solo la venta por las mejoras. como puedo hacer para titular ese terreno y sea legal. gracias

    Reply
  • adrian Alejandro garcia

    tengo posecion de 21 años en almafuerte cordoba tengo todoa los servicio a nombre mio tengo te testigos del tiempo q vivo aca yo lo unico q no tengo son impuestos pagos .. tengo fotos d mejoras d los ultimos 10 años y resivos de pagos de trabajos realidados d hace 17 y 18 años q se puede hacer para iniciar el juicio de usucapion

    Reply
  • Viviana

    Hola quiero comprar un terreno pero me dicen que no esta escriturado porque tienen que pasar 10 años para hacer la escritura ya pasaron 6 faltan 4 años más para hacerlo. Era una quinta que se dividió. Solo tienen boleto de compra venta. Seria legal si lo compro? Tendría algún problema en un futuro?. Tendría que hacer juicio para escriturar?

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  • Leticia Iglesias

    Hola me ofrecen un terreno en casa grande Córdoba con posecion, el mismo tiene una deuda de impuesto municipal de 10 años la cual la abonaría yo. Dos consultas:1. dónde debo realizar el trámite para transferir la posesión a mi nombre y 2. Los 10 años de impuestos corren a mi favor al momento de iniciar el juicio por usucapión muchas gracias por estos espacios de consulta

    Reply
  • Coti

    En el año 74 mis padres compraron un terreno en el Valle de Calamuchita. Al querer escriturar el Escribano apoderado del loteo, pidió una coima que no se aceptó pagar por ese motivo a la fecha eso está pendiente. El boleto de compra venta, los impuestos locales, provinciales y servicios estan al dia. Como únicos hijos, que pasos debemos seguir para escriturar, nuestros padres fallecieron. Gracias

    Reply
  • Horacio

    Hola, un tio ocupó el fondo del terreno de mis pdres e hicieron subdivisión con un pasillo hasta el fondo hace 40 años.Mis pdres y mi hermano murieron y no encuentro nada que hable de una venta. La propiedad dice lote 31 a y 31b. Ya sería legalmente delos hijos de mi tío que viven ahí? Muchas gracias.

    Reply
  • Jesica

    Buenos días! Hago una consulta: Tengo una declaración Jurada y certificada por escribano de posesión de un inmueble del cual me estoy haciendo cargo hace años ya que su dueño no apareció. Con esa Declaración más los pagos de impuestos, servicios y mejoras realizadas puedo iniciar el proceso de juicio cumplidos los 20 años o necesito algo más? Agradezco su respuesta!

    Reply
  • Evelyn

    Hola, adquirí dos lotes baldíos en Calamuchita, con 1/4 del titulo y el restante con cesión de derechos posesorios de mas de 20 años. Actualmente estoy gestionando el plano de mensura, realizando la limpieza de los lotes y comprando materiales de construcción. En el momento de terminar con el plano de mensura, podré iniciar el tramite para tierras para el futuro y comenzar con el juicio de usucapión?
    gracias.

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  • Cristal

    Hola en la ciudad de La Plata vivienda aledaña a un familiar desocupada por más de 10 años nadie la reclama, ¿primero se debe limpiar, hacer reparaciones, etc y empezar a pagar impuestos, desde ahí comienzan los 10 años? o se pueden pagar impuestos adeudados por los 10 años? Cuando se debe iniciar el trámite?

    Reply
  • Ascencion Esther Lopez

    Hola le agradeceria me informe si puedo iniciar usucapion…tengo contrato de compra venta ante escribano, todos los servicios del inmueble pagos, 20 años desde la compra, mejoras y no se pudo hacer la escritura porque el vendedor desaparecio por no cumplir con una hipoteca que tenia la vivienda…desde ya muchisimas gracias…

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Ascención: por lo que me cuenta, sí se podría iniciar la usucapión, claro que para responder más claramente hacen falta más datos, para lo cual hay que hacer una consulta. De dónde es usted?

      Reply
      • Jesica

        Hola que tal ? una consulta . Mi mama falleció hace varios años y mi hermano(es menor de edad) y yo heredamos la casa , la cosa es que estuvo varios años abandonada y bueno cuando tuve la mayoría de edad, me hice cargo de las deudas , expensas, aysa, todo . El tema es el siguiente hace 9 años que me hago cargo de los gastos la arreglé y todo vivo hace 6 . El tema es el siguiente no están hechos los papeles ya que priorice hacerla habitable (xq estaba toda incendiada) asiq claramente no podía hacer la sucesión ni tengo el título de propiedad ni nada que acredite que mi hermano y yo somos los dueños ,solo el apellido. La cuestión es que hoy en día tengo una deuda con el banco y mi miedo es que me consideren dueña de la propiedad x el paso del tiempo y embargar la casa . Esto puede suceder ?al no tener ningún título ni nada son 20 años en lo que esta propiedad ( aunq sea dueña ) sea legalmente mía x el paso del tiempo? O si son 10 años ? O como seria ? Espero respuesta gracias!

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  • Nacho

    Buenas! Una consulta…tengo una cesión de derechos posesorios y en la municipalidad no me l toman para Otorgarme el permiso de obra. Que puedo hacer, antes de tener que construir sin permiso y que luego eso ocasione un multa con el municipio o que me paren la obra? Muchas gracias de antemano

    Reply
  • Guillermina

    Buenas tardes, estoy por comprar un terreno en un barrio privado, en Buenos Aires aún sin escritura, se vende con cesión de derecho, en la inmobiliaria me dijeron que aún no se puede escriturar, qué hay que esperar 2 años porque se está pagando una deuda a arba, no entiendo lo del juicio de usucapion? Yo ahora el terreno se lo compro a una persona pero creo que la tierra está a nombre del desarrollador, me da miedo comprar algo que después no pueda escriturar, que riesgo corro comprando algo de esta manera? Espero su ayuda gracias

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Guillermina: por lo que leo, esto no tiene nada que ver con una usucapión, por lo que cuenta el tema es que no pueden escriturar xq todavía no está terminado el loteo o algún problema que impide por el momento hacer la escritura.

      Reply
      • Diego Molina

        Hola consulta compré un lote en la costa e hice escritura con cesión de derechos ante escribano y la legalice. Pero quiero hacer la escritura definitiva, el lote debe impuesto municipal hace 20 años y los últimos 5 de arena, ahora quería poner a nombre mio los impuestos y pagarlos. Cómo hago para tener la escritura definitiva? Ustedes la tramitan? Gracias

        Reply
  • Liliana Ba Trop

    Hola, leí su artículo muy interesante, y quisiera saber qué sugiere/opina en esta situación: mis padres adquirieron mediante boleto de compraventa una casa en diciembre de 2001, en pleno corralito, haciendo transferencia bancaria por el 80%del valor del inmueble. El 20%restante se pagaría al escriturar, pero en esos catastróficos días, al aumentar el dólar, las partes no se pusieron de acuerdo,situación q llega al día de hoy.
    Mientras tanto la propiedad fue ocupada por mi(hija mayor, con pleno consentimiento de mi familia), impuestos y servicios a nombre de mi padre, mejoras y mantenimiento demostrables, es mi domicilio laboral, etc.
    La duda: 1.se puede iniciar juicio de usucapion? 2.Debe hacerlo mi padre? 3. Si él no puede x temas de salud, quien corresponde? 4.cuál sería el plazo? El que tiene justo titulo o el q no lo tiene? No entendí eso, sólo hay boleto de compraventa entre las partes. Muchas gracias!

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Liliana: si se podría en 2021, debe hacerlo su padre, pero puede darle un poder al abogado, o en todo caso ceder los derechos a usted o a quien considere.
      No tiene justo título ya que el boleto de compraventa no es justo título.
      Saludos

      Reply
  • Daniel

    HOla. Una consulta. Es seguro hacer una compra de un terreno a inmobiliarias que veden solo el titulo posesorio? Un ejemplo es Indice Inmobiliaria que vende terrenos cercanos a alta gracia, como villa del prado por ejemplo. Al momento de consultar indican que tienen derechos posesorios sobre la tierra con una antiguedad de 20 a 30 años. El terreno tiene un costo inferior a un terreno escriturado, ya que ronda aproximadamene en os 350 mil pesos.
    Es aconsejable este tipo de compra? Supongamos que se realiza la compra y edifica en ese terreno y se desea hacer el juicio en unos años, se corre algun riesgo? Estos juicios suelen salir favorables? o realmente es algo arriesgado? Muchas gracias por el espacio para realizar estas consultas.

    Saludos!!

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Buenas tardes: no siempre es seguro comprar de esta forma, hay casos en que la posesión está perfectamente documentada y uno puede tener bastante seguridad. Siempre que un abogado vea la documentación que poseen antes de comprar para saber los riesgos que se corren.
      De todos modos, el costo de hacer el juicio de usucapión para luego tener el título a su nombre va a compensar el menor precio, ya que entre el costo del plano, gastos judiciales y honorarios, más o menos le termina saliendo lo mismo.
      Saludos cordiales.

      Reply
  • Melisa

    Hola. Me eh interesado por una vivienda muy abandonada y que no ha sido ocupada por muchos muchos años, la titular esta fallecida hace tiempo, la casa tiene mucha deuda, puedo hacer un edicto para saber si hay herederos? Y en caso que no aparezca nadie puedo hacerme cargo de la deuda y habitarla?

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Melisa: no, entrar a una casa cerrada y violar la cerradura es delito. Hay gente que lo ha hecho, y se ha quedado con la casa, pero es un delito que el dueño o cualquier vecino pueden denunciar.

      Reply
      • Daniel

        Buenas … Mi madre compro un terreno dando una entrega y cuotas el cual pago por 8 años y termino de pagar pero falleció antes de escriturar yo de mi parte seguí viviendo en el lugar ya edificado y el cual también amplíe la edificacion así como también e construido otra edificacion en el fondo de la misma y tengo los 20 años ya vividos en el lugar podría hacer usucapion ?

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        • Dr. Emiliano Herrera

          Daniel: y por qué no hacer la declaratoria de herederos de su madre y escriturar con el boleto?

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  • Susana

    Hola Dr. Estoy pagando los impuestos de un terreno en el valle de Calamuchita, pagé 20 años juntos y 10 años continuos a rentas de la provincia de Córdoba. Son los únicos impuestos que por el momento solicitan de pago. Quiero iniciar la posesión, qué debo hacer?

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Susana: la posesión se inicia de hecho, haciendo posesión del terreno, ocupandolo, haciendo obras sobre el mismo, o cerrándolo.
      Luego de que pase un par de años de eso, recién puede iniciar los trámites en tierras del futuro, y después de 20 años, hacer un juicio de usucapión para tener la propiedad.

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  • Karina

    Hola queremos comprar un terreno el cual tiene derecho posesorio no queremos correr el riesgo de que vayan a reclamarlo o algo como podemos hacer para estar seguros ? Me dijeron que el propietario nos firmaria una csion ante escribano. pero tambien lei que puede hacer un reclamo por mala fe. que se puede hacer para no tener inconvenientes a futuro y perder la propiedad y lo que se construya en ella?

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Karina: la seguridad depende de las condiciones. Tenés que contratar un profesional para que te haga un estudio de títulos, es lo más lógico antes de comprar algo que implica una gran cantidad de dinero.

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  • Fernando

    Qué pasa en el caso de una persona se le otorga vía decreto un terreno el cual no lo habita y otra persona paga los impuestos de luz durante 15 y faltando 5 años para el juicio de usucapion decide venderlo.. que se debe hacer? Se puede hacer eso o es un peligro? Esto es tierra del fuego

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  • Gabi

    Hola. Soy de Mendoza tengo 38 años y hace 17 años entre a mi casa q tenia tirado el techo y no tenia ventanas ni puerta. Pregunto si o si tengo q esperar llegar los 20 años para hacer el jucio de usucapión? Es q ya m canse de vivir bajo chapas y quiero hacerle unas mejoras lo cual no hago por miedo a que me quieran echar de mi casa.
    Gracias por todo!

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Si, tenes que tener 20 años, pero bueno, quizás valga la pena ir arreglando un poco la casa, ya que es mejor estar con un buen nivel de vida.

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  • Gabriela

    Buen dia tengo la escritura a nombre de la legitima dueña.que tiene tres hijos.todos casados.puede la nuera de la dueña absoluta del inmueble hacerle a la hija de ella una escritura traslativa donde se escondio informacion.? Que utiliza para dañarme y perjudicarmepasando por encima de un poder general a mi nombre ante un escribano que me firmaron los 3 hijos de la dueña absoluta del inmueble para hacer.deshacer .tramitar y hasta para gestionar la sucecion.porque yo tenia una deuda con aysa. Ella pago la deuda y con es papel cambio la titularidad del servicio y lo puso a su nombre.a escondidas mias.hasta marzo del 2020 todavia venia a mi nombre.y tuve conocimiento del cambio de titularidad del servicio porque todos los impuestos tienen una direccion postal que es la de mi madre sino.no me hubiera enterado a tiempo.esto sucedio ahora entre el 18 de marzo del 2020 y la fecha antes que empezara la cuarentena .que me aconceja hacer?.como puedo enfrentar en aysa este daño y perjuicio que me ocaciono.el tramite que inicio esta mujer ?como puedo impugnar esa escritura traslativa en la cual ella oculto informacion ?desde ya muchas gracias

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  • Fabio

    Hola se trata de la casa de mi abuelo, tengo un primo que inicio juicio de usucupacion, yo iniciando sucesion puedo frenarlo?saludos

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Hola Fabio: no es que se frena, pero si hay que iniciar la sucesión, y oponerse en la usucapión cuando te notifiquen. De que provincia sos?

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  • Matias

    Buenas noche, mi mamá vive hace 55 años en un terreno fiscal donde hay 4 casas que eran de sus tíos, hace unos 4 años ocuparon una de esas 4 casas y ahora la quieren desalojar obstentanto que los malvivientes son dueños de todo, como podría manejarme en este caso?

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  • Johnny h

    Yo viví con mi abuela desde que era bebé en la casa viven 3 hijos y yo cada quien en diferente vivienda o casa de la propiedad ahora dicen que no tengo derecho a nada pues ella falleció y no dejo testamento aunque todos saben que esa casa donde ho vivo la hizo para mi llevo 30 años viviendo aquí y ahora pretenden saccarme

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  • Rosario

    Hola tengo 30 años habitando el terreno que compre, pero no tengo un comprobante con mi nombre que acredite que el terreno sea mio solo los de servicios de teléfono, luz y del predial,e agua están del dueño anterior los pago y voy al corriente pero como le hago para tener los documentos a mi nombre y el que me lo vendió ya falleció

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Rosario: usted dice que lo compró, cómo lo compró, de palabra, hicieron un contrato?
      de dónde es usted?

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  • sandra

    hola yo compré de buena fe una propiedad y ahora resulta q tiene otro dueño .y quiere q me valla tengo algún derecho yo ya q invertí todos mis ahorros y no quiero quedar en la calle con mis hijos

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  • gloria carrizo

    soy propietario de un campo ,pero hace unos años ,lo vendi ,pero el comprador ,no termino de pagar,y tiene la poseción, Que pasa si ocupo nuevamente mi campo,pues yo tengo ,el titulo de propiedad,de esa manera le cortaria los años de ocupación ,,,por su accionar ,pienso que quiere iniciar un JUICIO POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA.
    Si, lo ocupo,perderia los años de poseción’?Espero, su rta ,gracias desde ya

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  • Angel

    Hola Emiliano: Mis padres adquirieron un terreno en Las Albahcas en el 2005. Compraron ese terreno a una persona que vendia varias lotes heredaros de sus padres con un boleto de compra- venta y rubricaron el documento en la comisaria del pueblo. Aparentemente, esta persona nunca llevo a cabo la sucesion y por lo tanto nunca se pudo escriturar. Se construyo una casa y ellos viven ininterrunpidamente en ese lugar desde entonces pagando todos los impuestos excepto rentas.. Pregunta: Se puede iniciar la demanda por usucapion ordinaria o existe otro medio para obtener la escrituta? Desde ya muchas Gracias!

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Angel: la usucapión por ahora no se puede hacer, ya que tienen 15 años de poseedores. Habría que ver las posibilidades de iniciar la declaratoria de herederos como acreedor y pedir la escrituración.

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    • Nacho

      Buenas! En la municipalidad no me toman la cesión de derechos posesorios para darme el permiso de obra. Que puedo hacer, antes de mandarme a construir sin permiso y que luego me multen?

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  • Gaston

    Hola Dr . Una consulta rápida y desde ya mucha gracias, compre una posesión a un abogado ,un ingeniero y un martillero ,solo me dieron el comprobante de que pague tal dinero y ahora me dan vueltas para los otros papeles … la pregunta es me pueden sacar el usucapión si pago los impuestos y y me instalo en el lugar pongo propiedad privada ? Como hago para tener los demás papeles para iniciar el usucapión? Saludos

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Gastón: si usted tiene la posesión, está perfecto que se instale en el lugar. Todavía no hicieron ningún contrato?

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  • JOSE

    Hola Emiliano, ME OFRECEN UN LOTE EN CÓRDOBA, CON CESIÓN DE DERECHOS POSESORIOS FIRMADO ANTE ESCRIBANO PUBLICO? QUE PROBLEMAS PUEDO TENER? O AL ESTAR FIRMADO ANTE ESCRIBANO ESTOY RESGUARDADO DE ALGÚN MODO? O DEBO AVERIGUAR MAS SOBRE EL LOTE? QUE COSAS POR EJEMPLO?

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    • Dr. Emiliano Herrera

      José: hay que hacer un estudio de títulos y para ello te tienen que dar todos los datos del lote, incluyendo la matrícula del mismo. Además analizar la documentación que acredita esa posesión.
      La certificación de escribano no da ninguna seguridad, ya que el mismo no verifica la realidad de lo que dice ahí sino solamente que la firma ha sido puesta por tal persona.
      Saludos

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    • Diego carlos tapia

      Hola compre un terreno en amboy con derecho de posesion de 30 añoss y resulta q quise ir a pagar los impuesto a la comunaa y me dicen q no puedo pagarlos xq el terreno tiene un dueño catastral osea q existe una escritura

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    • Eli

      Hola! Una consulta. Estoy viviendo en un terreno que esta en posession hace 28 años o mas, por parte de mis abuelos, y padres. Mi abuelo le vendio a mi padre una parte y mi padre me vendio a mi una parte. Y tengo boleto de compra venta, con derechos de cession de mi parte.Yo ya he edificado, y agrimensado para tramitar el titulo supletorio, pero me falta luz y agua a mi nombre. Puedo tener alguna clase problema?

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  • Hector

    Hola estoy por comprar un terreno en cordoba s solo me darian boleto de compra venta a nombre de la titular inscripta en la municipalidad y un boleto de compra venta anterior a la cual ella compro .q me faltaria ¿puedo tramitar nuicio x usucampeon?

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Hola Hector: respecto a la consulta por usucapión. ¿Has comprado ese terreno? Lo ideal sería para contestarte que me envíes por mail la documentación para poder verla

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      • Martha

        Hola buen dia yo voy a.comprar una casa por secion de derecho , la immobiliaria me dice todo esta en orden y que ya salio la usucapion y que ya bamos a firmar los 3 dicho sra la dueña, yo y la immobiliaria que es por quien mediante estoy comprando en buena fe ..que riesgos puedo correr teniendo ya todo esto ?? Puedo escriturar?? Porq ya pasaron mas de 20 años …le agradesco su respuesta

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