Heredé una propiedad sin escritura: qué pasa con el boleto o la posesión

Es una situación más común de lo que parece: alguien de la familia vivió toda su vida en una propiedad que compró con un simple boleto firmado en un escritorio, o que simplemente ocupó y habitó durante décadas sin llegar a escriturar nunca. Cuando esa persona fallece, los herederos se encuentran con un bien real y concreto —una casa, un terreno, un local comercial— pero sin el título formal que acredite el dominio. ¿Qué pasa en ese caso? ¿Heredaron algo? ¿Pueden perderlo? ¿Qué tienen que hacer?

Cuando hay boleto de compraventa: qué derechos heredás

El boleto de compraventa es un contrato privado, firmado entre partes, que genera una obligación de escriturar. Por sí solo no transfiere el dominio del inmueble —para eso se necesita escritura pública ante escribano e inscripción en el registro—, pero sí crea un derecho personal muy sólido: el comprador, o quien lo suceda en esa posición, puede exigirle al vendedor que cumpla con ese compromiso.

Cuando el causante compró con boleto y falleció sin haber escriturado, esa obligación de hacer se transmite a los herederos del vendedor. Dicho de otra forma: si tu familiar fue el comprador, vos heredás el derecho de exigir la escritura. Si tu familiar fue el vendedor, su sucesión queda obligada a escriturar en favor del comprador. En ambos casos, el punto de partida es iniciar la sucesión para tener legitimación formal y actuar.

El artículo 1170 del CCyC protege especialmente a quien tiene el boleto de buena fe, con fecha cierta, y tiene la posesión efectiva del inmueble. Ese comprador —o sus herederos— puede oponer ese derecho frente a otros acreedores del vendedor que intenten ejecutar el bien. Una protección muy importante que muchas familias desconocen cuando enfrentan estas situaciones.

Un ejemplo concreto: tu padre compró un terreno en 2008 con boleto, pagó todo, se instaló y construyó. Nunca llegaron a escriturar. Al fallecer, vos y tus hermanos heredan ese boleto y esa posesión. La acción correcta es iniciar la sucesión de tu padre y, en paralelo o a continuación, promover el juicio de escrituración contra el vendedor original o sus propios herederos, para que cumplan con la obligación de formalizar la transferencia.

Cuando solo hay posesión, sin ningún papel

El escenario más complejo —pero no sin solución— es el de quien habitó una propiedad durante años sin ningún instrumento: ni boleto, ni contrato de locación, ni escritura, ni nada. Solo posesión de hecho. En este caso, el camino legal es la prescripción adquisitiva, conocida popularmente como usucapión.

El CCyC reconoce dos variantes: la prescripción breve, de 10 años, que requiere justo título y buena fe; y la prescripción larga, de 20 años, que no exige título y solo requiere demostrar que la persona se comportó como dueña del inmueble durante ese período de forma pública, pacífica, continua y sin reconocer en otro la propiedad.

La jurisprudencia es clara en este punto. La Cámara de Entre Ríos sostuvo en 2019 que «todo lo que el causante poseía se transmite a los herederos desde la muerte, de modo que para acreditar la continuación de la posesión no se requiere más que la comprobación del vínculo y el deceso. Los herederos pueden promover directamente el juicio de usucapión sin tener que iniciar antes la sucesión del poseedor» (Farabello c/ Jearson, SAIJ SUI0080447). Eso sí: la posesión es indivisible, y todos los herederos deben actuar en forma conjunta en ese juicio.

También hay un límite importante: no basta con estar en el inmueble. La jurisprudencia exige que el comportamiento sea claramente el de un dueño, no el de quien simplemente tolera o cohabita. Domiciliarse no es suficiente si no hay actos posesorios claros y sostenidos en el tiempo (Seliman c/ Seliman, Cámara Entre Ríos, 2025, SAIJ SUI0086114).

Por qué importa actuar rápido

La demora en regularizar tiene costos reales. Algunos riesgos concretos:

Terceros que toman posesión. Si el inmueble queda desocupado y sin vigilancia, otra persona puede ocuparlo y comenzar su propio cómputo de posesión. La prescripción adquisitiva corre a favor de quien posee de hecho, no de quien tiene un papel olvidado en un cajón.

Acreedores del vendedor original. En el caso del boleto, si el vendedor tenía deudas, sus acreedores pueden intentar ejecutar ese bien. La protección del art. 1170 CCyC existe, pero debe ejercerse activamente con el expediente sucesorio en curso y la posesión demostrada.

Pérdida de prueba. Los vecinos que recuerdan a tu familiar se mudan o fallecen. Las facturas de servicios se dan de baja. Los recibos de impuestos se pierden. Todo eso es la columna vertebral de la prueba de posesión en un juicio de usucapión, y el tiempo la erosiona sin pausa.

Conflictos entre herederos. Si uno de los coherederos empieza a actuar como dueño exclusivo —alquila, vende, hace reformas sin consenso— puede generar lo que el derecho llama interversión del título, una situación jurídicamente compleja que perjudica a todos los demás.

Recaudos para proteger el derecho de todos

Iniciá la sucesión. La declaratoria de herederos es el punto de partida obligado. No solo acredita quiénes son los continuadores del causante, sino que les da legitimación para actuar judicialmente en defensa del inmueble y celebrar actos jurídicos en nombre de la masa hereditaria.

Reuní toda la prueba de posesión. Facturas de luz, gas o agua a nombre del causante; recibos de Rentas o municipalidad; contratos de alquiler de locales o partes del inmueble; fotografías con fecha; declaraciones de vecinos. Cuanto más respaldo material, más sólida es la posición en el juicio.

Pedí medidas cautelares si hace falta. Si existe riesgo de que alguien intente transferir o gravar el inmueble, dentro de la sucesión se puede solicitar una anotación de litis o una inhibición general de bienes para bloquear cualquier movimiento registral hasta que la situación quede regularizada.

No actúen solos. En la usucapión, todos los herederos deben ser parte del proceso. Si alguno no quiere participar o no se lo puede ubicar, la situación se complica pero tiene solución legal. El punto crítico es no avanzar de forma fragmentada: las decisiones unilaterales de un solo heredero pueden comprometer los derechos de todos.

Un ejemplo para terminar de entender

Tu abuela vivió 30 años en una casa de barrio. La compró en cuotas con boleto a un vecino que luego falleció sin haber escriturado nunca. Al morir tu abuela, sus tres hijos heredan esa situación. Si actúan rápido, pueden combinar la sucesión de la abuela con un juicio de escrituración contra los herederos del vendedor original para que cumplan con la obligación de transferir el dominio. Si los herederos del vendedor no existen o son inubicables, la alternativa es la usucapión con base en los 30 años de posesión continua y pública. El derecho existe y puede ejercerse. Lo único que no se puede hacer es esperar.