La carta documento para el cobro de alquileres vencidos y eventual desalojo

Modelo según el nuevo Código Civil y Comercial

Desde la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial, si bien no ha cambiado la forma de intimar, ya no se rige por la ley 23.091, sino por los artículos del mismo.

Para realizar el cobro de los alquileres vencidos, el locador debe enviar una carta documento que debe cumplir ciertos requisitos, a los fines de estar habilitado el desalojo oportunamente.

Debe por lo tanto:

– Otorgarle un plazo no menor de de diez días

– Indicarle el lugar de pago

Si bien la mora es automática, es decir que el locatario entra en mora por el solo cumplimiento del plazo sin necesitar previa intimación, estos requisitos formales son exigidos a los fines de poder iniciar el posterior desalojo por falta de pago.

MODELO DE CARTA DOCUMENTO

Me dirijo a usted, como LOCADOR por el “CONTRATO LOCATIVO DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL”, sobre la propiedad inmueble designada como ………., ubicada en …………………….., celebrado en esta ciudad el día …/…/20… y lo INTÍMO por su calidad de locatario, formalmente y en los términos del artículo 1.222 del Código Civil y Comercial, a pagar: a) ALQUILERES PUROS ADEUDADOS, correspondientes a los meses: de …(enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre) de ………….. ($…), más los intereses devengados hasta el día del efectivo pago, a $… por cada día de demora desde cada impago respectivamente (cláusula “…” del contrato); b) AGUAS CORDOBESAS, toda la deuda); c) IMPUESTOS MUNICIPALES Y PROVINCIALEStoda la deuda; d) EXPENSAS COMUNES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, toda la deuda, más los intereses y los gastos que está demandando su cobro y este reclamo ($…). 3- POR ESTA carta documento le concedo un plazo perentorio de diez (10) días corridos, para cancelar lo adeudado. 4- En caso de impagar la deuda, incoaré acciones judiciales por: “Desalojo por Falta de Pago”, “Cobro Ejecutivo de Alquileres” e “Incumplimiento de Contrato”, contra ustedes y en lo que corresponda contra los fiadores y deudores solidarios. Salúdolo atentamente. QUEDA/N FORMALMENTE NOTIFICADO/S. …(lugar), … de … de 200… …

Estudio Juridico Herrera

260 Comments

JORGE O. MARTINEZ
1 diciembre 2015
Estimado,

Alquilamos un predio para la guarda de nuestros autos, el propietario es una empresa con CUIT bloqueada, por ende no nos puede emitir factura causa por la cual no podemos pagar el alquiler, la pregunta es estamos en incumplimiento o por ser la factura un elemento necesario para justificar el gasto ante la AFIP el que esta en incumplimiento es el dueño del predio?, gracias.
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- Dr. Emiliano Herrera
  29 diciembre 2015
  Jorge: si el locador se ve imposibilitado de otorgar recibo válido, ustedes podrían consignar el alquiler, de todos modos habría que ver si el contrato dice algo respecto a los recibos y facturación.
  Reply
Juan
19 noviembre 2015
Dr Herrera,le escribo desde Mar del Plata.Quería consultarle ya que adeudo dos meses de alquiler,se me hizo imposible pagar por problemas económicos.Recibí carta documento hace dos días intimándome a resolver la situación en diez días,tanto yo como la garantía.Ayer hablé con la abogada de la propietaria,hice una propuesta de pago y quedó en contestarme.Hay posibilidades de que me desalojen?, y de ser así en cuánto tiempo se podría hacer efectivo el desalojo? Tengo firmado un convenio de desocupación y el contrato de alquiler no está sellado.Desde ya muchas gracias Dr
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- Dr. Emiliano Herrera
  28 diciembre 2015
  Juan: si pagó o hizo un convenio, no lo pueden desalojar
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Federico
18 noviembre 2015
Hola te hago una consulta. Tengo un inquilino en una casa que es mía por escritura pero mi viejo tenia un usufructo vitalicio y en el marco de ese usufructo había firmado un contrato con un inquilino. Resulta que mi papa se murió y el contrato esta re contra vencido. El inquilino me siguió pagando a medias y como quería,(prorroga tacita??) ahora ya me canse y lo quiero desalojar y ejecutar. Puedo ir también contra el garante?? por los alquileres y por los gastos del desalojo o vencido el contrato por el nuevo 1582 el garante esta liberado??.-
Gracias
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  28 diciembre 2015
  Federico: si hubo una continuación de la locación, el garante fue liberado, ya que hubo un consentimiento del locador en la no restitución. Solamente estaría obligado el locatario.
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silvina
3 noviembre 2015
Buenos dias dr, Herrera, quisiera saber si en un contrato de locación puedo agregar alguna clausula donde diga que si la unidad locada se vende el inquilino debera desocuparla . gracias
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Valeria
3 noviembre 2015
Buen dia Dr. mi consulta es la siguiente, yo sali de garante (somos dos ) de la casa de una amiga, la cual vence el alquiler el 31/07/2016. A mi solo me pidiernon recibo de sueldo ya que el departamento donde todavia no termino de pagarlo y tengo solo un auto. En el caso de que ella dejase de pagar el alquiler que bienes son embargables o solo el sueldo; y en el caso de que ella deje de pagar algun mes como hago para saber para que la deuda no se haga mas grande. y por ultimo quisiera saber si una vez finalizado el contrato termina mi obligacion con el inquilino siempre y cuando ella entregue en tiempo y forma el inmueble. Desde ya muchas gracias.
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  3 diciembre 2015
  Valeria: si, termina tu obligación cuando finalice el contrato siempre y cuando entregue en tiempo y forma el inmueble. Vos garantizás con todos tus bienes, si bien al presentar el recibo de sueldo, lo primero que se embarga es el sueldo.
  Reply
Jesica
29 octubre 2015
Dr . Buenas tardes . Mi duda es la siguiente quiero resolver el contrato de alquiler por falta de pago de 2 meses consecutivos. Dejo envierle está CD?
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  29 octubre 2015
  Jesica: si, y si no pagan la totalidad en el plazo de diez días puede iniciar el juicio de desalojo.
  Reply
Paula
27 octubre 2015
Buenas tardes, tengo un local alquilado, están en mora desde hace dos meses, la semana pasada recibí una carta documento reclamando el arreglo de caños de gas, el mismo día que le enviaba una carta documento intimando el pago de la deuda .La empresa distribuidora de gas le quitó el medidor por falta de pago y cuando lo fueron a reconectar encontró una pérdida. El local se entregó en perfectas condiciones, con caños de gas nuevos. A mi criterio, los inquilinos ante el corte de gas, manipularon las entradas de gas para adaptar al sistema de gas envasado. Mi pregunta es: debo contestar la CD y hacerme cargo de los arreglos. O primero corresponden que abonen la deuda de los alquileres Agradezco su respuesta.
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silvina
20 octubre 2015
Dr Herrera, gracias por tan pronta respuesta
Reply
Florencia Juarez
19 octubre 2015
Hola Dr. Le realizo la siguiente consulta:
alquile un dto el cual desde enero tenia problemas con las cañerias, en el baño y cocina caia agua por la rotura de cañerias, en enero estuve 3 dias con baño y cocina inhabilitada, en abril 2 y en mayo 5 dias presente una carta a la inmobiliaria en abril para q se solucione urgente el problema y se trate la humedad que dejo este problema ya que el techo del baño tenia durlock, solicite una baja proporcional a los dias que estuve viviendo en malas condiciones o que sino iba a rescindir el contrato, el 7 de mayo presente otra nota pq la cañeria se volvio a romper asiq decidi rescindir el contrato. La inmobiliaria me dijo q no iba a tener ningun problema, q me iban a devolver el deposito (tengo conversaciones) lo cual hasta el dia de hoy no pasa, cuando pregunto por el deposito me amenazan con cobrarme la indemnizacion por haberme ido sin cumplir los 2 años de contrato.
(hable con la dueña y me dice que ella nunca recibio la plata del deposito)
Mi pregunta es: La inmobiliaria tiene una plazo para cobrarme la indemnizacion?
Desde ya muy agradecida por su tiempo
saludos
Reply
silvina
18 octubre 2015
buenos dias, el envio la cd por falta de pago de alquileres y expensas debe hacerlo el propietario o puede la inmobiliaria que cobra los alquileres hacerlo?? si puede realizarlo la inmobiliaria necesita un poder o algun documento para tal fin??gracias
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  19 octubre 2015
  Silvina: la tiene que mandar el dueño, la inmobiliaria tiene que tener un poder si la quieren mandar ellos.
  Reply
Gabriela
16 octubre 2015
Gentil Doctor Herrera, mi consulta es la siguiente: soy inquilina y voy a rescindir anticipadamente el contrato de alquiler (celebrado hace màs de 1 ano – todas los canones, servicios y tasas pagados al dìa)… la duda es el preaviso de los 60 dìas: si mando la CD el 16 de octubre, debo indicar en ella que desocuparè el inmueble el 16 de diciembre?
Siendo asì, del mes de diciembre, què debo pagar, el alquiler completo o el proporcional de 16 dìas?
Agradezco su atencion.
Saludos cordiales
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  19 octubre 2015
  Gabriela: si, es como dice usted, los dos meses desde el día denotificada la resolución.
  Reply
Claudia
15 octubre 2015
Hola quisiera hacer una consulta, tengo un inquilino que adeuda con este mes 3 meses de alquiler, mas impuestos y servicios que figuran en el contrato. No logro que se vayan y encima el depto esta en pesimas condiciones,
esta carta documento me es valida para redactarla y enjviarla?
muchas gracias
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- Dr. Emiliano Herrera
  15 octubre 2015
  Claudia: si, sirve. De todos modos para realizar el desalojo tendrá que buscar un abogado.
  Reply
Yazmin
15 octubre 2015
Buenos dias Dr., mi consulta el la siguiente:Hace 5 meses que alquilo un dpto y le entregé al agente de la inmobiliaria un importe para sellar el contrato, hace meses que lo vengo reclamando mi parte del contrato sellada y este mes opte por decontar del pago del alquiler el dinero que le habia entregado para el tramite, dice que me va a enviar una carta documento, pero si yo le repongo lo que desconte de que forma mas oficial puedo proceder para reclamarle mi copia del contrato sellado ya que verbalmente no hace el menor caso. Espero su respuesta,muchas gracias
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  28 octubre 2015
  Yazmin: previo a retener, mas bien intimelo a la entrega del instrumento con el sellado de ley mediante una carta documento. No proceda directamente a retener avisando de palabra solamente.
  Reply
Grace
15 octubre 2015
Alquile una casa a una flia cn hijos hace 8 años. Los hijos fueron teniendo hijos y se quedan en la casa. El inquilino murio y segui alquilando a su hijo. El 31/7 vencio el contrato y todavia no firmamos el nuevo pero dde entonces no pago mas el alquiler. En el contrato hay una clausula q si la casa se vende ellos desocupan en el plazo de 30 dias. Q trngo q hacer para q me dejen la casa desocupada???
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  19 octubre 2015
  Grace: si ellos no quieren dejar la casa, un juicio de desalojo por vencimiento de plazo contractual.
  Reply
LUCIANA
14 octubre 2015
Estimado: buenas tardes mi consulta es, en la carta documento en vez de poner un lugar de pago se puede poner N° de CBU, el inmueble locado y el locador se encuentran en diferentes cuidades y los ultimos pagos han sido realizado por transferencia. Desde ya muchas gracias DR.
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  15 octubre 2015
  Luciana: Si, se puede.
  Reply
natalia
12 octubre 2015
Buenas noches dr. Mi consulta es q hace 4 meses estamos alquilando . Hcae un mes nos enteramos que la casa esta en remate, y mi abogada me recomendo no pagar el alquiler ya q le pagamos un deposito que corresponde a 4 meses de alquiler. Este es el 1er mes q no pagamos y ayer me llego una carta documento intimando al pago del mismo. Que es lo q debo hacer? Ya q el dueño se niega a facilitarme el nro de expediente para constatar en q situacion se encuentra el remate para yo poder pagar el alquiler y saber q no voy a perder el deposito, ya que el dueño no quiere devolverlo. Espero su respuesta. Gracias
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  13 octubre 2015
  Natalia: el locador está obligado a devolver el depósito. Creo que debería seguir pagando el alquiler, ya que el comprador siempre que el locatario haya contratado de buena fe debe respetar dicho contrato.
  Reply
Marcos
24 septiembre 2015
Buen dia Dr, quisiera hacerle una consulta, un inquilino no me paga la renta mensual 2 meses, ahora quisiera iniciarle una carta documento para intimarlo al pago, esa carta como se la presento? la hago yo? la tiene que hacer un abogado con un poder? si la hago yo, unicamente la firmo y se la entrego en el depto? tengo que ir al correo?
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- Dr. Emiliano Herrera
  29 septiembre 2015
  Marcos: la carta documento se presenta en el correo con un formulario que le dan alli de carta documento, ahí se firma ante el empleado del correo, mostrando el documento. Respecto a si la hace un abogado, siempre es más efectivo cuando interviene un abogado en el cobro.
  Reply
natalia
23 septiembre 2015
Buenas noches dr. Mi consulta es q hace 4 meses estamos alquilando . Hcae un mes nos enteramos que la casa esta en remate, y mi abogada me recomendo no pagar el alquiler ya q le pagamos un deposito que corresponde a 4 meses de alquiler. Este es el 1er mes q no pagamos y ayer me llego una carta documento intimando al pago del mismo. Que es lo q debo hacer? Ya q el dueño se niega a facilitarme el nro de expediente para constatar en q situacion se encuentra el remate para yo poder pagar el alquiler y saber q no voy a perder el deposito, ya que el dueño no quiere devolverlo. Espero su respuesta. Gracias
Reply
Jose
17 septiembre 2015
Dr. Se vencio el contrato en febrero , se convino un nuevo alquiler y la continuidad pero no se formalizo el nuevo contrato,hace dos meses dejo de pagar incluyendo el mes de setiembre ,corresponde reclamo por carta documento conforme al contrato original por alquileres adeudados y devolucion de la propiedad ,con notificacion de garantes del contrato vencido en febrero o su responsabilidad caduco.-Agradecido.-
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  20 septiembre 2015
  José: habría que ir por el contrato original, al estar vencido, la notificación no es necesaria. En todo caso puede ser útil para intimar, previo al desalojo, pero no es un requisito.
  Reply
victoria
2 septiembre 2015
Hola, le hago una consulta. Tengo una inquilina, a 5 meses de iniciado el contrato quiso rescindirlo, pq la casa le queda muy lejos del trabajo, Le dije que no había problema, que era su derecho mientras cumpliera el contrato (q se cumplieran 6 meses, me diera un preaviso de dos meses para que me de tiempo a conseguir otro inquilino y que pagara el mes y medio de penalización

Al dia siguiente me mando CD firmada por su NOVIO, que no es mi inquilino, sino ella, diciendo que desde ese dia dejaban la casa…. mi pregunta es, ¿ eso cuenta como rescindir el contrato? el que firmo la CD no es mi inquilino

La casa efectivamente la dejaron, aunque con deudas de todos los servicios (ADT y otros) y sin pintar, y con algunas cosas rotas

MIS DUDAS… tiene validez la CD que envio?
me debe pagar los 60 días de preaviso mas la penalización de un mes y medio?
ella me entrego la llave, puedo volver a alquilar la casa, si me aparece otro inquilino?

tengo todo firmado en escribanía, 3 garantes con bono de sueldo y firmas certificadas

gracias! saludos
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  7 septiembre 2015
  Victoria: no tiene validez ya que no está cumpliendo lo que establece el contrato. Por lo cual, no tiene validez. Más allá de eso, si ellos dejaron la casa, sin pintar y demás, lo que queda es cobrar tanto lo que adeudan como los daños.
  Reply
victoria
2 septiembre 2015
Hola, le hago una consulta. Tengo una inquilina, a 5 meses de iniciado el contrato quiso rescindirlo, pq la casa le queda muy lejos del trabajo, Le dije que no había problema, que era su derecho mientras cumpliera el contrato (q se cumplieran 6 meses, me diera un preaviso de dos meses para que me de tiempo a conseguir otro inquilino y que pagara el mes y medio de penalización

Al dia siguiente me mando CD su NOVIO, que no es mi inquilino, sino ella, diciendo que desde ese dia dejaban la casa…. mi pregunta eso cuenta como rescindir el contrato? el que firmo la CD no es mi inquilino

La casa efectivamente la dejaron, aunque con deudas de todos los servicios (ADT y otros) y sin pintar, y con algunas cosas rotas

MIS DUDAS… tiene validez la CD que envio?
me debe pagar los 60 días de preaviso mas la penalización de un mes y medio?
ella me entrego la llave, puedo volver a alquilar la casa, si me aparece otro inquilino?

tengo todo firmado en escribanía, 3 garantes con bono de sueldo y firmas certificadas

gracias! saludos
Reply
mariana
20 agosto 2015
Buenas Dr..mi tia compro una propiedad hace dos años por cesión de boleto de compra venta,tiene las cesiones anteriores desde el primer dueño que figura en informe de dominio, que es el primero que hizo la venta en vida, porque años después falleció..Luego mi tía hace un año alquilo la casa pero de palabra, por ignorancia o por confiada,hicieron un convenio de desalojo pero pensando que era un contrato y aun no venció,pensó que hacer un convenio entre partes era igual que un contrato,estas personas no le pagan hace seis meses y de hecho el supuesto inquilino que firmo se fue de la casa dejando a otras personas,mi pregunta es, que se puede iniciar??hay que iniciar también desalojo??fui a varios abogados y nadie me da una respuesta positiva.
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  23 agosto 2015
  Mariana: habría que leer el convenio, para ver si el mismo hace referencia a un contrato de alquiler o cómo está redactado.
  Reply
Carmen
17 agosto 2015
Dr. se responde una carta documento por la cual se reclaman alquileres y expensas abonados con recibo común como comprobante emitidos por el administrador del inmueble?
La carta documento intima a la garante de dicho contrato, que venció en abril, momento en el cual la locataria restituyó el inmueble.
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  22 agosto 2015
  Carmen: si ustedes tienen todos los recibos, no habría una obligación legal de expedirse contestando esa carta ya que están reclamando algo que no se debe.
  Reply
caro
15 agosto 2015
Dr: Soy garante de una amiga la cual esta debiendo un mes y quince dias de alquiler ….debido a esto la persona de la inmobiliaria me esta intimando a que pague esa deuda ,somos tres los garantes.Mi pregunta es cuanto tiempo debe pasar para que me envie una CD a mi trabajo ya que presenté mi recibo de sueldo.Muchas Gracias!!
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  22 agosto 2015
  Caro: no va a enviar una CD a su trabajo, recién cuando inicie el cobro judicial de la deuda, puede llegar a embargarle el sueldo si no pagan la deuda.
  Reply
ale
15 agosto 2015
hola quisiera q me den su opinión, mi suegra falleció tiene una inquilina en el terreno donde estamos edificando nuestra casa, ese terreno no tiene escritura, y no esta por inmobiliaria, la inquilina dijo que se iba a quedar con todo, puede ser así???
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  22 agosto 2015
  Ale: no, mientras tengan el contrato de alquiler, no van a tener problemas para que salga bien el desalojo. No importa que esté o no por inmobiliaria. Lo importante es que lo llevena un abogado. Si son de Córdoba los invito a que se acerquen al estudio.
  Saludos.
  Reply
Miguel
12 agosto 2015
Doctor: Tengo un problema evidentemente no pude pagar el alquiler ya hace varios meses , me comunique poco con la inmobiliaria y el dueño, me robaron hace poco también . Estoy debiendo 6 meses de alquiler que quiero pagar aunque sea con refacciones en la casa, o bien trabajando para el dueño de ultima. No hay caso cuando le dije al dueño para que yo arregle varias cosas de la casa en concepto de pago.Hoy por hoy recién empiezo a trabajar de nuevo, ya fueron informados pero me dijeron que el dueño ya esta con un abogado. Lo mas probable que me mande una CD. Hay manera de negociar con el abogado a lo sumo pago en cuotas.
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  13 agosto 2015
  Miguel: todo depende de la voluntad del dueño.
  Reply
Antonio
27 julio 2015
Si el contrato de alquiler lo realice con una persona y el morador es otro (denunciado en el contrato como conviviente) inquilino real , a quien le envio la CD para iniciar las acciones a ambos o a uno?
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  18 agosto 2015
  Antonio: al locador, ya que el desalojo va a incluir también a los ocupantes de la propiedad.
  Reply
amelia
27 julio 2015
hla mi nombre es amelia..mi consulta es porque aqluilo hace 3 años y en mi renovacionen 2014 x dos años de alquiler,la dueña del inmueble sin previo aviso construyo una casa atras quitandome la mitad de la vivienda,hicimos una mediacion en marzzo de este año x las goteras del techo y me notifico de que iba hacer una contruccion en el fondo,pero lo hizo cuando ya hay un inquilino viviendo en el inmueble,mi consulta es mi contrato queda sin efecto al haber hecho la dueña una construccion…y ahora yo me atrace en 3 meses de alquiler y me mando cd notificandome que resinde el contrato x falttttta de pago..que debo hacer??xq mi duda es si el contrato esta en vigencia o me debe hacer uno nuevo
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  21 agosto 2015
  Amelia: si vos no resolviste oportunamente en contrato por los motivos que mencionas, y seguías ocupando la vivienda, el contrato seguía en pie.
  Reply
Alicia
13 julio 2015
Doctor: Soy propietaria de una vivienda, que alquilo a traves de una inmobiliaria, lo que consta en el contrato, y que se quedaba con el 8% del alquiler. El inquilino no paga, y la inmobiliaria me dice que debo enviar una carta documento para iniciar juicio. Mi pregunta es: La Inmobiliaria tiene alguna responsabilidad? Puedo reclamarles a ellos?. Desde ya muchisimas gracias
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  16 julio 2015
  Alicia: la inmobiliaria tiene responsabilidad únicamente si se obligó expresamente a responder por eso en un contrato.
  Reply
Juan
7 julio 2015
Buen día! Lo molesto con una consulta. Al término del contrato de alquiler los inquilinos me dejaron la vivienda en mal estado, agujeros con tarugos en todas las paredes, falta de pintura, puertas de placards con stickers, etc. Puedo iniciar alguna acción respecto a esto? Muchas gracias. Saludos!
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  7 julio 2015
  Juan: si, hay que ver qué dice el contrato para ver cómo actuar, se puede hacer un acta con un escribano para constatar los daños y luego poder hacer la acción correspondiente.
  Reply
daniel
2 julio 2015
Dr. soy locatario de un local comercial desde octubre de 2012, y en octubre de 2014 avise que rescindiría el contrato en diciembre de 2014 con carta documento, la administradora del local que alquilo me convencio para que trate de vender el fondo de comercio y me quede hasta poder venderlo, ella fallecio en junio de 2015, consegui un comprador para el fondo de comercio y el nuevo administrador no quiere renovar el el contrato aduciendo que va utilizar el local para otro fin, siendo que la fallecida me había dicho que los dueños del local me renovarían el contrato con el nuevo inquilino que propuce a comprar el fondo de comercio .
Puedo exigirle que renueven el contrato? Debo pedirle indemnización por no habisarme que no me van a renovar el contrato del mismo?.Al no poder vender el fondo de comercio por no renovarme el contrato, quise entregarle el local y solo lo aceptaría si le pago el mes de julio de 2015 y no me quiere devolver el deposito. ¿¿Que hacer en una situación como esta doctor? ¿Cuáles son mis opciones a seguir? Soy de Argentina doctor y necesito su valiosa opinión ,Gracias.
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  12 agosto 2015
  Daniel: como lo veo para hacer algún reclamo el problema es que para pedir una indemnización al no haber acuerdo por escrito, tiene la dificultad de probar la promesa de contratar.
  Reply
Paola
22 junio 2015
Hola. Tengo un problema: soy dueña de un local q estuvo en alquiler y el inquilino se fue debiendo varios meses de alquiler por lo q esta en juicio. Pero ademas, la compañía de luz imputo una factura extra por ajustes al consumo durante el tiempo q lo alquilo esta persona. EL importe asciende a mas de 10.000$

El problema es que el inquilino nunca puso el servicio de luz a su nombre. Y yo no puedo pagar esa cifra.

Mientras sigue el juicio, los interesen siguen corriendo, ya me sacaron el medidor y me amenaza la compañia con empezar acciones legales. Que puedo hacer? Puedo obligar a la compañia de luz a que impute los cargos al inquilino o soy responsable igual?

Muchas gracias
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  4 agosto 2015
  Paola: sos responsable por esa deuda, más allá de que luego le vayas a incluir en el juicio esa deuda.
  Reply
Jessica Caseres
27 mayo 2015
Hola. Los inquilinos llevan 60 días de mora, el cobro de los alquileres los realiza una inmobiliaria que no me da respuestas ni realiza gestiones para cobrar ya que tienen otros negocios con el garante por lo que no lo quieren intimar. Puedo mandar directamente yo la carta documento o debe hacerlo la inmobiliaria? Debo notificar a la inmobiliaria en tal caso? Muchas gracias.
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  8 julio 2015
  Jessica: si, podés realizarlo vos, es más, quien debe hacerlo sos vos, salvo que el contrato esté a nombre de la inmobiliaria.
  Reply
Franco
27 mayo 2015
Buenos Dias , Doctor . Mi consulta es la siguiente: Soy propietario de un inmueble en caba , el cual lo alquile mediante inmobiliaria contratando el servicio de administracion tambien . El edificio todavia esta con Luz de obra ( EDENOR tiene que colocar un tranformador en la camara , para habilitar el servicio final).
Debido a esta situaion , mi inquilna dice que se le quemaron varios electrodomesticos de ella y procedio al arreglo unilateral de los mismos .
Al momento de efectuar el pago del alquiler , quiso descontar los arreglos efectuados y yo no acepte el pago . De esta situacion se cumplieron 2 meses ya .
En paralelo me envio una CD intimandome a responder y abonar los gastos de estas reparaciones , dado que el dpto tenia ‘vicios de construccion’ ,cosa que rechaze mediante CD , por falsa,maliciosa, etc e indicando que yo no era responsable de los mismos ( el contrato de alquiler en una de sus clausulas lo especifica ) y que debia encaminar el reclamo mediante administracion de consorcio y/o edenor .
Ahora bien , entiendo que son 2 cosas separadas : Por un lado el reclamo que ella puede tener es valido que lo haga , pero el alquiler deberia pagarlo completo ( Es como si yo no pagara las facturas de cable por que me cortaron algunos dias de servicio ) .

Las preguntas concretas que tengo son :
1. Deberia hacerme cargo de las reparaciones como propietario debido a los problemas altas/bajas de tension en el suministro de luz ?
2. Deberia a esta altura enviar otra CD intimando al pago de alquiler + expensas + intereses ?

Desde ya muchas gracias .
Reply
ezequiel
18 mayo 2015
Buenas noches, Yo soy garante de un alquiler. Me llego una carta documento de correo argentino intimandome en 10 dias recibida la carta a pagar los meses adeudados. El locatario acordo «de palabra´´ con el locador abonar lo adeudado despues de vencidos los 10 dias. Mi pregunta seria la siguiente. Si vencidos los 10 dias al locador se le ocurre iniciar acciones legales sin esperar el cobro de lo adeudado, debo buscar un abogado si o si?? si se hace el pago en tiempo y forma o el locador DE PALABRA decide esperar unos dias mas de vencida la carta. Que se debe hacer con la carta documento para que quede sin efecto una vez realizado el pago ?
Desde ya muchas gracias
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  19 mayo 2015
  Ezequiel: una vez que haga el pago el locatario, ya no tendrías que tener ningún problema, la intimación es sólo eso, una intimación para que pague. Vos como garante te obligas a pagar si el locatario no paga, por lo que si él no paga, quien tiene que pagar sos vos, si querés evitar que inicien acciones legales.
  Reply
caro
17 mayo 2015
Que tal Dr.
Tengo una consulta: Compre mi departamento el año pasado y desde que me mudé debo las expensas por no estar trabajando.Ya me mandaron 2 carta documentos,de las cuales fui notificada , y me han recomendado un abogado que haga un convenio de pagos.Me conviene hacerlo? Que pása si dejo de pagar una cuota del eventual convenio? O me conviene hacerles un pago a cuenta mientras tanto? Donde hay más riesgos hasta que pueda cancelar la totalidad?
Muchas gracias
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  6 junio 2015
  Caro: si, hace el convenio, porque si no, te van a ejecutar la deuda igualmente.
  Reply
Ariel
17 mayo 2015
Buena noches doctor,mi consulta se deve a que me deven 3 meses de alquiler y la inmioviliaria no da con los dos garantes que son hermanos del que me alquila ni con el osea que los llaman por telefono y no dan con ellos la inmoviliaria ,no les contestan,me deven mas de 10.000 pesos de alquiler,la inmoviliaria como deve actuar ante este problema uqe me preocupa y si tengo posivilidades de cobrar lo que me deve ,desde ya muchicimas gracias.
Saluda Atte
Ariel
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  19 mayo 2015
  Ariel: ya es el momento que el tema lo lleve un abogado, para hacer el cobro, y también el desalojo. Posibilidades si hay garantes siempre hay, pueden ser inmediatas o después de un tiempo, pero en algún momento se cobra.
  Reply
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17 mayo 2015
[…] La carta documento para el cobro de alquileres vencidos y … – Para realizar el cobro de los alquileres vencidos, el locador debe enviar una carta documento que según la ley 23.091 debe cumplir ciertos requisitos, a los fines de … […]
Reply
Sergio G
6 mayo 2015
Buenas noches: el 31 de enero 2015 finalizo mi contrato de alquiler de una vivienda, el 20 de mayo 2015 mi garante recibió un reclamo por carta documento por deuda de los últimos 3 meses mas $10.000 por daños en la pintura de la propiedad, la garante, mi suegra, ya no tiene más la casa que presentó en garantía, puede prosperar la denuncia si no se efectúa el pago reclamado o por el tiempo transcurrido desde la entrega de la propiedad se puede dar por eximido o terminado…?
Muchas gracias por su atención…saludos…Sergio G.-
Reply
- Dr. Emiliano Herrera
  7 mayo 2015
  Sergio: Habría que ver lo que dice el contrato, a veces dice que no se tiene por entregada la vivienda si no se entrega en condiciones, etc. Sin ver el contrato no te puedo ayudar, pero los alquileres corren hasta la entrega de la vivienda. Y el garante sigue teniendo responsabilidad, aunque se haya cumplido el plazo contractual.
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IVANNA
5 mayo 2015
buenos dias doctor, el 24 de febrero le realice una consulta sobre mi situacion, al dia de hoy aun vivo en el departamento por el que estoy en problemas… el locador actualmente me mando cd demandandome el pago de alquileres (dos meses) mas la restitucion del inmueble.el pago no se efectivizo dado que el locador no los recibio si no le entrego el inmueble y justamente ese es el problema que yo alego que el me convierta esa sucesion de contratos en un contrato normal de vivienda…
mis preguntas son:
conviene hacer un pago en consignacion?
en cuanto tiempo porcede el desalojo, y a este me puedo oponer basadome en mi reclamo y pagando los alquileres vencidos?
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karina
27 abril 2015
hola una consulta como se realiza una carta para informar al locatario que quiero desocupar su dto . por favor respondame a la brevedad tengo pagado todoo estoy muyt bien solo que quiero irme a otro lugar ya cumpli dos años de contarto y lo renove nuevamente y se cumplio 7 meses de la nueva renovacion pero me quiero ir desde la inmobiliaria me dijeron q tengo que enviar una carta con 60 ds de anticipacion perooo no se como hacerla graciasss
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- Dr. Emiliano Herrera
  8 mayo 2015
  Karina: si hay una cláusula en el contrato, solamente mencioná la cláusula y decí que vas a resolver el contrato a partir de la fecha tal, y si no está en el contrato, lo mismo, pero mencionando el art. 8º de la ley 23.091. Saludos
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claudia
20 abril 2015
buen dia, mi inquilina adeuda 3 meses de alquiler. envie una carta documento pero no la contesta. en realidad, no la retira del correo. la carta documento no retirada en el correo por la inquilina implica que esta notificada o no?
gracias.
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- Dr. Emiliano Herrera
  5 mayo 2015
  Claudia: si, si se le dejó aviso de visita y no la retira, es válida la notificación.
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sandra
8 abril 2015
buenas tardes doctor..mi consulta es la siguiente: soy inquilina hace 2 años en un ph en el que pague siempre puntualmente y por adelantado todos los meses de alquiler y este año el dueño me habia prometido renovarme el contrato pero para mi desgracia el señor me acoso sexualmente ,al no ceder yo sabia que ya no me hiva a renovar ,que alguna escusa iva aponer ,a lo que efectivamente me dijo una sarta de pretextos que necesita el ph, y me dio 1 mes de plazo para dejar el ph y no pude conseguir nada y ahora ya me mando una carta documento redactada por su letrada por un tal art,5 tengo 10 dias para dejar su casa ,pregunta que pasa si en estos 10 dias no salgo de la casa?..gracias desde ya y no sabe la impotencia que tengo siempre pague adelantado y solo por no seder a lo que el queria ahora me desaloja no hay ninguna ley contra eso?
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- Dr. Emiliano Herrera
  5 mayo 2015
  Sandra: lo que no entiendo es por qué te intimó por el art. 5 si venís pagando el alquiler a tiempo, y se había finalizado el contrato. Directamente te tenía que intimar a que dejes el ph por la finalización del contrato.
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jesica
26 marzo 2015
buenas tardes.
mi situacion es la siguiente alquilo un local por medio de una inmobiliaria el contarto dice que debo pagar del 1 al 10 de cada mes,de palabra con la inmobiliaria quedamos en que el pago se realizaria los dias 15 de cada mes q es cuando me pagan.
el mes de marzo todavia no lo pude pagar a la fecha 26 de marzo,avise a la inmobiliaria que se me complicaba e iba a pagar que viernes el dia27 de marzo.
el dia 16 de marzo llaman a mis garantes diciendo que van a embargar su sueldo,llaman a casa de mis padres diciendo que no pago y que son una chanta.
y me sigue diciendo la mujer de la inmobiliaria q me va a mandar carta documento a los garantes y a embargar el sueldo.
esto se puede hacer asi con solo unos dias de no pagar el alquiler??? tenia entendido que esto se hace si pasan 3 meses sin pagar.
en el contrato no dice nada de fechas limites para proceder de esta forma de amenazas.

por favor necesito me asesore.

gracias!!!!
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- Dr. Emiliano Herrera
  5 mayo 2015
  Jesica: pueden intentar cobrar, pero es un exceso lo que hicieron y si se puede probar, se podrían reclamar daños, ya que te han injuriado. Pero sí pueden mandarte carta documento, intimar a los garantes y demas en caso de no pago.
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Natalia
19 marzo 2015
buenos días Dr. el tío de mi novio que vive en Buenos Aires, alquila una vivienda en Mendoza que es donde yo y mi novio vivimos. la situación es la siguiente: el inquilino debe ya dos meses de alquiler, la intención del propietario es que pague lo que adeuda y desalojarlo. mi consulta es:
a)en el caso de que pague lo adeudado en el plazo de los diez días concedidos en la CD ¿puede igualmente iniciar juicio por desalojo?, de ser así, ¿debería contar eso en la CD?
b) mi novio, que es quien gestiona todo lo relativo al contrato, y su cobro, le hizo firmar al inquino pagarés con firma certificada ante escribano público. en caso de que no pague en el plazo de los diez días ¿debe iniciar la ejecución y por separado el proceso de desalojo? ¿o en una misma demanda se deben presentar ambas peticiones?. muchas gracias por su tiempo.
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- Dr. Emiliano Herrera
  10 abril 2015
  Natalia: si el inquilino paga los meses de alquiler, ya no pueden iniciar desaljo por falta de pago.
  El desalojo y el cobro de alquileres (o en este caso los pagarés) tienen distinto trámite y distinto objeto por lo cual van por expedientes separados. Son dos juicios.
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Maria Emilia
18 marzo 2015
Buen día, Quisiera averiguar por mi caso. Soy inquilina hace 7 años y pago siempre en término. Este año por problemas familiares dejé de pagar y me llegó la carta documento de la que hablan. Debo la mitad de enero, febrero completo y marzo. A partir del mes que viene se regularizará mi situación pero por lo pronto pude conseguir el monto para completar el pago de enero y abonar la mitad de febrero, hasta los primeros dias de abril donde abonaré la otra mitad de febrero y el alquiler de marzo completo. Lo que quisiera saber es que hacer si no acepta mi pago, directamente tengo que atenerme al juicio de desalojo? Es claro que no puedo disponer de toda la suma completa en el mismo momento, sino ya lo hubiese hecho.
Gracias!
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- Dr. Emiliano Herrera
  10 abril 2015
  María Emilia: si vos tenés para pagar toda la deuda, el locador debe recibir el pago, pero no está obligado a recibir pagos parciales. Está en la voluntad del locador recibirte los pagos parciales o ir al desalojo.
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monica
14 marzo 2015
hola buenas noches, soy garante de mi papa en un inmueble , debe tres meses mas intereses por mora y pedido de desalojo de la propiedad .frente a esto mi padre a tomado una actitu de rebeldia y se niega a pagar.puedo dejar de ser aval??? puedo enviar una carta documento exigiendo el pago?? que debo realizar??
datos adicionales: no tengo relacion con el a partir de lo sucedido, es funcionario y pensionado a la ves
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- Dr. Emiliano Herrera
  6 abril 2015
  Mónica: usted como garante debe pagar la deuda, no puede desligarse de esa obligación.
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alejandro
5 marzo 2015
Que es el deposito en consignación judicial ?
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- Dr. Emiliano Herrera
  14 marzo 2015
  Alejandro: cuando el acreedor se niega a recibir el pago, el deudor acreditando dicha situación puede hacer un depósito en cosignación judicial, quedando depositado hasta que el acreedor lo retire. Las costas la paga el acreedor si el rechazo a recibir el pago era injustificado.
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claudia
4 marzo 2015
Dr Herrera, mi inquilino decidio resolver el contrato intempestivamente mediante una carta documento aduciendo falsedades y despues de 7 dias abandono el inmueble sin pagar la indemnizacion correspondiente y dejando el inmueble en malas condiciones.Opte por realizar ante escribano un acta de constatacion de las condiciones del inmueble , conteste la carta documento con acuse de recibo pero me fue devuelta por no estar en el domicilio que figuraba en el contrato, me resta enviarle una carta al garante , como debo redactarla?debo exigir que se pague la indemnizacion mas daños y perjuicios, (ya pasaron 7 meses desde el abandono)
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- Dr. Emiliano Herrera
  14 marzo 2015
  Claudia: si, pese a no ser necesaria para iniciar la demanda correspondiente, puede ser útil si el garante se aviene a pagar voluntariamente. La carta documento simplemente contiene una enunciación de la situación, montos adeudados, lugar de pago y apercibimiento de iniciar acciones legales. Siempre lo mejor es concurrir a un abogado para la redacción de cartas documentos.
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Carolina
2 marzo 2015
Hola Dr. le quería hacer una consulta, ante la falta de pago de dos alquileres consecutivos, se ha enviado CD al inquilino con intimacion de pago de acuerdo al Art. 5 de la ley, ahora bien, con que motivo puedo intimar a los garantes, mi idea es evitar el desgaste procesal de iniciar un desalojo y un pve sin haber intimado antes a los garantes quienes quizas puedan responder por la deuda. Como sería una CD para los fiadores? agradezco su respuesta!
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- Dr. Emiliano Herrera
  13 marzo 2015
  Carolina: es la misma, pero sin el requisito del plazo de diez días, puede dar un plazo menor, ya que no rige para estas intimaciones la ley.
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