La usucapión es un término jurídico que indica un modo de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo. Esta adquisición se lleva a cabo mediante una posesión continuada durante el tiempo que exige la ley, el cual es de 20 años sin justo título y 10 años con justo título. (debido al cambio de Código, se editó el artículo para que sea consecuente con la regulación del Nuevo Código Civil y Comercial.

Para que la posesión de lugar a la usucapión, se requieren ciertos requisitos:

– Posesión en concepto de dueño, o posesión propiamente dicha. Lo que implica que el poseedor debe tener la disposición de hecho del inmueble, pero ejercerla a título de dueño, como si fuera el dueño. Se excluye de este concepto la tenencia, por lo cual locatarios, comodatarios, etc., no tienen posesión en este sentido, ya que reconocen en otro la propiedad del inmueble. Para que un tenedor pase a poseer como dueño, es necesario un acto que se denomina interversión de título, el cual consiste en actos exteriores claros e indubitables que impliquen la exclusión de cualquier otro propietario.

– La posesión debe ser ostensible y continua. En el nuevo código se elimina la exigencia de que sea pacífica y sin vicios, en tanto la calificación de la posesión ya no tendrá importancia. Teniendo en cuenta que el art. 1.930 presume la continuidad, la prueba de ser discontinua la posesión estará a cargo de quien la afirme.

-Debe ser continua e ininterrumpida por el plazo que establece la ley. Existe la posibilidad de unir en determinados casos la posesión actual a la posesión anterior, computándose todo el tiempo a los efectos de la usucapión. El plazo como se mencionó anteriormente es de 10 años en caso de poseer justo título y de 20 años en caso de no poseerlo.

 

Requisitos para iniciar el juicio de usucapión: (Provincia de Córdoba)

1) Un plano de mensura del inmueble poseído del que surja, si sepudiere determinar, que inmuebles resultan afectados en todo o enparte, confeccionado al efecto por profesional autorizado y visadopor la repartición catastral de la Provincia, con una antelación nomayor de un año.

2) Un estudio de los antecedentes sobre la titularidad del dominio yla condición catastral de los inmuebles afectados, suscripto porprofesional competente.

3) La prueba de que haya de servirse el titular y que acredite el tiempo de posesión: testigos, pago de impuestos, realización de mejoras, etc.

Iniciado el trámite, se solicitan informes a distintas reparticiones públicas, se ordena la publicación de edictos, y se coloca un cartel en la propiedad con las referencias necesarias acerca de la existencia del juicio, en en lugar del inmueble visible desde el principal camino de acceso.

 

Se debe señalar que la adquisición de la propiedad se realiza por el solo transcurso del tiempo de la posesión, el juicio de usucapión tiene efectos declarativos y tiene como fin poder inscribir la titularidad del inmueble a nombre del poseedor.

Cualquier consulta comuníquese con nosotros y con gusto lo asistiremos.

 

Actualización:

Puntos a tener en cuenta si va a comprar una  posesión:

Ante la cantidad de consultas de personas que compran una posesión o quieren comprar una posesión hay que aclarar algunos puntos:

– La única forma de escriturar del poseedor es mediante el juicio de usucapión. La usucapión no es un trámite, es un juicio que implica que se debe producir prueba y se realiza contra el dueño original del inmueble.

– La inscripción en el registro de poseedores de la provincia de Córdoba o Tierras para el futuro, tiene únicamente un valor de publicidad extra. Si bien, la misma posesión de un bien como dueño es una forma de publicidad, la inscripción en el registro de poseedores genera una anotación en el registro como poseedor. Dicho trámite no otorga escritura traslativa del dominio, únicamente sirve para hacer conocer a terceros que se es poseedor del inmueble a través de la anotación en el Registro de la propiedad.

– La usucapión es un juicio que tiene un costo, tanto en tasas, honorarios, planos, como en tiempo, por lo cual se debe a tener en cuenta este factor al comprar una posesión de un bien. El valor de una cesión de posesión tiene que ser sensiblemente inferior a la compraventa de un terreno.

– Antes de comprar debe ser extremadamente cuidadoso, averiguar todo lo posible los antecedentes del poseedor. Tenga en cuenta que si va a hacer el juicio de usucapión va a necesitar toda la prueba posible a los fines de demostrar los veinte años de posesión, pago de impuestos, testigos, facturas de gastos, construcciones realizadas, etc.

– Adquirir una posesión significa un riesgo, ya que el dueño puede recuperar el bien a través de la acción de reivindicación. Como poseedor de mala fe, está sujeto a que el dueño solicite el retiro de lo construido por el poseedor y a costa de éste. También el dueño puede elegir quedarse con lo construido, abonando el mayor valor que adquirió el bien.

 

Puede hacer consultas en los comentarios, o hacer una consulta arancelada en el consultorio jurídico online, que será respondida con prioridad y más detalladamente.

4.035Comentarios

  • Alejandra

    Buenas tardes agradezco su tiempo para este mensaje. El asunto que planteo es que tengo un negocio de comida en un terreno llevo ahí trabajando más de 10 años y resulta que apareció el “dueño” y ahora me dice que desocupe el lugar porque tiene escrituras, pero ya había visto al señor tiempo atrás y nunca me había dicho nada incluso hasta iba a comer a mi negocio. Podría hacer un Juicio de Usucapión? Pues ya me mandó los papales de demanda y además yo tengo papeles en dónde consta que he pagado en presidencia por ocupar el lugar pues hasta donde se por vecinos que residen desde muchos años, el terreno se sedio para áreas verdes. Le agradezco su pronta respuesta. Gracias.

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Alejandra: si te ha llegado la demanda, de manera urgente tenes que ir a un abogado, no sé de donde sos, pero antes que venza el plazo hay que contestarla.

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  • veronica cordoba

    Buenas noches, nosotros somos de Bs As, compramos un terreno en diciembre del 2017 en Mirador del Lago en Bialet Massé para irnos a vivir, lo compramos mediante una cesión de derechos por escritura pública, la cual acredita una posesión desde el año 1997, de los cedientes anteriores. Estuvimos pagando los impuestos que están practicamente al día, realizamos mejoras en el terreno, amoojonamiento, limpieza, desmalezamiento, nivelación del terreno y empezamos a construir la pared del frente (lo que iría sobre la vereda). Podemos iniciar el juicio de usucapión?
    Gracias, Verónica.

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Hola Verónica: si, tendríamos que ver la documentación que tienen, pero si la posesión data de 1997, podrían empezarlo.
      Si quieren pueden dejarme un teléfono para que nos comuniquemos y veamos tu caso o comunicarse al 3512416077
      Saludos!

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    • Eliana

      Hola buen dia, que demora tiene el juicio de usucapion en la provimcia de cordoba una vez que ya se tiene el plano y la documentacion probatoria?

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      • Dr. Emiliano Herrera

        Hola Eliana: ya tenés abogado o preguntas para iniciarlo? Si ya tenés abogado, el que mejor conoce la causa y sus particularidades es el letrado que la lleva, por lo cual no podría darte una respuesta

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  • mirta rossana

    hola soy mirta vivo con mis tios maternos, rodolfo y blanca q son sordomudos, en la casa de mis abuelos, yo amplie ya q su casa es muy vieja entonces hic una ampliacion.mis tios viven de toda la vida alli, el terreno es grande como de una hectarea en una zona rural, y tb.viven otros parientes q hicieron sus casas, sin niugun problema.mi pregunta es yo pago todos los impuestos,hice desmontar y mantengo limpio todo el predio, puedo hacer algo p q quede eso p mi.

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  • Ezequiel Teppa

    Hola, a mi me dio su casa una señora antes de morir. Vine a vivir aqui hace unos 3 años. Tengo las escrituras de terreno y la casa tambien. Pago todos los servicios..impuestos, todo y hice reformas ya . Hay alguna manera de que pueda estar a mi nombre ..mas pronto ?

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  • Estefany Flores

    Hola mi mamá quiere recuperar una terreno de 200 metros porque hace 11 años una persona se metió y hizo su casa, pero no había podido demandar por falta de recursos económicos, y ahora mi mamá quiere recuperar la propiedad que hace años antes de fallecer su papá le dejó se podrá recuperar?

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  • Jhonatan Zubieta

    Hola. buenas tardes, hay una desarrolladora inmobiliaria en anisacate vendiendo lotes por posesión, cómo puedo saber que no voy a tener problemas cuando haga el juicio de usucapion? según ellos el dueño original les vendió los lotes y está registrado ante un escribano, eso sería suficiente? Desde ya muchas gracias!

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  • Barbara

    Buen dia. Le comento Dr. Hace casi 10 años con mi marido compramos un terreno. El cual fuimos estafados xq el supuesto abogado q compramos no cobro la ultima cuota y nunca nos entrego ningun papel. Nosotros construimos y vivimos ahi hace 6 años. Ahora aperece un supuesto hijo del dueño q fallecio. Q debo hacer???

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  • Marcela Noemi Romano

    Hola, desde el año 87 viví en en una casa que esta a nombre de mi cuñado, por que mi esposo era legalmente casado, hemos vivido ahí hasta el 2006, igual seguíamos pagando impuestos y alquilamos el lugar, es decir éramos los dueños alquilantes, mi cuñado jamas se presentó como dueño, aunque la escritura y los impuestos están en mi poder, esto es así, si hago usucapion por mi parte, por que mi esposo falleció, ellos no me dejan entrar a mi casa, lo puedo pelear,? tengo todas las pruebas de que me comporte siempre como dueña, testigos líneas de teléfono a mi nombre, es mad ahora la luz está a nombre del casero, que nosotros pusimos,

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  • Miguel

    Hola que pasa si la casa era de mi abuelito pero el falleció y paso directamente a la esposa de el, pero ella se fue a los Estados Unidos antes de que el muriera y nos quedamos mi mamá y yo viviendo en esa casa pero ahora la señora quiere vender la casa y sacarnos desde que mi abuelo murió no se pagó ni agua ni predio y desde que la señora dijo que vendería la casa mi mamá se salió y sólo quedé yo aquí que podría hacer yo en estos casos.

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Miguel: para darte una respuesta necesitaría algunos datos más, en todo caso contactate al 3512416077 o a estudioherrera@outlook.com para coordinar una consulta ya sea en el estudio o por videollamada.
      Saludos cordiales

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  • Edite

    Hola, como puedo interrumpir el plazo de usucapion? Herede una propiedad que está usurpada hace varios años, 19. Pague los impuestos pero tengo gente metida ahí que pretende comenzar el juicio de usucapion. Cómo hago para interrumpir esos años de posesión ilegal? Mi padre falleció hace 5 años, es decir, es parte de la herencia que aún no se partió. Que debería hacer? Las personas que usurparon son peligrosas.

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  • Natalia castro

    Hola q tal,yo hace 21 años q estoy en mi casa,es posible hacer el usucapio,y q papeles tendria q presentar para empesar los tramites,desde ya muchas gracias

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  • Gisele

    Buenas tardes. En un informe de dominio que envié a hacer de un terreno en la provincia de Buenos Aires informaba que se debían años de impuestos y arba del mismo; ademas que la ultima escritura se hizo en 1980. Yo me hice cargo del pago de impuestos y arba, del cual ya solicite hacer los planos de mesura a mi nombre que salen este mes. Ahora aprecio un señor, diciendo que es el hijo de la dueña (la cual se encuentra en España) presentando un poder irrevocable. El terreno esta limpio sin nadie viviendo. que puedo hacer yo para iniciar usucampeon??? Puedo tener algun problema si tomo posesion del lugar???

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  • Jose

    Hola soy de salta mi mama vive en la casa de mi abuelo hace 19 años y paga los impuestos desde ese tiempo hizo ampliaciones en la casa . Mi pregunta es se puede iniciar la usucapion ? O si o si hay que esparar a los 20 años . Cabe destacar que mi abuelo falleció y desde ese entonces mi mama vive en la propiedad . Mi mama es discapacitada y viuda . Y los otros hermanos osea mis tios la quieren correr del imueble pueden hacerlo ? Quieren iniciar juicio sucesorio ellos son 10 hermanos y solo dos quieren vender . Mi mama tiene algun derecho extra sobre el imueble ? POR FAVOR SI PUEDE RESPONDER SE LOS AGRADECERÍA MI MAMA ESTA MUY PREOCUPADA Y YA ES UNA SEÑORA GRANDE

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    • Dr. Emiliano Herrera

      José: plantear la posesión en caso de ser un heredero tiene muchas complicaciones, necesitas una consulta sí o sí con un abogado para que vea el caso con sus detalles y te diga cuál es el camino a seguir.
      Saludos

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  • vivi

    Compre una casa en 2011 hace 11 anños y todavia no tengo escritura, que debo hacer?

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Vivi: Tenés el boleto de compraventa?

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      • Adriana paz

        Compre un terreno en la comuna valle de anisacate,un tal ledesma hizo el loteo figura como en los impuestos de renta SRLvalle de anisacate y luego nos mando con luis tolefo a escriturar ,este escribano jamas entrego nada en el registro de la propiedad nos estafo y cobro la escritura estaba dado de baja y preso

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        • Dr. Emiliano Herrera

          Hola Adriana: comunicate con nosotros al 3512416077 (por llamada o whatsapp) o al 3512416077 y vemos cómo podemos ayudarte.

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  • Yanina

    Hola doctor mi nombre es yanina tengo 24 años vivo en Córdoba estoy viviendo en una casa hace 10 años con mis 6 hermanos menores y mis padres estamos pagando los impuestos el dueño cuando nosotros nos metimos nos dejó que nos quedemos por que somos gente buena y se le metía cualquiera ala casa el dueño desapareció y no sabemos nada de el hay alguna posibilidad de que la casa sea nuestra espero su respuesta sería de mucha ayuda muchas gracias

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Yanina: si el dueño desapareció y ustedes la tienen como poseedores, si cumplen con el requisito de tener 20 años de posesión y guardan todos los elementos para probar esa posesión podrían realizar este juicio para plantear la prescripción adquisitiva o usucapión.
      Saludos

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  • MIRTHA ISABEL ROIG

    Dr soy de provincia de Formosa, quisiera saber que puedo hacer, hace 2 años falleció mi padre y quedó en la casa un señor , desde que falleció mi padre y ahora no quiere salir más. Que me aconseja , que puedo hacer, gracias

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