La usucapión es un término jurídico que indica un modo de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo. Esta adquisición se lleva a cabo mediante una posesión continuada durante el tiempo que exige la ley, el cual es de 20 años sin justo título y 10 años con justo título. (debido al cambio de Código, se editó el artículo para que sea consecuente con la regulación del Nuevo Código Civil y Comercial.

Para que la posesión de lugar a la usucapión, se requieren ciertos requisitos:

– Posesión en concepto de dueño, o posesión propiamente dicha. Lo que implica que el poseedor debe tener la disposición de hecho del inmueble, pero ejercerla a título de dueño, como si fuera el dueño. Se excluye de este concepto la tenencia, por lo cual locatarios, comodatarios, etc., no tienen posesión en este sentido, ya que reconocen en otro la propiedad del inmueble. Para que un tenedor pase a poseer como dueño, es necesario un acto que se denomina interversión de título, el cual consiste en actos exteriores claros e indubitables que impliquen la exclusión de cualquier otro propietario.

– La posesión debe ser ostensible y continua. En el nuevo código se elimina la exigencia de que sea pacífica y sin vicios, en tanto la calificación de la posesión ya no tendrá importancia. Teniendo en cuenta que el art. 1.930 presume la continuidad, la prueba de ser discontinua la posesión estará a cargo de quien la afirme.

-Debe ser continua e ininterrumpida por el plazo que establece la ley. Existe la posibilidad de unir en determinados casos la posesión actual a la posesión anterior, computándose todo el tiempo a los efectos de la usucapión. El plazo como se mencionó anteriormente es de 10 años en caso de poseer justo título y de 20 años en caso de no poseerlo.

 

Requisitos para iniciar el juicio de usucapión: (Provincia de Córdoba)

1) Un plano de mensura del inmueble poseído del que surja, si sepudiere determinar, que inmuebles resultan afectados en todo o enparte, confeccionado al efecto por profesional autorizado y visadopor la repartición catastral de la Provincia, con una antelación nomayor de un año.

2) Un estudio de los antecedentes sobre la titularidad del dominio yla condición catastral de los inmuebles afectados, suscripto porprofesional competente.

3) La prueba de que haya de servirse el titular y que acredite el tiempo de posesión: testigos, pago de impuestos, realización de mejoras, etc.

Iniciado el trámite, se solicitan informes a distintas reparticiones públicas, se ordena la publicación de edictos, y se coloca un cartel en la propiedad con las referencias necesarias acerca de la existencia del juicio, en en lugar del inmueble visible desde el principal camino de acceso.

 

Se debe señalar que la adquisición de la propiedad se realiza por el solo transcurso del tiempo de la posesión, el juicio de usucapión tiene efectos declarativos y tiene como fin poder inscribir la titularidad del inmueble a nombre del poseedor.

Cualquier consulta comuníquese con nosotros y con gusto lo asistiremos.

 

Actualización:

Puntos a tener en cuenta si va a comprar una  posesión:

Ante la cantidad de consultas de personas que compran una posesión o quieren comprar una posesión hay que aclarar algunos puntos:

– La única forma de escriturar del poseedor es mediante el juicio de usucapión. La usucapión no es un trámite, es un juicio que implica que se debe producir prueba y se realiza contra el dueño original del inmueble.

– La inscripción en el registro de poseedores de la provincia de Córdoba o Tierras para el futuro, tiene únicamente un valor de publicidad extra. Si bien, la misma posesión de un bien como dueño es una forma de publicidad, la inscripción en el registro de poseedores genera una anotación en el registro como poseedor. Dicho trámite no otorga escritura traslativa del dominio, únicamente sirve para hacer conocer a terceros que se es poseedor del inmueble a través de la anotación en el Registro de la propiedad.

– La usucapión es un juicio que tiene un costo, tanto en tasas, honorarios, planos, como en tiempo, por lo cual se debe a tener en cuenta este factor al comprar una posesión de un bien. El valor de una cesión de posesión tiene que ser sensiblemente inferior a la compraventa de un terreno.

– Antes de comprar debe ser extremadamente cuidadoso, averiguar todo lo posible los antecedentes del poseedor. Tenga en cuenta que si va a hacer el juicio de usucapión va a necesitar toda la prueba posible a los fines de demostrar los veinte años de posesión, pago de impuestos, testigos, facturas de gastos, construcciones realizadas, etc.

– Adquirir una posesión significa un riesgo, ya que el dueño puede recuperar el bien a través de la acción de reivindicación. Como poseedor de mala fe, está sujeto a que el dueño solicite el retiro de lo construido por el poseedor y a costa de éste. También el dueño puede elegir quedarse con lo construido, abonando el mayor valor que adquirió el bien.

 

Te dejamos también un video donde explicamos varios aspecto de este tema y que puede serte de utilidad:

Tenes una consulta? dejala en los comentarios o en el siguiente formulario:

4.101Comentarios

  • Carmen Ortiz

    Saludos. Puerto Rico, llevo viviendo la casa de mi abuela que murió hace más de 30 años y tiene hijos que son mis tíos y mi madre y dos tío que ya murieron la casa estaba desocupada hacia años hasta que mi esposo y yo la habitamos y la arreglamos pq la misma se encontraba en malas condiciones. Tampoco no hay declaratoria de heredó pq todavía esta a nombre de mi abuela que falleció hace décadas, puedo solicitar la usupcación.
    Gracias

    Reply
  • Karen

    Dr. mi tio quiere alquilar un taller, el poseedor dice que está tramitando Usucapion de ese galpon xq pago impuestos x 20 años y la dueña murio. Es válido que le alquile a mi tio?

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Karen: si, el poseedor puede alquilar, en todo caso el poseedor se hará responsable de cualquier inconveniente que le pueda surgir al inquilino.

      Reply
      • Isabel Cantero

        Mi suegra fallecio el año pasado y vivio hace 45 años como concubina de un señor q fallecio antes en 2007 q ella y q tenia una hermana q quizo sacarla de alli pero mi suegra le trabo el tramite presentando testigos vecinas etc esa hermana fallecio hace unos años mi hijo mas chico vivio con ella 20 años pagando todos los impuestos lo q queremos saber si el puede de alguna manera hacerse de la casa y poder venderla .Gracias .

        Reply
        • Dr. Emiliano Herrera

          Isabel: habría que ver porque su suegra era la que estaba viviendo ahi como poseedora, con su hijo. De donde es usted? Tendríamos que coordinar para una consulta y ver su caso.

          Reply
    • Milena Cuellar

      Buenas noches, me llamo Milena y soy de La Plata , Ciudad de BS AS, le explico la situación para mi próxima consulta, mi mamá vive hace 25 años aproximadamente en la casa en la que estamos actualmente, hace unas semanas quisimos poner cercas para limitar el terreno que decía en los papeles ya que pensamos construir nuestras propias casas mis hermanos y yo, pero mis vecinos hicieron pelea por eso ya que ellos lo estaban utilizando hace años para cosecha sin autorización alguna, hoy nos enteramos que la dueña le vendió una parte a mis vecinos. Eso es posible? Mi mamá tiene todo pago hasta el 2006, afecta en algo eso? Desde que mi mamá se mudó aqui recibimos amenazas, intenciones de choques, ataques a mis animales con muerte de ellos en algunos casos desde hace años, que se puede hacer contra de eso? Si no me explique bien lo lamento, no se mucho de estos casos, más de lo que nos está pasando. No supimos nada de los dueños por casi 20 años hasta hace unos días.

      Reply
      • Dr. Emiliano Herrera

        Milena: el tema es que si tienen una posesión, la misma afecta lo que efectivamente poseyeron, si ustedes no tenían sobre todo el terreno, sino sobre una parte, es esa parte la que pueden cerrar.

        Reply
  • cristian de cordoba

    hola doctor…mi caso es el siguiente en marzo del 2001 mi ex cuñado y mi hermana se fueron a vivir a eeuu…me dejaron una casa q habian sacado por IPV en aquella epoca ya q yo le colabore en la compra de pasajes…el tema es q ahora separados hace años ellos, el viene a querer reclamar esta casa q ya hace mas de 20 que habito como dueño…pagando impuestos y manteniedola…puedo iniciar juicio de usucapion…o en todo caso puede desalojarme?…desde ya muchisimas gracias

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Cristian: creo que podés defender tu posesión y quizás se podría hacer la usucapión, siendo una casa del ITV tiene sus bemoles y hay que ver tu caso, ya que hay que ver si él tenía la posesión o no. Y en qué carácter te la dieron a vos, como regalo, venta o préstamo.
      Si querés comunicate con nosotros y hacemos una consulta para ver tu caso.
      Saludos

      Reply
      • Jesica Vilches

        Buendía doctor como puedo yo saber si mi abogado solicitó ya la usucapion y no me está haciendo el verso nada más por así decirlo

        Reply
        • Dr. Emiliano Herrera

          Jesica: es importante que el abogado que tengas te brinde toda la información respecto al caso que llevas y no te oculte, es parte de nuestra responsabilidad como profesionales. Tratá de comunicarte con el, que te de la información que necesitás, y en caso que no sea satisfactoria la respuesta siempre tenés la posibilidad de cambiar de profesional.

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    • VERBRUGGEN CHRISTINE

      Desde mas de 10 anos, mi esposo compre un duplex en la Costa.Fuen tres duplex vendidos juntos. Nosotros pagabamos todo pero ningunos de los proprietarios recibian la ultima firma de la vendedora. Intentamos muchos juicios y no daba repuesta la senora vendedora. Mi esposa vivia con mucha angustia y murio en 2016.
      Quiero pagar Arba sobre mi duplex ( Arba no fue pagado durante los ultimos 5 anos por la razon que no hay subdivision de los tres duplex…los primeros anos pagabamos Arba juntos, los tres proprietarios) y tambien no tenemos la ultima firma o escrituracion. Yo quiero ser en regla con Arba a proposito de Mi duplex y declararlo al monotributo. Que hay que hacer? Mi abogado duerme!

      Reply
      • Dr. Emiliano Herrera

        Christine: no puedo asesorarla pasando por arriba de su abogado, si le digo que insista con su letrado para ver si puede acelerar el trámite y ver si le da alguna respuesta. En todo caso si no tiene novedades, si ahí buscar cambiar de abogado.

        Reply
  • Martin

    Hola Doctor, mi familia inició hace 17 años en la provincia de La Pampa los tramites para usucapión de un terreno que habia sido de mi tatarabuela. Hay posibilidad de escriturar antes de cumplirse los 20 años o si o si se debe esperar a que se cumpla el plazo?

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Martín: que querés decir con que empezaron los trámites de usucapión? No es que el juicio debe demorar 20 años, la posesión tiene que tener 20 años.

      Reply
      • Martin

        Perdón Dr, sí, no me expresé bien, hace 17 años poseen las tierras, mi pregunta era si necesariamente se debian esperar los 20 años o si se podia hacer algo antes. Muchas gracias por responder

        Reply
      • Kagizal

        Buenas le Quisiera hacer una consulta lo que pasa es lo siguiente en mi padre vivió más de 25 años en el galpón que está al lado de mi casa que es propietario de un amigo mi padre falleció y ahora se queda ese lugar vacío eso será que nosotros también podemos reclamar en la herencia Como hijos Muchas gracias Saludos Espero su respuesta

        Reply
        • Dr. Emiliano Herrera

          Depende, si el tenía la posesión, sí, los herederos pasan a ocupar ese lugar. Si era una tenencia, por ejemplo, prestado, se termina con la muerte de su padre.

          Reply
  • Rene

    Hola que tal! Le comento, hay un terreno que hace más de 60 años esta abandonado. Ya se está cayendo las paredes y la gente tira basura ahí.. es como un baldio por dentro, murió el dueño y vendieron la casa lo que le comentaron, que un hijo vive en Europa y el otro en Bs as, y su hija como que no le interesa. Se puede agarrar terreno, usurpar?

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      René: sólo recordarle que el art. 181 del Código Penal establece la usurpación como un delito.

      Reply
  • Noe

    Hola, con mis padres vivimos en una casa hace más de 30 años y pagamos todos los impuestos. El dueño es tío de mi mamá, y el es discapacitado y la tutora es mi tía, mi tía nos ha dicho que no quiere la casa que nos la podemos quedar. Como debemos hacer los tramites?

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Noe: hay que ver el caso, cómo empezaron a vivir ahí, si tienen una posesión o si se las han prestado. Ya que si su tío es incapaz, no podría cederles hoy. Te recomiendo que consultes con un abogado, ya que es para una consulta personalizada tu caso.

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  • Gabriel

    Dr. Un vecino de mi lote ocupó una calle pública que nunca fue utilizada como tal. Hoy en dia queremos reclamar que se abra para poder acceder al fondo de nuestra propiedad para poder subdividir, a lo cual el vecino se niega porque dice tener posesion por mas de 20 años y le pertenece, es posible que asi sea?

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Gabriel: en principio los bienes de dominio público como las calles no se pueden poseer. Por lo cual no podría, pero hay que ver el caso, porque si nunca se uso como calle, ni nunca tuvo ese caracter, es dudoso.

      Reply
  • Melina

    Buenos días, hace 2 años compramos un terreno en Calamuchita. Me cedieron la posesión ante escribano( la familia que vendió fue poseedora desde el año 86 hasta 2019 , fecha que compre el lote.) Antes de la pandemia traje materiales para construir y quedo todo ahí porque no pude viajar ya que soy de Buenos Aires. En mayo vine a corregir el amojonamoiento y a tramitar la usucapión. Volvi en Julio y alguien me derribó toda la cerca y construyo otra usando mis materiales. Y aparte bloquean mis tarjetas de donde realizo los pagos de impuestos para pagarlos de otra cuenta que desconozco. Nos enteramos que es la dueña original la que después de 30 años quiere el terreno. Es posible perderlo cuando la mujer lo abandonó hace casi 30 años y nosotros tenemos todos los pagos desde el 86?

    Reply
  • Marcela Haran

    Hola doctor yo vivo hace 25 años o mas en casa d mi abuela propia hija o sea mi tia m dio ls llaves y despues l escritura original sus hermanos ya murieron creo q queda aparte d ella q esta enferma de alzheimer y otra hermana mas q es muy viejita nunca nadie m reclamo nada como tengo que hacer para escriturar a mi nombre..gracias

    Reply
    • Diego Matías Dirisio

      Hola doctor.mi caso es el siguiente tengo a mis padres jubilados viviendo hace mas de 30 años en un terreno el cual nunca iniciaron ningun tramite de papeles para poseerlo legalmente solo tienen boletas de servicios con ese tiempo de estar habitando hasta la fecha…resulta que ahora estan por realizarle el asfalto a la calle y el terreno figura como espacio publico..nunca recibimos ninguna notificacion de ninguana índole.como podemos empezar el tramite o que ley nos abala como para ir gestionandolo?podemos hacer algo al respecto?espero que se interprete lo que redacte desde ya muchisimas gracias siempre los leo saludos desde provincia de Bs As.

      Reply
  • Jose

    Hola buenas tardes, tengo una consulta, hay un terreno que figura como baldio, tiene deuda de pago de arba (soy de bs as) y esta asi desde hace muchos años, queria saber si yo, ingreso, limpio, y empiezo a construir. Que puede suceder? En boleta de arba no figura nombre ni cuit ni nada, solo la deuda. En el caso de usurparlo y empezar a construir, cuando puedo realizar los tramites de usucaption? Recien ingresaria en agosto. Muchas gracias.

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      José: como usted menciona, si es una usurpación, se expone a un desalojo o que le hagan una denuncia penal. Si usted lee el artículo, la usucapión es para poseedores que tengan 20 años de posesión.
      Todos los terrenos tienen un dueño, ya sea un particular o el Estado, y la usurpación es un delito previsto en el artículo 181 del Código Penal.
      Saludos

      Reply
    • Diego

      Hola doctor.mi caso es el siguiente tengo a mis padres jubilados viviendo hace mas de 30 años en un terreno el cual nunca iniciaron ningun tramite de papeles para poseerlo legalmente solo tienen boletas de servicios con ese tiempo de estar habitando hasta la fecha…resulta que ahora estan por realizarle el asfalto a la calle y el terreno figura como espacio publico..nunca recibimos ninguna notificacion de ninguana índole.como podemos empezar el tramite o que ley nos abala como para ir gestionandolo?podemos hacer algo al respecto?espero que se interprete lo que redacte desde ya muchisimas gracias siempre los leo saludos desde provincia de Bs As.

      Reply
      • Dr. Emiliano Herrera

        Diego: hay que ver bien la situación, en principio en una calle que es de dominio público no hay posesión posible, pero si esa calle nunca se abrió ni funcionó y no hay una necesidad de la misma, ver qué se puede hacer.

        Reply
  • Jonathan leiva

    Hola doctor disculpe las molestia, yo queria saber si podia o si existia alguna forma de poder reclamar un terreno donde mi familia vive hace mas de 50 años sin papeles, empezo con mi abuelo, paso a mi madre y ahora esta mi familia, mi abuelo ya no esta, pero mi madre vive hace mas o menos 40 o 35 años en este terreno y yo 30, toda esta manzana que supuestamente tiene una dueña nunca se hizo cargo y cuando los vecinos quisieron hacer algo para reclamar, le dijeron que toda esta manzana marcaba como baldío, mi familia paga agua, luz y otros servicios hace mas de 50 años.

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Jonathan: de donde sos? por ahí algunas provincias tienen algún régimen de regularización de terrenos.

      Reply
  • Ariel Suárez

    Hola Cómo le va? Estoy en la tratativa de comprar un terreno con posesión a 15 años (faltarían 5 para el juicio de usucapion) Tiene todos los impuestos al día En terreno fue dividido en tres recientemente por el tamaño y ya las otras dos partes han sido compradas pero aún no tienen contestacion alguna, solo vallado y limpieza del terreno Quería saber todos los riesgos que pueden haber en la compra de ese terreno Desde ya muchísimas gracias

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Ariel: los riesgos siempre dependen de cada caso, en todo caso te conviene llevar lo que te ofrecen a un abogado, si se puede hacer un estudio de títulos y recién comprar.

      Reply
  • Emmanuel

    Buenas tardes,

    te consulto, estoy queriendo comprar un loteo con el juicio de usucapion iniciado en diciembre del 2020. El actual poseedor compro en noviembre 2020 y se los compro a la vecina que por durante 20 años cuido el terreno. en este caso, podria venir el “dueño real con escritura” y rechazar el juicio de usucapion? gracias

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Emmanuel: tendrías que averiguar en qué estado está ese juicio, por el tiempo de iniciado no creo que todavía esté notificado el titular de la demanda, por lo cual podría contestar y rechazarla o negar los hechos. Estará después en ustedes probar que esos 20 años son reales y que son actos posesorios.

      Reply
  • walter

    Dr. buenas tardes, desde el año 1984 que mi abuela, mi padre y yo vivimos en el inmueble (pagando cancelacion de credito hipotecario y todos los demas impuestos). El inmueble esta a nombre de mis bis abuela, de la cual ademas de mi abuela hay dos hermanos mas. Se puede ejercer la usurcapion en este caso, dado que los hijos de la titular del inmueble fallecieron y los descendientes de estos quieren la parte de la propiedad (ellos nunca habitaron la propiedad)
    . Gracias

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Hola Walter: es complicado cuando se trata de herederos, ya que hay que probar lo que se llama interversión de título, en el link hay más información. En todo caso te recomiendo que hagas una consulta personal con un abogado para ver si se da en tu caso. Nosotros estamos en Córdoba, no sé de donde nos escribis
      Saludos

      Reply
  • Abigail

    Dr mi abuela y abuelo fallecieron hace 10 años y hace 24 años que vivo en su casa.
    Mis abuelos tuvieron 6 hijos pero ninguno vive en esta casa, dejaron a mis abuelos morir solos
    Hay alguna forma de poder quedarme con su casa y el titulo de propiedad? Mis tios no quieren venderme la propiedad
    Se deben 70 mil de hipoteca que estoy dispuesta a pagar en caso de ser necesario

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Hola Abigail: no, primero tendrías que empezar a ser poseedora, y luego tener 20 años de posesión en la misma, entiendo que hace 10 que vivis sola ahí solamente.

      Reply
  • Abigail

    Dr mi abuela y abuelo fallecieron hace 10 años. V

    Reply
  • José

    Hola buenas tardes,

    Hay unos terrenos que aparentemente están sin dueño (no está alambrado, no tiene ningún cartel de propiedad privada, y tampoco está mantenido, con esto me refiero a que el pasto no está cortado, sino que hay grandes yuyos), quería saber cómo saber si efectivamente no tienen dueño para poder alambrar, y en caso de que no tenga, cómo hacer para comenzar a pagar impuestos para que luego de transcurrido los diez años pueda solicitar la usucapión.

    Desde ya, muchas gracias,
    Saludos

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      José: todo terreno tiene un dueño. Pueden ser que estén en estado de abandono, pero tienen un dueño. En caso de alambrar posiblemente se encuentre con alguna denuncia, es a riesgo suyo.

      Reply
      • José

        Gracias por su respuesta doctor.

        ¿Hay alguna manera de saber quién es el dueño y para poder contactarse con el mismo?

        Que tenga buen fin de semana,
        ¡Saludos!

        Reply
      • Leandro

        Hola, queria consultarles porque queremos comprar una casa en las sierras, que tiene 2 lotes, uno con escritura y sobre el otro, el tiene una ocupacion con pago de impuestos por mas de 25 años. Esta persona tiene una declaracion jurada del 2001 donde llevaba 8 años de posesion publica pacifica e ininterrumpida, y los impuestos al dia ( al dia de hoy serian 28 años). Quiero entender bien el riesgo que tengo, si sucede lo impensado de que aparezca el dueño. Queria saber si necesito pedirle otra declaracion donde se indique que lleva mas de 20 años de posesion? En caso de aparecer un dueño con escritura, podria perder el terreno, por mas que tenga mas de 20 años de posesion? Por lo que he averiguado empezar un juicio de usucapion tiene su costo y sus tiempos, que desaniman a cualquiera. Por ultimo a la hora de negociar un precio, que porcentaje podria deducir teniendo en cuenta que me vende una posesion a mi riesgo. No se, si con los mas de vente años de posesion (que no estoy seguro de que solo con una declaracion jurada y pago de impuestos se puede validar) puedo quedarme tranquilo que nadie me puede quitar ese terreno.
        Gracias, espero haber sido claro. Saludos

        Reply
        • Dr. Emiliano Herrera

          Hola Leandro, para explayarnos mandanos whatsapp al 3512416077, pero si tiene una declaración jurada hecha en el año 2001 y todavía sigue, es muy posible que sea bastante seguro y estén acreditados los 20 años de posesión. Contactanos y lo vemos bien.

          Reply
  • Miguel Ontiveros

    Existe un terreno vacío hace 30 años. Según vecinos el dueño compro y no apareció más. Consultando deuda de Arba, alguien pago impuestos hasta el 2019… Al menos la deuda comienza en 2019.
    El terreno está descuidado, con mugre y yuyos muy altos.
    Si lo limpio y comienzo a pagar impuestos y a construir, el “supuesto poseedor” puede hacer algo para sacarme de ahí? Imagino que debe te era su vivienda propia ya q el terreno está muy descuidado.

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Miguel: si, por supuesto, cuando se usurpa un terreno, el dueño o poseedor puede hacer una acción posesoria para recuperar el terreno. Tiene un año desde la usurpación para iniciarla. Después sería sólo el dueño por escritura quien tiene 20 años para recuperar el terreno a través de la acción de reivindicación.

      Reply
  • moreno carla

    hola doctores me llamo carla moreno vivo en la provincia de la Rioja capital soy hija unica bajo matrimonio y resulta que a mis padres hace mas de 14 años le otorgaron una vivienda del estado a la cual nunca habitaron y pase a habitarla yo mi padre por medio de escribana me dio la parte que a el le correspondia de su casa osea el 50% y la otra parte es de mi madre quiero saber como puedo hacer ya que mi madre y mi padre se estan divorciando y mi madre pide que ella viva en la casa de manera urgente ahora yo pregunto ella nunca pago nada ni un impuesto ni se hisieron cargo de la misma yo ise construcciones y vivo hace mas de 14 años en ella y tengo 4 hijos entre ellos 3 menores y tengo una enfermedad terminal y mi nena de 4 años tiene la misma enfermedad que puedo hacer para que no determinen en sacarme de la casa que puedo presentar para luchar por la misma

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Carla: dado que esa casa ya es un 50% tuya, creo que tendrías que buscar un abogado o hablar con el abogado de tu padre para analizar qué presentación podes hacer al respecto. Pero no podés hacer nada sin consultar a un profesional, por lo que recomiendo que busques alguno de La Rioja.

      Reply
  • Evelin

    Buen día. Mi nombre es Evelin. Soy de Bs As.
    Hace casi 20 años que mi familia y yo alquilamos una casa con un contrato con poca validez entiendo.
    Se renueva cada dos años.
    La persona que supuestamente es la dueña no es la dueña original, supuestamente es una casa que le regalaron a su madre. Por tal motivo dudamos que exista documentación real. Todos los servicios están al día a nombre de mis papás. Tenemos todos desde el día 1 de alquiler. Se puede iniciar un juicio de usucapion?
    Gracias por responder.

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Evelin: no, ya que ustedes son inquilinos, no poseedores. Los que tienen la posesión son quienes les están alquilando a ustedes.

      Reply
      • maximiliano martinez

        Buenas tardes, mí nombre ves Maximiliano compré un terreno con derechos posesorios en el año 2015, cuando realice la compra se hizo una cesión de derechos posesorios ante escribano público donde consta que el poseedor anterior me cedía además su posesión que data del año 2007, además me hizo entrega del acta realizada en el 2007 ante escribano público. Mí duda es si está documentación me sirve para reclamar posesión desde el año 2007. Muchas gracias

        Reply
        • Dr. Emiliano Herrera

          Maximiliano: si, sería importante que haya otros elementos de prueba de la continuidad de la posesión, pero sí es un elemento importante, y están los requisitos formales para la accesion de la posesión.

          Reply
  • Doris

    Hola estoy residiendo en una casa que pertenecía a mis suegros Ellos fallecieron y la casa quedó para los tres hijos Uno de ellos era mi esposo el cual falleció De los otros dos uno falleció y dejó una hija de soltera y el otro se desconoce su paradero Nosotros con mi marido nos hicimos cargo de todo pago de impuestos remodelaciones etc El problema es esta hija que tiene una relación muy conflictiva conmigo Quisiera consultarlos si es posible que pueda solicitar la parte que le corresponde y si es así como seria y además que puedo realizar yo para quedarme tranquila Usupcapion¿

    Reply
  • Norberto Enrique Coll

    hola buen día
    Consulto, después de 20 años de posesion deun terreno y al iniciar una prescripcion por usucapión aparece que el dueño vendió hace tres años atras el terreno en cuestión a un tercero , el cual ha constituido una hipoteca.
    Cómo se resuelve este caso?
    Gracias!!!

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Hola Norberto, los 20 años se cumplieron antes o despues de la transmisión? Usted es abogado?

      Reply
  • Alejandra

    Buenas tardes agradezco su tiempo para este mensaje. El asunto que planteo es que tengo un negocio de comida en un terreno llevo ahí trabajando más de 10 años y resulta que apareció el “dueño” y ahora me dice que desocupe el lugar porque tiene escrituras, pero ya había visto al señor tiempo atrás y nunca me había dicho nada incluso hasta iba a comer a mi negocio. Podría hacer un Juicio de Usucapión? Pues ya me mandó los papales de demanda y además yo tengo papeles en dónde consta que he pagado en presidencia por ocupar el lugar pues hasta donde se por vecinos que residen desde muchos años, el terreno se sedio para áreas verdes. Le agradezco su pronta respuesta. Gracias.

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Alejandra: si te ha llegado la demanda, de manera urgente tenes que ir a un abogado, no sé de donde sos, pero antes que venza el plazo hay que contestarla.

      Reply
  • veronica cordoba

    Buenas noches, nosotros somos de Bs As, compramos un terreno en diciembre del 2017 en Mirador del Lago en Bialet Massé para irnos a vivir, lo compramos mediante una cesión de derechos por escritura pública, la cual acredita una posesión desde el año 1997, de los cedientes anteriores. Estuvimos pagando los impuestos que están practicamente al día, realizamos mejoras en el terreno, amoojonamiento, limpieza, desmalezamiento, nivelación del terreno y empezamos a construir la pared del frente (lo que iría sobre la vereda). Podemos iniciar el juicio de usucapión?
    Gracias, Verónica.

    Reply
    • Dr. Emiliano Herrera

      Hola Verónica: si, tendríamos que ver la documentación que tienen, pero si la posesión data de 1997, podrían empezarlo.
      Si quieren pueden dejarme un teléfono para que nos comuniquemos y veamos tu caso o comunicarse al 3512416077
      Saludos!

      Reply
    • Eliana

      Hola buen dia, que demora tiene el juicio de usucapion en la provimcia de cordoba una vez que ya se tiene el plano y la documentacion probatoria?

      Reply
      • Dr. Emiliano Herrera

        Hola Eliana: ya tenés abogado o preguntas para iniciarlo? Si ya tenés abogado, el que mejor conoce la causa y sus particularidades es el letrado que la lleva, por lo cual no podría darte una respuesta

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  • mirta rossana

    hola soy mirta vivo con mis tios maternos, rodolfo y blanca q son sordomudos, en la casa de mis abuelos, yo amplie ya q su casa es muy vieja entonces hic una ampliacion.mis tios viven de toda la vida alli, el terreno es grande como de una hectarea en una zona rural, y tb.viven otros parientes q hicieron sus casas, sin niugun problema.mi pregunta es yo pago todos los impuestos,hice desmontar y mantengo limpio todo el predio, puedo hacer algo p q quede eso p mi.

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  • Ezequiel Teppa

    Hola, a mi me dio su casa una señora antes de morir. Vine a vivir aqui hace unos 3 años. Tengo las escrituras de terreno y la casa tambien. Pago todos los servicios..impuestos, todo y hice reformas ya . Hay alguna manera de que pueda estar a mi nombre ..mas pronto ?

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  • Estefany Flores

    Hola mi mamá quiere recuperar una terreno de 200 metros porque hace 11 años una persona se metió y hizo su casa, pero no había podido demandar por falta de recursos económicos, y ahora mi mamá quiere recuperar la propiedad que hace años antes de fallecer su papá le dejó se podrá recuperar?

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  • Jhonatan Zubieta

    Hola. buenas tardes, hay una desarrolladora inmobiliaria en anisacate vendiendo lotes por posesión, cómo puedo saber que no voy a tener problemas cuando haga el juicio de usucapion? según ellos el dueño original les vendió los lotes y está registrado ante un escribano, eso sería suficiente? Desde ya muchas gracias!

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  • Barbara

    Buen dia. Le comento Dr. Hace casi 10 años con mi marido compramos un terreno. El cual fuimos estafados xq el supuesto abogado q compramos no cobro la ultima cuota y nunca nos entrego ningun papel. Nosotros construimos y vivimos ahi hace 6 años. Ahora aperece un supuesto hijo del dueño q fallecio. Q debo hacer???

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  • Marcela Noemi Romano

    Hola, desde el año 87 viví en en una casa que esta a nombre de mi cuñado, por que mi esposo era legalmente casado, hemos vivido ahí hasta el 2006, igual seguíamos pagando impuestos y alquilamos el lugar, es decir éramos los dueños alquilantes, mi cuñado jamas se presentó como dueño, aunque la escritura y los impuestos están en mi poder, esto es así, si hago usucapion por mi parte, por que mi esposo falleció, ellos no me dejan entrar a mi casa, lo puedo pelear,? tengo todas las pruebas de que me comporte siempre como dueña, testigos líneas de teléfono a mi nombre, es mad ahora la luz está a nombre del casero, que nosotros pusimos,

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  • Miguel

    Hola que pasa si la casa era de mi abuelito pero el falleció y paso directamente a la esposa de el, pero ella se fue a los Estados Unidos antes de que el muriera y nos quedamos mi mamá y yo viviendo en esa casa pero ahora la señora quiere vender la casa y sacarnos desde que mi abuelo murió no se pagó ni agua ni predio y desde que la señora dijo que vendería la casa mi mamá se salió y sólo quedé yo aquí que podría hacer yo en estos casos.

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Miguel: para darte una respuesta necesitaría algunos datos más, en todo caso contactate al 3512416077 o a estudioherrera@outlook.com para coordinar una consulta ya sea en el estudio o por videollamada.
      Saludos cordiales

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    • Soraya Moreyra

      Buenas tardes doctor una consulta . Vivo con mi madre en un terreno que ella compro de buena fe hace mas de 30 años .ella tiene boleto d compra y venta .no eacritura . El hombre que le vendio el terreno ahora dice que no es el dueño .(la estafo). Los dueños era una SA que desaparecio, tengo miedo que hayan quedado herederos.repito nosotros vivimos hace mas de 30 años aca ,pagando todos los impuestos que vienen a nombre de esa SA . Le parece que tengo posibilidades de realizar un jucio por usucapion?

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      • Dr. Emiliano Herrera

        Hola Soraya. Por lo que me comentás sí se podría hacer. De donde son?

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        • Soraya

          Somos de La Pampa.

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  • Edite

    Hola, como puedo interrumpir el plazo de usucapion? Herede una propiedad que está usurpada hace varios años, 19. Pague los impuestos pero tengo gente metida ahí que pretende comenzar el juicio de usucapion. Cómo hago para interrumpir esos años de posesión ilegal? Mi padre falleció hace 5 años, es decir, es parte de la herencia que aún no se partió. Que debería hacer? Las personas que usurparon son peligrosas.

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  • Natalia castro

    Hola q tal,yo hace 21 años q estoy en mi casa,es posible hacer el usucapio,y q papeles tendria q presentar para empesar los tramites,desde ya muchas gracias

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  • Gisele

    Buenas tardes. En un informe de dominio que envié a hacer de un terreno en la provincia de Buenos Aires informaba que se debían años de impuestos y arba del mismo; ademas que la ultima escritura se hizo en 1980. Yo me hice cargo del pago de impuestos y arba, del cual ya solicite hacer los planos de mesura a mi nombre que salen este mes. Ahora aprecio un señor, diciendo que es el hijo de la dueña (la cual se encuentra en España) presentando un poder irrevocable. El terreno esta limpio sin nadie viviendo. que puedo hacer yo para iniciar usucampeon??? Puedo tener algun problema si tomo posesion del lugar???

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  • Jose

    Hola soy de salta mi mama vive en la casa de mi abuelo hace 19 años y paga los impuestos desde ese tiempo hizo ampliaciones en la casa . Mi pregunta es se puede iniciar la usucapion ? O si o si hay que esparar a los 20 años . Cabe destacar que mi abuelo falleció y desde ese entonces mi mama vive en la propiedad . Mi mama es discapacitada y viuda . Y los otros hermanos osea mis tios la quieren correr del imueble pueden hacerlo ? Quieren iniciar juicio sucesorio ellos son 10 hermanos y solo dos quieren vender . Mi mama tiene algun derecho extra sobre el imueble ? POR FAVOR SI PUEDE RESPONDER SE LOS AGRADECERÍA MI MAMA ESTA MUY PREOCUPADA Y YA ES UNA SEÑORA GRANDE

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    • Dr. Emiliano Herrera

      José: plantear la posesión en caso de ser un heredero tiene muchas complicaciones, necesitas una consulta sí o sí con un abogado para que vea el caso con sus detalles y te diga cuál es el camino a seguir.
      Saludos

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  • vivi

    Compre una casa en 2011 hace 11 anños y todavia no tengo escritura, que debo hacer?

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Vivi: Tenés el boleto de compraventa?

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      • Adriana paz

        Compre un terreno en la comuna valle de anisacate,un tal ledesma hizo el loteo figura como en los impuestos de renta SRLvalle de anisacate y luego nos mando con luis tolefo a escriturar ,este escribano jamas entrego nada en el registro de la propiedad nos estafo y cobro la escritura estaba dado de baja y preso

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        • Dr. Emiliano Herrera

          Hola Adriana: comunicate con nosotros al 3512416077 (por llamada o whatsapp) o al 3512416077 y vemos cómo podemos ayudarte.

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  • Yanina

    Hola doctor mi nombre es yanina tengo 24 años vivo en Córdoba estoy viviendo en una casa hace 10 años con mis 6 hermanos menores y mis padres estamos pagando los impuestos el dueño cuando nosotros nos metimos nos dejó que nos quedemos por que somos gente buena y se le metía cualquiera ala casa el dueño desapareció y no sabemos nada de el hay alguna posibilidad de que la casa sea nuestra espero su respuesta sería de mucha ayuda muchas gracias

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Yanina: si el dueño desapareció y ustedes la tienen como poseedores, si cumplen con el requisito de tener 20 años de posesión y guardan todos los elementos para probar esa posesión podrían realizar este juicio para plantear la prescripción adquisitiva o usucapión.
      Saludos

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  • MIRTHA ISABEL ROIG

    Dr soy de provincia de Formosa, quisiera saber que puedo hacer, hace 2 años falleció mi padre y quedó en la casa un señor , desde que falleció mi padre y ahora no quiere salir más. Que me aconseja , que puedo hacer, gracias

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Mirtha: un abogado para hacer el desalojo.
      Saludos.

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    • Daiana

      Hola quería saber sobre tema usucapión. Llevo viviendo 5 años en la casa de mis suegros ambos fallecidos. Mí marido tiene la mayoría de parte ya q mí suegra una hermana y un sobrino le vendieron su parte en vida. Se puede hacer uso de usucapión de alguna manera?

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      • Dr. Emiliano Herrera

        Daiana: no, necesitás tener veinte años de posesión exclusiva. Tendría que comprar las partes que le faltan.

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