La usucapión es un término jurídico que indica un modo de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo. Esta adquisición se lleva a cabo mediante una posesión continuada durante el tiempo que exige la ley, el cual es de 20 años sin justo título y 10 años con justo título. (debido al cambio de Código, se editó el artículo para que sea consecuente con la regulación del Nuevo Código Civil y Comercial.

Para que la posesión de lugar a la usucapión, se requieren ciertos requisitos:

– Posesión en concepto de dueño, o posesión propiamente dicha. Lo que implica que el poseedor debe tener la disposición de hecho del inmueble, pero ejercerla a título de dueño, como si fuera el dueño. Se excluye de este concepto la tenencia, por lo cual locatarios, comodatarios, etc., no tienen posesión en este sentido, ya que reconocen en otro la propiedad del inmueble. Para que un tenedor pase a poseer como dueño, es necesario un acto que se denomina interversión de título, el cual consiste en actos exteriores claros e indubitables que impliquen la exclusión de cualquier otro propietario.

– La posesión debe ser ostensible y continua. En el nuevo código se elimina la exigencia de que sea pacífica y sin vicios, en tanto la calificación de la posesión ya no tendrá importancia. Teniendo en cuenta que el art. 1.930 presume la continuidad, la prueba de ser discontinua la posesión estará a cargo de quien la afirme.

-Debe ser continua e ininterrumpida por el plazo que establece la ley. Existe la posibilidad de unir en determinados casos la posesión actual a la posesión anterior, computándose todo el tiempo a los efectos de la usucapión. El plazo como se mencionó anteriormente es de 10 años en caso de poseer justo título y de 20 años en caso de no poseerlo.

 

Requisitos para iniciar el juicio de usucapión: (Provincia de Córdoba)

1) Un plano de mensura del inmueble poseído del que surja, si sepudiere determinar, que inmuebles resultan afectados en todo o enparte, confeccionado al efecto por profesional autorizado y visadopor la repartición catastral de la Provincia, con una antelación nomayor de un año.

2) Un estudio de los antecedentes sobre la titularidad del dominio yla condición catastral de los inmuebles afectados, suscripto porprofesional competente.

3) La prueba de que haya de servirse el titular y que acredite el tiempo de posesión: testigos, pago de impuestos, realización de mejoras, etc.

Iniciado el trámite, se solicitan informes a distintas reparticiones públicas, se ordena la publicación de edictos, y se coloca un cartel en la propiedad con las referencias necesarias acerca de la existencia del juicio, en en lugar del inmueble visible desde el principal camino de acceso.

 

Se debe señalar que la adquisición de la propiedad se realiza por el solo transcurso del tiempo de la posesión, el juicio de usucapión tiene efectos declarativos y tiene como fin poder inscribir la titularidad del inmueble a nombre del poseedor.

Cualquier consulta comuníquese con nosotros y con gusto lo asistiremos.

 

Actualización:

Puntos a tener en cuenta si va a comprar una  posesión:

Ante la cantidad de consultas de personas que compran una posesión o quieren comprar una posesión hay que aclarar algunos puntos:

– La única forma de escriturar del poseedor es mediante el juicio de usucapión. La usucapión no es un trámite, es un juicio que implica que se debe producir prueba y se realiza contra el dueño original del inmueble.

– La inscripción en el registro de poseedores de la provincia de Córdoba o Tierras para el futuro, tiene únicamente un valor de publicidad extra. Si bien, la misma posesión de un bien como dueño es una forma de publicidad, la inscripción en el registro de poseedores genera una anotación en el registro como poseedor. Dicho trámite no otorga escritura traslativa del dominio, únicamente sirve para hacer conocer a terceros que se es poseedor del inmueble a través de la anotación en el Registro de la propiedad.

– La usucapión es un juicio que tiene un costo, tanto en tasas, honorarios, planos, como en tiempo, por lo cual se debe a tener en cuenta este factor al comprar una posesión de un bien. El valor de una cesión de posesión tiene que ser sensiblemente inferior a la compraventa de un terreno.

– Antes de comprar debe ser extremadamente cuidadoso, averiguar todo lo posible los antecedentes del poseedor. Tenga en cuenta que si va a hacer el juicio de usucapión va a necesitar toda la prueba posible a los fines de demostrar los veinte años de posesión, pago de impuestos, testigos, facturas de gastos, construcciones realizadas, etc.

– Adquirir una posesión significa un riesgo, ya que el dueño puede recuperar el bien a través de la acción de reivindicación. Como poseedor de mala fe, está sujeto a que el dueño solicite el retiro de lo construido por el poseedor y a costa de éste. También el dueño puede elegir quedarse con lo construido, abonando el mayor valor que adquirió el bien.

 

Te dejamos también un video donde explicamos varios aspecto de este tema y que puede serte de utilidad:

Tenes una consulta? dejala en los comentarios o en el siguiente formulario:

4.168Comentarios

  • Maxi

    Hola, mi situación es que vivo en la casa que era de mi padre y de sus hermanos hace 20 años, pagando impuestos al día, haciendo mejoras y el mantenimiento, mi padre falleció hace 10 años y mis tíos quieren vender, puedo hacer usucapion en ese caso ?

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Maxi: yo diría a primera vista que no, pero por las dudas hace una consulta a un abogado de confianza. Es muy dificil hay un video que grabamos sobre el tema, te paso el link, te puede ayudar: https://youtu.be/UjslhLocQws

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  • Carlos

    Dr
    Viví en las sierras, limpio y cuido, guardo cosas, plante árboles, permanente hace años, un terreno contiguo a mi casa; pagué los últimos 5 años en rentas…
    Puedo hacer Prescripción Adquisitiva

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Carlos: necesitar poder probar que durante 20 años tuviste la posesión de ese terreno. Si es así, se puede hacer.

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      • lorena

        Buen día, hay un terreno fiscal que no tiene un poseedor. El terreno no tiene ningún tipo de papeles, quisiera adquirirlo de buena Fé entonces quisiera saber que pasos tengo que seguir. muchas gracias

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        • Dr. Emiliano Herrera

          Lorena: si es un terreno fiscal, sin un poseedor, no puede hacer una adquisición de la posesión de buena fe.

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  • Juan

    Saludos cordiales

    Buen día, hace más de dos años que estoy en un terreno fiscal que le compré a un poseedor que vivía en el terreno edificado. El terreno no tiene ningún tipo de papeles, por necesidad lo compramos. La realidad es que me gustaría estar en regla y tratar en lo posible estar al día con papeles que acrediten que soy un poseedor de buena fe. Ya que se hicieron muchas mejoras desde que lo habíamos. Espero su respuesta

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Hola Juan: de dónde sos? Hay que ver que pruebas tienen de la posesión, desde hace cuanto tiene construido, tendriamos que conversar sobre el tema.

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  • Virginia

    Hola. Mi padre compro terrenos a ferrocarriles Argentinos en 1978 (boleto compra-venta). En 1985, se realiza un plano de mesura el cual fue registrado en Geodesia. En 1992 se realiza una escritura de venta y cesión de derechos y acciones de ferrocarriles a mi padre. No sé porque motivo no se registró el inmueble. Se puede hacer o corresponde iniciar juicio. Seguimos viviendo ahí desde la fecha de compra… Saludos

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  • Ignacio

    Buen diá. vivo en una casa desde el año 2000, al principio hice una operación de compra y pague una adelanto en dolares, luego el saldo lo fui oagando en cuotas, al tiempo la titular fue cambiandome la cuenta a la que le depositaba, hice todos los tramites para escriturar a mi nombre pero nunca se presentó, por lo cual dejé de depositarle el dinero, al día de hoy no sé nada de ella y ya hace 22 años que estoy en la vivienda sin ningún papel. Se puede iniciar algún reclamo o juicio de usucapión?

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Ignacio: habría que ver el contrato y la documentación, no te puedo dar una respuesta en función de un resumen. Lo que tendrás que hacer es consultar a un abogado que pueda evaluar esa documentación. Nuestro estudio está está en Córdoba, si sos de otro lugar deberías buscar un abogado de allí.

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  • Candelaria

    Hola, me llegan deudas de un terreno (sin edificar) hace poco más de 20 años. Si pago las deudas, puedo hacer el juicio de usucapión? No tengo ninguna relación con el antiguo/actual dueño.
    Gracias

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  • Antonio

    Buenas tardes, llevo viviendo en la casa más de 30 años, el dueño fallecio y no tiene herederos, pago los impuestos y tengo los servicios a mi nombre, puedo usucapion? Podria ponerse la casa a nombre de alguno de mis hijos?

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    • Dr. Emiliano Herrera

      Antonio: pero en qué carácter estás viviendo ahí, como empezaste a habitarla?

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  • Elizabeth

    Hola ! Hace 20 años q estoy haciendome cargo de impuestos servicios alarmas entre otras cosas de la casa de mis abuelos. Tengo la escritura . Nadie más aporta nada. Mi mamá inicio la sucesión hace 10 años Es posible reclamar el derecho de la propiedad por usucapion ?

    Reply
  • Elizabeth

    Hola ! .Me llamo Elizabeth. Mi consulta es con respecto a la casa de mis abuelos. Hace 20 años q pago impuestos , servicios, alarmas entre otras cosas . Nadie más se hace cargo de nada. Tengo la escritura . Hay una sucesión iniciada pero nadie hace más nada al respecto. Podría reclamar mi derecho por medio de la usucapion.?

    Reply
  • Nancy

    Hola mis abuelos paternos fallecieron …mi papá nació en la casa de mis abuelos y luego de mayoría de edad se caso y su papá le dio la mitad de las tierras tubo 7 hijos y nietos viviendo ahí fue el único de sus hermanos que pagó impuestos y hace 20 años dejó de vivir ahí pero continuo pagando impuestos hoy una nieta se apropio de una parte …. se la puede sacar?

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  • rayosolari@yahoo.com

    Hola Doctor,mi consulta: es en fondo de casa hay terreno lo compro una gente en el año 1984, los dueños murieron los2 y nunca pagaron lo impuestos
    yo lo puse al dia y lo mantego, se puede iniciar el juicio de usucapion? muchas gracias

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  • rocio riccardi

    buenas , mi abuela falleció ya hace 3 años , ella estaba a cargo de mi, ya soy mayor de edad . pero aun sigo viviendo en la casa sola y me mantengo sola y pago los impuesto que aun siguen en su nombre .mi madre y mi tia se precentaron para hacer la división. pero yo presente una carta la cual mi abuela dejo escrito como quería que las cosas se dividieran las propiedades. contamos con dos . una en capital en la que yo vivo y otra en provincia que es donde vive mi mama y también mi tia . mi pregunta es si yo tengo posibilidad de quedarme en la casa que yo vivo?

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  • Gabi Fran

    Mi tío vivía con su pareja en una propiedad que era de ella, no estaban casados.
    Los dos fallecieron, y ella no tiene herederos. Es posible tomar la posesion del inmueble y alquilarlo o habrá que vivir allí de continuo para poder hacer en un futuro juicio de usucapion? Gracias!

    Reply
  • Gaby Fran

    Mi tío vivía con su pareja en una propiedad que era de ella, no estaban casados.
    Los dos fallecieron, y ella no tiene herederos. Es posible tomar la posesion del inmueble y alquilarlo o habrá que vivir allí de continuo para poder hacer en un futuro juicio de usucapion? Gracias!

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  • Mauricio

    Hola, con mi madre vivimos hace 13 años en un inmueble de tres de febrero cuyo dueño real falleció hace 30 años y no tiene herederos ni sucesion, un familiar lejano de la misma nos dijo que era el propietario (tenemos el informe de propiedad y no lo es) nos permitio vivir en el lugar pero de palabra, no tenemos titulo ni firmamos nunca nada, teniendo en cuenta que esta persona no es heredera ni le corresponde legalmente, nosotros pagamos los impuestos desde entonces e hicimos reformas y ahora queremos escriturar pero esta ultima persona ahora nos amenza con entrar por la fuerza y echarnos, a pesar de esto ¿se puede considerar ocupacion de buena fe o tramitar de alguna manera la escrituracion a mi nombre? y de ser asi, ¿en el boletin oficial, esta persona tiene autoridad para oponerse? ¿hay algun impedimento por esta situacion? gracias

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  • Jose Mercado

    Hola. Se puede usucapir un terreno fiscal, de uso continuo hace 40 años y con los impuestos pagados.
    Se extravió el comprobante de compra de esa época. Gracias.

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