El código civil da una solución a los propietarios de un terreno que se halla encerrado y no tienen salida a la calle o ruta o ésta es insuficiente para facilitar la explotación del mismo.
El artículo 3068 del Código Civil faculta al propietario, usufructuario, o usuario de un inmueble destituido de toda comunicación con el camino público, por la interposición de otras heredades, para imponer a éstas la servidumbre de tránsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y resarciendo todo otro perjuicio.
La servidumbre es forzosa porque el titular del predio a gravar no puede negarse a su establecimiento, y si lo hiciera puede ser condenado a ello por medio de una sentencia, previo pago de una indemnización.
El fundamento se halla en razones de interés público y de solidaridad social, que exigen que los propietarios de heredades que se comunican con la vía pública, concedan el derecho de paso que haga habitable y explotable al inmueble que, de otro modo, quedaría improductivo o en inferioridad de condiciones.
Para que sea procedente la posibilidad de imponer la constitución de esta servidumbre, se requiere que el fundo que se beneficiará con el gravamen sea un fundo cerrado o enclavado, esto es, que no tenga salida a la vía pública por la interposición de otras heredades.
Además, debe satisfacerse una indemnización que comprende el valor del terreno necesario para ejercer la servidumbre, más todo otro perjuicio que se genere.
El artículo 3069 establece que se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no sólo las que están privadas de toda salida a la vía pública, sino también las que no tienen una salida suficiente para su explotación. .Este último caso se da cuando la vía de comunicación no es adecuada conforme al tipo de explotación que se realiza en el fundo, o bien cuando su habilitación demandaría la ejecución de obras cuyo costo superase los beneficios obtenibles de aquella explotación. No serían suficientes, en cambio, las simples incomodidades para llegar al camino público.
La servidumbre forzosa de tránsito debe estar fundada en razones de necesidad y no de mera comodidad, no bastando para concederla el hecho de que para obtener una salida suficiente para la explotación en la forma que el propietario juzgue más conveniente, éste deba efectuar trabajos que no resultan desproporcionados con las ventajas que espera obtener ni excesivamente onerosos
Cualquier consulta en los comentarios o a estudioherrera@outlook.com
Nuestro estudio se encuentra ubicado en la ciudad de Córdoba.
Hola Dr. Herrera mi problema es este mi terreno no tiene paso por ningún lado solo una pequeña vereda pero es de el vecino hasta el momento pasamos por ahí porque son baldíos, pero por la orilla de mi terreno metieron drenaje que nadie autorizo ahora quiero fincar ahí y ando peleando el paso con mi vecino( por donde pasa el drenaje) ahí hay como 1.5m y quiero llegar a un acuerdo con ellos ya que ellos pasan su drenaje por mi terreno pero se niegan
Dadas las circunstancias quiero tapar el drenaje porque las personas no entienden que me recomienda? Cabe mencionar que es drenaje de el pueblo y pasa por mi terreno.
Gracias
Hola Dr, quisiera saber como se paga el valor del terreno que se destina a la servidumbre de paso, gracias
Doctor, en el terreno donde yo vivo es de mi suegra, en si el terreno es de 20×50, donde son 4 hermanas que se lo dividieron en partes iguales supuestamente, el tema es el siguiente en la parte donde yo vivo son 3 casas, la gente de adelante no libera el pasillo para entrar ningun vehiculo, el terreno es un bien familiar, como puedo hacer para que se libere el pasillo asi tener transito libre para entrar mi vehiculo.
Buenos días Dr. Emiliano Herrera, agradezco de antemano su atención con nuestra situación: mi padre nos ha cedido un terreno en el cual se construyó una casita hace 38 años en la que vivimos por 34 años con única vía de acceso a vía publica y a servicios públicos a través de los terrenos de dos hermanos de mi padre (uno a cada lado) ya que nuestro terreno esta atrás de estos dos y no hay otra forma posible de acceder a él (el acceso es tipo callejón de aprox 1 mt de ancho x 28.2mts de fondo, por ahí ha sido siempre el acceso pues ese fue el acuerdo verbal que hicieron en aquella época antes de construir, no obstante con el paso de los años uno de ellos aludió que el paso no está sobre su terreno sino sobre el otro y este otro se ha negado a continuar permitiendo el paso de personas por ahí e incluso negando que se ingrese servicios públicos agua y gas natural (motivo por el cual tuvimos que ir irnos y dejar a otro familiar ahí cuidándolo) a raíz de esto desde aprox 3 años estamos en proceso de escriturar esos terrenos para hacer la reclamación de servidumbre de paso no obstante al hacer la diligencia en Agustín Codazzi nos indican que el predio aunque esta claramente delimitado en carta catastral, ambos aparecen a nombre del señor que en este momento nos impide el paso, lo cual el explicando que el solo escrituro a su nombre la parte que le corresponde hace unos 8 años respetando el terreno nuestro. Tenemos todos los testigos del barrio de que en efecto si vivíamos ahí y que ese siempre ha sido nuestro paso, además de que esa persona siempre ha actuado de mala fe en contra nuestra ¿Cómo podemos proceder en tal caso para que nos permitan escriturar terreno a nuestro nombre? ¿Cómo podemos reclamar para seguir contando con el paso de personas establecido en acuerdo verbal entre hermanos hace 38 años y además poder acceder a servicios públicos?
Buenas tarde Doctor. Mi consulta es sencilla, tengo un terreno al fondo que necesito subdividir. resulta que este colinda con una servidumbre de paso del vecino para salida de otras parcelas en el terreno del lado. la parcela que resulta del fondo de mi terreno, puede utilizar esa servidumbre de paso como salida a la calle, y de esa forma evitar que yo deba cederle el paso?
Buenas tardes Dr una pregunta compramos un lote que dice colindancia con privada y ahora resulta que otra persona que compro un lote enfrente dice que también compro la calle y mando a sercar y que no nos da acceso tenemos derecho o no??
Marie: las calles no se pueden comprar, son bienes de dominio público.
Si la consulta fue útil te solicitamos nos califiques en google: https://goo.gl/ASYmVJ
Buen dia Dr. Herrera, una pregunta es obligatorio dar el paso de servidumbre al vecino del fondo? y cuando es la medida reglamentaria si asi fuera, es que compre un terreno, pero al fondo es otro dueño y no tiene entrada sobre el lado de la calle pero si es el mismo dueño sobre la avenida. debo dar el paso y cuanto?
Verónica: y ahora cómo hace el del fondo? Está ingresando por tu terreno? Es la única forma que tiene de ingresar por tu terreno o tiene posibilidades de ingresar por otro lado?
Hola Dr. Herrera, mi madre al hacerle el documento el comisario, no sabia como se llamaban sus vecinos , por lo tanto , le pusieron prolongacion, su terreno tiene 2metros hacia afuera, porque mi mama se arrimo 2 metros hacia dentro del terreno de mi abuela, entonces ese pedacito, mi mama dii permiso para que pasaran por aya, con el tiempo los propietarios de los otros terrenos vendieron, ahora l el del terreno de atras no tiene salida y demando a mi mama, yo no seque hacer , puesto que mi mama ya no quiere que pasen, el terreno de atras si tenia salida,( solo era para facilitarles el paso mientras se contruia la calle,), pero al vender lo dividieron, y no dejaron salida, cabe destacar que la persona wue demando vive con su esposo , (ellos tienen terrenos separados, pero viven en una sola casa que se encuentra en el terreno de la esposa , el cual esta “sin salida”, digo sin salida entre comillas porque ellos tienen moto y pasan por el terreno de su esposo) pero el caso es que tambien quieren salida por el terreno de mi mama, que puede hacer?, hay alguna ley que diga que si es un matrimonio deben compartir salida?
Hola Dr.tengo un problema con mi terreno que 3 vecinos se les dio permiso de pasar sus servicios drenaje,agua, luz. Y hora que quiero cerrar me amenazan que me van a demandar que porque es calle, pero ellos cuentan con salida en la parte de arriba pero .,quiero saber si estoy en mi derecho de cerrar . Gracias
Ruth: por lo que me contás sí estás en tu derecho de cerrar
hola doctor mi tío tiene un terreno con escrituras publicas y solo construyo una parte y por la otra parte un vecino hizo un pasadero para una azotea sin salida ,el vecino murió hace dos años y la es esposa esta reclamando paso para ella ingresar a la azotea y lo que pasa es que mi tio va a construir el lote todo completo y no lo han dejado en planiacion por el paso de la señora que asemos en ese caso gracias.
Hola tengo una manzana de terreno que solo tiene una calle que conecta con la ciudad . se puede aplicar servidumbre ?
Hola tengo una manzana de terreno que solo tiene un calle . se puede aplicar servidumbre ?
Hola dr me llamo Karina vivo en bs as .y vivo en el fondo de mi suegra y adelante ella quiere que sea garage compartido .pero le dije que ahora q esta ella todo bien pero el día de mañana cuando otra persona este se va a dificultar el paso x que es justo pa 2 autos juntos y no se puede habrir el garage o sea mi salida .y para colmo salgo de costadito y si engordo un poquito mas no podría salir .no se q tengo q hacer .?
Hola Dr. Pues vera quisiera saber como obtengo la servidumbre de paso, con quien tengo que hacer el tramite ya que el lugar por donde deseo pasar es propiedad de la comunidad/ pueblo. Es como un puente y 5metris mas son propiedad de etra persona, no sabemos que hacer si hablamos con los representantes del pueblo nos querran cobrar muy caro.
Una vez que la servidumbre está establecida en la escritura de propiedad, supongamos una franja ancha como para que pase un vehículo. Se puede hacer una puerta de entrada al frente de la servidumbre, sobre la vereda? o tiene que quedar abierta?
Buenas tardes doctor, mi consulta es para saber si el paso de servidumbre es al camino mas cercano a la propiedad que no cuenta con tal salida o a donde lo pida el dueño de tal tierra?
Dr Emiliano Herrera mi nombre es Wenceslao Briones Castillo mi pregunta es que podemos hacer nos cedieron un terreno entre 6 persona todas con cesión de derechos posesorios pero no tiene por donde salir en definitiva no tiene salida con quien podemos acudir esperamos respuesta
Hola doctor estoy en una situación tengo una propiedad con una entrada de 44 metros de fondo y 3 metros de ancho cuando realice la escritura el dueño que es un tío me dijo que incluyera la entrada como fracción de propiedad y así se escrituro entonces el anteriormente ya había vendido una fracción a otro cliente junto a la entrada que yo ocupo diario, Él lo va liquidando en pagos y ahora me dice que la entrada que yo tengo lo quiere dar como una servidumbre de paso para su cliente aun el teniendo más espacio para que le de su propia entrada y el me comenta que a él no le conviene darle una entrada
La pregunta es qué puedo hacer si alguna manera para decirle que NO SE PUEDE o solo hago lo que él me diga solo que yo no quiero porque yo estoy pagando el predial puntualmente incluyendo mi entrada y el dueño tiene mcuho espacio para darle la entrada
hola buenas tardes mi consulta es la siguiente atras de mi casa hay un terreno el cual no cuenta con salidas pero hay unas calles que en realidad son cerradas y ya las enmallaron para evitar el paso mi pregunta es ¿ los dueños del terreno pueden poner una demanda para que los dejemos entrar por nuestras cerradas?
Hola Dr. Hemos dividido un campo en una sucesión pero uno de mis hermanos se niega a darnos la servidumbre de paso porque dice que tenemos otro paso por el fondo de mi campo, ese paso que dice el no existe porque es un viejo paso que había hace 40 años por eso el agrimensor me dejó el paso marcado en la mensura por el campo de el, y el se niega a firmarnos la escritura para poder terminar con la sucesión además si el otro paso existiera tendríamos que hacer 30 km de más por caminos intransitables, que tengo que iniciar una acción por negativa de servidumbre de tránsito, muchas gracias
Buenas tengo un derecho sobre una finca el cual tiene plano catastrado, dicho lote no lo puedo desegregar de la finca ni visar ya que no existe vía publica, existía una calle pero por motivo de la construción del ferrocarril del tren que pasa por cerca de mi lote debo respetar ciertos metros, para este caso la municipalidad no puede darme un servidumbre para poder explotar dicho lote?.
Hola doctor tengo un problema con mi propiedad,tengo un terreno de 800 metros cuadrados el cual no cuenta con salida,el que nos lo vendio es el del terreno continuo,y es por donde podria tener mi paso pero el no lo quiere otorgar a donde puedo acudir para encontrar una solucion
Flora: si no lo quiere ceder, va a tener que contratar un abogado para poder ejercer el derecho que le corresponde según lo menciona el artículo.
Dr. durante 30 años, el paso a nuestro terreno a sido la orilla de un campo de futbol del Ejido en que vivimos, ahora lo alambraron y los Ejidatarios no quisieron darnos mas el paso por que dicen que el campo es de la comunidad y se tiene que cerrar, nuestra alternativa a la via publica es el vecino pero ahora quiere sacar ventaja rentandonos el paso por mil pesos mensuales, que hacemos?
Dr. Buen día. Vivimos en un barrio cerrado (country) y tenemos acceso a la calle pública. Detrás nuestro, hay otro barrio cerrado, que no tiene acceso a la calle, y tiene un derecho de servidumbre de paso sobre nuestro fundo. Hasta hoy, compartimos el gasto de seguridad de la garita de ingreso que se encuentra en el acceso desde la calla a nuestro fundo.
Siendo el gasto de seguridad considerable, ellos pretenden construir una garita en su fundo y tener su propia seguridad dejando de pagar el porcentaje que les corresponde por la seguridad de nuestra garita, por lo que pretenden que nosotros no tengamos ningún control de ingreso sobre las personas que ingresarán a su fundo, y que puedan ingresar y transitar libremente por el nuestro (propietarios, contratistas, visitas, etc.).
Entendemos que las formas para el ejercicio de la servidumbre las determina el fundo sirviente, por lo que nosotros estamos de acuerdo que construyan su garita, pero queremos que pongan un guardia de seguridad en la nuestra para que les controle los ingresos. Esto puede ser así.
Desde ya gracias.-
Martín Robledo
Bue día licenciado, tengo un problema, el arrendatario de una propiedad que esta dividida y colinda con mi casa que para pasar a ella requiere de mi portón, solicita una servidumbre, ¿esta es forzosa? ellos quieren entrar sin tener que pedir permiso, a parte de colocar sus instalaciones sirviéndose de mi portón ¿Esto se puede hacer?
Hola, Tengo una propiedad la cual el vecino cerro la entrada dejando la calle como privada atras colinda con un arroyo de aguas residuales de mas de 35 metros de terreno pertenieciente al ayuntamiento, somos mas de 5 vecinos afectados por el cierre de la calle es posible tramitar la servidumbre de paso para dejar fluir la vialidad de los vecinos afectados en la parte de atras de nuestros domicilios y como podemos tramitarla en grupo o individual? de antemano le agradesco su atencion.
Buenas tardes Dr. Mi situación es la siguiente vivo en un terreno que comparte con tres flias una salida hacia la calle principal del barrio, uno de los vecinos quiere levantar una medianera que me dejaría sin salida, cómo debo proceder en este caso???
Buenos días Doctor, compre un terreno de una hectárea, que el propietario anterior me vendió al fondo de su propiedad, es decir tengo servidumbre de paso hasta mi terreno, figura en el título. Lo que no figura es un comodato para una instalación de un tanque de agua comunitario que se encuentra en el medio de mi terreno,( aclaro que era de mi conocimiento) el problema es que cuando hago la mensura continua la servidumbre hasta el tanque, que ocupa 10 x 10 Mts. pregunto: Al tanque solo vá personal del servicio eléctrico que toma el estado del medidor y eventualmente algún técnico por reparación¿ cualquier vecino puede pasar hasta el medio de mi propiedad, o puedo poner la tranquera y me avisan cuando sea necesario algún arreglo o mantenimiento? me considero estafado por éste espacio que le sacaron a mi terreno?
Hola,justo ahora mi papá tiene un problema con su hermana por k su terreno de mi tía no tiene salida el le kiere regalar un metro para k pueda entrar y salir pero e ya no kiere e ya pide su entrada de 2mcon50cm para k pueda meter un carro pero mi papá no kiere pues mi tía dice k lo puede meter ala cárcel por oponerse ya k los terrenos no cuenta con escrituras sólo con título por lo k fue heredado por su papá hace 20 años y k mi papá paga desde entonces todos sus cervicios incluyendo predial pregunta es lo pueden descrédito su papá e incluso meterlo ala cárcel o k vocaciones podrían haber para solucionar este caso.
hola doctor tenemos un terreno de 200 metros cuadrados el problema es que no tenemos entrada ni salida a la via publica q tiene 4 metros para llegar a la calle el dueño de los 4 metros no nos quiere vender por lo tanto mi terreno esta cercado a la via publica q medidas puedo tomar al respecto a donde puedo recurrir a solucionar mi problema para mi salida a la via publica.
Estimado Doctor
Un terreno que era de mi padre fallecido se subdividio en 3 dos adelante y un atras, de los de adelante, uno compro mi hermana y el otro yo, y quedo el de atras que figuraba en plano que se iba a anexar al mio. ahora tenemos que hacer una calle para acceder y lo vamos a a hacer mitad en el terreno de mi hermana y mitad en el mio, pero el problema e que mi terreno tiene 15 metros de frente que es el minimo permitido para esa zona.
La pregunta es si se puede hacer y que quede el frente menor al permitido o hay que hacer un PH?
Muy buenas ahora mismo estamos en una situacion.. con un besino ya q el lote de el es el principal donde tremina una calle la cual no tiene salida en cuanto es usada para q todos los autos den la vuelta y es mas nos abastecemos con el servicio de agua por bombeo ahora el seños esta haciendo un muro alfrentre el cual impide todo acceso al agua mas el señor alega q hasta.ayi es su lote pero estamos seguros q es servidumbre
Hola, justo ahora tengo una situación similar… Tengo una propiedad a mi nombre sólo que esta, se encuentra al fondo de la casa de mi papá… Mi papá falleció hace unos meses… Y ahora mi hermana serro la puerta de la calle y no hay manera de entrar… Que puedo hacer?… El título de la casa sigue a nombre de mi papá.
Isela: como en la respuesta anterior, no se aplica la servidumbre de paso, ya que no son dos lotes, es uno solo. En todo caso podés pedir alguna medida para que te permitan el ingreso a tu casa. Pero vas a tener que hacer la declaratoria de herederos y resolver el tema.
Dr una consulta … Mi suegra nos obsequio un terreno de 10mts de frente por 40 de largo … La mitad para nosotros, la otra mitad para mi cuñada… Quedando así 10 mts de frente y 20mts de largo… El problema es que mi cuñada tiene su casa en el fondo y entra el auto quitándonos así 3 mts para la pasada de su auto (perdiendo nosotros eso y no pudiendo aprovechar nuestra parte del terreno) la pregunta es … Legalmente estamos obligados a cederle nuestra parte del terreno para el auto, o sólo una pasada a pie? Cuanto debería medir legalmente esta servidumbre de paso . muchas gracias
Cristina: en realidad no aplica la servidumbre de paso porque es un solo terreno, no son dos terrenos distintos. Tienen que ponerse de acuerdo entre ustedes, ver cómo se hace la subdivisión o el ph.
si habiendo existido un derecho de paso de palabra y luego se abrió una calla publica que el tramo es mas corto pero debiendo solicitar el derecho de paso a otros colindante, el primer vecino sigue estando obligado a brindar este derecho de paso? Mi pregunta es xq aparte los propietarios del terreno que no tiene paso generan conflicto ya que dejan los terrenos abiertos y los animales se escapan, generando mal estar con quienes le habían cedido el paso. Se puede solicitar se cancele ese derecho cedido para que lo genere por donde el trayecto sea mas corto.
Monica: si se concedió de palabra, entonces se puede discutir nuevamente.
Dr. Herrera: mi consulta es en referencia a una propiedad con derechos posesorios en la costa del lago Los Molinos, a la cual sólo puedo acceder por terrenos de un club de pesca, el cual, cada vez que voy me cobra estacionamiento e ingreso para poder bordear la costa y llegar a mi propiedad. Quisiera saber si existe la posibilidad de solicitar una servidumbre de paso y cuáles serían los costos. Desde ya muy agradecido.
Guillermo: si, se podría, lo invito a acercarse por mi estudio, confirmando por teléfono al 0351-4214387.
Saludos.
Estimado.
Tengo un terreno que para acceder a el , hay una servidumbre de paso de 5 mt de ancho x 300 metros para llegar a la via publica.
El problema es que para que llegue el servicio de luz a mi terreno lo debe hacer por esta via y tenemos duda si la servidumbre de paso es considerada calle para colocar los postes correspondientes al tendido o de que forma se accede a los servicios publicos.
desde muchas gracias.
Atte.
Carlos Labbe.
Carlos: no, no se equipara a una calle pública
Hola Dr. Herrera mi problema es este mi terreno no tiene paso por ningún lado solo una pequeña vereda pero es de el vecino hasta el momento pasamos por ahí porque son baldíos, pero por la orilla de mi terreno metieron drenaje que nadie autorizo ahora quiero fincar ahí y ando peleando el paso con mi vecino( por donde pasa el drenaje) ahí hay como 1.5m y quiero llegar a un acuerdo con ellos ya que ellos pasan su drenaje por mi terreno pero se niegan
Dadas las circunstancias quiero tapar el drenaje porque las personas no entienden que me recomienda? Cabe mencionar que es drenaje de el pueblo y pasa por mi terreno.
Gracias
Dr Herrera, pregunto lo siguiente: En el caso de que una obra de servicio público, en particular redes de agua potable, deba ser extendida para dar un servicio y dicha extensión atraviese terrenos baldíos quien es el responsable del pago de la red que atraviesa dichos terrenos baldíos; lo será cada titular del dominio que es atravesado?? o lo será el titular del dominio hasta el cual deberá llegar el servicio??.
Se supone que estas extensiones son de corta longitud, hablamos de que el dominio a servir se encuentra a escasos 20 metros del último tramo de red y para ello se debe atravesar dos (2) terrenos baldíos de diferentes propietarios.
Desde ya gracias por su repuesta.
Reymon: en principio sí, pero si el gasto no es mucho y sus vecinos no están interesados en aportar para ello, quizás en aras a no generar litigios con los vecinos usted verá si los obliga o no a aportar a dichos gastos.
Buenas tardes Dr., mi consulta tiene que ver con un lote que quisiera adquirir que tiene entrada y por uno de sus laterales colinda con la terminal de mi localidad….la pregunta es si puedo abrir una salida por ese lado. Gracias
Flavia: si ya tiene una entrada el terreno, no puede imponerle al vecino una servidumbre de paso.
Buenos días Dr. Herrera. La consulta es la siguiente: una persona que construyó su casa en el fondo del terreno de sus padres, acordó con sus vecinos en hacer una puerta en el muro que divide ambas propiedades, ya que entre dicho muro y la propiedad vecina queda un pasillo, y así de esa manera poder tener salida a la calle. El hecho es que ahora los vecinos ya no quieren permitirle más el paso. Mi duda es si para constituir una servidumbre de paso es necesario que la parte del terreno sobre el cual construyeron su casa (al fondo) sea mensurado, por ende, se subdivida el fundo de sus padres; o por el contrario, si pueden solicitar la servidumbre o alguna otra alternativa sin tener el terreno a su nombre.
Melina: el tema es complicado, porque cargar al vecino por la utilización que ustedes hacen de su lote, no sé si es lo que corresponde. A la servidumbre de paso la tendrían que haber hecho por escritura para que la respeten, salvo que pueda constituirse por prescripción adquisitiva.
Información Bitacoras.com
Valora en Bitacoras.com: El código civil da una solución a los propietarios de un terreno que se halla encerrado y no tienen salida a la calle o ruta o ésta es insuficiente para facilitar la explotación del mismo. El artículo 3068 del Código Ci…