Derecho Civil

Modelo de Contrato de locación según Nueva Ley de Alquileres

Actualizamos el modelo de Contrato de locación según Código Civil y Comercial para incorporar los cambios que trae la nueva ley de alquileres 27551. Cualquier consulta, nuestro email es estudioherrera@outlook.com CONTRATO DE LOCACIÓN   …………………….. (D.N.I. Nº ……………..) con domicilio en …………, por una parte, en lo sucesivo denominado como LOCADOR, y por la otra ………. DNI ………….., adelante llamado LOCATARIO, convienen en celebrar el presente contrato de LOCACIÓN sujeto a las cláusulas siguientes y a las disposiciones del Código Civil y Comercial. PRIMERA: Destino: EL LOCADOR, cede en locación con al  LOCATARIO, que acepta ocupar en tal carácter el inmueble que se individualiza como vivienda unifamiliar y ubicado en calle ………………………………………. El LOCATARIO se obliga a destinar el inmueble locado para vivienda familiar, no pudiendo ello ser modificado, ni aún en forma temporaria, so pena de solicitarse judicialmente resolución del contrato y el consiguiente desalojo por incumplimiento del mismo. SEGUNDA: Plazo: Las partes acuerdan que el plazo de vigencia de la locación será de …………. meses (el plazo mínimo es de 3 años) a contar del día .... del mes de  ………… del año DOS MIL ………., operando el vencimiento de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna el día ………., fecha en la que el LOCATARIO deberá restituir el inmueble al LOCADOR en el estado previsto en la cláusula cuarta. -- TERCERA: Precio: Las partes convienen libremente como precio de la locación la suma de PESOS ………………… mensuales . El precio pactado será actualizado anualmente utilizando el índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la [...]

Accidentes de tránsito: responsabilidad concurrente del ciclista por maniobras imprudentes

Los actores demandaron por el resarcimiento de los daños que padecieron con motivo del accidente ocurrido cuando la Sra. Quiroga se desplazaba en bicicleta con su hijo de casi seis años, giró a la derecha y fue impactada por la motocicleta del demandado. En el expediente se tuvo por acredita que fue la moto fue el vehículo que embistió a la bicicleta; que el impacto entre ambos vehículos fue consecuencia del accionar de la actora, quien en inmediaciones de la senda peatonal varió su línea de marcha para evitar los pozos existentes en la calzada, se interpuso en la trayectoria de la moto y fue colisionada por alcance por éste último vehículo; pero que también el demandado tuvo un grado de responsabilidad, ya que, no pudo o no supo esquivar el pozo que había en la calle, ni dominar la marcha correcta de su vehículo, ni evitar el obstáculo que se le presentó, como fue la maniobra de la actora. El fallo atribuye a la parte actora (la conductora de la bicicleta) el 50 % de responsabilidad por el accidente de tránsito protagonizado, toda vez que se encontraba probada la realización de las maniobras imprudentes que efectuara al comando de su bicicleta. Si bien se reconoce que la bicicleta es un vehículo de alta inestabilidad, y que quienes circulan por la vía pública deben tener en cuenta esta característica por ser un riesgo propio del tránsito, ello no significa que el ciclista esté autorizado legalmente para maniobrar sorpresivamente a su antojo. Establece la sentencia que "La actora debió advertir con anticipación a quienes circulaban detrás suyo, el propósito de realizar la maniobra aludida. Ese deber surge de lo dispuesto por el inc. b, art. 48, Ley 6082/1993. Así pues, queda en evidencia que la maniobra sorpresiva realizada por la accionante para evitar las irregularidades de la calzada, resultó imprudente e intempestiva y fue determinante del acaecimiento del accidente, al interponerse sin aviso en su línea de marcha. Por lo demás, la circulación en un vehículo carente absolutamente de protección, le exigía a la ciclista el mayor cuidado, máxime si lo hacía con su hijo menor de edad montado en la parrilla de la bicicleta. La maniobra sorpresiva para eludir una irregularidad del pavimento, que no eran de una magnitud que hiciera imposible transitar sobre ellas, demuestra que su dominio de la dinámica del rodado no era el adecuado."

Derecho a la imagen: la justicia condenó a la empresa McDonald’s por usar la imagen de un empleado en una publicidad sin su consentimiento.

Se confirmó en la Cámara un fallo que condenaba a la empresa McDonald's a resarcir a un ex empleado a raíz de la utilización de su imagen, nombre y apellido, en un campaña publicitaria, toda vez que no acreditó haber obtenido del mismo -pasante- el consentimiento necesario a tales El actor relató que, con motivo de la puesta en uso de un uniforme nuevo, le iban a sacar una foto y usarla para exhibir las prendas. Nunca le informaron de la magnitud que iban a tomar las imágenes: comenzó a verse en publicidades en folletería, banners, etc. La Cámara conceptualizó el derecho a la imagen de la siguiente manera: “Se trata de un derecho personalísimo autónomo como emanación de la personalidad, contenido en los límites de la voluntad y de la autonomía privada del sujeto al que pertenece. Toda persona tiene sobre su imagen un derecho exclusivo que se extiende a su utilización de modo de poder oponerse a su difusión cuando ésta es hecha sin autorización, a menos que se den circunstancias que tengan en mira un interés general que aconseje hacerlas prevalecer sobre aquel derecho. La producción de este derecho es independiente de la tutela al honor, a la intimidad y a la privacidad” Este derecho sólo puede cederse mediando consentimiento del titular y en los límites de dicho consentimiento. No habiendo probado la empresa dicho consentimiento se la condenó a resarcir los daños causados. Fallo Completo:

Modelos de carta documento para intimar la escrituración y poner en mora

En el artículo sobre juicio de escrituración, mencionamos que a los fines de escriturar es necesario cuando no exista un plazo (y aún si exista un plazo es conveniente) intimar de modo fehaciente al vendedor o comprador a escriturar en determinado día. Lo conveniente es manifestar en dicha carta documento el nombre del escribano, dirección de la escribanía y día y hora en que se procederá a realizar la escritura, como ha determinado algún fallo sobre el tema escrituración publicado en este sitio. Modelo de carta documento para escriturar Por lo cual, adaptándolo siempre a las cláusulas del contrato, una carta documento podría tener una estructura similar a la siguiente: Me dirijo a Usted con relación al Boleto de Compraventa del Inmueble sito en la calle .......... ...... , de la localidad de .......... , firmado con fecha ..............- En tal carácter Intímole, en su carácter de Vendedor de dicho Inmueble, a suscribir la correspondiente Escritura Traslativa de Dominio a mi favor, por ante el Escribano ……………….., con oficinas en…………………, el día…………. a las ………Hs. La presente intimación es efectuada bajo apercibimiento de iniciar acciones legales en su contra. Queda Ud. debidamente notificado. En caso de ser el vendedor quien intima, corresponde cambiar lo que dice vendedor por comprador. De todos modos siempre es conveniente, más cuando el caso es complicado que lo consulte con un abogado. Puede contactarse con este estudio para que lo ayudemos por NUESTRO FORMULARIO PARA CONSULTAS ONLINE, también lo podemos orientar si deja un comentario en esta entrada. ¿Cómo hacer cuando el vendedor tenía boleto de compraventa y lo cedió? También sucede a menudo, que el boleto ha sido cedido, y que quien quiere escriturar no es el [...]

Para poner en mora en la escrituración hay que intimar con día, hora y escribano – Fallo sobre escrituración

En un fallo de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro se determinó que no se había configurado la mora al no haber una citación por parte del comprador, en la que fije con claridad cuándo se llevará a cabo el acto escriturario. Asimismo, no había cumplimentado con poner a disposición de la vendedora las sumas a las que aludía el contrato de compraventa. La parte actora no acreditó haber puesto a disposición de la contraria o de la escribana el monto proporcional de los gastos para la confección del plano de subdivisión de propiedad horizontal, a lo cual se obligó en una cláusula del boleto de compraventa Fallo Completo: Continue reading “Para poner en mora en la escrituración hay que intimar con día, hora y escribano – Fallo sobre escrituración” »

Servidumbre de paso forzosa: cuando el terreno no tiene salida

El código civil da una solución a los propietarios de un terreno que se halla encerrado y no tienen salida a la calle o ruta o ésta es insuficiente para facilitar la explotación del mismo. El artículo 3068 del Código Civil faculta al propietario, usufructuario, o usuario de un inmueble destituido de toda comunicación con el camino público, por la interposición de otras heredades, para imponer a éstas la servidumbre de tránsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y resarciendo todo otro perjuicio. La servidumbre es forzosa porque el titular del predio a gravar no puede negarse a su establecimiento, y si lo hiciera puede ser condenado a ello por medio de una sentencia, previo pago de una indemnización. El fundamento se halla en razones de interés público y de solidaridad social, que exigen que los propietarios de heredades que se comunican con la vía pública, concedan el derecho de paso que haga habitable y explotable al inmueble que, de otro modo, quedaría improductivo o en inferioridad de condiciones. Para que sea procedente la posibilidad de imponer la constitución de esta servidumbre, se requiere que el fundo que se beneficiará con el gravamen sea un fundo cerrado o enclavado, esto es, que no tenga salida a la vía pública por la interposición de otras heredades. Además, debe satisfacerse una indemnización que comprende el valor del terreno necesario para ejercer la servidumbre, más todo otro perjuicio que se genere. El artículo 3069 establece que se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no sólo las que están privadas de toda salida a la vía pública, sino también las que no tienen una salida suficiente para su explotación. .Este último caso se da cuando la [...]

Excepción de Inhabilidad de Título Contra Pagarés que Especifican la Causa de su Creación

"Astilleros Vicente Forte SAMCI c/Padilla Angel Cruz s/ ejecutivo" - CNCOM – 09/05/2013 JUICIO EJECUTIVO. Pretensión ejecutiva planteada con base en pagarés de cuyo texto surge con claridad la causa de su creación. Títulos inescindiblemente ligados conceptualmente a un convenio de partes para la compra de lotes ubicados en la rivera del Río Luján. Excepción de inhabilidad de título planteada por el ejecutado basada en incumplimientos de la actora que justificarían, en principio, la suspensión de los pagos comprometidos por él. Vinculación que hace opinable que puedan cobrar relevancia dirimente para fallar, los caracteres propios de los títulos de crédito: abstracción, literalidad, completividad. Análisis que excede el marco del proceso ejecutivo. Necesidad de aventar una condena fundada en una deuda inexistente. Admisibilidad de la excepción deducida Análisis del fallo en www.abogados.com.ar

Es válido el pronunciamiento emitido por dos vocales en forma coincidente pese a la no intervención del tercero

Resumen No procede la declaración de nulidad del pronunciamiento por ausencia de intervención de uno de los vocales de Cámara, si la decisión fue adoptada y refrendada por dos miembros -naturales- del órgano colegiado, quedando debidamente conformada la "mayoría" requerida por el ordenamiento legal. Fallo completo: Dirección de Rentas de la Provincia de Córdoba vs. Mehel de Epstein, H. E. s. Presentación múltiple fiscal - Recurso de casación /// Tribunal Superior de Justicia, Córdoba, 07-06-2013; RC J 15233/13 AUTO INTERLOCUTORIO NÚMERO: 127 Córdoba, 07 de junio de dos mil trece.- VISTO: El recurso de casación deducido por el Dr. Alejandro Rodríguez de la Puente, en representación de la parte actora, en autos: “DIRECCIÓN DE RENTAS DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA C/ MEHEL DE EPSTEIN H. E. - PRESENTACIÓN MÚLTIPLE FISCAL – REHACE - RECURSO DE CASACIÓN” (Expte. D-01/12), fundado en las causales previstas en los incs. 1° y 3º del art. 383, C. de P.C., en contra del Auto Nº 627 de fecha 5 de Noviembre de 2010, dictado por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Octava Nominación de esta ciudad. La impugnación fue debidamente sustanciada en la instancia de Grado, conforme al procedimiento que prevé el art. 386, C. de P.C., habiendo evacuado traslado el Sr. Alexis Leonidas Spiropulos, en su carácter de codemandado (fs. 98/103). Mediante Auto Interlocutorio número doscientos veintiocho fechado el ocho de Junio de 2011, la Cámara a quo concede la casación deducida.- Radicadas las actuaciones ante esta Sede extraordinaria, dictado y firme el decreto de autos (fs. 119 vta.), queda la causa en estado de dictar resolución. Y CONSIDERANDO:- I. Mediante el auto interlocutorio referido en el exordio el Tribunal de alzada decidió admitir el [...]

Fallo: La Municipalidad de Córdoba debe indemnizar a ciclista por un bloque de hormigón que impedía la circulación en la calle

La Municipalidad de la ciudad de Córdoba deberá indemnizar con 29.402 pesos (10.000 pesos por daño moral; 18.402 pesos, por pérdida de chance futura y 1.000 pesos, por gastos de medicamentos), más intereses, a un ciclista que sufrió una fuerte caída en febrero de 2010. Esto, debido a que, mientras intentaba pasar a vehículos que estaban detenidos en el semáforo, se topó con un bloque de hormigón que obstruía la circulación por la calle Lagrange, cerca de la rotonda de la Mujer Urbana. Así lo resolvió la Cámara 6ª de Apelaciones en lo Civil y Comercial. Conceptos DAÑOS Y PERJUICIOS. RESPONSABILIDAD DEL ESTADO. Poder de policía. Alcance. COSA INERTE. Presupuestos de la responsabilidad. Prueba. Carga probatoria. DAÑO. Clasificación. Diferenciación entre lucro cesante y pérdida de chance. INCAPACIDAD SOBREVINIENTE. Alcance. Prueba. Interpretación normativa. DAÑO MORAL. Cuantificación. Fallo Cám. 6.ª Civ. y Com. Cba., S. n.º 244, 5/12/2012, “Comini, Eduardo José c/ Municipalidad de Córdoba Ordinarios Otros Recurso de apelación Expte. n.º 1864798/36” Continue reading “Fallo: La Municipalidad de Córdoba debe indemnizar a ciclista por un bloque de hormigón que impedía la circulación en la calle” »

¿A qué distancia del terreno vecino se pueden plantar árboles? ¿Se pueden podar las ramas del arbol que invadan el terreno?

Distancias que se deben observar para plantar árboles o arbustos respecto al terreno del vecino. El art. del Código Civil derogado en su artículo 2628 decía al respecto: El propietario de una heredad no puede tener en ella árboles sino a distancia de tres metros de la línea divisoria con el vecino, o sea la propiedad de este predio rústico o urbano, esté o no cercado, o aunque sean ambas heredades de bosques. Arbustos no pueden tenerse sino a distancia de un metro. Esto fue cambiado por el artículo 1982 del Código Civil y Comercial, que no establece una distancia en metros, sino que habla de normal tolerancia. ARTICULO 1982.- Arboles, arbustos u otras plantas. El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo En caso de que estuvieran a menor distancia, el vecino tendría derecho a pedir que se corten. El fundamento de esta norma es que los árboles demasiado cercanos al terreno del vecino pueden traer perjuicios como producir humedades, absorber nutrientes, quitar la luz, etc. ¿Se pueden cortar las ramas o raíces que invaden la propiedad? El art. 2629 del Código anterior decía: Si las ramas de algunos árboles se extendiesen sobre las construcciones, jardines, o patios vecinos, el dueño de éstos tendrá derecho para pedir que se corten en todo lo que se extendiesen en su propiedad; y si fuesen las raíces las que se extendiesen en el suelo vecino, [...]