Además del precio y la entrega del bien, la principal consecuencia del boleto de compraventa inmueble es el derecho y la obligación de escriturar. En el siguiente video te explicamos distintos aspectos de esa obligación, que se desarrolla también en este artículo.
El vendedor, en virtud del contrato, debe transferir al comprador la propiedad de la cosa, y como establece el artículo 1137 del CCyCN, está obligado también a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete..
Muchas veces sucede que por falta de dinero en el momento o por otras situaciones particulares las partes realizan la venta por boleto y nunca realizan la escritura.
Suele suceder que luego, por el paso del tiempo no haya acuerdo para escriturar o que el vendedor haya fallecido, o por alguna razón alguna de las partes se niega a firmar la escritura y hay que requerir judicialmente.
Hay que decir que la obligación de escriturar es común a ambas partes, no sólo el vendedor está obligado, sino también el comprador, debiendo ambos prestar la debida colaboración.
Lo primero que se recomienda en estos casos es contactar al vendedor o a sus herederos para que realicen la escrituración.
En caso que no haya resultado, deberá requerirlo vía carta documento.
Es importante destacar que es importante que la obligación sea exigible, y que la otra parte esté en mora, por lo cual la intimación es indispensable en caso que no esté establecida la mora automática.
Asimismo, en los casos en que no hay un plazo determinado, como paso previo se deberá pedir a un juez la fijación de un plazo ante la ausencia de acuerdo entre las partes.
En caso de incumplimiento de esta obligación ante la intimación, la posibilidad que queda es realizar un juicio de escrituración, donde el juez suple al vendedor remiso y ordena la realización de la escritura.
Hay que recordar que en la provincia de Córdoba y en otras jurisdicciones de nuestro país, hay una etapa de mediación prejudicial obligatoria, etapa a la que las partes están obligadas a concurrir bajo pena de multa.
Pero muchas veces sucede que han transcurrido más de cinco años (plazo de prescripción del código civil y comercial) de la realización del boleto de compraventa o desde que la obligación era exigible. ¿Puede entonces el vendedor o sus herederos negarse a escriturar? ¿Perdió el comprador la acción de escrituración?
Aquí hay que distinguir dos supuestos, según haya mediado o no entrega de la posesión del bien al comprador:
- Si nunca se hizo la tradición o entrega de la posesión, la acción de escrituración está prescripta y el vendedor podría oponer dicha defensa.
- Si la tradición se realizó y el comprador ha pagado la totalidad del precio y se encuentra en posesión pacífica del bien, la acción de escrituración no prescribe, ya que ello importa por parte del vendedor el reconocimiento tácito de su obligación de escriturar, que interrumpe el curso de la prescripción.
En caso de que por algún motivo la sentencia fuera de imposible cumplimiento, no pudiendo firmarse la escritura, el juez deberá determinar la indemnización sustitutiva.
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